隨著一聲聲重錘落下，上半年土拍市場(chǎng)正式落幕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年全國(guó)300城土地市場(chǎng)土地出讓金總額達(dá)到22657.9億元。
回頭來看，一季度疫情影響下，土地市場(chǎng)整體稍顯沉寂；進(jìn)入二季度，土地市場(chǎng)回溫明顯，各地供地力度加大，房企拿地?zé)崆楦邼q。
下半年，土地市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)保持火熱嗎？
從年初上海超300億元黃金地塊的出讓，到廣州一日上架12宗地塊的“史詩(shī)級(jí)土拍”，再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元，上半年的土地市場(chǎng)一片火熱。
這背后是各地加速優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，房企拿地?zé)崆楸稽c(diǎn)燃。中國(guó)指數(shù)研究院(下稱“中指院”)披露的上半年房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，1-6月過半數(shù)房企拿地不輸去年，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年月度均值。
不過，受訪專家向記者表示，下半年隨著推地節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)規(guī)模充足，市場(chǎng)由此將會(huì)逐漸回穩(wěn)，而經(jīng)歷了“報(bào)復(fù)性”拿地的房企，未來也可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。
拍地高潮頻現(xiàn)
在一季度疫情的影響下，除了2月底上海拍出總價(jià)310.5億的黃金地塊外，土地市場(chǎng)整體顯得有些沉寂。中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)300城推出、成交土地面積分別同比減少14%、23%，出讓金總額亦同比減少10%。
但進(jìn)入二季度，各地政府明顯加大土地供應(yīng)力度。其中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量住宅用地推出3.6億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%。
4月，上海出臺(tái)的相關(guān)政策中便提出加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。5月18日，廣州一日內(nèi)集中出讓12宗地，上演了“史詩(shī)級(jí)土拍”，單日攬金超過230億元；而今年以來，南京住宅用地供應(yīng)力度突破了近5年新高，其中6月，以132億元總價(jià)集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊。
大批優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，引起了房企的熱搶。諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄表示，“疫情期間積壓的土地需求集體釋放，房企拿地?zé)崆楦邼q。”
中指院數(shù)據(jù)顯示，金地重倉(cāng)長(zhǎng)三角核心城市，1-6月，分別以71億元、94億元的拿地金額成為南京拿地冠軍、上海拿地亞軍；持續(xù)深耕大本營(yíng)的濱江集團(tuán)以272億元的拿地金額成為杭州拿地榜首；合生創(chuàng)展則在北京分鐘寺豪擲180億元，并成為北京前6個(gè)月拿地總額冠軍。
市場(chǎng)的火熱也持續(xù)推高溢價(jià)率。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月，全國(guó)300城土拍溢價(jià)率約為17.2%，環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減，廈門、寧波再出單價(jià)地王。而此前，土拍溢價(jià)率已經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的上漲。
盡管高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)，但整體來看，土地成交溢價(jià)率較2019年仍保持在低位�？硕鸢l(fā)布的研究報(bào)告顯示，2019年上半年，全國(guó)300城土地成交溢價(jià)率平均約為17%，其中4月份溢價(jià)率高達(dá)23%，此后隨著各地“限地價(jià)”的推進(jìn)，成交溢價(jià)率在五六月回落至20%以下。
另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)5154元/平方米，同比上漲16.5%，平均溢價(jià)率16.5%。
杭州領(lǐng)跑全國(guó)
具體來看，疫情對(duì)土地市場(chǎng)影響較為短暫，整體恢復(fù)迅速，一二線熱點(diǎn)城市率先復(fù)蘇，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火熱。
中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)300城土地市場(chǎng)土地出讓金總額為22657.9億元，土地出讓金超過1000億元的城市有4個(gè)，分別為杭州、上海、北京和廣州，比去年同期增加3個(gè)城市；土地出讓金在500億-1000億元的城市有11個(gè)，分別是蘇州、重慶、南京、福州、溫州、武漢、寧波、成都、佛山、南通、無錫，較為集中于長(zhǎng)三角地區(qū)。
另?yè)?jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，2020年以來，其跟蹤的50家典型房企在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)投資占比合計(jì)53.7%，長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)到32.1%。
值得一提的是，杭州上半年以1814.1億元的土地出讓金位居全國(guó)首位，超過上海的1350.5億元、北京的1143.7億元。
事實(shí)上，近年來杭州在土地出讓方面一直位居全國(guó)前列。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達(dá)到2501億元，2019年則增加至2836億元。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州賣地積極是由于亞運(yùn)會(huì)概念，基建力度大，多少需要各類資金支持；而城建發(fā)展下，對(duì)供地也有積極的作用，這都會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)交易的活躍。此外，杭州地價(jià)本身并不便宜，也使得整體土地交易金額相對(duì)較大。
武漢“硝煙”重燃
作為曾經(jīng)華中區(qū)域的熱點(diǎn)城市之一，隨著疫情的陰霾逐漸散去，武漢土拍市場(chǎng)又變得火熱起來。
6月以來，武漢的土地供應(yīng)速度明顯加快。繼“6·18”以64.73億元拍出9宗地塊后，6月30日，武漢又成功出讓9宗地塊，一日攬金243.82億元，為上半年的土拍收官之戰(zhàn)畫上圓滿的句點(diǎn)。
值得注意的是，位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的兩宗地塊，均受到一眾房企熱捧，最終以接近100%的超高溢價(jià)率成交。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次武漢土拍之所以引來眾多房企瘋搶，雖與地塊本身的質(zhì)量直接相關(guān)，但另一方面也是由于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)今年供地減少，更加顯得土地稀缺。
5月20日，武漢市自然資源和規(guī)劃局公布了《2020年度市級(jí)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的批復(fù)及附表》，相比前兩年，東湖高新區(qū)供地計(jì)劃同比削減近四成。2018年-2019年供地均為2000畝左右，而2020年幾乎減半，直接降至1270畝。
此外，由于此前疫情嚴(yán)重，武漢土地市場(chǎng)延遲出讓的尷尬場(chǎng)景不斷上演，也為此后武漢土拍市場(chǎng)火熱埋下了伏筆。
盡管曾冰封倆月之久，但武漢市場(chǎng)上半年出讓土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的2020年1-6月城市土地收入排行榜，武漢以444億元位列第14名，超過深圳、西安、鄭州等多個(gè)土拍熱門城市。
6月30日上演的土拍大戰(zhàn)中，除了幾宗高溢價(jià)地塊之外，南山、實(shí)地、美好置業(yè)和華僑城等房企都有收獲。其中，中海力壓大華，豪擲144億元拿下漢陽歸元片區(qū)地塊，無疑是當(dāng)天的重頭戲。
事實(shí)上，除了中海以外，自武漢逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，融創(chuàng)、招商局、金茂、龍湖等均與武漢簽下了重大項(xiàng)目。如6月4日，中國(guó)金茂斥資50億元簽約武漢長(zhǎng)江TOD綜合體項(xiàng)目；同日，龍湖簽約武漢地鐵，涉及TOD及產(chǎn)城融合發(fā)展。
合富研究院高級(jí)分析師殷一戌在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前武漢的拿地政策是，拿地保證金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，此外預(yù)售條件也得到放寬，項(xiàng)目只要開發(fā)到三分之一就可以拿預(yù)售證。這相當(dāng)于交土地金尾款之前，項(xiàng)目已經(jīng)可以達(dá)到預(yù)售，開發(fā)商手上的資金占用非常少，于是拿地?zé)崆橐哺吡嗽S多。
一位長(zhǎng)江證券資深分析師也向《國(guó)際金融報(bào)》表示，武漢土拍市場(chǎng)以及樓市之所以能夠快速?gòu)?fù)蘇，并且有持續(xù)火熱的勢(shì)頭，除了武漢本身具有潛力，也與今年武漢在疫情過后，調(diào)整指標(biāo)、下調(diào)保證金比例等寬松的土地政策和樓市政策密切相關(guān)，這也是能夠吸引眾多開發(fā)商加大戰(zhàn)略投資的重要因素。
下半年走勢(shì)或趨于穩(wěn)定
除了土地市場(chǎng)供應(yīng)加速之外，貨幣政策放寬、銷售回暖，使得房企資金得到補(bǔ)足。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年三四月，房企信用債融資規(guī)模均超過1000億元，同時(shí)典型房企的融資成本也普遍下降，萬科、華潤(rùn)置地最低融資成本僅在2.5%左右，保利、濱江、金地的融資成本也低至3.5%以下。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波進(jìn)一步分析，部分城市在土地政策上也給予了一定放松，包括付款、準(zhǔn)備金要求層面的降低，一定程度上提升了房企拿地的意愿度。
房企高漲的拿地?zé)崆樵谏习肽昴玫亟痤~方面得到了充分反映。
中指院披露的上半年房企拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，1-6月，50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年的1706.9億元；其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)。
不過，這樣的火熱情況在下半年或會(huì)得到緩和。
陳霄認(rèn)為，近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)熱度主要是前期積壓的需求釋放的結(jié)果，下半年房企拿地可能會(huì)趨于謹(jǐn)慎理性。嚴(yán)躍進(jìn)則提出，若銷售市場(chǎng)情況還不錯(cuò)，那么部分房企依然會(huì)積極拿地。
億翰智庫(kù)分析指出，從全國(guó)土地供應(yīng)與成交量來看，下半年普遍高于上半年，因此預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)與成交雙升；但在疫情沖擊影響得到消化后，政府供給端的紓困政策預(yù)計(jì)會(huì)逐漸退出，企業(yè)拿地成本提升，熱情下降，同時(shí)疊加“房住不炒”，地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨“嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)”的狀況。
來源：國(guó)際金融報(bào)
編輯：wangdc
