2022年8月10日，2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產行業(yè)品牌建設論壇在北京富力萬麗酒店開幕，以"商辦新世代 攜手贏未來"為主題，探索新世代下商業(yè)地產行業(yè)新的發(fā)展模式，推動后疫情時代商業(yè)地產市場持續(xù)復蘇，打造領先的商業(yè)地產選址解決方案和商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會。
2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會作為疫情后國內首場線上線下相結合的大型商業(yè)地產經貿活動，提振行業(yè)信心，增添市場暖意，取得了豐碩的成果。展會參展面積超3000平方米，吸引了30余家全國商業(yè)地產百強企業(yè)和項目亮相參展，線上和線下超過3600余名來自投資機構和代理機構、大中型企業(yè)和專業(yè)觀眾參會參觀，舉辦了16場論壇及推介活動、兩場重磅授牌儀式，一場重磅報告發(fā)布以及一場各省市駐京機構商辦物業(yè)大宗交易對接會。
2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦，同時得到了中海商務、大悅北京產業(yè)、北辰寫字樓、京東產發(fā)、北京遠洋樂堤港、遠洋國際中心Ⅱ期、金隅智造工場、金隅高新產業(yè)園、中海時代廣場、中海金海匯、中海金融中心、首創(chuàng)新大都、中建財富國際中心、雄安市民服務中心、北京國際財富中心、世東國際、北京前海人壽大廈、華騰大廈、北京荷華明城大廈、北京城建大廈等合作伙伴的支持。
以下是2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會直播實錄（四）：
主持人：感謝嚴總的精彩演講。我們期待寫字樓市場將強勢重啟，再次迎來復蘇的"榮光"。
接下來的演講嘉賓來自金隅集團城市更新板塊，金隅智造工場以智能制造產業(yè)為核心，吸引并聚集國際著名智能制造企業(yè)，形成以"新材料、新能源、智能汽車、機器人、增材制造裝備以及智能制造基礎保障設施"等智能制造高端產業(yè)為聚集的科技園區(qū)。
熱烈掌聲歡迎北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經理肖博女士，帶來城市更新與產業(yè)升級。有請肖總。
肖博：感謝平臺。我今天非常高興能夠有機會在這里從城市更新和產業(yè)升級的角度切入到金隅制造工廠到目前發(fā)展的整個過程。
城市更新和產業(yè)升級這兩個詞在行業(yè)里，尤其在北京，這幾年我們越來越頻繁地接觸得到。跟剛才嚴總的分享也是非常契合的，未來增量最多的甲級辦公樓可能在深圳，北京也確實進入到了一個減量雙控，以存量更新為主的階段。為了進一步推進城市更新的工作，北京市委牽頭成立了城市更新的專項小組。今年7月12日，城市更新小組的成立大會暨更新論壇在首鋼舉行。在表彰會上表彰了16個城市更新的項目，其中就包括了金隅制造工廠。
萬事開頭難，制造工廠項目最初我們在做城市更新的時候就在思考一個問題，怎么更新，怎么做好產業(yè)定位。2016年首先金隅集團與海淀區(qū)政府簽訂了一個戰(zhàn)略合作協(xié)議，基本上明確制造工廠的產業(yè)方向。進入2017年，制造工廠我們進行土建改造項目，納入了2017年重點實施改造項目。改造初期，我們發(fā)揮了金隅集團在商辦領域前期的能量和資源。我們在規(guī)劃改造、園林景觀、智慧園區(qū)方案、商業(yè)部分，前期做了非常詳細細致的規(guī)劃，也聘請了專業(yè)公司作為我們的外腦，前期就對制造工廠項目做好相關的方案和籌備。規(guī)劃大概的方向園區(qū)整體12萬平米配1萬平米的商業(yè)，其他的空間充分發(fā)揮制造工廠高層高、高挑空的房屋優(yōu)勢進行了規(guī)劃布局。下一步我們就開始進行改造。更新的過程還是很艱難的，因為在更新的初期我們不能夠預判在現場會遇到哪些相關的問題，所以在改造的過程中，我們的預算也確實發(fā)生過幾次的追加。包括市政要改造，結構要加固，還有一些拆除。好在經過改造，最終制造工廠呈現出一個令大家和客戶都接受的整體的狀態(tài)。
制造工廠原建筑面積12萬平米，改造之后我們沒有做任何的加建，仍然是12萬平米，容積率只有12.67，綠化我們做了5萬平米，高舉架的空間比例超過了80%。我們筑巢引鳳，在海淀區(qū)域大的背景和環(huán)境下，使我們有了一個相對好的科技企業(yè)的優(yōu)勢。我們與管委會做了一個緊密的配合，在園區(qū)內部重點面向大信息及智能制造的企業(yè)進行招商，現在展示的這些企業(yè)包括一些獨角獸企業(yè)、工業(yè)重點工程實驗室、量子院等等重量級的客戶。
我們?yōu)榭蛻襞鋫涞幕痉⻊�，包括食堂、班車，解決最后一公里的問題。天氣好的時候，園區(qū)的員工可以選擇騎小黃車，也可以坐班車。園區(qū)正北配備了400套的人才公寓，可以按政策入駐，選擇旁邊的人大幼兒園、北大九年制的學校。配套還有餐飲、便利店最基礎的服務，在園區(qū)里都得以實現，主要是輔助園區(qū)辦公客戶日常上工作的需求。
我們做完城市更新以后，把升級后的企業(yè)引入到園區(qū)之后，下一步我們會對入園企業(yè)進行分析了解，有針對性地推出園區(qū)的運營服務。在園區(qū)里面我們建設了I立方的運營平臺，括八個方向。目前我們重點開展了知識產權、政策、科技人才、法律和金融。值得一提的是金融我們從今年開始，除了提供正常的金融服務，金隅集團以金隅資金為主，聯合海淀區(qū)政府成立了一支基金。這支基金重點是面向金隅制造工廠入園的企業(yè)進行投資，目前已經完成了4家企業(yè)的投資工作。其他的重點我們還會在園區(qū)里，因為我們的產業(yè)方向相對集中，我們會聯合客戶資源舉辦概念認證大賽，科技類的、比賽類的。同時我們還會豐富園區(qū)客戶的活動，生活方面的活動。
制造工廠目前來看，滿駐率相對還是比較高的，唯獨最后剩下的一塊空置面積也是希望跟大家分享一下，只有一塊2700平米挑高9米只面向智能制造硬科技的企業(yè)進行招租，這是我們規(guī)劃和裝修的效果。
以上是制造工廠的分享，感謝大家。
主持人：感謝肖總的精彩分享，讓我們共同期待城市更新和產業(yè)升級雙贏。
下面的演講嘉賓是來自雄安新區(qū)雄安市民服務中心，作為雄安締造智慧城市、綠色城市的縮影，集成了海綿城市、被動式建筑、綜合管廊、裝配式建造等30多項先進建設理念。占地面積24.24公頃，總建筑面積約10萬㎡，是雄安新區(qū)設立以來的代表性成規(guī)模大型建筑群，由公共服務區(qū)、行政服務區(qū)、生活服務區(qū)、入駐企業(yè)辦公區(qū)四大區(qū)域群組成。
熱烈掌聲歡迎北京中海地產商業(yè)管理公司雄安區(qū)域拓展總監(jiān)宋天祺上臺，帶來雄安新區(qū)商業(yè)市場發(fā)展現狀及未來展望。
宋天祺：尊敬的各位領導、各位來賓、伙伴們，大家上午好！我是來自北京中海地產商業(yè)管理公司雄安區(qū)域拓展總監(jiān)宋天祺，很榮幸受到主辦方的邀請，來對雄安新區(qū)的商業(yè)市場發(fā)展現狀以及未來的發(fā)展趨勢做一個展望和分享。
2022年，我們認為是多重意義之下的一個開局之年。這一年我們經歷了疫情變局之后，我國再次面向世界的開端，成功舉辦了冬季奧林匹克運動會，也是中國經濟和社會復蘇和啟示的開篇，更是實現第二個百年奮斗目標的發(fā)軔之年。雄安新區(qū)的設立是千年大計、國家大事，規(guī)劃建設雄安新區(qū)的概念自2017年出臺以后，經歷了規(guī)劃期，而如今正在處于大規(guī)模建設的關鍵階段，目前已經初顯雛形。我們根植雄安，被稱為雄安第一標的雄安市民服務中心項目已經運營4年有余。我們在堅持高質量運營工作的同時，也針對雄安新區(qū)進行了深入的調研，總結其階段性的發(fā)展趨勢。也想借本次機會與各位分享我們對雄安新區(qū)商業(yè)市場新格局的一己之見。
先做一個自我介紹。中海地產有限公司隸屬于中建集團建筑有限公司，1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港上市。公司擁有43年房地產集不動產的運營管理經驗，業(yè)務遍及港澳及內地70余個城市，及美國、英國、澳大利亞等多個國家和地區(qū)。截止到2022年，中海商業(yè)總管理面積突破1100萬平米，運營規(guī)模包括55座甲級辦公樓，18座集中商業(yè)，12家星級酒店，以及14家長租公寓。
了解雄安新區(qū)的設立背景，對于我們進入雄安新區(qū)和計劃進入雄安新區(qū)的商業(yè)從業(yè)者來說尤為重要。雄安新區(qū)作為京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略堅實的一步，承擔了疏解北京非首都功能重要的戰(zhàn)略任務。2017年4月，國務院提出在河北省設立雄安新區(qū)，但至于為什么選擇雄安新區(qū)，雄安的優(yōu)勢在哪兒。我們通過調研了解到了雄安的四點核心優(yōu)勢。首先是區(qū)位的優(yōu)勢。雄安新區(qū)地處華北平原腹地，與北京、天津的距離分別是105公里和105公里，形成了一個類似等邊三角形的空間布局。區(qū)域的優(yōu)勢尤為明顯。二是生態(tài)底板的優(yōu)勢。雄安新區(qū)擁有華北平原最大的淡水湖白洋淀，根據規(guī)劃，雄安新區(qū)未來的藍綠空間占比將穩(wěn)定在70%，森林覆蓋率達到40%，也是標準意義上的生態(tài)新城。三是交通優(yōu)勢。雄安新區(qū)具有多條鐵路干線，與北京、天津形成了半小時的高鐵通勤圈。四是開發(fā)強度優(yōu)勢。雄安新區(qū)規(guī)劃人口的密度是偏低的，建筑少，而且拆遷量不大，核心區(qū)內部常住人口尚且不到10萬人，可開發(fā)的土地充裕，可塑性強，具備良好的城市發(fā)展建設的基礎底板。
整體規(guī)劃方面來看，雄安新區(qū)的空間布局一句話可以概括為一主、五輔、多節(jié)點。"一主"是指起步區(qū)，位于容城與安新兩縣交界地帶，為新區(qū)的主城區(qū)，將先行啟動建設。"五輔"指雄縣、容城、安新三縣及寨里、昝崗五個外圍輔團。與起步區(qū)之間有生態(tài)隔離帶相隔。多節(jié)點指21個特色小鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村。由于時間關系，這里不多做贅述。
通過調研我們發(fā)現現行啟動的容東片區(qū)、容西片區(qū)和高鐵樞紐市場畫像具備三個特點，體量大、業(yè)態(tài)多、投資重。與雄安新區(qū)的東道主雄安集團全資子公司城市發(fā)展公司投資開發(fā)的華望城項目為例，單個項目的體量辦公體量就達到了33萬方，住宅85萬方，公寓2.4萬方，總投資達到115億元的規(guī)模。這些項目尚未完成交付，因此本次分享的內容還是以現有的現成區(qū)域為主。
看一下雄安新區(qū)商業(yè)市場的現狀。首先是容城縣城的區(qū)域。目前僅有的集中項目有兩個，惠友購物廣場和雙龍商廈。但是它們無論是從物業(yè)品質來講，還是服務水平來講，品牌級次相對來說較低。以下是兩個項目的基本參數，不做過多介紹。
下面是雄縣縣城目前有的三個項目，同樣品質不高，品牌級次相對較低。沿街商業(yè)部分是主要以餐飲中低端零售以及服務業(yè)為主導，沿街商業(yè)多聚集于縣城主干道的兩側。
通過調研我個人認為雄安新區(qū)目前的商業(yè)現狀肯定是難以滿足未來新區(qū)導入的高端客群生活以及消費的需求，在建和即將入市的項目又聚焦于容東和高鐵片區(qū)，也是結合了新區(qū)的總體規(guī)劃以及在建項目的區(qū)位，我個人認為新區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展方向是向縣城的東北方向和西南方向兩個方向來發(fā)展。與此同時，隨著京津冀企業(yè)逐步的遷入以及新區(qū)積分落戶政策的實行，高質量的產業(yè)和人口的導入也將為新區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供有力的消費支撐。也因為如此，我們對于雄安新區(qū)未來商業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展具有比較強的信心。
下面來看一下商辦市場方面。雄安新區(qū)現階段進駐的企業(yè)集中于容城縣的主干道以及奧威路及其他主干道兩側。企業(yè)屬性方面私企與央企和國企的比例，我們通過調研得知比例為1：1.2，央企和國企目前占相對多數。行業(yè)細分方面來看，由于目前雄安新區(qū)仍處于大規(guī)模建設階段，因此建筑相關類的企業(yè)占比是最高的，保險及金融服務業(yè)行業(yè)次之，能源和科技類企業(yè)目前來看是相對較少的水平。租賃物業(yè)業(yè)態(tài)方面，以沿街商鋪、中低層的寫字樓為主，產權多為私有產權，而且不提供物業(yè)服務，同時物業(yè)的品質也是參差不齊，租賃的價格也是偏低的。
以奧威路為例，奧威路位于雄安新區(qū)容城縣的最南端，也是作為容城縣政府的所在地及雄安新區(qū)管委會的原所在地，被譽為雄安新區(qū)央企一條街。這是我們調研奧威路沿線部分企業(yè)的進駐清單以及目前物業(yè)租賃的現狀。時間關系這里就不多做展示。
我們對于雄安新區(qū)進駐企業(yè)的性質也進行了調研，發(fā)現國企、央企的占比是最大的，達到了53%。私企次之占44%，集體所有制、外企、港企最少，目前只有3%的體量。行業(yè)細分來看，建筑相關行業(yè)，我們梳理了一下，包含建筑設計、施工、建材、建筑設備租賃這些企業(yè)的占比是最大的，達到了49%，保險及金融服務業(yè)的占比是17%，企業(yè)服務行業(yè)占比較少是11%的水平。我們也針對企業(yè)的租賃面積進行了分析。雄安新區(qū)進駐的企業(yè)主力租賃面積段為80到300平米，占比54%，1000-3000平米占比12%。租賃企業(yè)分析方面，建筑類企業(yè)的主力租賃面積段，我們通過梳理發(fā)現差異是比較大的，主要是集中于110-350平米、400-650平米以及15000-3000三個大的面積段。金融業(yè)集中在100-300平營業(yè)部的規(guī)模，以及2000-5000分行分公司的規(guī)模。從租金方面分析，我們了解到主力的租金區(qū)間是在1.3到1.5元之間，整體的水平還是處于比較低的狀態(tài)，也是一個價值洼地。
通過調研和走訪，我們發(fā)現現階段企業(yè)對于辦公物業(yè)的關注點是聚焦于私密性該高的會客空間，比如會所或者茶室，同時企業(yè)對于內部停車的空間以及辦公和住宿的功能整合是關注的重點。我們也了解到雄安新區(qū)新階段入駐的企業(yè)以建筑行業(yè)為主，該類型的企業(yè)對于租賃物業(yè)的產品定位、產品調性，包括軟性服務的敏感度目前看普遍不是很高，但是隨著雄安新區(qū)大規(guī)模的在建商辦項目陸續(xù)的交付和投入運營，我們預計新入市的這些產品將對雄安新區(qū)現有的租賃市場形成比較大的沖擊。對于個人而言，我相信隨著非首都功能疏解進一步的落實以及雄安物業(yè)的不斷加強，高新產業(yè)和金融服務業(yè)人群的不斷進駐，新來的這些租戶對物業(yè)品質的要求也將會快速提升，對于耕耘在雄安的商業(yè)從業(yè)者來說帶來了更大的機遇和挑戰(zhàn)。
最后請允許我對我們中海商業(yè)雄安項目進行一個簡短的介紹。河北雄安市民服務中心是雄安新區(qū)第一個建筑項目，也是新區(qū)功能定位以及發(fā)展理念率先的呈現。該項目由中海地產、中建三局、中建設計與中建基金組成的聯合體中標，2017年12月7日開工建設，2018年3月28日完工。2018年4月28日園區(qū)首次面向全社會進行了公開的展示和開放，項目占地24.24公頃，總建面104284.58平米，主要用于政府的政務服務以及先期入駐企業(yè)的服務。我們的項目包含五個功能區(qū)劃，政務服務中心，也就是目前雄安新區(qū)管委會的所在地。企業(yè)辦公區(qū)、生活服務商街、office聯合辦公區(qū)以及我們的中海凱悅酒店。我們的項目在提供辦公和居住場景的同時，還滿足了新區(qū)規(guī)劃建設成果的展示，包括政務服務、會議接待和未來城市生活體驗多種功能的需要。在此歡迎各位同行伙伴們蒞臨參觀和交流。
本次展會我們的雄安新區(qū)團隊也來了現場，會后希望各位同行伙伴們的參訪和交流。今天也看到了高力國際的團隊和其他代理行的伙伴們來到了論壇現場，有對雄安市場行研、政府、規(guī)劃分析和其他研測業(yè)務有興趣的朋友歡迎掃描屏幕下方的二維碼添加我的個人微信，會后進行深入的交流和探討。再次感謝主辦方的邀請和各位的聆聽，預祝本次展會圓滿成功預祝各位乘興而來，滿載而歸。謝謝。
主持人：謝謝宋總的精彩演講。感謝各位演講嘉賓的精彩分享和觀點碰撞，相信大家一定有所啟發(fā)有所收獲。
下面我們進入論壇的第四部分：研究報告發(fā)布環(huán)節(jié)，2022中國商業(yè)地產100強研究報告。
房訊指數前身為中國寫字樓研究中心（CORC），是專注于商業(yè)地產各產業(yè)鏈條發(fā)展的學術研究機構，定位中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。
中國商業(yè)地產100強榜單選取在中國內地從事商業(yè)地產經營活動的100家房企，以每年3月31日為統(tǒng)計時間點，涵蓋規(guī)模指標、 運營指標、管理指標、創(chuàng)新指標、品牌指標、誠信指標等6大指標，全面客觀評價企業(yè)的綜合實力與業(yè)務發(fā)展能力，通過加權累加構成相關指數，評選出百強企業(yè)相關榜單。
熱烈掌聲歡迎房訊指數首席研究員劉凱先生上臺，為我們帶來2022中國商業(yè)地產100強研究報告的發(fā)布。有請劉凱總。
劉凱：謝謝大家。剛才主持人也介紹了，我們從2018年開始做100強的研究，正式的報告是從去年開始出了第一期，今年是第二期。
房訊指數剛才主持人也大概介紹了一下它的定位和指標體系。我不過多介紹。它有規(guī)模指標、利潤指標、管理指標、創(chuàng)新指標、品牌指標、誠信指標。大家都知道，目前房地產行業(yè)遇到了很大的下滑的局面，商業(yè)地產也同樣是如此。
今年的情況，簡單綜述，我們認為隨著中國經濟恢復發(fā)展和產業(yè)結構持續(xù)推進，商業(yè)地產正處于不斷調整跟恢復的過程中。將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產品、模式等方面不斷地突破創(chuàng)新。新商業(yè)、新辦公、新居住、新園區(qū)的需求仍將不斷增長，市場依舊擁有著巨大的發(fā)展空間和投資的價值。我們去年曾經有一個觀點，認為下一個十年可能是商業(yè)地產的時代。下一個十年，在房地產行業(yè)來說，商業(yè)地產是最值得投資的一個板塊。
新商業(yè)方面，我們認為隨著國內大循環(huán)為主體，國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局加快推進，我國消費結構從商品消費轉向服務消費，服務消費正在加快擴容。剛才嚴區(qū)海嚴總也提到了北京服務業(yè)、上海服務業(yè)的情況。在這種背景下，商業(yè)地產迎來了創(chuàng)新發(fā)展的機會，這也是在2021年快速恢復期間突破激烈的同質化競爭的必由之路。剛才也談到，去年SKP創(chuàng)造了一個奇跡，在全球它的銷售額是排第一的，今年的情況我們拭目以待。
新辦公方面，我們認為銷售市場是逆勢上揚的狀況，但是租賃市場是整體放緩的，甚至是下滑的。剛才嚴總有很詳細的數據，我就不重復了。
新園區(qū)方面，我們認為產業(yè)園區(qū)持續(xù)利好，包括政策上的，包括金融方面的。比如說REITs和類REITs園區(qū)金融工具的出現。商務園區(qū)我們認為下一步可能在產業(yè)地產方面是一個亮點或者說排頭兵。
新居住主要是說長租公寓。大家都知道，前兩年長租公寓出現了一定的暴雷的情況，所以行業(yè)迎來了深度的調整。企業(yè)下一步還是要注重精細的運營，這是我們的一個觀點。
當然住房租賃的產品在國家政策的支持下，它擁有巨大的發(fā)展空間，產品將趨于多元化創(chuàng)新，整體行業(yè)將持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是我們的希望。
結語部分，我們的觀點認為是短期市場下滑還是比較明顯的，長期它的需求還是存在的。長期的預期需求或者需求的預期處于回暖的狀態(tài)，當然這有一個過程。
由于上半年新一輪疫情的反復沖擊，商辦市場下滑是比較明顯的。經濟的支撐也在走弱，市場的需求銳減，上半年可以這樣說，尤其是四大一線城市。當前商辦市場依舊處于供需僵持博弈的階段，雖然疫情可能有管控，有些好轉，但是短期商辦市場的庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。整體來看，商辦市場仍面臨弱現實、強預期的局面。在疫情穩(wěn)定的基礎上，我們希望隨著下半年國民經濟的起穩(wěn)回收以及一攬子政策對房企、對經濟的扶持，受壓制的需求將得到釋放，預計短期市場下行空間有限，對于部分城市、部分區(qū)域、部分產品我們還是持看多的觀點。
這是我們2022年商業(yè)地產100強的榜單。跟去年相比，十強里面還是有一些變化的。今年的數據都不是特別的好看，在這種情況下，我們認為企業(yè)，還是像趙秘書長說的我們要相信黨、相信政府、相信國家有智慧，也有這個能力，重新讓這個行業(yè)走向春天。房地產是這樣，商業(yè)地產我們也同樣堅持這樣的觀點，商業(yè)地產的春天也會來臨，而且期限不會太遙遠。這也是我們這次報告主要的一個觀點。今天由于時間關系，我就簡單匯報到這里，謝謝大家。
主持人：感謝劉凱總帶來的2022中國商業(yè)地產100強報告的分享。讓我們期待下半年商業(yè)地產投資增速和需求增速有望逐月恢復。
尊敬的各位來賓，代理商、開發(fā)商、新聞媒體的各路朋友們！
"第四屆中國商業(yè)地產品牌建設論壇，暨2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會"今天上午的論壇環(huán)節(jié)到此結束，我代表主辦方全聯房地產商會、房訊網再次感謝各位領導的光臨，感謝所有參展項目的支持，感謝今天所有到場的伙伴和同仁們！
今天下午，我們繼續(xù)將在這里舉行"2022中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會"商業(yè)辦公項目路演推介環(huán)節(jié)。同時，展覽會仍將繼續(xù)進行展覽展示和參觀洽談，現金抽獎還將繼續(xù)，歡迎大家踴躍參與！
