北京寫字樓租售中心網根據相關數據了解到，廣州市2022年四季度，寫字樓租賃市場凈吸納量約達三萬平方米，符合三季度時做的回正預判。但市場去化水平主要依賴越秀子市場一個新入市項目的預租拉動，如扣除新增預租體量，季內去化約一萬平方米。受季內疫情封控影響，市場壓抑的需求仍未能釋放。但CBD珠江新城市場需求表現(xiàn)出韌性，主要來自專業(yè)服務類行業(yè)。根據相關數據統(tǒng)計，除新入市的項目外，目前珠江新城近90%的優(yōu)質樓宇空置率依舊保持在10%以下。從2022年四季度租賃需求中可以發(fā)現(xiàn)，消費品類租賃需求的活躍度在回升，消費品和專業(yè)服務類企業(yè)是租賃的主要需求動力，共占比超50%，而互聯(lián)網科技類的租賃熱浪較今年前三季度有明顯收縮。季內，盡管全市租金下降幅度較第三季度有所收窄，但所有子市場租金均未能實現(xiàn)增長，凈有效租金環(huán)比下降1.7%。得益于新項目的大量預租以及存量項目去化，空置率較上季度并無明顯變化，維持在15.0%。

　　2022全年甲級寫字樓市場回顧

　　市場需求：整體市場觀望情緒濃厚，降本增效是貫穿全年主旋律

　　2022年是廣州寫字樓租賃市場充滿挑戰(zhàn)性的一年，租賃需求較往年有明顯放緩。在與2021年新增供應相差無幾的情況下，去化水平僅約為去年的1/3。降本增效是貫穿全年的主旋律，租戶在租賃決策上保持較為謹慎態(tài)度，觀望氛圍濃厚。

　　互聯(lián)網科技、專業(yè)服務和金融行業(yè)是2022年的租賃主要需求來源，共占比超70%。其中，互聯(lián)網科技類企業(yè)需求較往年有所下滑，但其占比仍位居第一，近40%。值得注意的是，在當前復雜的環(huán)境下，推動了專業(yè)服務類行業(yè)的發(fā)展，從其細分領域上看主要來自律師事務所。

　　新增供應：全年新增供應超50萬平方米，主要來自琶洲子市場

　　2022年，全市新增供應超50萬平方米，高于過去十年年均新增供應40萬平方米體量，市場已進入新一輪供應高峰時期，預計將持續(xù)至2024年。今年，近50%的供應來自琶洲市場，推升全市甲級樓宇存量至690萬平方米。而珠江新城和越秀子市場從今年開始，會逐步進入市場去化周期階段。

　　空置率：受新增供應影響，空置率持續(xù)上升

　　全市空置率在今年累計上升5.7個百分點，漲幅達過去十年的新高。除天河北市場外，所有子市場空置率均上升超4.0個百分點。其中，越秀市場空置率錄得最大漲幅，為6.8個百分點，主要原因是區(qū)域市場樓宇的樓齡普遍較大，部分對硬件配套設施有較高需求的租戶會選擇外溢至其它子市場。而琶洲整體市場在今年表現(xiàn)平穩(wěn)，在近30萬平方米的新增供應下，空置率僅同比上升4.6個百分點，個別優(yōu)質項目在入市時，已能達到40%的預租率。

　　租金：區(qū)域競爭加劇，整體租金走勢承壓

　　受新增供應及宏觀市場經濟等綜合因素影響，市場租金整體走勢繼續(xù)下降，全市凈有效租金已連續(xù)四年下滑，并在今年跌幅超5.0%。CBD珠江新城租金在全年累計下降超5%，降幅為各子市場最大。盡管區(qū)域租金水平仍為全市最高，但其與非核心區(qū)的租金差在不斷縮減，區(qū)域間的競爭在同步加劇。

　　高供應背景下，短期內空置壓力會繼續(xù)顯現(xiàn)

　　在優(yōu)化疫情防控的背景下，預計2023年市場需求會有所回暖。伴隨開放經濟活動的政策暖意，消費勢頭大概率會在2023年拾級而上，預計消費品行業(yè)需求也會隨之更加活躍。

　　展望2023年，在天河北及越秀子市場可租賃面積較少的情況下，預計明年的寫字樓租賃市場需求會更多的來自琶洲和珠江新城子市場。新一輪供應高峰將持續(xù)至2024年，預計2023全年新增供應為近70萬平方米，其中琶洲市場的供應占比90%。如新增供應均能如期入市，廣州甲級寫字樓的存量將突破750萬平方米。隨著疫情的影響逐步減弱，需求層面有望逐步回暖，但在高供應影響下，預計全市空置率會被繼續(xù)推升3-5個百分點，租金在短期內大概率會繼續(xù)承壓。

來源： 北京寫字樓租售中心數據

編輯：jinbao