——戴德梁行發(fā)布《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告
北京，2024年8月8日 - 享譽全球的房地產服務和咨詢公司戴德梁行聯(lián)合STR發(fā)布《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告，本報告通過對酒店運營市場、投資市場與酒店資產證券化市場的深度分析，結合酒店資產價值評估邏輯與酒店業(yè)態(tài)特性，對中國酒店業(yè)進行了全方位的投融市場新洞察。
2024年7月26日《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》指出將進一步擴容資產業(yè)態(tài)范圍，符合要求的部分酒店資產在擴容范圍內。這一舉措無疑為酒店業(yè)的未來發(fā)展打開了新的窗口，或將促進中國內地酒店市場進入良性循環(huán)，同時吸引更多的長期資本投入，中國內地酒店業(yè)也將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。
公募REITs擴容或將推進中國內地酒店投資市場良性循環(huán)
地產大開發(fā)時代的投資開發(fā)邏輯對中國近二十年的酒店市場表現(xiàn)產生了深遠影響，塑造了中國酒店行業(yè)獨特的特殊性。具體而言，中國酒店市場的持有方以房地產開發(fā)企業(yè)為主，業(yè)主對資產估值定價錨定初始投入成本，資產運營管理模式粗放，這與海外市場主要由機構投資人持有酒店資產，估值定價市場化與資管精細化的市場情況有較大差異。從酒店自身的特性出發(fā)，酒店業(yè)態(tài)建造成本高、運營要求高、市場敏感度高、現(xiàn)金流可預見性相對較低，且市場流動難度大。隨著公募REITs擴容政策的推出，或將提高中國內地酒店投融市場的流動性和活躍度，更多元化投資的出現(xiàn)將促使估值定價模式更加理性。
相較海外成熟酒店REITs市場，國內酒店資產證券化市場發(fā)展?jié)摿捎^
截至2023年年底，美國市場酒店REITs產品共有12支，總市值約376億美元，占REITs市場的3%。在亞洲市場，截至2023年末共有225支活躍的REITs，其中住宿類REITs共27支，總市值約218億美元，占REITs總市值的約9%。
中國內地酒店資產證券化市場目前主要通過CMBS、CMBN和類REITs三種產品進行融資。根據(jù)戴德梁行北京估價及顧問服務部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年上半年，已有62支存續(xù)期內酒店資產證券化產品，其中CMBS占比最高，為84%，CMBN和類REITs分別占5%和11%。在發(fā)行規(guī)模上，中國內地酒店資產證券化總額達到1,067億，其中CMBS占比82%，顯示其市場主導地位，而CMBN和類REITs占比較低，市場份額分別為2%和16%。相較海外成熟酒店REITs市場，中國內地酒店資產證券化市場起步較晚，但勢頭較為強勁，無論在發(fā)行規(guī)模、產品數(shù)量及類型上均有著可觀潛力，期待未來中國內地酒店資產證券化市場的發(fā)展。
未來酒店大宗交易量有望進一步釋放
2023年酒店賽道吸引了眾多投資人的目光�；乜催^往幾年，酒店業(yè)態(tài)無論在交易宗數(shù)還是成交額占比上，均呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢。酒店行業(yè)疫后明顯回暖，2023年開始商旅需求集中爆發(fā)，全國大部分城市商旅、經濟型酒店入住率迅速回升，達到量價起升，雙穩(wěn)定的運營狀態(tài)；另一方面，目前整體商業(yè)地產投資市場仍處調整期，高端星級酒店吸引了眾多家族投資者目光，成為其防御式投資的不二選擇；再次，存量酒店物業(yè)是長租公寓的重要供給渠道，隨著公募REITS 為長租公寓提供明確退出渠道，以及國家對長租公寓行業(yè)的各項支持政策出臺,酒店資產尤其是小體量具備改造為長租公寓的酒店資產進一步受到青睞。伴隨著需求端的爆發(fā)，供給端亦出現(xiàn)更多優(yōu)質的待售資產，除市場化退出外，通過法拍流入市場的資產也逐漸增多。
2019年-2023年酒店業(yè)態(tài)大宗交易宗數(shù)及交易額占比
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行資本市場部整理
中國內地酒店運營市場逐步復蘇，國內客群仍將是酒店需求的主要驅動力
根據(jù)STR數(shù)據(jù)，短期內，經濟下行壓力和節(jié)儉出行偏好將影響國內旅行模式，而長期行業(yè)結構性變化將影響酒店業(yè)績。盡管出境旅行逐步恢復，國內客群預計仍將是酒店需求的主要驅動力，特別是國內休閑旅行的持續(xù)復興。中國內地的入住率可以說在短期和長期內都表現(xiàn)出其持續(xù)的韌性。盡管各類酒店級別、市場和需求類型的恢復水平不同，中國整體入住率已大體從疫情的影響中復蘇。
專業(yè)酒店資產管理展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力
相較其他業(yè)態(tài)，酒店業(yè)態(tài)對資產管理團隊的運營能力要求更高，因為酒店業(yè)態(tài)不僅需要資產管理團隊了解各類財務數(shù)據(jù)，同時也需要深諳酒店運營邏輯。此外，資產管理團隊還需靈活應對市場變化和客人需求，不斷調整運營策略，提升競爭力。因此，酒店的管理對運營能力的要求遠高于其他不動產業(yè)態(tài)。2024年7月26日發(fā)改投資〔2024〕1014號文的發(fā)布，對中國內地酒店資產管理和運營也提出了更高的要求，或將促進酒店業(yè)從傳統(tǒng)的運營模式向資產管理模式轉變。
大中華區(qū)估價及顧問服務部董事總經理陳家輝表示，中國內地酒店市場在疫情后出現(xiàn)明顯反彈，我們正見證著這一行業(yè)的強勁復蘇勢頭。戴德梁行一直以來深耕酒店業(yè)態(tài)，致力于捕捉前沿市場信息和提供深度洞察，助力中國內地酒店市場邁向多元化投融發(fā)展。
北區(qū)董事總經理、北區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示，我們希望在中國內地酒店市場逆流而上之際，通過多角度分析最新市場情況，為市場提供前沿深度分析，同時為中國內地酒店市場的長足發(fā)展提供有助力的參考借鑒。隨著市場機制的不斷完善和政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，公募REITs的擴容推進，將促進中國內地酒店市場進入良性循環(huán)，期待中國內地酒店市場更加廣闊的發(fā)展空間。
北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業(yè)務負責人楊枝表示，中國內地酒店市場具有顯著獨特性，而這些特性共同塑造了當前的市場格局。展望未來，公募REITs擴容政策的出臺，或將促進中國內地酒店資產管理的專業(yè)化和市場化。為了迎接這一挑戰(zhàn)和機遇，酒店業(yè)需要積極轉型和升級，從傳統(tǒng)的運營模式向資產管理模式轉變。
北區(qū)估價及顧問服務部酒店評估專家、報告主編劉輝表示，近年來隨中國酒店市場投資逐步恢復理性，酒店實際NOI重回市場關注重點。未來更多專業(yè)機構投資人的入場也將進一步為中國內地酒店市場增添新活力。我們期待看到越來越多的優(yōu)質資產。
來 源： 戴德梁行
