在經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外壓力加大之際，維護(hù)樓市穩(wěn)定正成為地方政府的一項(xiàng)重要任務(wù)，樓市相關(guān)措施“升級(jí)”也在預(yù)料之中。
一個(gè)地方本級(jí)財(cái)政“收不抵支”、上級(jí)補(bǔ)助和賣(mài)地收入占財(cái)力大頭的縣城，還要對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房行為進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，目的是什么？
2019年12月31日，四川省自貢市富順縣發(fā)布《富順縣購(gòu)買(mǎi)商品住房財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，對(duì)在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品房的居民，將給予一次性200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼。
按照上述文件，補(bǔ)貼資金來(lái)源由富順縣本級(jí)財(cái)政承擔(dān)。此項(xiàng)補(bǔ)貼政策只針對(duì)新建商品房，購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房戶(hù)，不享受購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼。
購(gòu)房補(bǔ)貼并非新鮮事物，過(guò)去多年間，每當(dāng)樓市下行之際，一些地方政府就會(huì)采取財(cái)政補(bǔ)貼、甚至賣(mài)房送戶(hù)口的辦法來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。
此外，這類(lèi)購(gòu)房補(bǔ)貼基本上都是只適用于新建商品房，意在促進(jìn)新房交易，加快去存速度，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步投資。
但過(guò)去兩年，“房住不炒”成為中國(guó)樓市發(fā)展的基本原則，購(gòu)房補(bǔ)貼雖然能在一定程度上刺激樓市交易，但一旦操作失誤，也會(huì)引發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘薪灰缀头績(jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，進(jìn)而受到上級(jí)關(guān)注甚至問(wèn)責(zé)，所以此間這類(lèi)政策鮮有出臺(tái)。
這種背景下，富順的開(kāi)年新政，如同在一汪池水中扔了一塊石頭，勢(shì)必引起漣漪陣陣。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，富順類(lèi)似政策的出臺(tái)，信號(hào)意義非常強(qiáng)，這對(duì)于預(yù)判2020年的樓市政策和市場(chǎng)走勢(shì)等都有積極的作用。這也容易對(duì)全國(guó)其他城市后續(xù)的政策制定帶來(lái)影響。
有必要，又必然
為何要出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策？富順縣的相關(guān)部門(mén)并未給出解釋。而從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，新政出臺(tái)似有一定的必要性和必然性。
富順縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較多。2019年1-10月，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（含農(nóng)戶(hù)）完成130.98億元，同比增長(zhǎng)8.4%，低于全市平均增速4.9個(gè)百分點(diǎn)。
而同期，富順全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資53.5億元，較2018年同期增長(zhǎng)19.9%，高于全市平均增速13.9個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，在固定資產(chǎn)投資中，富順縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約占四成，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資的整體增幅。
從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，2019年前10個(gè)月，富順縣實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積113.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6%。商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額69.32億元，同比增長(zhǎng)19.5%。
銷(xiāo)售額增幅遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售面積，也顯示當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格還在穩(wěn)步上漲之中。既然樓市走勢(shì)從數(shù)據(jù)上看較為平穩(wěn)，富順為何還要出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策？
正因房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中占比較大，所以地方會(huì)格外關(guān)注其前景趨勢(shì)。同樣是來(lái)自富順縣統(tǒng)計(jì)局的《2019年三季度固定資產(chǎn)投資分析》稱(chēng)，富順縣未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備缺乏，投資下滑風(fēng)險(xiǎn)大。
“2019年前三季度房地產(chǎn)在庫(kù)項(xiàng)目18個(gè)，較2018年同期減少26個(gè)，四季度擬入統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H公園華府、瑞尊華府，較2018年同期減少2個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資減少15.35億元。其他投資項(xiàng)目的增量若不能彌補(bǔ)房地產(chǎn)項(xiàng)目的差距，投資將面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)。”上述分析稱(chēng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，富順政策出發(fā)點(diǎn)是為全面落實(shí)因城施策的內(nèi)容，可以認(rèn)為，在當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)略顯疲態(tài)的情況下，富順的政策代表了一些庫(kù)存重新高企、交易行情蕭條的城市心態(tài)。
換個(gè)角度看，既然此次購(gòu)房補(bǔ)貼將由地方財(cái)政出資，那么當(dāng)?shù)刎?cái)政收支狀況如何？
富順縣統(tǒng)計(jì)局《1至10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》顯示，2019年1-10月，全縣共實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入159578萬(wàn)元，下降1.33%。其中，地方一般預(yù)算收入84563萬(wàn)元，同比下降2.03%。地方一般預(yù)算收入中稅收收入完成57501萬(wàn)元，同比下降12.58%，稅收收入占68%。
支出方面，2019年1-10月，全縣一般公共預(yù)算支出完成422292萬(wàn)元，下降1.91%。
以此可見(jiàn)，富順縣2019年前10月財(cái)政支出（42億元）要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)政收入（近16億元），同時(shí)，當(dāng)?shù)囟愂眨?.75億元）還處于同比下降的階段。
此次購(gòu)房補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，是否會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收支產(chǎn)生進(jìn)一步的影響，也令外界關(guān)注。
既然已經(jīng)“收不抵支”，當(dāng)?shù)刎?cái)政如何能夠延續(xù)？上級(jí)補(bǔ)助和土地收入成為主要的幫扶因素。
富順縣財(cái)政局《關(guān)于富順縣2018年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況和2019年財(cái)政預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2018年全縣地方一般公共預(yù)算收入完成106,011萬(wàn)元，加上省財(cái)政各項(xiàng)補(bǔ)助309,483萬(wàn)元、上年結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余24,129萬(wàn)元、地方政府債券轉(zhuǎn)貸收入（含新增債券40,110萬(wàn)元）72,670萬(wàn)元、調(diào)入資金97,888萬(wàn)元，動(dòng)用穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金2,000萬(wàn)元，全年總收入為612,181萬(wàn)元。
由此可見(jiàn)，富順縣2018年獲得的省財(cái)政各項(xiàng)補(bǔ)助金額是其本級(jí)一般公共預(yù)算收入的三倍左右。
此外，2018年富順全縣國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入230,289萬(wàn)元，這也是其本級(jí)一般公共預(yù)算收入的兩倍多。
維穩(wěn)樓市地方頻出大招
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外壓力加大之際，維護(hù)樓市穩(wěn)定正成為地方政府的一項(xiàng)重要任務(wù)，樓市相關(guān)措施“升級(jí)”也在預(yù)料之中。
2019年12月17日，國(guó)務(wù)院副總理韓正在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持因城施策，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
過(guò)去的2019年，因棚戶(hù)區(qū)改造政策變化等因素，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)增大，樓市銷(xiāo)售漸趨低迷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸回歸一二線(xiàn)城市，也影響到三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資和相關(guān)稅收。
近期，推出購(gòu)房補(bǔ)助政策的城市在不斷增加，這或許會(huì)在三四線(xiàn)城市中形成一定風(fēng)潮。
1月10日，四川省達(dá)州市印發(fā)《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施》（下稱(chēng)“十二條”），在供地市場(chǎng)、商品房預(yù)售許可、商品房監(jiān)管資金、城市建設(shè)配套費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、商業(yè)及車(chē)庫(kù)政策、貨幣化安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等12個(gè)方面出臺(tái)了新的政策措施。
其中，購(gòu)房補(bǔ)貼一項(xiàng)措施明確：從2020年1月1日起，凡購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)建筑面積低于140平方米的新建普通住房，按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積，由市、區(qū)財(cái)政對(duì)各自供應(yīng)土地的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)給予100元/平方米的補(bǔ)助。
達(dá)州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)我市房地產(chǎn)面臨的新形勢(shì)，為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，市政府出臺(tái)了這“十二條”，因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這不是達(dá)州第一次推行購(gòu)房補(bǔ)助政策。早在2015年7月，達(dá)州市住建局、市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)通知，明確對(duì)2015年6月10日至2016年6月9日購(gòu)買(mǎi)的建筑面積低于140平方米的普通住房，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積80元/平方米予以補(bǔ)助。
2017年11月該補(bǔ)助政策停止執(zhí)行。
達(dá)州市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十二條”明確恢復(fù)住房補(bǔ)助，并將補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)提高到100元/平方米，能夠適當(dāng)緩解購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，“這是市委市委政府踐行以人民為中心的發(fā)展思想的重要體現(xiàn)”。
除了像富順縣和達(dá)州市這樣直接按住房面積提供購(gòu)房補(bǔ)貼，近段時(shí)間，一些地方也紛紛出臺(tái)減免契稅等優(yōu)惠政策來(lái)促進(jìn)樓市交易，這些也應(yīng)視為財(cái)政補(bǔ)貼的范疇。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，財(cái)政補(bǔ)貼的做法，在過(guò)去樓市低迷的時(shí)候也被應(yīng)用過(guò)，客觀(guān)上都可以認(rèn)為政府鼓勵(lì)購(gòu)房的信號(hào)。2019年有一些城市樓市調(diào)控政策一日游，但是財(cái)政補(bǔ)貼的做法其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)阻力小，預(yù)計(jì)會(huì)很好地推進(jìn)下去，其他城市尤其是高庫(kù)存的城市，或也會(huì)開(kāi)啟“以財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)刺激樓市”的窗口。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
