房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。

　　中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進(jìn)行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。

　　京東科技京東云副總裁朱冰聚焦商業(yè)地產(chǎn)的“變”與“立”發(fā)表主題演講，他表示，中國正在經(jīng)歷一個消費重構(gòu)的新世代，商業(yè)地產(chǎn)回歸以用戶為中心，從“場貨人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭素泩觥薄Ｔ跀?shù)字化賦能下，未來商業(yè)地產(chǎn)運營需要從經(jīng)驗決策到數(shù)據(jù)決策、從傳統(tǒng)運營模式到數(shù)字化精細(xì)運營，最終實現(xiàn)從有界的零售到無界的零售，通過線上線下結(jié)合的方式，來擴大空間和可觸達(dá)用戶的層級。

　　以下是朱冰演講實錄整理：

　　今天最大的感受是一“冷”一“熱”，“冷”是過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波折，包括疫情的不確定性對行業(yè)帶來了一定的沖擊�！盁帷笔锹犃烁魑患钨e的分享，能感覺到大家對于新技術(shù)有很多思考，在面對挑戰(zhàn)的情況下，行業(yè)依舊在不斷尋找新的方向、新的機遇，對未來充滿了信心。

　　從商業(yè)地產(chǎn)零售板塊來看，行業(yè)出現(xiàn)了哪些新的趨勢？一是商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷一個大資管、大整合的時代；二是在核心區(qū)商業(yè)資源有限的背景下，基于原有商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)進(jìn)行并購和改造，從而形成的社區(qū)化商業(yè)業(yè)態(tài)正在快速發(fā)展，成為新藍(lán)海；三是線上和線下融合，線下體驗店不斷落子布局；四是網(wǎng)紅商業(yè)勢頭兇猛；五是自營店、自營品牌開始發(fā)力；最后一點是數(shù)字化趨勢，科技賦能商業(yè)地產(chǎn)。

　　這些趨勢的背后是什么？其實是整個中國經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境的變化，中國正在經(jīng)歷一個消費重構(gòu)的新世代。尤其是在人口結(jié)構(gòu)和人口紅利的趨勢性變化下，消費需求和消費特征發(fā)生了很大的改變，如今Z世代成為消費主力， 注重品質(zhì)、社交、個性、體驗，需求變得多樣化，需求的變化也帶來了新的要求。

　　同時，流量、渠道在更加地碎片化，整個零售行業(yè)除了線上的業(yè)態(tài)占比在逐漸增大以外，還出現(xiàn)了更多碎片化的渠道，這給傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)帶來了很大的挑戰(zhàn)。原來的分銷體系建立起來以后，可以成就一個品牌帝國，例如早期的娃哈哈等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。但如今碎片化的市場給更多企業(yè)帶來了機遇，一些新的品牌這幾年發(fā)展非常快，比如良品鋪子、泡泡瑪特、喜茶、元氣森林等等�；仡欉^去，在一個傳統(tǒng)飲料行業(yè)里能夠快速成長為這樣的品牌是非常困難的，正是這個時代給了這些品牌崛起的機會。

　　另外，線上線下的融合大家應(yīng)該深有感受，更多數(shù)字化場景和更多技術(shù)應(yīng)用推動智慧零售方興未艾。下沉市場同樣不可忽視，潛力已經(jīng)凸顯出來。這些都是商業(yè)零售在這個時代正在經(jīng)歷的變化，這些變化會給所有的商業(yè)業(yè)態(tài)帶來一些挑戰(zhàn)，但是更多的是會帶來一些機遇。在一個充滿了變化和不確定性的時代，找出它的確定性是什么，這是所有企業(yè)都在不斷探索的事情，在不確定性中去尋找那個確定性的點，是支撐企業(yè)持續(xù)成長、持續(xù)走下去的最原始動力。

　　商業(yè)地產(chǎn)增長的核心邏輯與三個能力要素分別是顧客親密度、極致運營和產(chǎn)品引導(dǎo)力，對應(yīng)的也就是“人”、“場”、“貨”。“人”的方面是指產(chǎn)品或者所經(jīng)營的業(yè)態(tài)是不是足夠了解消費者，市場上總會有一些傳統(tǒng)的品牌沒落，很大的原因便在于沒有把握到新的消費者需求�！皥觥钡姆矫媸侵笜O致運營，過去商業(yè)地產(chǎn)主要是從建設(shè)到出售的邏輯，但是未來更重要的是精細(xì)化運營、甚至數(shù)字化運營的邏輯�！柏洝钡姆矫媸侵府a(chǎn)品，無論是商業(yè)寫字樓還是商業(yè)零售，本質(zhì)上做的都是一個產(chǎn)品，未來更多強調(diào)的是產(chǎn)品+服務(wù)+體驗。這三大能力要素就是不確定的市場中確定性的東西，如果企業(yè)最終能夠在客戶精進(jìn)、極致運營和產(chǎn)品力方面做到提升，那就是好的方向，一定會給企業(yè)的核心競爭力帶來收益。

　　在這些大的確定性之下，談幾個自己的理解和思考。

　　首先是從“場-貨-人”的思維轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭?貨-場”的思維，回歸以用戶為中心。過去的商業(yè)業(yè)態(tài)更多強調(diào)的是“場-貨-人”，先有了這個“場”，再去考慮怎么來運營，怎么來招商，怎么來引流。未來要轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭?貨-場”的思維，先要去了解這個區(qū)域周邊的人，以周邊的需求為出發(fā)點，來重新定義這個“場”，來重新規(guī)劃招商、選品等。不只是商業(yè)零售，其實商業(yè)寫字樓也要先考慮到不同的區(qū)域周邊所吸引的客群，比如亦莊，它的產(chǎn)業(yè)集群是什么，它的客群是什么，它對于寫字樓的產(chǎn)品需求是什么等等。shoppingmall商業(yè)業(yè)態(tài)更是這樣。

　　第二，從經(jīng)驗決策到數(shù)據(jù)決策，千店千面實現(xiàn)差異化定位。未來的決策更多應(yīng)該是站在數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，基于數(shù)據(jù)再去做選址、招商、選品等工作，基于所覆蓋人群的偏好來選擇引入什么品牌、怎么經(jīng)營，用足夠的信息化的手段去管理業(yè)務(wù)，基于數(shù)據(jù)去做好運營決策，這是很大的提升。

　　第三，從傳統(tǒng)運營模式到數(shù)字化精細(xì)運營，釋放數(shù)字生產(chǎn)力。過去更多的是用傳統(tǒng)的運營模式，去做好安全管控、園區(qū)管理、能耗管理、機電管理、風(fēng)控等等工作，未來能不能把這些業(yè)務(wù)進(jìn)一步數(shù)字化和指標(biāo)化？通過數(shù)據(jù)收集，把具體工作進(jìn)一步標(biāo)簽化和指標(biāo)化，以指標(biāo)來去推動項目不斷提升。從業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)化到數(shù)據(jù)的指標(biāo)化，再到通過數(shù)據(jù)本身去驅(qū)動業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是行業(yè)未來可以去探索的方向。

　　第四，從有界零售到無界零售，實現(xiàn)場景無限、貨物無邊、人企無間。未來的商業(yè)零售業(yè)態(tài)會從有界的零售到無界的零售，通過線上線下結(jié)合的方式，來擴大空間和可觸達(dá)用戶的層級。

　　第五，從“硬”實力到“軟” 實力。過去拼的更多的是硬實力，未來會轉(zhuǎn)向拼軟實力的階段。

　　無論是商業(yè)寫字樓還是商業(yè)零售，空間未來提供所提供的服務(wù)，不僅與辦公或者消費相關(guān)，還跟企業(yè)員工的生活相關(guān)，甚至圍繞著一些個性化服務(wù)展開，這是一個趨勢。例如曲美跟京東合作后在2018年一起做了一個嘗試，從一個家具賣場轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)生活的場景，在這里客人不僅可以去挑選家具、軟裝，還有一些書店、咖啡店、樂高等場景提供給他們體驗，把它變成周邊人群愿意去逛的地方，這對于周邊多業(yè)態(tài)的改善非常有幫助。包括京東的超體，未來也會變成一個多業(yè)態(tài)的，提供場景化服務(wù)的空間。

　　第二個案例，在數(shù)字化趨勢下，建立數(shù)字化的用戶為中心的運營邏輯非常重要�，F(xiàn)在很多商業(yè)零售業(yè)態(tài)都會創(chuàng)建自己的app或者小程序，但是大多數(shù)都沒有一個好的體驗感。所以數(shù)字化不僅僅是搭建一套數(shù)據(jù)平臺，核心是在于它的內(nèi)容運營以及跟周邊業(yè)態(tài)的生態(tài)共建。我們與王府井合作，創(chuàng)建了“魅力王府井”，它是國內(nèi)首個以一條步行街整體作為運營主體進(jìn)行發(fā)布的官方小程序，是智慧商街的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施，底層依托數(shù)字王府井操作系統(tǒng)，以此打造數(shù)字王府井的主干道，為街區(qū)商戶服務(wù)、改善街區(qū)營商環(huán)境、提升消費者逛街體驗。

　　另外一個案例，是跟某商業(yè)地產(chǎn)合作，以數(shù)據(jù)驅(qū)動運營，提升客戶體驗與營銷效率�，F(xiàn)在很多商業(yè)業(yè)態(tài)都有聚集會員的能力，但是怎么去管理好這些會員？如何跟他們形成很好的用戶連接？這就需要對會員有更多地了解。他為什么來到這兒，來這兒的頻次是怎樣的，來到這兒喜歡逛什么地方，所有這些數(shù)據(jù)最終匯聚，才能形成對用戶的深入了解，才能通過數(shù)據(jù)達(dá)到知人、知貨、知場的目的。

　　最后一個案例，是在某商業(yè)地產(chǎn)中，通過建筑、科技、服務(wù)、運營結(jié)合，打造智能、高效的數(shù)字化商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)平臺，從而形成租戶企業(yè)、員工、服務(wù)連接的平臺，使得樓宇智能化，服務(wù)高效化，資源分配合理化，管理數(shù)字化。

　　來源：房訊網(wǎng)