作為經濟生活的重要場景提供方之一，商業(yè)地產被認為是經濟形勢的“晴雨表”。其中，寫字樓市場因聚集企業(yè)辦公地較多，更能反映產業(yè)變化的趨勢。
世邦魏理仕近日發(fā)布《北京甲級寫字樓租戶普查》報告。報告收集整理了138棟甲級寫字樓項目內2753家入駐企業(yè)的資料，通過微觀層面對比2022年與2019年的租戶變化，分析寫字樓市場的變遷，以及不同行業(yè)的需求變化。
根據(jù)報告，過去三年間，北京甲級寫字樓總租賃面積規(guī)模累積凈增達41%，市場實現(xiàn)了量與質的飛躍。但租賃面積的增長在不同行業(yè)、公司來源、商務區(qū)之間，都是極不均衡的，凸顯出市場的結構性變化特征。
分行業(yè)來看，金融業(yè)和TMT這對“雙引擎”仍是北京甲級寫字樓市場前兩大需求來源，合計占比為51.6%。但即便是一些需求量較大的細分行業(yè)，也因行業(yè)政策變化而出現(xiàn)較大的波動性，如電商、新媒體、汽車、消費品。
世邦魏理仕認為，新增供應集中入市、疫情及其防控措施的影響、重點行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了過去三年北京寫字樓市場的大變局。未來幾年，受行業(yè)政策調整、需求變化、供應放量等因素的影響，北京甲級寫字樓市場還將表現(xiàn)出一些新的特征。
新媒體需求增幅最大
報告顯示，過去三年，金融業(yè)在北京甲級寫字樓總租賃面積中的占比為30.0%，仍是第一大需求來源。TMT占比為21.6%，兩個行業(yè)共占據(jù)甲級寫字樓市場需求的“半壁江山”。這兩個行業(yè)也是新增需求中，來源最多的行業(yè)。
其中，行業(yè)創(chuàng)新帶來的新增需求，被認為是市場需求的重要來源。CBRE世邦魏理仕指出，金融領域中，在行業(yè)不斷提升直接融資比重，服務實體經濟發(fā)展與創(chuàng)新的努力下，保險、證券、基金、財富管理、資產管理等非銀行金融機構穩(wěn)步擴張。在金融行業(yè)數(shù)字化升級背景下，金融科技迅速崛起。
領域中，以個人為服務對象的互聯(lián)網(wǎng)+服務、新媒體成為三年間凈新增面積和增長率最突出的細分行業(yè)，而以企業(yè)服務為對象的軟件開發(fā)、人工智能、大數(shù)據(jù)等賽道則成為該領域的后期之秀。其中，新媒體成為三年間增長率最突出的細分領域，需求增幅高達300%左右。
最近三年間，專業(yè)服務、制造業(yè)的租賃面積占比均超過一成。房地產建筑、能源及公共事業(yè)、醫(yī)藥及生命科學等行業(yè)也貢獻了一定規(guī)模的需求。
但從需求穩(wěn)定性上看，即便是一些需求量較大的細分行業(yè)，也因行業(yè)政策變化而出現(xiàn)較大的波動性。
世邦魏理仕分析指出，三年間，銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫(yī)藥及生命科學等行業(yè)租戶在既有樓宇的留存率均超過60%，這些細分板塊都是甲級寫字樓優(yōu)質的傳統(tǒng)基石行業(yè)，規(guī)模實力和抗風險能力強，穩(wěn)定性高。而留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業(yè)，受市場和政策環(huán)境影響波動性較大。
世邦魏理仕還指出，過去三年，企業(yè)入駐和搬遷熱情高漲。這一方面取決于租賃品質升級和區(qū)域升級的需求，另一方面也源于市場供應的增加。
該機構表示，縱觀北京甲級寫字樓歷史，以三年為一個時間單位，2017年-2019年和2020年-2022年的甲級寫字樓新增供應量達到峰值。在此推動下，租戶對高品質辦公空間的需求在過去三年得到集中釋放，北京甲級寫字樓的凈吸納量達到歷史第二高水平。
從區(qū)域來看，CBD、麗澤、奧體、望京和東二環(huán)為最熱門的搬遷目的地。分行業(yè)看，金融和TMT的搬遷活動為所有行業(yè)中最活躍的。此外，中資企業(yè)的擴張速度較快，逐漸成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱；外資租戶雖然權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少。
短期空置率仍將走高
對于未來三年北京甲級寫字樓市場的趨勢，報告指出，得益于行業(yè)政策、高質量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的落地，市場將呈現(xiàn)出新的特征。
從行業(yè)分布來看，報告指出，受平臺經濟相關行業(yè)增長放緩和強化監(jiān)管等因素的影響，2022年TMT的寫字樓新租面積顯著下降。但隨著政策環(huán)境趨于穩(wěn)定，以及企業(yè)在戰(zhàn)略調整后重新聚焦，并加大對人工智能、大數(shù)據(jù)、企業(yè)應用軟件、元宇宙等領域的投資，TMT需求有望重拾增長。
金融方面，受益于資本市場改革，尤其是股票發(fā)行注冊制全面實行、房地產行業(yè)再融資的重啟、公募REITs擴容，以及北京證券交易所業(yè)務范圍與上市企業(yè)規(guī)模進一步拓展，證券、資管等非銀金融行業(yè)將有更多的新增需求。
同時，在全國科技創(chuàng)新中心定位，以及北京“十四五”規(guī)劃確立的新一代信息技術與醫(yī)藥健康“雙發(fā)動機”產業(yè)戰(zhàn)略支撐下，醫(yī)藥及生命科學、新能源、集成電路、智能汽車等高精尖產業(yè)將成為寫字樓需求的新引擎。
從企業(yè)類型看，該機構表示，行業(yè)或企業(yè)爆發(fā)增長時代結束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長性企業(yè)，這些租戶對品質要求更高，需求規(guī)模更有計劃性，和甲級寫字樓之間的適配性更強，將為市場貢獻更穩(wěn)健而有力的需求。
此外，靈活辦公空間、定制化裝修、綠色節(jié)能也將成為未來三年北京甲級寫字樓市場的關鍵詞。
但由于市場的供需仍存在一定缺口，北京甲級寫字樓市場將在今年繼續(xù)調整。世邦魏理仕表示，隨著新建寫字樓開發(fā)標準的不斷提升，預計2023年-2025年甲級寫字樓新增供應總量保持高位，達131萬平方米。這將對租戶需求起到開閘引流的作用。
受此影響，北京成熟商務區(qū)空置率在2023年仍將繼續(xù)走高。
但該機構指出，隨著租賃、裝修等活動重回正軌，以及辦公需求逐漸回暖，空置率自2024年開始將穩(wěn)步回落。隨著業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，租金也有望自2023年末起見底趨穩(wěn)。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
