2024年7月10日，北京 — CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》指出，2024年上半年：
北京寫字樓市場，CBD和望京去化改善較明顯，高租金定位和老舊樓宇租金跌幅靠前；
零售物業(yè)市場，大眾消費(fèi)主導(dǎo)需求，高端業(yè)態(tài)招商難度加大；
倉儲物流市場，空置率創(chuàng)歷史新高，租金止?jié)q走低，環(huán)京市場需求穩(wěn)中有升；
商務(wù)園區(qū)市場，TMT搬遷活躍，醫(yī)藥健康擴(kuò)增放緩，辦公用途項目租金加速下行，生命科學(xué)專項園區(qū)承壓；
物業(yè)投資市場，險資投資者積極布局，各板塊資本化率再度走擴(kuò)。
一、 寫字樓市場
—— CBD和望京去化改善較明顯，高租金定位和老舊樓宇租金跌幅靠前
2024年第二季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市，上半年市場新增供應(yīng)有限，同比下降57%。
新租需求復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，盡管本季度新租交易總面積環(huán)比提升30%，但上半年整體的新租交易數(shù)量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活動來自于搬遷，租戶以遷往同區(qū)或鄰近子市場為主，而CBD、望京、中關(guān)村、奧體及麗澤等區(qū)域成為換租需求的主要承接地。擴(kuò)租需求未見改善，租戶保守謹(jǐn)慎態(tài)度持續(xù)。
從行業(yè)看，TMT企業(yè)新租需求有所增加，主要由軟件開發(fā)、大數(shù)據(jù)及電信通訊類需求驅(qū)動；金融行業(yè)相對穩(wěn)健，其中基金、金融科技等需求微增，但保險、證券需求放緩；專業(yè)服務(wù)業(yè)的律所、咨詢類企業(yè)升級換遷活動持續(xù)，需求主要落位在區(qū)位和配套較為完善的核心商務(wù)區(qū)；新能源、水電等公共事業(yè)類，以及消費(fèi)品制造業(yè)租戶升級需求穩(wěn)健，躋身前五大行業(yè)。
由于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減緩，上半年全市凈吸納量同比回升，錄得12.1萬平方米，在升級換遷需求的帶動下，甲級貢獻(xiàn)率高達(dá)84%。整體空置呈小幅回落態(tài)勢，受益于個別大面積需求的落位，部分子市場去化情況有所改善，其中CBD空置率在連續(xù)六個季度上升后首次下降，而望京空置率環(huán)比降幅為各子市場中最大。通州、王府井、東二環(huán)、燕莎及金融街區(qū)域受企業(yè)整合至自用樓宇、縮面積或遷出所帶來的退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度增幅。
市場各區(qū)域和各級別樓宇租金普遍下行。在租戶降本增效的租賃策略訴求下，部分高租金定位樓宇和區(qū)域，或者老舊樓宇及其集中區(qū)域去化困難，租金跌幅靠前。全市平均租金面價同樣本比上半年累計下跌4.6%至每月每平方米275.8元。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓 |租戶部負(fù)責(zé)人袁慧 指出："展望2024年下半年，預(yù)計三個項目近26萬平方米的新增供應(yīng)將會在麗澤和通州等新興區(qū)域交付， 此外全市還會有個別改造項目陸續(xù)完工入市，預(yù)計整體空置率或?qū)⑿》仙饨饘⒊掷m(xù)下行。面對更有利的選址環(huán)境，當(dāng)前租戶并非以租賃成本為單一考量因素，而是對區(qū)位交通、樓宇硬件、可持續(xù)性、物業(yè)管理、特殊功能配套、交付時間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項條件都提出了更高要求。在此情況下，本身具有品質(zhì)優(yōu)勢的樓宇加之租金折讓的努力，更容易在去化表現(xiàn)上體現(xiàn)積極效果；而其他樓宇除了發(fā)揮成本優(yōu)勢，也不能忽視在軟硬件的品質(zhì)表現(xiàn)上補(bǔ)齊短板。
二、 零售物業(yè)市場
—— 大眾消費(fèi)主導(dǎo)需求，高端業(yè)態(tài)招商難度加大
2024年第二季度，北京零售物業(yè)市場迎來西北旺萬象匯、昌平超級合生匯東區(qū)、北辰薈三個新項目共同啟幕，都位于非核心區(qū)域。至此上半年辭舊迎新下，合計新增商業(yè)面積達(dá)47.0萬平方米，同比增長44%，而合計退市商業(yè)面積也達(dá)到25.8萬平方米。
業(yè)主端持續(xù)進(jìn)行品牌調(diào)改的同時，品牌端亦加速換位調(diào)整或戰(zhàn)略布局，在新增商業(yè)體較高開業(yè)率影響下，上半年全市累計凈吸納量23.7萬平方米，空置率下降0.4個百分點(diǎn)至7.6%。
在消費(fèi)降級的影響下，定位大眾市場的零售和餐飲成為短期內(nèi)需求主力。上半年以平價餐廳為首、烘焙甜品為輔的餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)領(lǐng)航，合計占據(jù)總新開店鋪數(shù)量的44%，如本季度費(fèi)大廚辣椒炒肉甄選店在王府井APM圍擋；網(wǎng)紅甜品"酸奶罐罐"在西單大悅城、龍湖長楹天街、新中關(guān)購物中心等成熟商業(yè)體同步開店；上海飲品品牌Yee3（三號椰）分別在朝陽合生匯及朝陽大悅城開出首店及二店；來自日本的The Matcha Tokyo亦在國貿(mào)商城開出北京首店等。而茶飲果汁布局有所減弱。服飾鞋包以29%的新開店鋪占比緊隨其后，其中潮流服飾及運(yùn)動戶外保持良好的開鋪節(jié)奏，如本季度美國年輕休閑品牌Hollister入駐王府井APM及藍(lán)色港灣；戶外運(yùn)動鞋履Keen、蕉內(nèi)最高級別形象店分別在朝陽合生匯開出新店；快時尚品牌UR及H&M旗下中高端產(chǎn)品線COS同時在朝陽大悅城開出新店；Lululemon在三里屯南區(qū)開出全新華北最大門店等。同時兒童教培及娛樂體驗類、雜貨禮品等生活方式業(yè)態(tài)有抬頭趨勢。新能源汽車賽道熱度持續(xù)減弱。
上半年"假期效應(yīng)"明顯，多個標(biāo)桿項目披露端午期間客流有5-15%的同比增長。但消費(fèi)降級下高承租能力品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎，而存量項目品牌迭代大多以餐飲等高流量、高消費(fèi)頻次業(yè)態(tài)為主，且業(yè)主方對于高端定位、高租金品牌的招商過程受阻，全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比止?jié)q企穩(wěn)在每天每平方米31.8元，出租率穩(wěn)定、客群品質(zhì)較高、對零售品牌吸引力較大項目推動王府井、三里屯等商圈租金穩(wěn)中有升。而在CBD、東城其他、中關(guān)村等品牌調(diào)整或升級改造項目較多的商圈，部分原本租金水平較高的項目在引入同品質(zhì)或高品質(zhì)業(yè)態(tài)補(bǔ)位上遇到困難，故此租金靈活度加大。大部分項目租金持平，以維穩(wěn)現(xiàn)有品牌租戶為主。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 商業(yè)部負(fù)責(zé)人宋津樓 表示："下半年北京仍將有多家頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在外圍商圈開業(yè)，包括海淀大悅城、通州萬象匯、麗澤16號、望京華彩萬象匯等，有望助推全年新增供應(yīng)逼近100萬平方米，進(jìn)一步完善區(qū)域商業(yè)品質(zhì)。北京市商務(wù)局近期發(fā)布《促進(jìn)多元消費(fèi)業(yè)態(tài)融合高質(zhì)量發(fā)展行動方案》，為商業(yè)體改造升級、挖掘新興消費(fèi)場景、培育出圈產(chǎn)品服務(wù)、優(yōu)化特色商業(yè)環(huán)境等行動提供路徑指引。
三、倉儲物流市場
—— 北京空置率創(chuàng)歷史新高，租金止?jié)q走低；環(huán)京市場需求穩(wěn)中有升
2024年第二季度，北京平谷及大興空港共交付三個高標(biāo)倉儲物流項目，帶來共計29.3萬平方米的新增供應(yīng)，同時馬駒橋交付一個自用高標(biāo)倉。至此上半年總計新增33.2萬平方米租賃高標(biāo)倉，創(chuàng)歷史同期的最高紀(jì)錄，新增項目普遍去化艱難。
以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流成為上半年新增需求主導(dǎo)，占據(jù)總新租面積的54%，同比增長13%。由于租戶自身業(yè)務(wù)量和利潤率收縮而導(dǎo)致的退租及降級搬遷屢屢發(fā)生，上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量錄得負(fù)值合計-5.4萬平方米，全市空置率攀升至歷史最高點(diǎn)23.4%。傳統(tǒng)子市場順義空港及通州活躍度較高。
北京長期處于高位的租金水平自年初以來連續(xù)下行，上半年平均租金同樣本比累計下降3.3%至每月每平方米54.1元，除平谷由于競爭壓力較大、區(qū)位等原因下調(diào)較大外，由于缺乏承租能力較強(qiáng)的租戶，其他所有子市場本季度也開始止?jié)q走低，大興空港、通州、順義其他等子市場降幅相對明顯。
廊坊本季度僅北三縣有新增項目交付，共計10.2萬平方米。以供應(yīng)鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流企業(yè)加快在有成本和區(qū)位綜合優(yōu)勢的區(qū)域布局，上半年占總新租交易面積的50%，制造業(yè)需求亦呈上升態(tài)勢，上半年占比達(dá)27%。年內(nèi)凈吸納量達(dá)35.1萬平方米，由近京子市場固安領(lǐng)跑。全市空置率持續(xù)走低，上半年累計下滑2.9個百分點(diǎn)至47.2%。租金仍然處于下行賽道，廣陽經(jīng)開區(qū)、北三縣、固安、廊坊經(jīng)開區(qū)等近京子市場問詢和交易量較大，業(yè)主更有動力采取以價換量策略，租金降幅在各子市場中領(lǐng)先。
天津本季度僅津南有新增項目交付，共計6.0萬平方米。需求在經(jīng)歷一季度低谷之后明顯回暖，上半年凈吸納量合計12.7萬平方米，武清、北辰、寶坻表現(xiàn)較好�？罩寐始灸┎▌又�35.0%，各子市場租金仍有不同程度下滑。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王晨霞 表示："下半年北京都市圈整體供應(yīng)暫時放緩，北京預(yù)計僅有8.0萬平方米的新增項目在馬駒橋交付，同期廊坊、天津亦將分別有35.7萬及10.4萬平方米的新增供應(yīng)落在近京區(qū)域，共同為租戶倉儲布局策略提供更多豐富的選擇。近期北京市商務(wù)局推出多項倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備與技術(shù)升級及改造支持政策，為促進(jìn)商貿(mào)物流、冷鏈物流、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等需求創(chuàng)造利好，進(jìn)一步助力首都倉儲物流市場高質(zhì)量發(fā)展。
四、 商務(wù)園區(qū)市場
—— TMT搬遷活躍，醫(yī)藥健康擴(kuò)增放緩；辦公用途項目租金加速下行，生命科學(xué)專項園區(qū)承壓
2024年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場迎來大興生物醫(yī)藥基地一個4萬平方米的新項目交付，新項目由多個小獨(dú)棟構(gòu)成且定位一般研發(fā)辦公用途。上半年累計新增面積同比下降57%錄得17.0萬平方米，均為以辦公為主要用途的空間，去化表現(xiàn)受當(dāng)前同質(zhì)產(chǎn)品選擇充裕的影響較大。
上半年全市凈吸納量合計9.4萬平方米，同比增長23%，行業(yè)需求排名前三的TMT、醫(yī)藥及生命健康和能源及公共事業(yè)分別占新租面積的31%、28%和16%。但本季度去化表現(xiàn)較上季度有明顯回落，盡管TMT表現(xiàn)活躍，但新租活動超7成來自項目或子市場之間的搬遷置換需求，對整體市場的去化貢獻(xiàn)有限。同時醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)季內(nèi)面積縮減、騰退或搬遷現(xiàn)象也有所增加。能源化工類國央企的升級搬遷擴(kuò)租對本季凈吸納量貢獻(xiàn)較大。
全市空置率上半年累計上漲0.8個百分點(diǎn)至23.1%。其中，中關(guān)村軟件園子市場以價換量策略取得成效，空置率上半年下降8.9個百分點(diǎn)至20.8%；而北清路子市場同時受到TMT和醫(yī)藥研發(fā)相關(guān)企業(yè)騰退或遷出的影響，上半年空置率攀升6.0個百分點(diǎn)至15.6%；得益于產(chǎn)業(yè)的規(guī)�；l(fā)展，亦莊經(jīng)開區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地滿足成果轉(zhuǎn)化的研發(fā)制造空間持續(xù)去化，使得兩個子市場上半年凈吸納量均超2萬平方米。
全市商務(wù)園區(qū)租金報價上半年同樣本比下降2.3%至每月每平方米153.3元。泛中關(guān)村集群業(yè)主繼續(xù)加大租金降幅，同期同樣本比下降3.3%，其中中關(guān)村軟件園以5.4%的降幅領(lǐng)跑。而類辦公需求相對疲軟的電子城和順義子市場上半年亦分別錄得1.9%和2.7%的降幅。生命科學(xué)專項園區(qū)在二季度面積騰退、新租放緩的雙重壓力下，上半年租金同樣本比回落0.8%，其中北清路子市場的生命科學(xué)園區(qū)二季度有明顯下調(diào)。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗 表示："下半年，中關(guān)村軟件園、亦莊和大興子市場預(yù)計會交付三個新項目合計18.8萬平方米面積，其中兩個為生命科學(xué)專項園區(qū)，新項目均可同時滿足企業(yè)辦公、研發(fā)和輕生產(chǎn)的需求，對產(chǎn)業(yè)類租戶吸引力較大。同時，北京市最新印發(fā)《北京市加快醫(yī)藥健康協(xié)同創(chuàng)新行動計劃（2024-2026年）》，也將進(jìn)一步通過優(yōu)化企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境、助力提升企業(yè)創(chuàng)新能力，強(qiáng)化醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激企業(yè)釋放更多元化的空間載體需求，推動生命科學(xué)專項園區(qū)的空間去化。
五、 物業(yè)投資市場
險資投資者積極布局，各板塊資本化率再度走擴(kuò)
2024年上半年，北京物業(yè)投資市場共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達(dá)185.5億元，其中二季度完成8筆交易共計121.0億元，主要受兩筆30億元以上的非市場化交易帶動，刨除這兩筆成交，二季度及上半年市場活躍度恢復(fù)仍顯滯緩。
險資機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)積極促成交易落地，季內(nèi)金額最大的三筆交易均為險資投資者從開發(fā)商手中購得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即兩筆綜合體和一筆養(yǎng)老公寓，交易金額占比高達(dá)84%，推升上半年機(jī)構(gòu)投資者交易額占比至73%。本季度最大的單筆交易來自新華保險接盤位于CBD商圈，集合寫字樓、商業(yè)和酒店的核心資產(chǎn)。由遠(yuǎn)洋和太古地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的在建項目頤堤港二期被中國人壽和太古聯(lián)合接手，其中中國人壽出資31億元購得項目49.895%股權(quán)，繼2022年頤堤港一期以后再次接盤遠(yuǎn)洋，而另一開發(fā)方太古地產(chǎn)則以9億元的代價增持14.895%的股權(quán)。此外，中國人壽加速布局養(yǎng)老賽道，購入昌平北七家華潤開發(fā)的悅年華養(yǎng)老社區(qū)，該項目定位高端創(chuàng)新型"持續(xù)照料退休社區(qū)"。
上半年除了險資頻頻出手，企業(yè)和個人買家交易金額占比位居第二達(dá)19%，其中36%的交易額來自企業(yè)出于自用需求購入的辦公類產(chǎn)品，而剩余的投資屬性交易則以酒店和零售物業(yè)標(biāo)的為主。但和去年相比，企業(yè)和個人買家對投資機(jī)會越發(fā)謹(jǐn)慎和挑剔，二季度交易額環(huán)比下降54%，但對優(yōu)質(zhì)法拍項目保持重點(diǎn)關(guān)注，在望京和海淀分別完成一宗辦公和酒店的法拍交易。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩表示："在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量增加和資產(chǎn)價格持續(xù)下行等因素推動下，備受投資者關(guān)注的北京核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上半年交易放量，交易金額占比達(dá)62%。二季度，寫字樓、零售以及工業(yè)物流租賃基本面恢復(fù)均不及預(yù)期，疊加資本市場情緒仍保持相對低迷，前述板塊資本化率再度走擴(kuò)；而優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長租公寓板塊，由于租賃基本面相對穩(wěn)定且受到REITs利好覆蓋，受到投資者高度關(guān)注。未來買賣雙方價格預(yù)期差將逐步收窄，加之更多高性價比資產(chǎn)投放到市場上，預(yù)計將加速交易落地。
來 源： CBRE世邦魏理仕
