自2022年上半年起，奧密克戎疫情在全國(guó)多地頻發(fā)，寫字樓辦公企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)受到不同程度影響。武漢作為最早受到疫情影響的城市之一，在三年中展示出獨(dú)特韌性。尤其在2022年，武漢寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)端有望創(chuàng)近十年新高，需求端亦有不俗表現(xiàn)。在此背景下，CBRE世邦魏理仕對(duì)武漢甲級(jí)寫字樓進(jìn)行全面普查，對(duì)比2017年和2022年甲級(jí)寫字樓需求結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步對(duì)重點(diǎn)租戶問(wèn)卷調(diào)查，速寫本地租賃用戶畫像，對(duì)比武漢與全國(guó)租賃需求差異，探尋寫字樓租賃市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)。
武漢寫字樓
租戶普查
繼2017年普查后，CBRE再次對(duì)武漢甲級(jí)寫字樓存量租戶進(jìn)行全面梳理，總計(jì)覆蓋35棟甲級(jí)樓宇，涉及企業(yè)總數(shù)達(dá)1,651家，總租賃面積達(dá)132萬(wàn)平方米，樣本率約91%。
金融、房地產(chǎn)建筑、TMT穩(wěn)居前三位
金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、TMT為武漢甲級(jí)寫字樓租戶前三大主力，且占比遙遙領(lǐng)先，三大行業(yè)在全市甲級(jí)樓宇租戶中占比超過(guò)63%。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)中的保險(xiǎn)/再保險(xiǎn)/保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)建筑中的開發(fā)商、TMT中的科技互聯(lián)網(wǎng)（To B）在整體市場(chǎng)需求所占比重分別達(dá)到10%、11%和7%，均在所在行業(yè)內(nèi)部表現(xiàn)亮眼。
2022-2024年，武漢將聚焦區(qū)域金融中心建設(shè)，持續(xù)做大金融市場(chǎng)總體規(guī)模，推進(jìn)金融創(chuàng)新發(fā)展。這將持續(xù)利好金融行業(yè)在寫字樓租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
TMT行業(yè)需求占比增長(zhǎng)明顯
對(duì)比2017年武漢甲級(jí)寫字樓主力租戶構(gòu)成，TMT行業(yè)占比明顯增加，由12%上升至18%。繼北京、上海、粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科創(chuàng)中心和成渝區(qū)域科創(chuàng)中心之后，武漢將加快建設(shè)成為具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心，強(qiáng)化原始創(chuàng)新策源地功能、建設(shè)制造業(yè)創(chuàng)新高地、打造創(chuàng)新型城市群第一方陣、打造綠色發(fā)展中國(guó)樣板、深化科技體制改革。金融業(yè)占比略有收縮，主要受非傳統(tǒng)金融行業(yè)占比減少影響。而房地產(chǎn)建筑雖然受到行業(yè)調(diào)整影響，但工程建設(shè)類企業(yè)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，推動(dòng)行業(yè)整體需求占比上升2個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
中資企業(yè)主導(dǎo)地位增強(qiáng)，外資企業(yè)行業(yè)偏好顯著
中資企業(yè)在五年中需求占比持續(xù)攀升，整體租賃需求由78%上升至87%，行業(yè)上仍以金融、房地產(chǎn)建筑、TMT企業(yè)擴(kuò)張為主，在中南中北路及中國(guó)光谷商務(wù)區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位。
相比之下，外資企業(yè)雖在需求占比上有所收縮，但租賃面積穩(wěn)步上升，并且表現(xiàn)出更強(qiáng)的行業(yè)導(dǎo)向作用，以領(lǐng)事館、消費(fèi)業(yè)、制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)為代表的外資企業(yè)在武漢穩(wěn)步擴(kuò)張。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力
租賃面積3,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量在五年內(nèi)成倍增長(zhǎng)，從2017年的22家上升至2022年的74家，租賃面積占比上升10個(gè)百分點(diǎn)至30%。大面積租戶的增長(zhǎng)主要來(lái)自于金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑和TMT行業(yè)的中資頭部企業(yè)在武漢設(shè)立區(qū)域總部，形成總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，持續(xù)推動(dòng)大面積租賃去化。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
武漢寫字樓
重點(diǎn)租戶調(diào)查
基于全市普查結(jié)果，CBRE于2022年9月29日起對(duì)重點(diǎn)租戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。截至10月25日，累計(jì)收到104份回復(fù)，其中有效問(wèn)卷102份。
超過(guò)三成企業(yè)計(jì)劃增加辦公面積
奧密克戎疫情使企業(yè)年內(nèi)營(yíng)業(yè)收入受到不同程度影響，但仍有35%的受訪企業(yè)預(yù)計(jì)將在2023年增加辦公面積。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
由于企業(yè)裝修支出預(yù)算減少，同等價(jià)格下，租戶更愿意選擇能夠拎包入住的精裝修產(chǎn)品。順應(yīng)這一市場(chǎng)需求，71%的第三方辦公服務(wù)營(yíng)運(yùn)企業(yè)預(yù)計(jì)將在2023年擴(kuò)張租賃面積。同時(shí)，TMT、專業(yè)服務(wù)、金融業(yè)均表現(xiàn)出高于武漢受訪企業(yè)平均值的擴(kuò)張意愿。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
短期內(nèi)受疫情影響企業(yè)租賃活動(dòng)受阻
短期來(lái)看，疫情主要影響了租賃活動(dòng)進(jìn)度，31%的武漢受訪企業(yè)表示租賃活動(dòng)擱置，并有12%的受訪企業(yè)表示實(shí)地看樓推遲。受宏觀層面影響，企業(yè)對(duì)租賃成本更加敏感，22%的受訪企業(yè)向業(yè)主尋求租金減免方案，23%的企業(yè)降低裝修支出。同時(shí)，不確定因素加深也使18%的企業(yè)選擇續(xù)租當(dāng)前租約。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
租賃抗風(fēng)險(xiǎn)性與辦公彈性成為長(zhǎng)期訴求
超過(guò)半數(shù)武漢受訪企業(yè)表示，希望未來(lái)在租賃合同中加入應(yīng)對(duì)疫情或其他緊急情況的保護(hù)性條款，租賃活動(dòng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性受到最高關(guān)注。另外，分別有43%和42%的企業(yè)關(guān)注遠(yuǎn)程/居家辦公策略以及提升對(duì)彈性辦公的接受度。長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)對(duì)辦公密度、防疫措施、物業(yè)服務(wù)、綠色健康的關(guān)注度都將納入租賃策略考量因素。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
升級(jí)與擴(kuò)租需求將持續(xù)釋放
租賃價(jià)格持續(xù)下跌使武漢受訪企業(yè)升級(jí)擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，有39%的武漢受訪企業(yè)表示未來(lái)三年有升級(jí)或擴(kuò)租計(jì)劃，位列第一。僅有8%的受訪企業(yè)在未來(lái)三年中預(yù)期縮減辦公面積。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
混合辦公模式對(duì)工位靈活性提出要求
疫情期間，辦公室或員工居住地點(diǎn)的暫時(shí)性封閉，使得遠(yuǎn)程辦公成為企業(yè)的選擇之一。居家工作與辦公室工作相結(jié)合的混合辦公模式被越來(lái)越多的企業(yè)和員工接受。一方面，混合辦公模式不再需要按員工數(shù)量一比一配比工位數(shù)量，從成本角度出發(fā)，提升共享工位占比是更經(jīng)濟(jì)的選擇。另一方面，隨著辦公習(xí)慣改變，企業(yè)對(duì)共享工位的接受度日益提升，這一改變也將持續(xù)影響辦公場(chǎng)所布局。
本次調(diào)查的結(jié)果顯示，28%的受訪企業(yè)將增加全部辦公區(qū)域的共享工位數(shù)量，31%的企業(yè)將增加部分辦公區(qū)域共享工位數(shù)量。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
辦公空間變革以應(yīng)對(duì)個(gè)人及協(xié)作的多元需求
未來(lái)辦公場(chǎng)景需滿足團(tuán)隊(duì)協(xié)作的溝通需求，同時(shí)為個(gè)人封閉空間提供預(yù)留地。本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，分別有51%和41%的受訪企業(yè)意愿增加即時(shí)溝通的協(xié)作空間和5人以下小型會(huì)議室，同時(shí)44%的受訪企業(yè)將增加供個(gè)人視頻通話的封閉/隔音空間。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
綠色樓宇仍有巨大增長(zhǎng)空間
在本次調(diào)查中，超過(guò)七成的武漢受訪企業(yè)不同程度關(guān)注綠色樓宇，42%的企業(yè)在租金相近情況下愿意搬至綠色樓宇，已有33%的受訪企業(yè)目前正在使用綠色樓宇。8%武漢受訪企業(yè)表示愿意為綠色樓宇支付租金溢價(jià)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
