在2022年第四季度，市場終于等來了“優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟(jì)活動”的政策暖意。2022年下半年北京產(chǎn)業(yè)園市場需求持續(xù)疲軟，凈吸納量已連續(xù)四個季度為負(fù)值，合計-22.7萬平方米。整體市場空置率較上半年升高1.4個百分點(diǎn)至16.5%；凈有效租金環(huán)比上半年下降3.9%，至125.2元每月每平方米。

　　全年來看，產(chǎn)業(yè)園市場大宗租賃成交數(shù)量相較去年大幅減少，市場大面積需求出現(xiàn)的頻次明顯降低。雖然頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺的面積調(diào)整將持續(xù)影響市場表現(xiàn)，但互聯(lián)網(wǎng)科技依然是2022年市場主要的需求來源。

　　下半年市場需求持續(xù)疲軟 空置率上升

　　產(chǎn)業(yè)園市場需求在下半年未出現(xiàn)實質(zhì)性恢復(fù)，同時，受到互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)面積整合的持續(xù)影響，全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。尤其是城市北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場，如上地和北清路，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-20.4萬平方米和-7.3萬平方米。

　　受到部分項目延期影響，下半年產(chǎn)業(yè)園市場僅有一個新項目入市。

　　供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　整體市場空置率在下半年連續(xù)兩個季度上升，合計升高1.4個百分點(diǎn)至16.5%。

　　整體市場租金延續(xù)了小幅下降的趨勢，環(huán)比上半年降低3.9%至125.2元（17.9美元）每月每平方米，相比去年同期下降4.9%。在所有子市場當(dāng)中，上地子市場租金降幅最大，同比下降了7.7%。

　　市場預(yù)測

　　展望2023年的市場走勢 需求側(cè)持續(xù)回暖可期

　　由于部分項目延期，預(yù)計將有超過131萬平方米的新項目在2023年進(jìn)入市場，主要集中在上地和北清路區(qū)域。供應(yīng)壓力的增加，預(yù)計將進(jìn)一步推高空置率。

　　北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

　　過去幾年，北部市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間和更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。

　　從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學(xué)防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長的總基調(diào)，隨著市場轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

　　高力國際觀點(diǎn)

　　宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實到位，做好市場預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場信心，而這也是重啟市場需求的關(guān)鍵所在。

　　業(yè)主方面

　　隨著高品質(zhì)新項目的集中入市，未來市場競爭或?qū)⒓觿�，因此我們建議業(yè)主提高自身項目的配套設(shè)施及服務(wù)品質(zhì)，以更高的性價比吸引優(yōu)質(zhì)租戶。

　　租戶方面

　　我們建議租戶關(guān)注未來市場內(nèi)的新增供應(yīng)，尤其是北部市場的項目及相關(guān)優(yōu)惠，適時進(jìn)行辦公室升級和調(diào)整。

來源：高力國際

編輯：jinbao