紅土創(chuàng)新深圳安居REIT去年上市，成為深交所首單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。這也是國(guó)內(nèi)最早一只審核通過并成功上市的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。如今半年多時(shí)間過去了，項(xiàng)目試點(diǎn)效果如何？從試點(diǎn)項(xiàng)目的探索推廣中，又能看到國(guó)內(nèi)保租房REITs這一創(chuàng)新路徑的哪些“更多可能”？

　　不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。

　　目前，我國(guó)正在探索走出一條既遵循成熟市場(chǎng)規(guī)律、又適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs發(fā)展之路�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)發(fā)展壯大，也得到了資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可。

　　紅土深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs(以下簡(jiǎn)稱保租房REITs)，進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品類型。深圳經(jīng)過近5年的實(shí)踐探索，在政策支持、模式創(chuàng)新、架構(gòu)搭建等方面率先推出創(chuàng)新舉措，在全國(guó)保租房REITs發(fā)展方面先行一步。

　　試點(diǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行

　　走進(jìn)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的安居百泉閣，只見小區(qū)路面干凈整潔，兩側(cè)綠植蔥翠、鮮花盛放，戶外活動(dòng)區(qū)設(shè)有運(yùn)動(dòng)健身區(qū)和兒童游樂區(qū)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心配置有閱覽室、文化活動(dòng)展示角，生活及公共配套設(shè)施完善。

　　安居百泉閣保租房項(xiàng)目是紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)之一。安居百泉閣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方、深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司項(xiàng)目經(jīng)理李新防介紹，安居百泉閣共有594套保租房，月平均租金單價(jià)為59.7元/平方米；另有9間合計(jì)414平方米的配套商鋪，主要是熟食鋪、面包店、便利店等，方便小區(qū)居民日常生活采購(gòu)。

　　2022年8月31日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT上市，發(fā)行規(guī)模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)133倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)254倍，發(fā)行定價(jià)現(xiàn)金分派率3.95%，均刷新發(fā)行時(shí)點(diǎn)全國(guó)紀(jì)錄。

　　“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個(gè)優(yōu)質(zhì)保租房項(xiàng)目，均位于深圳核心區(qū)域或地段，共涉及保障性租賃住房1830套13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。”深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司總經(jīng)理何琨說，安居百泉閣和安居錦園項(xiàng)目為深圳人才安居集團(tuán)自建項(xiàng)目，保利香檳苑和鳳凰公館項(xiàng)目為配建移交項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰。4個(gè)項(xiàng)目均交通便利、生活配套設(shè)施完善，配租對(duì)象主要為用人單位和個(gè)人兩種類型，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強(qiáng)，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

　　截至目前，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT已上市近8個(gè)月，運(yùn)行是否順利？

　　目前，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT運(yùn)行整體保持穩(wěn)定，4月6日股價(jià)為2.755元每股，與發(fā)行價(jià)相比上漲11%，整體市值達(dá)到13.78億元。截至2022年12月31日，項(xiàng)目包含的4個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目整體出租率約為99%，個(gè)人租戶合計(jì)占比約為42.92%，用人單位合計(jì)占比約為57.08%，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

　　保租房在發(fā)行REITs時(shí)的估值定價(jià)問題是試點(diǎn)推行中的一大核心關(guān)注點(diǎn)。如何確定折現(xiàn)率？如何預(yù)測(cè)未來(lái)租金的增長(zhǎng)水平？不同區(qū)域的資產(chǎn)在定價(jià)上呈現(xiàn)什么關(guān)系？資本市場(chǎng)對(duì)保租房REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好如何？這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)在紅土深圳安居REIT試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)過程中逐步明晰，并在發(fā)揮資本市場(chǎng)定價(jià)功能、初步構(gòu)建保租房估值體系等方面形成了初步成果，對(duì)市場(chǎng)具有參考借鑒意義。

　　“從試點(diǎn)運(yùn)行來(lái)看，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的發(fā)行，為搭建保障性租賃住房資產(chǎn)上市平臺(tái)作出了有益嘗試，探尋發(fā)揮政府及國(guó)有企業(yè)資金的杠桿作用，助力擴(kuò)大保租房供給，也為社會(huì)資本提供了更多投資機(jī)會(huì)和收益來(lái)源，共享穩(wěn)定的租金收入和增值機(jī)會(huì)�！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理朱大華說，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT首次發(fā)行規(guī)模12.42億元，實(shí)現(xiàn)對(duì)外募集資金6.09億元，募集資金將進(jìn)一步用于深圳市保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房2000余套，助力完善住房保障體系。

　　更為重要的是，REITs項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定期公開披露，接受資本市場(chǎng)的監(jiān)督，倒逼項(xiàng)目管理企業(yè)提高出租率和運(yùn)營(yíng)能力，提升規(guī)模化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)水平，推動(dòng)保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　2023年1月，國(guó)家發(fā)展改革委公布8大類、24個(gè)盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目入選并作為廣東省3個(gè)項(xiàng)目之一獲得在全國(guó)推廣。

　　破解保租房建設(shè)難點(diǎn)

　　深圳為何要推動(dòng)發(fā)展保租房REITs試點(diǎn)？是基于怎樣的現(xiàn)實(shí)環(huán)境開展試點(diǎn)的？

　　朱大華深度參與了首單保租房REIT試點(diǎn)。他表示，人才是實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展、贏得競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)的戰(zhàn)略資源，推動(dòng)保租房REITs試點(diǎn)，通過金融創(chuàng)新引入資本力量助力保租房建設(shè)，解決人才后顧之憂，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　早在國(guó)內(nèi)正式出臺(tái)推動(dòng)試點(diǎn)政策之前，深圳就開始初步探索REITs在促進(jìn)保租房可持續(xù)發(fā)展中的可能性。

　　2016年，深圳人才安居集團(tuán)開始探尋通過REITs構(gòu)建保租房可持續(xù)發(fā)展的模式，并于2018年發(fā)行全國(guó)首單人才租賃住房類REITs。該單類REITs首期發(fā)行規(guī)模31億元，儲(chǔ)架發(fā)行總額度200億元，優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率為4.38%/年，綜合融資成本創(chuàng)當(dāng)年市場(chǎng)最低水平。底層資產(chǎn)為深圳人才安居集團(tuán)所持有并管理的人才公寓共681套，標(biāo)的配租對(duì)象涵蓋杰出人才、新引進(jìn)人才、中初級(jí)人才等各層次人才。

　　2018年起，深圳人才安居集團(tuán)聯(lián)手深創(chuàng)投集團(tuán)，開始推動(dòng)將保障性住房納入REITs試點(diǎn)范圍，推進(jìn)監(jiān)管溝通、市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目準(zhǔn)備工作。2021年8月，深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目正式啟動(dòng)，前期解決REITs申報(bào)階段的重要事項(xiàng)，包括保障性租賃住房認(rèn)定、試點(diǎn)資產(chǎn)新房認(rèn)定和項(xiàng)目配租，以及資產(chǎn)重組和項(xiàng)目過戶手續(xù)等事項(xiàng)。2022年7月29日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，8月完成詢價(jià)發(fā)行，基金份額最終定價(jià)為2.484元/份，8月31日在深交所上市。

　　朱大華表示，深圳計(jì)劃在“十四五”期間，建設(shè)籌集74萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)資金需求超過2000億元，資金來(lái)源成為保障性住房建設(shè)和發(fā)展的重要制約因素。以深圳市保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)深圳市人才安居集團(tuán)為例，“十四五”期間將承擔(dān)深圳市三分之一以上的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，自籌資金建設(shè)面臨很大困難。

　　“建設(shè)保租房主要面臨兩方面痛點(diǎn)和難點(diǎn)，一個(gè)是資金，一個(gè)是土地。在土地緊缺的現(xiàn)實(shí)情況下，建設(shè)具有重資產(chǎn)投資特點(diǎn)的保租房，如何解決資金來(lái)源并探索可持續(xù)融資模式是較大的考驗(yàn)�！敝齑笕A表示，保租房具有顯著的民生保障屬性，其租金定價(jià)約為市場(chǎng)租金的六折，但建造成本與市場(chǎng)化出租、出售的商品房沒有顯著差異，這就導(dǎo)致保租房投資回收周期較長(zhǎng)、資金占用過多。

　　“當(dāng)前，保租房的融資模式以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，大量資本沉淀。但過于依賴債務(wù)融資將增加企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于項(xiàng)目拓展和風(fēng)險(xiǎn)控制，難以擴(kuò)大保障性住房供給規(guī)模。”深圳市人才安居集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)趙宏偉說，REITs的核心在于為投資主體提供資產(chǎn)盤活渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債，快速回籠資金，形成“投資建設(shè)住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的良性發(fā)展格局。

　　“解決一時(shí)的資金需求只是解決了保租房建設(shè)的一個(gè)難題，行業(yè)可持續(xù)發(fā)展還需要靠科學(xué)發(fā)展機(jī)制和可持續(xù)模式。”朱大華說，可持續(xù)發(fā)展需要重點(diǎn)考慮現(xiàn)金流和收益率。保租房每年折舊會(huì)占資產(chǎn)價(jià)值的2%，如果按照最寬年限50年租期來(lái)算，折舊也是一大筆成本。再加上長(zhǎng)期維持成本，從財(cái)務(wù)角度來(lái)算是負(fù)收益，企業(yè)難以維持發(fā)展。而REITs考慮的是凈現(xiàn)金流，收來(lái)的租金減掉必要支出，租金收益率基本維持在3%至4%之間。

　　提質(zhì)增量探索更多可能

　　保租房REITs在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短，缺乏市場(chǎng)交易經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整機(jī)制等均處于摸索階段。

　　在短短幾個(gè)月內(nèi)推動(dòng)保租房REITs試點(diǎn)落地，深圳通過全市一盤棋合力攻關(guān)。借助深圳市綜合改革試點(diǎn)授權(quán)清單的契機(jī)，深圳持續(xù)溝通推動(dòng)保障性租賃住房納入REITs范圍，并在國(guó)家發(fā)展改革委指導(dǎo)下堅(jiān)持上下聯(lián)動(dòng)，多方合力，部門協(xié)同，特事特辦，從而加快試點(diǎn)工作推進(jìn)進(jìn)程。

　　“上下聯(lián)動(dòng)、部門聯(lián)手在項(xiàng)目推進(jìn)中發(fā)揮了重要作用�！敝齑笕A說，保租房REITs試點(diǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，底層資產(chǎn)的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)性論證十分嚴(yán)格，在申報(bào)、審批、發(fā)行等環(huán)節(jié)均面臨大量溝通協(xié)調(diào)工作。國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、深交所等部門均提前介入項(xiàng)目預(yù)審，指導(dǎo)完善方案設(shè)計(jì)等相關(guān)內(nèi)容。

　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在培育端深耕市場(chǎng)服務(wù)上，深交所第一時(shí)間對(duì)接支持保障性租賃住房企業(yè)，摸排了解REITs發(fā)行需求和痛點(diǎn)難點(diǎn)問題。在政策端優(yōu)化機(jī)制設(shè)計(jì)，對(duì)上市審核和持續(xù)監(jiān)管事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化安排；針對(duì)行業(yè)有關(guān)問題，與政府部門、企業(yè)、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)等共同研究論證，推動(dòng)形成解決方案。在審核端著力提升準(zhǔn)入質(zhì)量，推動(dòng)租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)水平較高、社會(huì)效益良好的項(xiàng)目參與試點(diǎn)。

　　保租房REITs作為事關(guān)服務(wù)保障的金融產(chǎn)品，在保障可持續(xù)收益的同時(shí)更需要嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管控�！凹t土創(chuàng)新深圳安居REIT試點(diǎn)運(yùn)行的架構(gòu)設(shè)計(jì)中，特別實(shí)行多維度風(fēng)險(xiǎn)管控，基金管理人、計(jì)劃管理人、基金托管人、外部管理機(jī)構(gòu)等參與主體各司其職，對(duì)產(chǎn)品實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。”朱大華說，具體而言，在建立風(fēng)控機(jī)制防范履約風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險(xiǎn)、利益輸送和內(nèi)部人控制風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格監(jiān)督基金資金賬戶、運(yùn)營(yíng)收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向，確保符合法律法規(guī)規(guī)定和基金合同約定；還為項(xiàng)目購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深交所將持續(xù)推動(dòng)完善審核流程、項(xiàng)目材料申報(bào)、信息披露等配套規(guī)則文件，優(yōu)化發(fā)行詢價(jià)機(jī)制；不斷夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)，加強(qiáng)REITs法律基礎(chǔ)框架研究。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露日常監(jiān)管，細(xì)化擴(kuò)募新購(gòu)入項(xiàng)目的操作流程和要求，支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強(qiáng)。加大培育服務(wù)力度，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)接服務(wù)，有針對(duì)性開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs交流培訓(xùn)活動(dòng)，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　“有了REITs的資本市場(chǎng)平臺(tái)，可以進(jìn)一步通過Pre-REITs基金吸引權(quán)益資金，打造REITs+產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作平臺(tái)�！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司黨委副書記、總經(jīng)理唐紹杰說，建設(shè)期通過銀行中長(zhǎng)期貸款形成固定資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)初期通過Pre-REITs和類REITs對(duì)不成熟的資產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目孵化和培育，項(xiàng)目成熟后通過REITs實(shí)現(xiàn)退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項(xiàng)目，將實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房“投融建管退”全生命周期循環(huán)。

　　目前，深圳人才安居集團(tuán)正探索設(shè)立租賃住房引導(dǎo)基金，與大型險(xiǎn)資、銀行成立Pre-REITs基金，對(duì)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行孵化和培育，成熟后裝入安居公募REITs。通過Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步探尋破解保障性租賃住房建設(shè)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　深圳也正在積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，做強(qiáng)做大做優(yōu)資產(chǎn)管理規(guī)模，為深圳乃至全國(guó)的保租房項(xiàng)目提供“投融建管退”的可持續(xù)發(fā)展通道，形成“謀劃一批、儲(chǔ)備一批、發(fā)行一批”的滾動(dòng)實(shí)施機(jī)制，通過盤活存量、帶動(dòng)增量，為新市民、青年人提供更大規(guī)模“高品質(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

　　“深圳高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報(bào)的鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報(bào)的首創(chuàng)水務(wù)3個(gè)項(xiàng)目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠項(xiàng)目也已獲得證監(jiān)會(huì)、深交所受理�！鄙钲谑邪l(fā)展改革委黨組書記、主任郭子平表示，未來(lái)，深圳市發(fā)展改革委將堅(jiān)持“小步快走”，全力推動(dòng)人才安居集團(tuán)保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，進(jìn)一步研究在“雙碳”、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大項(xiàng)目發(fā)行范圍。

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