2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。從供應區(qū)域來看，主要布局在北外灘、前灘、真如和花木子市場。新增供應集中入市，推動全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個百分點。
行業(yè)需求方面，金融業(yè)以占比19.0%，位列全年首位，其中資產管理類、證券和基金為全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)；專業(yè)服務業(yè)需求小幅回升，占比14.3%，其中咨詢、律所及廣告的需求占比較高，數(shù)據(jù)服務類企業(yè)租賃需求表現(xiàn)亮眼；TMT行業(yè)需求占比13.0%，主要以軟件及平臺的研發(fā)相關企業(yè)租賃需求為主，占比相較去年有所下降，主要與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整合辦公場所，轉向自用樓宇等原因有關；消費品制造業(yè)位于第四位，占比12.7%，其中以服飾珠寶、汽車、快消品相關企業(yè)的租賃需求占比較為突出。
全年從行業(yè)租戶與熱點區(qū)域結合的維度來看，徐匯濱江著力推動科創(chuàng)金融產業(yè)發(fā)展，成為金融科技企業(yè)選址關注重點區(qū)域；北外灘著力扶持金融產業(yè)發(fā)展，持續(xù)吸引保險、證券類企業(yè)。專業(yè)服務業(yè)類企業(yè)選擇較為分散，陸家嘴區(qū)域律所新設及搬遷需求活躍，徐匯濱江憑借產業(yè)及政策吸引廣告及傳媒相關企業(yè)入駐；TMT行業(yè)需求中，真如板塊供應充沛，租金優(yōu)勢突出，相比去年吸引力明顯提升；消費品制造業(yè)依然青睞于傳統(tǒng)商務區(qū)如南京西路、徐家匯、淮海中路。
租金方面，2023年全市租金報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延續(xù)下行趨勢。總體來看，受制于全球經濟增長放緩以及外部環(huán)境的復雜性與不確定性上升，企業(yè)利潤低速修復，市場觀望情緒仍濃。部分競爭壓力較大的子市場業(yè)主只能采取更為靈活和激進的租賃策略，致使租金進一步下行。
2023年上海零售物業(yè)市場共錄得5個新項目入市開業(yè)，集中下半年，均落位于次級及新興商圈，分別為上海金融街購物中心、龍華會、鴻壽坊、上海信泰中心以及環(huán)宇城MAX， 總計37.8萬平方米。
新開業(yè)項目的亮眼客流及品牌表現(xiàn)直接驗證了上海零售物業(yè)市場的復蘇勢頭持續(xù)強勁，因地制宜的新項目填補相關板塊商業(yè)空白，提升整體商業(yè)能級，激發(fā)市場活力。2023年，全市空置率累計上行0.1個百分點，全市購物中心首層租金受到核心和次級商圈租金回升影響，于年初止跌企穩(wěn)，全年累計上行0.3%，報每天每平方米人民幣33.5元。
2023年市場需求復蘇勢頭強勁，餐飲品類持續(xù)迭代煥新，依舊為主力需求，占比45%，以多樣中餐、咖啡茶飲以及亞洲食肆等細分品類布點活躍。其中，咖啡茶飲細分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜，季內茉莉奶白、茉酸奶、霸王茶姬以及Blueglass等品牌多點布局。
時尚服飾類需求占比23%，以女裝、運動戶外以及設計師品牌需求最為活躍。其中，The Atelier上海首家旗艦店啟幕BFC，高階運動品牌年內持續(xù)加碼上海市場，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦東嘉里城。生活方式類需求占比6%，MUJI全國首家農場概念店年內亮相前灘太古里。值得一提的是，眾多新興的業(yè)態(tài)賽道加快布局線下商業(yè)，其中包括漢服、培育鉆石、戶外裝備、二手奢侈品等品類，持續(xù)拓寬零售商業(yè)功能及場景。
2023年上海倉儲物流市場迎來10個項目的入市，總體量達到89.8萬平方米。主要為上海西南區(qū)域的金山、青浦和松江增加了優(yōu)質倉儲面積，三層及以上物業(yè)占據(jù)主力。新增供應創(chuàng)歷史新高的同時，帶動凈吸納量同比增長18%至44.1萬平方米。全年以消費品制造業(yè)引領需求，其中食品、鞋服和家電行業(yè)的需求有所擴張，同時線上線下融合模式進一步滲透到本地零售和醫(yī)藥領域。另外部分區(qū)域三方物流租戶業(yè)務收縮導致退租。至此，全市空置率同比上升5.1個百分點至14.4%。
需求端而言，三方物流占比明顯增長，達到71%。三方物流的倉配一體化等服務向更多企業(yè)進行延展，尤其食品，家電和化妝品等行業(yè)對動態(tài)柔性物流需求的日益增長。同時，個別家電行業(yè)三方物流企業(yè)開始積極拓展外部業(yè)務，以增加社會化規(guī)模。一家化工物流龍頭企業(yè)仍處擴張進程，在松江新租面積超過3萬平方米；電商居次位，上海消費者的快節(jié)奏生活方式以及對便利性的追求，催生新的消費場景，從而促進了即時零售平臺和生鮮電商的擴張需求；制造業(yè)需求來自新興的儲能市場和醫(yī)藥行業(yè)，醫(yī)藥平臺逐步建立自有藥房和系統(tǒng)化配送服務，旨在滿足消費者的多元化需求。
在滬監(jiān)測的主要12個子市場中，浦東機場、閔行和奉賢等7個子市場空置率保持在10%以下。而寶山受到短期內新增供應的影響，空置率小幅上行至12.2%。消費品制造業(yè)成為上海西南區(qū)域需求動能，推動金山和青浦今年的加速去化。上海遠郊區(qū)域可租面積的放量及租戶降本策略下，上海倉儲物流市場平均租金增幅趨緩，同比增長0.5%，報每月每平方米49.3元。
2023年上海商務園區(qū)寫字樓市場共錄得10個新項目交付，共計66.9萬平方米，同比上升30%，包括張江、金橋、漕河涇、市北和浦江成熟板塊，以及周康、青浦和南大新興板塊。全年凈吸納量28.3萬平方米，空置率同比上升2.6個百分點至18.3%。
行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以35%占比保持租賃需求首位，其中軟件系統(tǒng)開發(fā)子分類表現(xiàn)亮眼，特別是人工智能、大數(shù)據(jù)及自動駕駛相關賽道企業(yè)，充分體現(xiàn)當前新舊動能轉換下的產業(yè)升級帶來的新興行業(yè)租賃需求釋放。同時在線經濟的繁榮推動電商、智慧零售等相關需求釋放。主要得益于集成電路產業(yè)的旺盛需求，工業(yè)品制造業(yè)以24%的占比位列第二。 各環(huán)節(jié)國產芯片企業(yè)積極落址浦東，涵蓋從半導體設備、EAD工具，到多類型芯片設計，封裝測試等企業(yè)。形成以全產業(yè)鏈為導向的國產化成長和集群效應。另錄得自動化裝備、機器人、航空航天類先進制造業(yè)企業(yè)成交。醫(yī)藥及生命科學以16%占比位列需求第三，特色生物醫(yī)藥園區(qū)項目積極吸引創(chuàng)新藥企業(yè)入駐，而大健康產業(yè)的發(fā)展也推動醫(yī)藥服務類租戶的大面積成交。
對比各子市場表現(xiàn)，金橋板塊延續(xù)活躍態(tài)勢，在凈吸納量上保持領先，推動空置率進一步走低至25%，全年下降1.3個百分點。優(yōu)勢汽車產業(yè)相關細分企業(yè)呈現(xiàn)旺盛活力，如汽車芯片、系統(tǒng)研發(fā)、零配件制造等。張江板塊在經歷了上半年的科技行業(yè)裁員退租震蕩后，下半年迎來顯著回暖，實現(xiàn)凈吸納量的轉正。漕河涇板塊持續(xù)吸引TMT類企業(yè)的大面積入駐，全年表現(xiàn)穩(wěn)中顯韌性。此外新興板塊項目的入市，也使得上海各區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)均衡多元格局，為不同訴求租戶提供優(yōu)質空間。但存量項目受到市場新增供應沖擊及年底去化壓力的影響，推行“以價換量”政策，致使全市平均租金報價同比下降0.8%至每月每平方米139.1元。
2023年，上海物業(yè)投資市場交易總額累計789.8億元，同比下降10.2%，全年交易筆數(shù)創(chuàng)下歷史新高，達105筆，金額在十億元以下的小額交易占據(jù)主導。伴隨各類投資機會的相繼涌現(xiàn)，交易雙方對于資產價格認知逐漸趨同，全年市場表現(xiàn)呈先抑后揚態(tài)勢，投資型交易占比更是達到2020年以來峰值水平。
標的物業(yè)類型方面，以商務園區(qū)、廠房及長租公寓為代表的新經濟資產自年初以來投資熱度頗高，交易金額占全年投資總額34.8%，其中長租公寓物業(yè)投資表現(xiàn)最為矚目，交易金額相較上年水平實現(xiàn)翻倍躍升，而鑒于此類資產在運營過程中規(guī)模經濟效應明顯，投資者多以險資及地產基金等傳統(tǒng)投資者為主，更有內資買家于年內連續(xù)完成多筆交易。此外，商務園區(qū)依舊為新經濟資產中交易最為頻繁的物業(yè)類型，位于張江、金橋、周康等板塊的優(yōu)質物業(yè)持續(xù)受到機構投資者的關注，而專注于集成電路、生物醫(yī)藥及新能源等重點發(fā)展產業(yè)的自用買家亦在各主要園區(qū)板塊有所布局。傳統(tǒng)物業(yè)類型交易分布也愈發(fā)多元，商業(yè)辦公樓對于投資者吸引力依舊不減，而伴隨消費回暖及旅游復蘇的信號出現(xiàn)，下半年錄得若干筆零售、綜合體及酒店資產相關交易，特別是非核心商圈的零售及綜合體物業(yè)及濱江板塊的酒店資產，年內酒店類資產交易總額更是達到有史以來最高水平。
買家類型方面，境外買家的投資情緒相對謹慎，全年貢獻約20%的交易金額；另一方面，內資企業(yè)買家投資金額年內逐季走高，除自用買家外，以投資為目的的交易也較以往更加活躍，如異地地方政府下屬企業(yè)依托“飛地經濟”布局長三角門戶板塊或科創(chuàng)產業(yè)主導區(qū)域的優(yōu)質辦公及研發(fā)資產，另外，企業(yè)買家對于酒店資產的投資意愿也十分強烈。與此同時，傳統(tǒng)機構投資者交易活躍度依舊，且更青睞于相對核心的新經濟資產類型。
來 源：CBRE世邦魏理仕
