金融需求 VS 整體市場需求

　　縱觀深圳優(yōu)質寫字樓市場需求結構的演變，金融板塊長期占據(jù)寫字樓需求排行榜前列。雖然科技產業(yè)的井噴式發(fā)展帶動其需求一度在2019年至2021年超過金融板塊成為市場第一大需求驅動，但隨著科技行業(yè)調整而導致需求回落，金融板塊在2023年重回需求榜首，可見其需求極具韌性，新租量貢獻比例穩(wěn)定在20%以上。

　　金融板塊的強韌需求主要源于以下幾個原因：首先，金融產業(yè)是深圳傳統(tǒng)四大支柱產業(yè)之一；其次，深圳作為中國金融中心城市之一，擁有深交所等一系列著名金融機構以及相關發(fā)展所帶來的眾多金融上下游企業(yè)；最后，深圳擁有全國最多商事登記主體數(shù)量，豐富的業(yè)務往來帶來了金融需求的高度活躍。

　　尤其值得一提的是，深圳作為全國的改革開放先進示范城市以及擁有前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)，享受了金融創(chuàng)新開放及先行先試的多項政策利好，推動創(chuàng)新金融業(yè)務蓬勃發(fā)展，從而帶動金融服務類企業(yè)的寫字樓需求在全國眾多城市中相對占優(yōu)。

　　深圳優(yōu)質寫字樓需求行業(yè)結構

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE整理

　　金融細分需求分析

　　傳統(tǒng)金融服務與其他金融服務需求占比約6：4，所以傳統(tǒng)金融的表現(xiàn)略勝一籌。

　　傳統(tǒng)金融需求主要來源于銀行、證券機構、保險機構和基金機構四大板塊。傳統(tǒng)金融產業(yè)的優(yōu)勢疊加寫字樓新增供應窗口期，由此帶動了銀行、證券機構升級搬遷需求的釋放。在過去三年，二者年均需求占比超30%。銀行的需求主要來自國內銀行業(yè)在深圳的擴張及新設立，其中擴張需求以總部銀行已在深圳的為主導，而新設立需求則主要來自江浙銀行系及外資銀行。證券公司方面，需求主要來自國內頭部券商的物業(yè)升級搬遷。

　　在金融創(chuàng)新政策的帶動下，其他金融服務的發(fā)展為深圳寫字樓市場需求貢獻較多。由于個人財富的增加，帶動資管需求水漲船高，從而推動來自以投資理財和財富管理為主的創(chuàng)新金融類企業(yè)如雨后春筍一般，在深圳這個金融行業(yè)開放的大環(huán)境下穩(wěn)定增長。2021-2023年期間，該兩類企業(yè)為深圳優(yōu)質寫字樓市場的金融板塊貢獻了30%的需求。

　　深圳優(yōu)質寫字樓市場金融細分需求分析

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE整理

　　金融需求租賃類型分析

　　從租賃類型來看，2021-2023年深圳優(yōu)質寫字樓市場金融板塊的需求過半以上來自搬遷且占比逐年升高。截止至2023年12月，金融板塊的搬遷需求占比已近70%。特別需要指出的是，金融搬遷需求占全市搬遷需求的比例也在逐年升高，需求貢獻份額不斷提高。

　　深圳優(yōu)質寫字樓金融需求租賃類型

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE整理

　　金融搬遷需求貢獻率（對比全市搬遷需求）

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE整理

來 源：  CBRE世邦魏理仕    

 編 輯：liuy