房訊網(wǎng)訊 戴德梁行近日聯(lián)合北大光華中國REITs研究中心、中聯(lián)基金發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調研報告》第二期，為建設中國REITs資產(chǎn)定價體系提供合理的基準指數(shù)。《報告》分析指出，2020 年中國內地不動產(chǎn)大宗交易市場整體表現(xiàn)好于預期，交易量保持相對活躍。其中，寫字樓投資額占全年成交金額比例達58%，為所有資產(chǎn)類別中最高。

　　整體表現(xiàn)好于預期 下半年顯著回升

　　根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，在全球疫情蔓延與經(jīng)濟不確定性增強的挑戰(zhàn)下，2020 年中國內地不動產(chǎn)大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額 2047 億元人民幣。盡管交易金額為近五年內的最低值，但較2019年僅下降 29%，整體表現(xiàn)好于市場普遍預期。

　　2020全年不動產(chǎn)大宗交易宗數(shù)約為180筆，與上一年基本持平。分季度來看，全國一至四季度交易額分別為570億、401億、418億、658億元，下半年市場已表現(xiàn)出回升態(tài)勢，其中第四季度更是明顯發(fā)力達到全年最高水平，環(huán)比上升 57%。

　　外資投資占比縮減 自用買家需求增長

　　縱觀全年市場表現(xiàn)，外資投資人受疫情影響更為嚴重，嚴格的入境隔離政策使得外資機構在考察項目及落實交易細節(jié)時面臨困難。2020 年，外資投資機構僅參與34宗不動產(chǎn)大宗投資，金額為464億元，同比下滑32%，其占市場總投資額的比例約為23%，創(chuàng)下近三年最低。從區(qū)域上看，2020 年北京首次超越上海成為最受外資機構歡迎的城市，外資投資占全年成交額高達三成。相比之下，上海全年外資投資比例僅為16%，達近五年來最低。

　　2020 年外資機構在內地不動產(chǎn)大宗交易市場中競爭力減弱，給內資機構提供了不可多得的投資良機，尤其是對有自用需求的國內買家。2020 年，自用型買家購置物業(yè)的金額占全年總交易額40%，較往年約15% 的比例顯著攀升。其中上海的自用買家尤為活躍，成交額較 2019 年增長了兩倍，深圳自用買家成交額也增加了一倍。大部分自用買家來自于金融機構，如銀行、證券和保險公司。此外一些頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也加入到購置資產(chǎn)的行列，通過購入物業(yè)解決辦公空間擴張需求的意愿在 2020 年明顯加強。

　　寫字樓成交額最高，零售類資產(chǎn)投資額下滑

　　面對疫情帶來的眾多市場不確定性因素，寫字樓、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗風險能力強、產(chǎn)業(yè)導向明確或受政策利好的資產(chǎn)類別更受投資者青睞。

　　2020 年寫字樓投資額占全年成交金額比例達58%，為所有資產(chǎn)類別中最高，但成交宗數(shù)出現(xiàn)下降，約90筆的交易數(shù)量使得寫字樓在近三年中首次單年低于百宗交易。

　　零售類資產(chǎn)的投資額僅占2020年總額的11%，較2019年占總成交額17%的比例出現(xiàn)下滑，但30宗的交易數(shù)量與 2018、2019 年基本持平。新冠疫情對購物中心及百貨等零售業(yè)態(tài)帶來明顯沖擊，成交數(shù)據(jù)顯示投資人轉而將目光投向體量更小的社區(qū)商業(yè)或是具有改造空間的商業(yè)項目。

　　物流倉儲、數(shù)據(jù)中心及產(chǎn)業(yè)園區(qū)關注度上升

　　在電商、直播、遠程辦公、云課堂等行業(yè)加速增長的帶動下，物流倉儲和數(shù)據(jù)中心成為了2020 年市場新熱點，其中數(shù)據(jù)中心成交額較上一年上升了 1 倍。數(shù)據(jù)中心、物流倉儲相對于商業(yè)不動產(chǎn)項目較高的收益率也使得投資者更加偏好這兩類資產(chǎn)。

　　此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近期也逐漸嶄露頭角，雖然成交金額方面尚未有明顯增幅，但在國內基礎設施公募 REITs 推出的利好推動下受到投資人越來越多的關注。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可大致分為商務園區(qū)及廠房兩類，其中商務園區(qū)一般坐落于產(chǎn)業(yè)聚集的城市副中心區(qū)域，主要用于滿足產(chǎn)業(yè)類租戶研發(fā)辦公、實驗測試等方面需求，為城市或區(qū)域實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標提供了科研、企業(yè)孵化、成果轉換的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，在疫情下更顯示出抗風險和產(chǎn)業(yè)聚集效應；廠房受制造業(yè)“本土化”驅動也表現(xiàn)出了非常好的租戶粘性和擴張需求，穩(wěn)定的出租表現(xiàn)及收益回報吸引投資者關注。

　　市場將迎新一輪投資機遇

　　展望 2021 年，疫情的有效控制與經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇的預期使得中國內地有望成為全球最安全、最穩(wěn)定的投資目的地之一，預計國內不動產(chǎn)大宗交易市場將迎來更多內外資聯(lián)合收購項目。

　　一方面，隨著國內房地產(chǎn)融資監(jiān)管力度加強，外資資本的注入在為本地投資者填補融資短板的同時也加強了其資產(chǎn)管理及運營能力；另一方面，對于外資機構而言，與本地投資者合作也為其搶灘城市更新類或政策導向類項目時增加了可行性。此外，在“三道紅線”的融資限制政策之下，預計開發(fā)商將釋放出更多優(yōu)質商辦類物業(yè)進行銷售，為市場帶來新一輪的投資機遇。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc