“三道紅線”帶來的行業(yè)分化逐漸在投資端體現(xiàn)。1月26日，北京三宗不限價(jià)宅地推出市場，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合體以20.5億元競得其中一幅，前一天，這家央企剛剛拿下蘇州一宗宅地。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年全年，保利發(fā)展新獲取了146個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總地價(jià)2353億元，同比增長超過5成，新增的總貨值為行業(yè)第一。
保利發(fā)展是TOP5房企中唯一的綠檔企業(yè)，這種高投資強(qiáng)度被認(rèn)為是一種比較優(yōu)勢(shì)。其他的綠檔房企2020年在土地市場也斬獲頗豐，如招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口” ）的購地金額同比增長52.4%，龍湖集團(tuán)控股有限公司的增幅也超過3成。
平安證券的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年50強(qiáng)房企拿地銷售金額比約為33%，紅橙黃綠檔分別為26%、37%、32%、46%，綠檔房企的購地積極性是最高的。
在保利發(fā)展的相關(guān)人士看來，身處綠檔可以令公司的經(jīng)營節(jié)奏更具主動(dòng)性，除了有利于把握土地市場的窗口外，竣工、交付等環(huán)節(jié)的穩(wěn)定度也會(huì)相對(duì)更高一些。招商蛇口則認(rèn)為，打鐵還需自身硬，綠檔固然擁有一定優(yōu)勢(shì)，但如何取得維持增長與守住紅線之間的平衡，也是一大考驗(yàn)。
房企地市“彎道超車”
2020年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的新突破，邁入5000億元的梯隊(duì)，全年簽約金額為5028.48億元，同比增長8.88%。相較銷售表現(xiàn)，該公司在土地市場的進(jìn)取姿態(tài)更值得關(guān)注。
申萬宏源的數(shù)據(jù)顯示，2020年，保利發(fā)展在土地市場新獲取了146個(gè)項(xiàng)目，新增建面3186萬平方米，同比增加18.8%，對(duì)應(yīng)總地價(jià)2353億元，同比上升51.5%，平均樓面地價(jià)7388元/平方米，同比提升27.6%。拿地面積權(quán)益占比69.4%，也較2019年有2.7個(gè)百分比的提升，購地金額/銷售金額達(dá)到47%，同比有13個(gè)百分點(diǎn)的上升。
在中指研究院發(fā)布的2020年房企新增貨值表中，該公司以5098億元的全口徑新增貨值排在行業(yè)第一位。
保利發(fā)展積極納儲(chǔ)的態(tài)度在2020年末的一個(gè)公告中已有所體現(xiàn)。2020年12月17日，該公司在公告中透露，董事會(huì)審議通過了《關(guān)于調(diào)整2020年度投資計(jì)劃的議案》，同意公司2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元，增加200億元預(yù)算。就在那個(gè)月，保利發(fā)展火力全開，新增了32個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增用地面積約216.94萬平方米，權(quán)益購地金額達(dá)到了341.8億元。
在投資決策上，綠檔房企們有著趨同的選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)約2776億元的銷售金額，同比增幅在25.9%，全年累計(jì)獲取土地項(xiàng)目95個(gè)，總地價(jià)大概在1488億元左右，相較2019年增長了52.4%。拿地金額與銷售金額的比例約在54%，相較2019年44%的比例，有明顯的提升。興業(yè)證券發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)自2020年下半年以來一直保持著積極的拿地節(jié)奏，全年新增土地項(xiàng)目123個(gè)，新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2258萬平方米，全年新增土地款項(xiàng)為1418億元，同比增長約32%，新增土地款項(xiàng)占銷售金額的比例達(dá)到52%，拿地力度也大于同行。
克而瑞對(duì)“三道紅線”融資新政發(fā)布后的土地市場進(jìn)行了分檔監(jiān)測，結(jié)果顯示在新規(guī)出臺(tái)后，紅、橙檔房企拿地力度顯著縮小，而黃、綠檔企業(yè)有近半數(shù)加速拿地。對(duì)比2020年1-8月和9-12月兩個(gè)階段的投資金額可發(fā)現(xiàn)，紅、橙房企在“三道紅線”后投資金額分別大幅下滑45%和57%，黃檔房企受影響較小，投資力度僅下降了9%，而綠檔房企資金充足且在其他檔位房企暫緩?fù)顿Y的情況下，積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，投資金額提升50%。
警惕越“紅線” 謹(jǐn)慎擴(kuò)張抓業(yè)績
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“三道紅線”開啟了因企施策的精細(xì)化管理，標(biāo)志著行業(yè)過往依靠加杠桿“彎道超車”的時(shí)代畫上句號(hào)，資產(chǎn)負(fù)債表健康的企業(yè)將迎來金融資源分配的紅利，獲得新的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于綠檔房企而言，如何利用與發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)，是個(gè)新的命題。保利發(fā)展的相關(guān)人士表示，作為資金密集型行業(yè)，“三道紅線”的影響幾乎滲透了房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)綠檔房企來說，在現(xiàn)金流、有息負(fù)債方面確實(shí)會(huì)有更大的發(fā)揮空間。因此，“在其他房企縮小投資力度，土地市場競爭沒那么激烈的階段，公司會(huì)積極把握窗口增加資源儲(chǔ)備，保障業(yè)績?cè)鲩L�！�
國泰君安表示，由于保利發(fā)展在“三道紅線”監(jiān)管中是三檔全綠，具備加杠桿的空間，公司加大拿地力度，預(yù)計(jì)2021年將帶來較好的銷售增速。作為TOP5中唯一的綠檔房企，保利發(fā)展的提速不免讓人產(chǎn)生2021年其是否會(huì)離“重回前三”的目標(biāo)更近一些的遐想。對(duì)此，上述人士直言，公司正在制定“十四五”發(fā)展規(guī)劃，增長目標(biāo)肯定是有的，但行業(yè)排名的影響因素眾多，在外部環(huán)境不太確定的背景下，管理層更看重如何利用好綠檔的優(yōu)勢(shì)，做好經(jīng)營業(yè)績。
招商蛇口將購地金額大增歸于公司未來的增長需求，2020年，該公司在克而瑞的榜單中重回TOP10隊(duì)列。據(jù)該公司內(nèi)部人士透露，未來招商蛇口仍希望保持勻速增長，這就要求土地儲(chǔ)備的增速不能低于銷售增速，而且其中還要考慮到有部分土地須開發(fā)持有型、無法銷售的物業(yè)。其表示，“三道紅線”對(duì)行業(yè)帶來了不小的影響，要將綠檔的優(yōu)勢(shì)充分展現(xiàn)出來，還需要配合現(xiàn)金流管理措施，例如，招商蛇口2020年便在著力改善回款速度，希望在銷售與拿地兩個(gè)端口都能有更好表現(xiàn)，長遠(yuǎn)來看，規(guī)模增長與紅線管理之間，仍需要?jiǎng)討B(tài)平衡。
龍湖集團(tuán)向來以嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律著稱，從目前來看，綠檔的利好也沒有動(dòng)搖他們的原則。2020年，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2706.1億元，同比增長11.59%。最新的市場消息顯示，其2021年的內(nèi)部銷售目標(biāo)是不低于3000億元，對(duì)應(yīng)的是約11%的同比增速。在2020年初，龍湖集團(tuán)的管理層便表示過，公司拿地是按照全年凈負(fù)債率的控制來倒算，目標(biāo)是保持50%-60%的凈負(fù)債率水平，據(jù)此測算出2020年的購地金額穩(wěn)中有增。
旭輝控股董事局主席林中曾表示，“三道紅線”政策一旦開始全面實(shí)施，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響很可能僅次于2004年全面推行土地招拍掛，行業(yè)的格局、發(fā)展模式都會(huì)發(fā)生很大變化，它會(huì)拉大企業(yè)之間的差距，對(duì)大型的央企、國企和領(lǐng)先的企業(yè)更有利。最終，這些猜想能否成為現(xiàn)實(shí)，想必從2021年的行業(yè)排名中便可窺見一斑。
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
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