房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產投資專業(yè)展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢下產業(yè)地產的新科技新物種新服務，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢，探尋行業(yè)發(fā)展新機遇，助力產業(yè)經(jīng)濟轉型升級和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產商會聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，邀約行業(yè)領導、頂級專家、經(jīng)濟學家和行業(yè)大腕，多角度全方位對樓宇經(jīng)濟和園區(qū)經(jīng)濟進行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產城運營等熱點話題展開系列主題演講，就后疫情時代企業(yè)選址的趨勢展開供需雙方之間直接的對話與討論，探索疫情后商辦地產復蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱介紹，中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關注產業(yè)園到科技園到關注產城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會。論壇從中國經(jīng)濟發(fā)展形勢著眼，聚焦新經(jīng)濟、新產業(yè)、新園區(qū)驅動城市發(fā)展進程，圍繞當年產業(yè)地產最新動態(tài)設定主題，各界人士對行業(yè)內各相關層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對當前產業(yè)地產發(fā)展的共識。
以下為第十二屆中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場實錄（二）：
主持人：第二位演講嘉賓。2003年開始從事地產行業(yè)，先后在融科智地、新世界地產從事投資拓展業(yè)務，2011年來到高和資本負責并購等一系列投資業(yè)務，先后牽頭、深度參與北京上海若干個大宗并購項目。下面有請高和資本投資管理部 執(zhí)行董事 馮巍。
題目：城市更新背景下的生物醫(yī)藥產業(yè)園投資
馮巍：大家下午好！首先感謝全聯(lián)今天對我的邀請。
在最早確定演講主題的時候，劉總給我的命題是講講商辦，但后來跟劉總又做了一個電話的簡單交流之后，我把主題改成了相對比較復雜的跨界的主題，就是城市更新背景下，北京生物醫(yī)藥產業(yè)園的投資與運營。
提起到高和資本，業(yè)內一些朋友對我們有一個基本的畫像，我們主要是針對核心城市的核心物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)、購物中心、社區(qū)商業(yè)，做一些重資產的投資。我們涉足商務產業(yè)園這個領域，我們之前沒有做過，但是實際上我們是在兩三年前就開始關注這個產業(yè)園的行業(yè)了。我們之前做的實際上商業(yè)也好，購物中心也好，寫字樓也好，社區(qū)商業(yè)也好，圍繞著大概就是這么三個邏輯。第一是投資并購，二是資產證券化，三是產業(yè)創(chuàng)新投資。我們如果有新的業(yè)務線產業(yè)園這個方向，也是圍繞這三個業(yè)務線來做的，是在原有業(yè)務基礎上的延伸，因為它的本質邏輯是一樣的。
這就是我今天要講的大概三個部分。第一，城市更新背景下的生物醫(yī)藥產業(yè)。
首先辦公樓地產正在進行著演化和細分，剛才毛總提到的是整個辦公樓這個市場100多年前的生長過程，我們在這兒要跟大家分享的是在近10年、20年左右辦公樓地產首先在做一個分化。它背后的分化或者行業(yè)細分背后的動力是在于要素的聚集和產業(yè)鏈的重構。因為最早的時候大家知道北京的第一批寫字樓可能就是國貿、京廣這兩個區(qū)域，那時候并沒有細分行業(yè)，就是那些外企從酒店移到了標準的寫字樓，并沒有細分成影視產業(yè)、文化產業(yè)，沒有細分到IT產業(yè)。因為那時候產業(yè)自身并沒有細化到這個程度。但是近十年，應該是十年左右，因為產業(yè)在細分，所以說針對產業(yè)的這種辦公空間也在細分，而我們關注的就是這個醫(yī)藥產業(yè)園這個方面。為什么我們一個傳統(tǒng)做購物中心的、做標準寫字樓的、通用寫字樓的要關注醫(yī)藥產業(yè)園呢？這是有一定的背景的。
我們高和在生物醫(yī)藥這個行業(yè)里頭有它自身的基因，這是為什么呢？因為在2009年我們高和資本成立的時候，它的一個股東和一個核心的基石LP就是一個非常知名的藥企，現(xiàn)在也馬上上市了。就是在藥企的支撐下，我們從2009年走到了現(xiàn)在，而且我們也非常關注醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展。可以說我們高和在自身體內有一個如果用生物醫(yī)藥的術語來講，有一個生物醫(yī)藥的產業(yè)基因，在條件具備的情況下，我們馬上就會發(fā)展出來，變成一個顯性基因顯示出來。
第二個要素，有一個機遇，這個機遇是北京正在進行城市的大規(guī)模疏解，這個疏解有兩個梯度。第一個梯度是現(xiàn)在核心區(qū)的企業(yè)，因為產業(yè)的發(fā)展，因為核心區(qū)租金太高，就向外圍疏解，現(xiàn)在比較能看得清的趨勢是，有一些研發(fā)類的，從中關村核心區(qū)，在向望京、上地進行擴散，向遠郊的疏解。還有一類，原來我們發(fā)現(xiàn)有一些醫(yī)藥的貿易行業(yè)，也在向中遠郊，比如我們發(fā)現(xiàn)有一些在國貿聚集的，醫(yī)藥、貿易類、營銷類的企業(yè)，在向北三環(huán)、在往東、往南這個方向疏散。這是從核心商務區(qū)向次核心商務區(qū)疏解的過程，這是第一個梯度。
第二個梯度，首都核心功能區(qū)的規(guī)劃，有好多在北京外圍的產業(yè)園里邊的一些生產制造型企業(yè)，在向周圍城市，甚至長三角、珠三角轉移，這些企業(yè)往往是簡單的原來的一些低端制造業(yè)，或者說有一些污染的企業(yè)，在向周圍疏解。尤其是在第二個梯度下，這些疏解出來的空間，我們會發(fā)現(xiàn)里面需要新的內容來植入，最明顯的就是在大興、亦莊，包括順義也能看到，有好多原來從事低端制造業(yè)的一些廠房，現(xiàn)在都空出來了，而且這個量是非常大的。我們能看到的是一塊錢的租金租不出去，就是因為短期有大量的這類空間騰退出來。我們需要有一個什么內容裝進去呢？這時候就到了第三點。
我們高和一直以來的城市更新的理念是三輪驅動，并購、流動性、內容創(chuàng)新。流動性就是資產證券化REITs。我們希望在特定空間內，給它植入實實在在的醫(yī)療行業(yè)、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這一類新的高精尖的行業(yè)。
第四點，我們現(xiàn)在想要做的事情，就是構筑三個橋梁，首先是產業(yè)與物業(yè)之間的橋梁，在一個有形的物業(yè)空間里面，我們給它裝入什么內容。剛才毛總提到的敏捷辦公，這肯定是一大類，而且是涵蓋的范圍非常廣的一大類。而我們在物業(yè)之間想要給它裝入的就是生物醫(yī)藥產業(yè)，實實在在的產業(yè)，我們要把內容裝入物業(yè)。這就是我們架設產業(yè)與物業(yè)之間的橋梁。
第二是資本與資產之間的橋梁，我們看到北京外圍區(qū)域有很多商辦用地的樓宇，大量的空置，這個是非常新的，不僅是運營解決，而且是資本解決，要與它相匹配的成本期限，我們要做這個事情。要找到合適的、匹配的資本，用合理的資金結構，把物業(yè)資產做一個孵化，從一個丑小鴨孵化成白天鵝，我們要做這個橋梁。
第三，我們要做金融資本與產業(yè)資本之間的橋梁，我們也在做醫(yī)藥產業(yè)鏈的投資，所以我們要做的是找到合適的金融資本來投向產業(yè)，我們要做產業(yè)資本與金融資本之間的橋梁。北京的生物醫(yī)藥強調的是基礎性科研，因為有著生物醫(yī)藥科研所必備的一些要素資源，簡單說就是人，有這么多科研院所，有這么頂級的科研機構，所以聚集了最多的醫(yī)療人才，還有一些相關的要素，比如說臨床資源，如果一個新藥出來了，需要做臨床實驗的一期、二期、三期的實驗，沒有這么多病人做不了，北京和上海具備這么多三甲醫(yī)院和基礎設施，所以北京在這方面科研的資源是最強的，科研的能力最強。但是反過來，北京有一個缺環(huán)就是科研與產業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)。從行業(yè)內看，科研與產業(yè)脫節(jié)這個事很嚴重，有很多科研院所有很多新技術，申請下來了專利，但是沒法實現(xiàn)產業(yè)化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實現(xiàn)產業(yè)化。還有投資與稅收的脫節(jié)，這是政府關心的。因為北京醫(yī)療PE類機構特別多，但是是不是投了資就能有稅收呢？沒有，因為投完資之后，會把產業(yè)轉到其他地方，北京不具備這類醫(yī)療產業(yè)孵化的基礎或者很薄弱，所以這點也得到了各級市政府的重視，怎么能夠把產業(yè)留在北京，不讓它去長三角、珠三角。
再看上海，上海的優(yōu)勢是跨國企業(yè)特別多，跨國企業(yè)作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO、CRO這些企業(yè)，就是圍繞這些大型跨國公司來轉，上海的產業(yè)鏈最完整，而且是最先進的。但是有一個問題，不像北京一樣，具備原始的原發(fā)性科研優(yōu)勢。這是上海的缺環(huán)。
要是在北京做這種生物醫(yī)藥產業(yè)，我們也歸納出一個大概區(qū)域，能做的就是昌平生命科學園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地，因為有產業(yè)指導的政策空間，比如排放、環(huán)評指標，只有這三個地方可以。我們更多關注的是亦莊和大興，因為昌平生命科學院空間有限，沒有地，而且環(huán)評指標卡得最死。
我們對這三個區(qū)域做了一個對比，剛才也有簡單涉及到。先說亦莊，亦莊的規(guī)模適中，但是醫(yī)藥產業(yè)比較分散，咱們在座的應該有很多做商務樓宇的代理的，應該對這個形勢比較了解。在亦莊的西區(qū)，它的生物醫(yī)藥是比較分散的，只有東區(qū)才會出現(xiàn)相對聚集。另外，亦莊有一個特點，它的產業(yè)基礎比較好，跨國企業(yè)比較多，而且它的研發(fā)能力、產業(yè)鏈相對比較完整，能研發(fā)能做小規(guī)模生產，也有的可以做大規(guī)模生產，但是也面臨著被政府疏解的趨勢。另外，亦莊的租金是大概2.5元到4元，有一定上升的空間。
大興生物醫(yī)藥基地，它的特點是規(guī)模特別大，而且現(xiàn)在還在擴區(qū)。規(guī)模大有一個特點，雖然在短期內對租賃市場帶來一定的沖擊，但是中長期看，它的產業(yè)縱深特別深，也就能在未來假設五年、十年之后，能形成一個大規(guī)模的產業(yè)聚集，這個對于資產的升值、租金的增長是非常有用的，但這是一個長期趨勢。
另外，這里面也有一些利好，比如中檢院，是國家藥物審批最核心的部門，來到大興，好多藥企會圍著中檢院，就好像金融企業(yè)喜歡圍著證監(jiān)會選址辦公一樣。
我們現(xiàn)在也做了一個調研，生物醫(yī)藥企業(yè)的選址特點，跟標準辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，如果咱們的標準辦公，甲級寫字樓追求的小進深、好的采光，生物醫(yī)藥企業(yè)如果做研發(fā)，這個邏輯是完全相反，需要大平層，甚至有些是不需要采光的，因為做一些特殊的工藝、特殊的環(huán)節(jié)，甚至要把窗戶堵住、密封住，而且需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。
REITs政策對產業(yè)園方向是一個重大利好，如果有資本，可以做到投和管，但做不了退，更做不了再投資的環(huán)節(jié)。如果有了REITs，完全可以實現(xiàn)良性的資本循環(huán)，從管到投到退到再投資，是一個閉環(huán)。
我再簡單說一下我們在產業(yè)園方面的成功實踐，這里邊說一下我們在上海的一個產業(yè)園，做得非常好，上海張江，全國最好的生物醫(yī)藥基地。創(chuàng)始人是朱鵬程博士，他畢業(yè)于哈佛大學醫(yī)學院，他畢業(yè)之后在波士頓做創(chuàng)業(yè)，后來2016年回國，在張江做創(chuàng)業(yè)，是生物醫(yī)藥大的板塊的延伸。
它的現(xiàn)狀是26000平米，2017年收購，現(xiàn)在出租率70%，這個非常難得，因為它經(jīng)歷了疫情、經(jīng)歷了上海市租賃市場大幅下滑，它是逆勢招商，而且能夠實現(xiàn)70%出租率，非常難得。而且也有標準寫字樓，有聯(lián)合辦公，有實驗室，標準寫字樓已經(jīng)達到平均9塊錢，張江平均租金也就5、6塊錢，但是它做到了9塊，核心是因為它里面有一個核心實驗室，叫飛鏢加速器。從波士頓到上海這十年期間的迭代過程，最早他是在波士頓，做的也是生物醫(yī)藥企業(yè)孵化，到現(xiàn)在落地上海，叫ATLATL。
生物醫(yī)藥企業(yè)園可以借用毛大慶總提到的概念，跟敏捷辦公是一個什么概念？敏捷辦公是一個通用的，可以大范圍圍適用的理念，而我們這個ATLATL是在垂直領域、專業(yè)化領域的生物醫(yī)藥行業(yè)的敏捷辦公，因為在每一個層面，包括硬件層面，包括真正的業(yè)務推廣的實踐，包括推廣，包括還有報審，每一個環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化的服務，而不是通用辦公的服務，這就是我們所謂敏捷辦公在生物醫(yī)藥這個行業(yè)的應用。
我們認為我們ATLATL平臺的價值在什么地方呢？實際上是一個平臺的聚合，我簡單舉兩個例子。所謂投資平臺，因為在上海這類外資和內資的PE機構特別多，如果找這類的投資標的的話，想找醫(yī)藥器械類的，就直接的我們園區(qū)里找就好了。因為這里有大量的ATLATL正在投資、正在孵化的企業(yè)。另外，我們會給這些被孵化企業(yè)一個對接外部資本的機會。
另外，包括實驗用的動物我們都能找到，最適合他們要求的實驗的動物。所以我們園區(qū)的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%，我們能租到9塊，旁邊標準寫字樓只能租到6塊，同樣是生物醫(yī)藥行業(yè)，正因為有了ATLATL這個平臺，有了價值外溢的效應，所以租金溢價非常高。
今天我在這兒就跟大家分享到這里。
主持人：下面的演講嘉賓是來自五大行世邦魏理仕，全面負責華中區(qū)所有業(yè)務以及日常運營。同時擔任世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務部、產業(yè)地產部執(zhí)行董事，領導中國區(qū)部門業(yè)務工作并制定業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略。下面有請CBRE世邦魏理仕華中區(qū) 董事總經(jīng)理羅瑾女士。
題目：新基建浪潮下產業(yè)地產投資機會
羅瑾：剛才馮總講最后一個項目，當時是幾年前我運營的，高和是背后的資本方，我們目前還在做代理，所以如果大家有興趣，可以找我們做招商。謝謝。
我的話題會非常貼近大家，我相信每一個人在我這個話題上都是有呼應的，因為你們每個人有手機，每個人都會在網(wǎng)上購買物品，每個人都會吃新鮮的水果，所以這個話題跟每個人都是息息相關的。
我們說新基建，主要是鐵、公、機。還包括5G、數(shù)據(jù)中心，包括冷酷、新能源、充電樁、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等等，這一些政府在幾年前開始倡導的新基建，包括高速鐵路、磁懸浮之類的。
我今天要講的話題，其中第一個話題是數(shù)據(jù)中心，我相信大家對數(shù)據(jù)中心并不陌生，每個人手里都握了一個手機，每個人的手機里邊存的是你跟別人之間的微信通話記錄、你拍照的照片，當這些東西越來越多的時候，你手機存不下，運營商會讓你付錢，蘋果每個月問我要6塊錢，我一開始是不愿意的，覺得沒必要。但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)我舍不得刪我的照片，舍不得刪除一些回憶和記憶，包括視頻，我每個月愿意付6塊錢。現(xiàn)在蘋果的項目在烏蘭察布CBRE做的，是非常大的數(shù)據(jù)中心，我相信你們大部分的數(shù)據(jù)都在那邊。
為什么說大家很多人會關注數(shù)據(jù)中心呢？其實這是一個社會的問題，因為什么呢？大家會發(fā)現(xiàn)特別是疫情，因為之前大家都知道線上購物、線上消費，但是疫情之后改變了很多人的消費習慣，甚至于60歲、70歲的阿姨、爺爺、奶奶、叔叔他們都學會了網(wǎng)上購物、買菜，為什么？不得已，每個人都待在家里，必須學會。所以疫情培養(yǎng)了很多人的消費習慣，包括我們自己，疫情讓大家都待在家里，但是我們需要開會、上班，于是大家學會了使用zoom去開會、溝通。這一切都導致我們需要大量的數(shù)據(jù)流動，是看不見的在線上的。大量的數(shù)據(jù)流動就需要大量的數(shù)據(jù)中心去支持。除了疫情，在前幾年都是很流行的李佳琦要做視頻直播等等，現(xiàn)在很多人都在做視頻直播，這一切都是數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是要進行存儲、要進行流動、進行運算的。所以說數(shù)據(jù)中心的發(fā)展就得到了巨大的驗證。
政府肯定是非常支持的，在2015年就提出來要發(fā)展這樣的數(shù)據(jù)中心，只是說在疫情之后政府希望加快或鼓勵5G網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)中心的新型基礎設施建設，包括大家非常期待華為5G手機出來，你們都會第一個去買。
數(shù)據(jù)中心，我們可以看到市場規(guī)模在十年之前是非常小的，十年之前的市場規(guī)模只有現(xiàn)在的1/20，但是在未來的3年之內，我們可以看到雖然我們的增長率在過去的十年是緩慢遞減，但是未來3年之內，我們可以看到未來的復合增長率依舊保持37%的增長，到2020年，我們預測這樣的規(guī)模將是現(xiàn)在的規(guī)模的兩倍。也可以看到其實互聯(lián)網(wǎng)云廠商大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，他們其實已經(jīng)要加大對數(shù)據(jù)中心的投資，為了什么？為了更好的服務于在座的每一位。因為當你們雙11點下去的時候，不希望卡殼，不希望自己購物籃里的東西一直在轉，希望在那一瞬間馬上就可以成交，這都需要有效的數(shù)據(jù)中心的設施設備來支持，才能實現(xiàn)網(wǎng)上購物的一些行為。
我們數(shù)據(jù)中心所體現(xiàn)出來的形態(tài)，就是機柜，這些機柜是很冰冷的。在2019年我們的機柜數(shù)量是227萬個，但是我們預測到2025年，就是在未來的5年到6年之內，我們需要的缺口是203萬個，這代表什么？這代表有非常巨大的空間需要運營廠商、需要投資人去加大對于數(shù)據(jù)中心的投資，才能去提供符合我們每一個人在座需求的基礎設施。但是這些設施都分布在哪里呢？可以看到右面那張圖，基本上就是在長三角地區(qū)和北京周邊以及其他的廣東等等，可以看到一線城市的數(shù)據(jù)中心的比例還是占比較大的部分，這是為什么呢？照道理說，貴州、云南、其他的邊遠地區(qū)，包括內蒙古有極多的風力、水力，但為什么這些數(shù)據(jù)中心還是靠著一線城市？因為大量的消費人口還是集中在一線城市，很多數(shù)據(jù)中心為了提供極速、及時的反應，所以大部分數(shù)據(jù)中心還是靠在一線城市。但是一線城市也碰到這樣的問題，一線城市的電力、能耗、土地都是非常稀缺的。所以他們就選擇一邊城市周邊的區(qū)域作為數(shù)據(jù)中心備選的方案。
我們可以看到大部分的運營商還是集中在三大運營商，就是中國電信、中國電信和中國聯(lián)通，但是其他的一些商業(yè)的運營商，包括大家耳熟能詳?shù)氖兰o互聯(lián)、光環(huán)新網(wǎng)等等，他們在市場中占的比例還非常小，但是他們的發(fā)展速度是非�？斓�，因為他們是商業(yè)的運營模式，非常靈活，他們也得到了很多資本的投資。所以說他們的發(fā)展速度在未來的幾年之內，我相信是非常快的。
我們可以看到數(shù)據(jù)中心的發(fā)展機遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實是顯而易見的。機遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數(shù)據(jù)中心的需求是急速的在提升的。第三，很多投資人已經(jīng)在看數(shù)據(jù)中心的投資機會，并且已經(jīng)跟數(shù)據(jù)中心的運營商進行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴。
第二方面我想跟大家分享的是冷庫。冷庫跟大家也是息息相關的。大家每個人當生活品質提高的時候，你們也想吃到內蒙的牛羊肉、吃到進口的車厘子，吃到國外進口的水果等等，但是國外的東西從進來之后，是怎樣的鏈條呢？是從生產、處理、倉儲、運輸、配送，然后到我們的手中。我今天主要講中間的倉儲那一段，就是冷庫設施設備。
我剛才提到了水果，因為生鮮消費增長，大家都喜歡去盒馬鮮生去買東西，因為新鮮，而且可以幫你代加工。這些東西都會提高每一個人去買一些新鮮的海鮮、河鮮或者一些需求，導致這些消費的增長，也是對于全渠道分銷的訴求，因為它的量在增加。
第二，剛才我說到了水果，大家都知道車厘子到你家的時候，你不希望打開之后有一大半是爛掉的。如果在整個運輸?shù)倪^程當中，沒有得到很好的品質保證的話，或者是設施設備有一定的問題的話，溫度沒有控制好的話，你拿到的水果它的損耗率可能會很大，就中國目前的損耗率差不多是15%，但是美國是只有5%，中國現(xiàn)在的損耗率是美國的三倍，為什么？就是因為我們冷庫的設施設備還沒有達到先進發(fā)達國家的水平，這是一個非常大的空間值得我們去提升。
還有醫(yī)藥產品，為什么提到醫(yī)藥產品呢？在疫情之后，疫苗是每個人非常關注的，無論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產品都需要一個溫度保障的空間去存儲這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品的需求的增長也會對冷庫或者溫庫提出一定的要求。
發(fā)達國家的整個人均冷庫的容量是遠遠高于我們亞太地區(qū)的人均冷庫容量，就看美國和中國，中國只有美國人均冷庫容量的1/5，人口美國是2億多，中國是十幾億。可能中國的消費能力上去之后，冷庫的需求是被提到日程上的。大家可以看到如果亞太地區(qū)城市人均冷庫容量要達到美國相當水平的話，需要新增4.11億立方米，這是多大的量啊。也就相當于如果中國要達到那個量的話，是現(xiàn)在整個冷庫的設施設備的容量的兩倍。
但是現(xiàn)在誰在提供冷庫呢？就是在我們最左邊的這些玩家，只是一部分。因為還有將近85%到90%的玩家是中小型的企業(yè)，甚至是個人，他們的量非常小，但是在市場上有這么大部分的量居然是由他們來提供，整個冷庫發(fā)展的水平是非常不平均的。所以大家可以看到，未來的發(fā)展空間是非常巨大的，因為除了由京東物流、順豐或者大家耳熟能詳?shù)倪@些企業(yè)持續(xù)的提供冷庫之外，其實也是中小型企業(yè)逐步在進行兼并、整合，會提高自己的冷庫的質量。
大家可以看到需求是不斷在增長的，但是同時冷庫的投資的標準要比普通倉庫要高，基本說它的成本是普通倉庫的兩倍。另外，倉儲物流用地，無論在哪個城市、哪個區(qū)域都是非常稀缺的，何況冷庫，它的用電量又比普通的要大，雖然有一定的機會，但是挑戰(zhàn)非常大。但是我們可以看到最后一頁，我跟大家去分享的是，我們可以看到在這么巨大的消費市場以及科技推動的大的環(huán)境下，我們所稱之為的叫另類地產投資，辦公倉儲不是另類，就是除此，傳統(tǒng)的地產投資之外，其他我們都稱之為另類。數(shù)據(jù)中心、房地產債、養(yǎng)老地產、醫(yī)療地產、冷鏈物流、基礎設施、自助倉儲、停車場、學生公寓、旅游地產。無論是數(shù)據(jù)中心還是冷庫的投資，挑戰(zhàn)是非常大，但是還是有很多投資人義無反顧地去投這個另類的地產。包括左邊的基匯資本跟中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關系，等等。說明無論是中國還是海外，都對這個另類資產是極其支持的態(tài)度。在未來兩到三年之內，必定會蓬勃發(fā)展。
我今天的演講到此結束。謝謝！
主持人：接下來的演講嘉賓擁有多年房地產營銷方面的實踐積累，參與多個項目的操盤實戰(zhàn)，操盤類型涵蓋城市綜合體、區(qū)域大盤以及文化特色地產項目，對項目擁有獨到的見解和豐富的理念。下面有請北京國際財富中心 負責人 楊木先生。
題目：后疫情時代下的城市副中心機遇
楊木：感謝主辦方給予的機會，謝謝在座的各位。我們簡單的以我們項目為樣本來分享一下后疫情時代的副中心的機遇。首先我先跟大家交流一下城市副中心的概念。
北京確立了城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，是在黨中央的直接領導下，定位是非常高的，所以這個機遇我想可能我們今天看起來還是在理論上說沒有太大的，因為要去通州的話，感覺通州還沒有很大的發(fā)展。所以我想戰(zhàn)略的定位是很高的，所以帶來的機遇可能是需要一點戰(zhàn)略的定力的。
首先今年新冠疫情的影響，企業(yè)的選址可能目前在心理上發(fā)生了一些重大的改變。改變之一，可能獨棟的辦公受到了一些青睞，這個不是我簡單的說法，從最近幾個月、幾個季度的數(shù)據(jù)來看，大宗的購買還是沒有受到疫情影響的�？赡茉谖覀兊慕K端某些寫字樓里面，退租等等這幾個月有比較大的增長，但實際上這種大宗的購買我們從數(shù)據(jù)上看并沒有發(fā)生很大的變化，而且是整棟和獨棟的購買。
第二是新興的區(qū)域更被看好，這是和整個城市發(fā)展結構有一定的關系。因為北京提出來最響的就是疏解，所以說作為城市能夠從中心往外疏解的區(qū)域，都是新興區(qū)域，這也受到市場追捧或者成交量比較高，我覺得也是在情理之中的。
第三是生態(tài)類型的辦公更受追捧，換句話說，人們更看重辦公的環(huán)境，如果是在北京這樣一個城市，之前對我們一個很大的影響就是SARS，SARS之后北京房地產主要的廣告運營就是南北通透，一說大家都覺得這是好房子。新冠疫情以后，其實大家對環(huán)境的認知是加強了。
第四是大家更看重的是物業(yè)服務，這是不言而喻，好的樓和差的樓，你進去之后，最大的就是感官上的，一個是味道，還有現(xiàn)在大多數(shù)樓宇都提供了PM2.5過濾的新風系統(tǒng)，實時的在大堂里就可以看到。所以這個情況還是物業(yè)來提供了一個支撐，所以這個也是一個變化之一。
第五是產業(yè)平臺更受關注。其實第一個分享的毛總，他講的就是他提供一個平臺，他的這個平臺更加靈活的辦公，但是他把原來人事、行政甚至是后勤部門很多東西都集成了，實際上他做的就是一個平臺。所以未來我想寫字樓，尤其是產業(yè)園區(qū)的這種類型的辦公產品，要注重去打造一個平臺。
后疫情時代，我們剛才講到了幾個新的變化。
我們城市副中心現(xiàn)在是有一個3.7平方公里的先行啟動區(qū)，叫運河商務區(qū)，這是目前我們看到除了新的市政府以外主要的副中心的新區(qū)。
“千年大計”這個詞是在定下國家戰(zhàn)略和雄安戰(zhàn)略以后，我才被多次洗腦，之前都是講“百年大計”，但是講千年大計，去見證的人不多，但是這是表現(xiàn)了一種決心，一定是比百年大計更為長遠、更為考慮充分的說法。所以北京副中心是千年大計，到通州以后，你可以看到世界眼光、中國特色，國家的大戰(zhàn)略，就在這個地方實施。
運河商務區(qū)是副中心的一個先行啟動區(qū)，市政府搬過來以后，至于這個副中心是什么，我覺得現(xiàn)在其實有一個初步的輪廓，它就是一個新的北京，沿著運河會把現(xiàn)在北京我們看到的劇院、音樂廳、博物館，都要建一遍，而且還會建得更好、更大、更有世界眼光。特別是現(xiàn)在在運河東路上我們可以看到兩邊新興的樓宇都已經(jīng)蓋起來了，根據(jù)通州新城管委會的消息，大概是有160萬平方米的公建和商業(yè)。濱河商務區(qū)的定位也是非常高的。通州新城管為請戴德梁行做了全方位的咨詢和規(guī)劃，它將來的商務區(qū)的整個親水性、便利性以及定位，都是現(xiàn)在北京城沒有的。
它首先是強調了親水，因為北京沒有一條是景觀河。第二，它還有一個北京首店概念，因為大部分商業(yè)定位就是在北京的第一家店是政府鼓勵在這里實施和實現(xiàn)的，所以并不是說所有的商業(yè)都可以隨便進駐到濱水的商務區(qū)。
立足于后疫情時代，北京國際財富中心就是在這樣一個背景下，我們叫做藏品級的企業(yè)獨棟。我們的產品是中國味非常濃的，但是我們毫不夸張講，我們就是世界標準，中國特色的商務作品。
我們整個產品有15棟親水的獨棟組成，而且采用了傳統(tǒng)的中國元素和現(xiàn)代建筑手法相結合。我們位于通州運河CBD的核心�，F(xiàn)在可以看到我們項目的區(qū)位圖，往北就是首都國際機場，往南就是大興國際機場，將來的S6號線會經(jīng)過這里，現(xiàn)在我們的地鐵6號線，通州北關站和運通門站，我們在這兩個車站之間，往南四公里就是副中心的交通樞紐，將來在這里換乘去雄安的高鐵以及京津城市高鐵還有城市市郊鐵路，這是目前市區(qū)沒有的交通樞紐，現(xiàn)在正在建設中，已經(jīng)封頂了。
我們項目是在通州的文脈之上，我們可以看到里面的塔距今有1300多年歷史，燃燈佛舍利塔。古代的時候它是一個燈塔，現(xiàn)在在這個塔下面還有一個非常特別的，它有儒釋道三教廟，過去要么您是廟，要么您是道觀，而現(xiàn)在這里是合一的。
整個公園面積45萬平米，相當于兩個朝陽公園，所以北京國際財富中心的區(qū)位生態(tài)優(yōu)勢是非常明顯的。
因為我們低密的設計，那么什么樣的獨棟才不負于這樣好的地段呢？我們采用了黑洞石的淺灰色的外墻設計，歷久彌新，而且它的造價成本非常高，如果有機會你們去看，它跟佛教文化和周圍的文化融合得非常好，我們雖然是一個不高的樓，但是也有三段結構，從平面的、曲面的以及有拼接的，非常漂亮。我相信去看過的人，都會留下深刻的印象。
我們的項目是請張永和先生執(zhí)筆設計的，張先生在中國建筑界的地位我就不贅述了，肯定是一個大師的作品。
現(xiàn)在可以清楚地看到我們的外立面。2400-6700平米不同的面積。黑洞石的效果，圖片只能表現(xiàn)一個大概，如果走近看的話，的確非常美。而且它是做新如舊，現(xiàn)在看是這樣，過十年還是這樣，非�？季�。是能夠給你帶來一種符合古城韻味的建筑材料。我們和其他的商業(yè)樓宇一樣，也是把光纖、新風做在了前面，我們每一個房間都會有新風的系統(tǒng)，而且通州副中心標準很高，都是采用環(huán)保的方式，我們這里不光是我們這個項目，甚至是其他項目，都沒有用傳統(tǒng)的制冷機組，全部都是地源熱泵，對環(huán)境非常友好。
由于我們是獨棟的建筑，這是我們有一個小小的特點，就是可以實現(xiàn)部分的定制，在內部的結構上以及層高上，我們有足夠的定制空間，根據(jù)不同的企業(yè)、根據(jù)不同的需求，我們可以做一些定制。
同時，大家提到寫字樓，尤其是超高層，它的配套通常是垂直的、縱向的，也就是說我可能首層是大堂，比如酒店是什么，里面還有一部分公寓是什么，它在一個樓里面，像上海的金茂，還有博物館，在頂層還有觀光，是縱向、垂直的配套。我們專門為了這個項目就建了這座富麗堂皇的1.7萬平米的會議中心，這里面的宴會廳也能夠容納600人，同時有咖啡廳、餐廳、包間，各種酒廊、新聞中心的配套，所以我們整個園區(qū)的配套是非常齊全的。
這是我們富華地產的特點，我們富華集團有長安俱樂部、金寶大廈、馬會，這些商業(yè)俱樂部、酒店運營的經(jīng)驗，尤其長安俱樂部在業(yè)內也是屈指可數(shù)的俱樂部，我們把整套的管理、人員都挪到了我們這個項目，所以我們的項目服務是無憂的。
目前我們北京國際財富中心非常清晰地定位于承載財富管理這樣一個承載區(qū)，受到市里面金融辦和區(qū)里面的重視，所以北京國際財富論壇也是宣布永久把會址定在我們這里。上周末的時候，第三屆剛剛在這里舉辦完成。同時我們還有一個財富管理學院也即將揭牌。
最后就是我們富華平臺的介紹，麗晶酒店、金寶匯、紫檀博物館等等，我就不多介紹了，因為我們老板是網(wǎng)紅。
我就介紹這些。謝謝大家！
主持人：接下來有請演講嘉賓是原北京市國有資產經(jīng)營有限責任公司副總裁，原北京科技園建設（集團）股份有限公司黨委書記、董事長。2011年中國MBA十大精英人物，全聯(lián)房地產商會常務理事，中國年央企與國企從事投資管理的工作經(jīng)歷，人民大學MBA校友會榮譽會長，國家科技部項目評審專家組成員。
2019年，創(chuàng)立“中科產城（北京）建設開發(fā)有限公司”，集合全球城市建設智慧與產業(yè)創(chuàng)新力量，服務中國產城融合區(qū)域高質量發(fā)展！ 下滿有請中科產城 董事長 郭瑩輝先生。
題目：產城運營——新形勢、新機遇、新模式
郭瑩輝：各位朋友大家下午好！感謝凱總、感謝商會提供這樣的一個機會。我跟大家分享最近關于產業(yè)地產的一些行業(yè)趨勢。題目是“疫情之后，我們產城運營的新形勢、新機遇、新模式”。
最近關于疫情的討論很多，大的我就不多說了，應該說疫情改變了我們國際的經(jīng)濟結構和態(tài)勢，也改變了我們經(jīng)濟的發(fā)展方式。中美之間、我們和國際之間都有發(fā)生了非常大的變化，所以我們提出了雙循環(huán)和內循環(huán)為主。內循環(huán)的經(jīng)濟模式，我們原來以投資、貿易和消費驅動，現(xiàn)在看來，還是要以國內的投資作為主流。在投資市場下，我們過去從傳統(tǒng)的基建，又提出新基建，新基建我們不能光投，從哪產出，就變成了產出運營的新機遇。
從我們最近關于產城運營的話題來說，在新的國內消費和投資的大的環(huán)境之下，我們從哪找出我們的機遇呢？我從政策層面跟大家簡單分享一下。
我們前兩天關于北京服貿會，我們在北京的服務貿易領域做了更大的開放和試點，再往前推，我們7月份國務院關于高新區(qū)的開發(fā)的若干意見，再到我們去年關于經(jīng)開區(qū)的若干意見。從這些國家對區(qū)域經(jīng)濟、產業(yè)創(chuàng)新高地、經(jīng)濟發(fā)展的創(chuàng)新與產業(yè)轉化的重要的方面，給予國家政策，這些重要的產城融合區(qū)域，都提出了一個共同的改革方向，就是加強在所有制造業(yè)創(chuàng)新領域里面提高資源配置的效率、提高營商環(huán)境的服務效率、提高上市公司的資本化比率，乃至我們服務要素成本降低，以此來推動產業(yè)和城市的高度融合。
所以在未來的形勢之下，我一言以蔽之，就是國內國際的環(huán)境來助推有利于產城融合作為新的經(jīng)濟發(fā)展的新動力，這是繼房地產投資熱點之后，我認為另外一個新的發(fā)展動力和熱點。
在這個新的城市的形勢發(fā)展之下，我們從事產業(yè)新城、產業(yè)園區(qū)運營的企業(yè)，我們的機遇從何而來呢？其實近年尤為特殊，疫情上半年對中國經(jīng)濟的影響，實際上對我們地產企業(yè)，房地產開發(fā)到城市運營發(fā)生了微妙的變化，這個變化就是地方政府的招商引資意圖，對于產業(yè)招商的訴求是空前的巨大。所以從今年我感覺有弊必有利，就是疫情之下受到很多影響，但是反過來推動政策的變革，就是對于城市擴容、產業(yè)升級、城市更新，乃至城鄉(xiāng)振興、田園綜合體，有很多政策放松，從產城融合的業(yè)務來講，有了更多的市場空間。
這個市場空間根本原因還是希望地方政府也好，中央政府也好，從房地產的調控，到刺激產城融合的發(fā)展，其實就是讓我們城市發(fā)展的邏輯回歸到產業(yè)發(fā)展的本質，而不是房地產的開發(fā)和土地財政。所以今年的形勢不好，但是政策的紅利應該說盆滿缽滿，尤其是最近我從長三角到珠三角，連續(xù)了一個月的實地走訪、考察，越來越感覺到產業(yè)為本、平臺為器、運營為王，地方政府和產業(yè)運營商、和城市運營商的合作空前密切。所以我們從產業(yè)園區(qū)的功能到產業(yè)園區(qū)的內容到產業(yè)園區(qū)的收益模式，無論是從金融、產業(yè)、地產還是政策，應該說今年比往年的機會其實來得更加出乎我們的意料。
從產城融合本質，其實地方政府通過這么多年的發(fā)展，也悟出一個道理，與其把房地產給傳統(tǒng)地產，還不如把房地產給我們產業(yè)資源的合作伙伴，產城融合一起開發(fā)，是我們的產城運營商成為地方城市發(fā)展的一個戰(zhàn)略性合作伙伴，從地產作為平臺，從環(huán)境到政策到金融，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，成為他們的戰(zhàn)略合作伙伴。這張圖是我們和政府合作的一個本質邏輯。
我講到產城融合，其實大家都很熟悉了，我講產城融合第二個機遇，剛才講到空間機遇，現(xiàn)在在講我們面臨的非�，F(xiàn)實的機遇，就是市場化的招商引資，和地方政府的土地招引產業(yè)之間，其實我們還有一個最大的機遇來自于平臺和主體。剛才講了空間，現(xiàn)在講的是我們在地方政府中面臨著最大的就是機制體制改革。在過去的產業(yè)是由政府來為主的，房地產開發(fā)是以市場為主的。但是現(xiàn)在政府在投融資方面，在招商引資方面，在產城融合的開發(fā)領域方面，其實有很多不足，大的政府、小的社會，其實對于產城融合的發(fā)展有很多弊端。像我們這樣的，過去由于管委會很強勢，由自己的平臺公司作為一個抓手，要完成一座產業(yè)新城的建造到運營，其實有非常大的弊端。今天其實面臨著全國各地政府的管委會在進行瘦身，平臺公司在進行擴權放權，具體跟市場化的主體來對接。這跟過去而言，我們地產和政府的城市開發(fā)之間是兩條平行線，今天我們找到了交集，就是可以通過政府的職能改革和平臺公司的日益日�；�，是我們開發(fā)商也好，運營商也好，有機會傍著這些政府的大款，在土地、政策、資金的優(yōu)勢之下，通過我們專業(yè)化的運營優(yōu)勢，進行緊密合作。這個機制優(yōu)勢正在今天越來越顯現(xiàn)了。
我們在行業(yè)里面，傳統(tǒng)的開發(fā)商轉向服務商，但是更多的是由我們大的基建投資商轉向城市運營商，這個趨勢通過我舉的例子，比如中建系統(tǒng)的、中交系統(tǒng)的、五礦系統(tǒng)的、中信系統(tǒng)的等等，都由開發(fā)商變?yōu)槌鞘羞\營商，為我們的城市發(fā)展、產城融合、城市的高質量發(fā)展，進行土地一級開發(fā)、產業(yè)招商、城市運營服務，綜合的去跟政府談合作模式。其實自給自足，完成了一個使命和身份的轉化，由基建商變成城市運營商，所以體制機制給我們帶來了很大的機會。
第三個機會，可能是很多人可望而不可及的，就是能力轉變。在這么多年我們看到了很多傳統(tǒng)地產商轉型向產業(yè)地產商、小鎮(zhèn)運營商、城市運營商轉變，但是發(fā)現(xiàn)過了十年左右的嘗試，很多大地產商又回歸到了傳統(tǒng)的概念，為什么轉不過去？為什么在城市化這么大的過程中他們沒辦法和地方政府變成很好的戰(zhàn)略合作伙伴呢？是因為這五項能力的不足。這五項能力其實不是一天兩天積累起來的，而是通過一個產業(yè)地產商長期的實踐和積累，包括總體規(guī)劃、融資投資、建設控制、專業(yè)運營和區(qū)域治理，如果不能作為政府的一個業(yè)務伙伴，而作為一個地產的單一開發(fā)商的話，我想這些能力是不足以來迎接城市未來的。
最后因為時間關系我講一講如果我們要擁抱產城運營的巨大空間，擁抱政府的職能改變，來從地產商成為城市運營商，抓住歷史性機遇，成為主流的中國經(jīng)濟發(fā)展模式的一個弄潮兒，我們應該自己具備什么能力呢？除了剛才講的五個能力之外，還應該具備三個核心要素，因為城市運營本質上是我們市場化企業(yè)很難企及的，我們最多和地方的政府是一種戰(zhàn)略輕資產運營關系，因為數(shù)百億的投資是傳統(tǒng)企業(yè)很大的重資產，所以我們更強調產城運營是以輕資產的思維和地方政府平臺、地方政府的資源去合作。我們作為這個領域的合作伙伴，應該強化自己的品牌影響力、我們的專業(yè)運作能力以及資源整合能力。這三個能力可以說是我們和這些機會擁抱的必要條件。這個機會實際上我把它再細分，就變成了一橫一縱，一縱就是地方政府選擇我們作為合作伙伴，在這么多的土地、金融、產業(yè)、政策，包括運營這些資源和要素之下，你有什么垂直落地的呢？
我舉個例子，昨天我從長三角回來，我們有行業(yè)的非常大咖，帶了很多產業(yè)技術到了長三角某一個城市，政府和產業(yè)資源聊了，但是不知道怎么跟你三千畝地，如何把這些產業(yè)從研發(fā)、小試、中試、量產，最后變成產城融合的產業(yè)小鎮(zhèn)，我們兩邊的同事們已經(jīng)對接過兩次了，沒有一個完整的城市運營商能夠把產業(yè)體系、規(guī)劃空間體系、政策體系、運營體系、金融體系串起來講一個產城發(fā)展的投資邏輯。大家是碎片的信息和語言的交流，所以兩邊都很著急，就是沒有人垂直的能把一個產城項目講清楚，能把各方的投資、發(fā)展，大家的利益訴求、平臺關系講清楚。所以精細化的資產管理，就是產業(yè)運營商最核心的運營能力。
第二個能力是橫向的商業(yè)模式的考驗。因為政府拿出百億級的資本來進行投資，產城運營商呈現(xiàn)的就是對這片土地賦予什么樣的產業(yè)，包括經(jīng)濟、政治訴求，要給我打造一個盈利模式，一個城市發(fā)展模式，其實這是橫向的一種商業(yè)模型的考驗。所以作為城市運營商，并不是土地給我多少稅收，而是我們?yōu)槌鞘写蛟煲粋�細胞、打造一座片區(qū)、打造一座未來城市產城人發(fā)展的樣板，是垂直的產業(yè)落地，橫向的模式共建。所以這樣的跨界，是我們這個行業(yè)里面最稀缺的能力和資本。
中科產城公司，致力于成為行業(yè)產城運營的全景運營商，把前面的項目策劃、項目融資、項目建造、項目招商以及產城項目的后期永續(xù)運營，全周期打通，為地方政府、為我們的地產商、為我們的產業(yè)資源方、金融機構，形成一個利益模式共同體，為大家的共同利益訴求創(chuàng)造新的合作方向。
過去我們有產業(yè)IP大牛到地方政府招商引資建一個工廠，地方政府給土地，建一個工廠就完事了，但是現(xiàn)在所有的產業(yè)大牛，包括北京的一線，都在杭州、在長三角、在深圳，都有自己的總部大樓，都有通過這些總部大樓變成另外一種模式，就是通過企業(yè)和地方政府合作，和產城運營商合作，自己建的項目工廠以外，外加孵化器，外加城市配套，成為企業(yè)級孵化器，這是我們目前可能在座的各位在中國的長三角、珠三角，在產業(yè)發(fā)達區(qū)域，通過北京研發(fā)創(chuàng)新的這些大咖們，我們和土地、和產業(yè)環(huán)境、和營商環(huán)境最好的區(qū)域進行耦合，以創(chuàng)造最佳的產城運營投資商機。
今天我跟大家就報告這么多，希望這么多的行業(yè)機會給大家能提供財富增長的新機遇。謝謝大家。
未完待續(xù)……
