房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。

　　那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？

　　12月15日，針對(duì)疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了北京城建置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳克平。

北京城建置業(yè)有限公司總經(jīng)理 陳克平

　　2020年，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情席卷全國(guó)，經(jīng)濟(jì)的暫時(shí)停擺影響到各行各業(yè)，進(jìn)而傳導(dǎo)至寫字樓租賃市場(chǎng)。2021年，隨著全國(guó)疫情防控工作的推進(jìn)及疫情常態(tài)化管控措施的實(shí)施，疫情防控效果逐步顯現(xiàn)，后疫情時(shí)代，外部不確定性因素對(duì)寫字樓市場(chǎng)的沖擊逐步減弱，尤其是北京作為全國(guó)一線城市，租賃需求得到了進(jìn)一步復(fù)蘇。后疫情時(shí)代加速了寫字樓市場(chǎng)的變化并快速推動(dòng)了中國(guó)市場(chǎng)的成熟，這體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　一、疫情對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的影響

　　1、疫情是一個(gè)來(lái)自非市場(chǎng)的原因，導(dǎo)致最大的下行壓力。

　　疫情應(yīng)該說(shuō)造成了中國(guó)近十年以來(lái)最大的市場(chǎng)下滑，同時(shí)這個(gè)下滑主要是來(lái)自于需求端，也就是企業(yè)用戶對(duì)于辦公物業(yè)需求的暫�；蛘呤菧p緩、調(diào)整導(dǎo)致的情況。此次疫情發(fā)生讓全國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一度停滯，短期內(nèi)各行各業(yè)的生產(chǎn)和生活需求會(huì)有所降低和延緩。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，疫情將會(huì)讓寫字樓租賃需求降低或延緩，一些企業(yè)的承受壓力將會(huì)變大。

　　2、疫情導(dǎo)致企業(yè)自身對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)需求發(fā)生了變化。

　　各類企業(yè)的搬遷需求、新增需求均會(huì)受疫情影響而延后。房地產(chǎn)交易活動(dòng)受到一定限制，相關(guān)的租賃和購(gòu)置決策將會(huì)推遲，而退租或減少面積可能是更多企業(yè)的選擇。其中對(duì)中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。疫情初期，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本停滯，但工資、社保、租金等費(fèi)用均需企業(yè)正常支付。企業(yè)若無(wú)法在成本方面獲得來(lái)自政府支持，而是全部獨(dú)立承擔(dān)，部分企業(yè)將承受巨大壓力，甚至可能破產(chǎn)倒閉。另外，市場(chǎng)整體租金會(huì)小幅度下調(diào)，寫字樓租賃空置率將有所上升。

　　3、疫情對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的影響具有暫時(shí)性。

　　從中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的角度來(lái)看，疫情已逐漸趨于穩(wěn)定和常態(tài)化。為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情，中央與地方各級(jí)政府已出臺(tái)一系列財(cái)政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；隨著國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)向好，各行各業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)下疫情能夠持續(xù)受到控制，境內(nèi)外資本對(duì)我國(guó)政府的高效及市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定高度關(guān)注。2021年的上半年在疫情之后的6個(gè)月時(shí)間里面我們也注意到，中國(guó)已經(jīng)成為了在全球市場(chǎng)快速恢復(fù)的一枝獨(dú)秀。隨著經(jīng)濟(jì)活躍度有所提高，寫字樓市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，寫字樓租賃市場(chǎng)將逐漸回暖。

　　二、疫情給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)的新變化

　　1、遠(yuǎn)程辦公興起，寫字樓租賃面臨挑戰(zhàn)。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新冠肺炎疫情促進(jìn)遠(yuǎn)程辦公模式，將會(huì)推進(jìn)線上辦公的開發(fā)。在家辦公、線上辦公將有崛起的趨勢(shì)。人們可以在家附近的書店、咖啡館、公園、商場(chǎng)里辦公。星巴克今年在日本開的首家SMART LOUNGE，這種辦公模式或許在北京會(huì)越來(lái)越多，并且呈連鎖化，只要你是會(huì)員，任何門店都可落座辦公。

　　2、疫情防控對(duì)寫字樓物業(yè)管理提出更高要求。

　　疫情來(lái)臨，將物業(yè)管理推到疫情防控的第一線。在寫字樓的物業(yè)管理上，高水平管理主要體現(xiàn)在反應(yīng)速度、反應(yīng)的系統(tǒng)性、防疫動(dòng)作到位等。政府明確要求辦公規(guī)范，防止樓內(nèi)傳播，否則有著封樓的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)寫字樓物業(yè)管理水平提出了更高的要求。另外，企業(yè)越來(lái)越需要更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。

　　3、金融、科技、醫(yī)療健康行業(yè)成為疫情期間的需求主力軍。

　　我們結(jié)合北京寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了分析梳理，在2021年上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后至2021年底，我們認(rèn)為有三個(gè)很重要的行業(yè)，將帶來(lái)非常大需求。

　　一是金融行業(yè)。以北京為例，今年上半年有超過(guò)220家新注冊(cè)的金融公司，政府一直對(duì)金融創(chuàng)新類企業(yè)采取包容及開放的態(tài)度。我們自持的中關(guān)村資本大廈就是以定向招租金融創(chuàng)新類客戶為主的寫字樓。自2017年底入市以來(lái)，我們與海淀區(qū)金融辦合作，資本大廈的出租率一度高達(dá)95%，但經(jīng)歷了疫情階段的部分客戶退租，導(dǎo)致出租率降至80%。后疫情時(shí)代，市場(chǎng)回暖的同時(shí)我們多措并舉，采用微信小程序及線上看房app等手段，加大該項(xiàng)目的對(duì)外宣傳以及招租力度。截至目前，資本大廈出租率創(chuàng)新高，達(dá)到了97%。同時(shí)年底北交所正式掛牌上市，也為這些金融企業(yè)提供了一定的保障。所以結(jié)合我們自己的項(xiàng)目情況，我認(rèn)為金融企業(yè)對(duì)于辦公物業(yè)的需求其實(shí)已經(jīng)開始展現(xiàn)出非常強(qiáng)勁的勢(shì)頭。

　　二是TMT類科技行業(yè)。無(wú)論是軟科技還是硬科技，我們都注意到他們對(duì)于市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁，這也是來(lái)自中國(guó)持續(xù)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)迭代和更迭，大數(shù)據(jù)及云計(jì)算的迅猛發(fā)展，短視頻軟件及相關(guān)行業(yè)的火爆以及大量的對(duì)于芯片技術(shù)和研發(fā)的支持，造成了所有相關(guān)產(chǎn)業(yè)都在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行成長(zhǎng)和布局。

　　三是醫(yī)療健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)。此行業(yè)作為受疫情影響相對(duì)較小的行業(yè)，已經(jīng)開始展現(xiàn)發(fā)展苗頭，并且我們認(rèn)為將會(huì)進(jìn)一步的對(duì)市場(chǎng)、辦公物業(yè)有很大需求。在置業(yè)公司管理的城建大廈的100余家客戶里，醫(yī)藥與醫(yī)療公司不僅順利的度過(guò)了疫情的難關(guān)，而且發(fā)展勢(shì)頭愈加猛烈。通過(guò)數(shù)據(jù)，可以了解到中國(guó)醫(yī)療健康投入其實(shí)只占到GDP的6%，但世界上已經(jīng)布局很成熟的國(guó)家其實(shí)都達(dá)到了10%，所以我們相信這個(gè)領(lǐng)域的所有參與者未來(lái)將會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求造成很大的推動(dòng)作用。

　　三、后疫情時(shí)代，寫字樓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　1、寫字樓市場(chǎng)恢復(fù)需要一個(gè)較長(zhǎng)的回復(fù)周期。

　　2003年非典對(duì)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，之后租金的恢復(fù)也較慢。經(jīng)過(guò)了17年的發(fā)展，中國(guó)目前寫字樓市場(chǎng)和租戶逐步完善。雖然此次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)于零售市場(chǎng)會(huì)更小一些，但后疫情時(shí)代，寫字樓市場(chǎng)達(dá)到真正的恢復(fù)還要花一些時(shí)間，我們總結(jié)出對(duì)于這樣的動(dòng)蕩大概需要三個(gè)恢復(fù)階段。三個(gè)階段分別是：（1）需求小幅回彈階段；（2）需求回暖帶動(dòng)去化階段；（3）持續(xù)去化引領(lǐng)租金回暖階段。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)未來(lái)寫字樓的預(yù)測(cè)：受新冠肺炎疫情影響，寫字樓市場(chǎng)的短期需求將有所放緩，但長(zhǎng)期需求仍然存在；而且短期積壓的市場(chǎng)需求將在疫情結(jié)束、社會(huì)穩(wěn)定后加速釋放。

　　2、寫字樓客戶不同行業(yè)需求會(huì)發(fā)生較大變化。

　　后疫情時(shí)代，雖然中國(guó)疫情得到了有效控制，但國(guó)際交流活動(dòng)導(dǎo)致零星的點(diǎn)狀疫情時(shí)有發(fā)生。對(duì)寫字樓客戶的行業(yè)產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。其中（1）下滑產(chǎn)業(yè)：主要對(duì)零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、交通運(yùn)輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂(lè)傳媒、第三方辦公空間、房產(chǎn)銷售等聚焦個(gè)人消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)影響較大。近幾年，預(yù)計(jì)相關(guān)領(lǐng)域的整體需求將受疫情影響，租賃活躍度進(jìn)一步降低。（2）韌性產(chǎn)業(yè)：TMT、金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)（律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所）三大產(chǎn)業(yè)受影響程度低于前者，此類行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公樓市場(chǎng)需求面發(fā)揮著決定性的作用，此類產(chǎn)業(yè)仍將是辦公樓市場(chǎng)需求的核心支撐。（3）獲益產(chǎn)業(yè)：疫情結(jié)束后，我們預(yù)期線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)將因本次疫情事件的突發(fā)而有所獲益，其未來(lái)前景將高于年初預(yù)期。

　　3、中資公司開始成為寫字樓主力客戶

　　以城建置業(yè)公司管理的城建大廈為例，在2004年城建大廈剛剛落成的時(shí)候，也就是將近20年前，大量辦公樓的用戶基本都是外資的跨國(guó)公司，到十年前也就是2010年的時(shí)候，中資公司開始成為主力用戶，而且他們趨勢(shì)在越來(lái)越加速，過(guò)去兩年里面中資公司成為了主要的大客戶，并且對(duì)于辦公物業(yè)的需求在急速擴(kuò)張。?、

　　通過(guò)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，頭部TMT行業(yè)在過(guò)去兩年半時(shí)間里的承租面積已經(jīng)超過(guò)150萬(wàn)平米，更重要的是我們注意到越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)在全國(guó)進(jìn)行整體的布局，不光是考慮到某一個(gè)城市和該城市的某個(gè)地區(qū)，而是進(jìn)行全國(guó)布局。我們也注意到這些企業(yè)開始搭建企業(yè)自己的不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，整體協(xié)調(diào)企業(yè)在全國(guó)的布局，嘗試進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)籌的管理。企業(yè)在未來(lái)的需求和他們真正想要的東西進(jìn)行了快速的變化，從被動(dòng)式接受和選擇物業(yè)到主動(dòng)式的規(guī)劃，從簡(jiǎn)單租賃辦公物業(yè)到把物業(yè)進(jìn)行很好的空間分割給員工提供最好的體驗(yàn)，所有這些都是希望能夠盡快的進(jìn)行布局，滿足業(yè)務(wù)不停增長(zhǎng)的需求。

　　4、健康辦公、生態(tài)賦能成為未來(lái)寫字樓的新趨勢(shì)

　　疫情當(dāng)下，大量企業(yè)更加重視辦公環(huán)境的健康需求，在產(chǎn)品、戶型、配套等硬件條件之外，辦公環(huán)境的舒適度與職場(chǎng)“健康主義”成為軟實(shí)力的表現(xiàn)之一。

　　同時(shí)，未來(lái)對(duì)寫字樓硬件配套提出更高要求，如向企業(yè)提供物理屏障和空氣凈化系統(tǒng)，一個(gè)良好安全的辦公環(huán)境，能讓租戶對(duì)樓宇有更大的信心，寫字樓內(nèi)的企業(yè)越來(lái)越重視健康防護(hù)體系等軟硬件條件。

　　綜上所述，雖然寫字樓市場(chǎng)短期受新冠肺炎疫情影響需求有所放緩，但長(zhǎng)期需求存在，這對(duì)于寫字樓開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。企業(yè)可以利用這段時(shí)期，提高管理能力，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，提升重大事件應(yīng)對(duì)能力。在新冠肺炎疫情過(guò)后，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁的消費(fèi)反彈，市場(chǎng)購(gòu)買力勢(shì)必會(huì)重新激發(fā)出來(lái)。因此，當(dāng)前應(yīng)練好內(nèi)功，市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)實(shí)現(xiàn)搶跑。

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