2019年經(jīng)濟(jì)遇冷，商辦租戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化已非常明顯。一線城市商辦租賃市場(chǎng)已進(jìn)入到了買家市場(chǎng)，其間的商辦租售渠道費(fèi)用居高不下，而此次疫情更會(huì)加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而導(dǎo)致存量商辦資產(chǎn)上半年現(xiàn)金流受到較大的租戶業(yè)態(tài)調(diào)整影響。因此業(yè)主方在做資產(chǎn)處置和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)學(xué)會(huì)捕捉行業(yè)趨勢(shì)，快速調(diào)整自身的運(yùn)營(yíng)策略，從而降低資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。基于世聯(lián)君匯的全鏈條商辦運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，我們從關(guān)注產(chǎn)業(yè)變化、產(chǎn)業(yè)鏈條中核心價(jià)值環(huán)節(jié)來(lái)搭建租戶的結(jié)構(gòu)。就近期市場(chǎng)中租戶行業(yè)的變化趨勢(shì)，北京世聯(lián)君匯梳理了下行和上行行業(yè)對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響：
上篇：下行行業(yè)租戶應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況及時(shí)調(diào)改空間功能
1.曾經(jīng)的傳統(tǒng)線下休閑服務(wù)&娛樂(lè)消費(fèi)行業(yè)已處在下行趨勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：申萬(wàn)宏源，2003/4/16-2003/4/25行業(yè)指數(shù)漲跌
(1) 傳統(tǒng)休閑娛樂(lè)行業(yè)，開(kāi)始集中倒閉
K歌之王：位于工體的著名KTV宣布倒閉。曾經(jīng)排名北京的KTV行業(yè)第一名的k歌之王，在2月初宣布與員工解除勞動(dòng)合同。我們認(rèn)為隨著00后年輕一代消費(fèi)群體的崛起，個(gè)人定制化娛樂(lè)消費(fèi)、場(chǎng)景體驗(yàn)式消費(fèi)、線上互動(dòng)娛樂(lè)消費(fèi)隨之增長(zhǎng)，而傳統(tǒng)的線下綜合性KTV、傳統(tǒng)夜店酒吧的消費(fèi)群體已偏離現(xiàn)代年輕人的選擇偏好。而隨著疫情到來(lái)，更加加重了傳統(tǒng)線下娛樂(lè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)。從而此類業(yè)態(tài)不僅僅是K歌之王，今后會(huì)有一批KTV門店關(guān)閉。
魅KTV：原桔子水晶CEO吳海投資的連鎖KTV，稱帳上僅有1200萬(wàn)現(xiàn)金，只能支撐2個(gè)月的剛性支出成本。
(2) 酒店、旅行社、餐飲（咖啡）、院線是剛性消費(fèi)需求，資產(chǎn)方應(yīng)給予短期免租
酒店全面停業(yè)，但一季度本為酒店淡季，影響相對(duì)中等；后續(xù)持續(xù)關(guān)注復(fù)工時(shí)間帶來(lái)的商旅需求的改善；酒店連鎖方面，華住、錦江、首旅、格林等酒店集團(tuán)推出免費(fèi)退改政策，同時(shí)華住、開(kāi)元對(duì)旗下部分酒店實(shí)施免征加盟管理費(fèi)，保障加盟業(yè)主權(quán)益。資產(chǎn)端的業(yè)主可適當(dāng)減租、免租使承租酒店度過(guò)難關(guān)；
餐飲業(yè)面臨庫(kù)存、工資、房租的剛性壓力，租戶層面可以參考西貝、青年餐廳、咖啡等品牌企業(yè)與盒馬、美團(tuán)、餓了么等加大合作力度，尋求金融端短期支持，從而維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；資產(chǎn)端業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助中小企業(yè)對(duì)接區(qū)域政府平臺(tái)，在員工社保、企業(yè)減稅、減免租層面進(jìn)行協(xié)助
圖: 世聯(lián)文創(chuàng)工體園區(qū)中“復(fù)煮咖啡”店春節(jié)后快速調(diào)整線上定價(jià)策略，依靠線上平臺(tái)在疫情期仍有平常1/2的銷量
(3) 文化產(chǎn)業(yè)細(xì)分中，內(nèi)容創(chuàng)作、創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)、文化消費(fèi)終端波動(dòng)下行
2019年全年，北京文化投資、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、內(nèi)容生產(chǎn)等文化細(xì)分領(lǐng)域遭受行業(yè)寒冬，產(chǎn)業(yè)收入增速大幅下滑。尤其是聚焦于傳統(tǒng)影視、電視劇制作、傳統(tǒng)廣告的行業(yè)更會(huì)受到疫情的影響，制作發(fā)行公司項(xiàng)目延后上映會(huì)影響現(xiàn)金回流節(jié)奏，劇集和綜藝等制作公司項(xiàng)目拍攝時(shí)間延后也會(huì)后續(xù)產(chǎn)能釋放節(jié)奏產(chǎn)生影響。
內(nèi)容創(chuàng)作、廣告設(shè)計(jì)等細(xì)分行業(yè)在空間上，在空間上主要布局在北京東部各大文創(chuàng)園區(qū)內(nèi)，行業(yè)的增速下滑會(huì)影響東部文創(chuàng)園租賃的吸納速度；針對(duì)此，一是各文創(chuàng)園資產(chǎn)端要做精做細(xì)自身園區(qū)的細(xì)分定位，保持在供過(guò)于求的園區(qū)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)中自身的競(jìng)爭(zhēng)能力；二是及時(shí)調(diào)整靈活多變的租賃策略；
文化產(chǎn)業(yè)并非全部為下行趨勢(shì)，隨著今日頭條、一點(diǎn)咨詢等信息分發(fā)平臺(tái)的崛起，我們不僅看到該類產(chǎn)業(yè)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的大幅上漲（信息服務(wù)、傳播渠道），我們更看到該類產(chǎn)業(yè)所需大量人力密集型的編輯崗位和智能算法技術(shù)崗位相結(jié)合，從而使得該類企業(yè)紛紛選址在科研資源集中的地區(qū)并迅速擴(kuò)大其選址規(guī)模和資產(chǎn)購(gòu)買需求（例如2019年以來(lái)，字節(jié)跳動(dòng)扎根于中關(guān)村-知春路區(qū)域，不斷的在擴(kuò)租中航廣場(chǎng)、新租希格瑪大廈、購(gòu)買中坤廣場(chǎng)等一系列資產(chǎn)動(dòng)作）
(4) 股權(quán)一級(jí)投資市場(chǎng)大幅下滑，導(dǎo)致自身無(wú)造血能力的早中期TMT、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域租戶退租、減租增加
2019年一級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷了比預(yù)期更差的大環(huán)境，倒逼一級(jí)市場(chǎng)回歸理性投資與價(jià)值投資。我們看到更多的一級(jí)投資案例回歸到了醫(yī)療、企業(yè)服務(wù)、高端制造等行業(yè)賽道，而VR、AI等領(lǐng)域相對(duì)以往融資額減半。
個(gè)別地區(qū)因過(guò)于聚焦非成熟科技企業(yè)及商圈供給量過(guò)剩，例如北京望京——酒仙橋商圈，在投資寒冬的打擊下，原以投資驅(qū)動(dòng)為主的大類科技租戶紛紛減租、縮租，從而導(dǎo)致該區(qū)域資產(chǎn)租賃承壓
針對(duì)此類地區(qū)的寫字樓業(yè)主方，應(yīng)可能分散租戶行業(yè)業(yè)態(tài)，規(guī)避單一業(yè)態(tài)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響；并盡可能調(diào)整業(yè)主心態(tài)，回歸為租戶創(chuàng)造產(chǎn)品、物業(yè)價(jià)值服務(wù)。
圖：2019年國(guó)內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)融資趨勢(shì)圖——融資額相對(duì)以往減辦
科技產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)中較依賴大量投資的產(chǎn)業(yè)：我們看到上一年，隨著投資下行，本身無(wú)造血能力的節(jié)能環(huán)保、大企業(yè)投資的新物流等尚未成型的科技企業(yè)，大面積減租、退租。
下篇：對(duì)于上升行業(yè)的租戶要予以政策支持及并匹配相應(yīng)的租戶需求
�。�1）宅家?jiàn)蕵?lè)消費(fèi)行業(yè)的快速上升
網(wǎng)易、騰訊代表性線上手游疫情期間對(duì)比
休閑類線上游戲受眾廣泛，能滿足各年齡層用戶娛樂(lè)需求，且能對(duì)民眾線下聚會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)；且游戲類公司主要成本聚焦于精準(zhǔn)投放、前期人工研發(fā)，相對(duì)來(lái)講房租成本占比不大；業(yè)主租賃端可關(guān)注此類租戶年后擴(kuò)張趨勢(shì)；
線上視聽(tīng)娛樂(lè)，關(guān)注龍頭企業(yè)周邊園區(qū)的擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)鏈整合機(jī)遇；視聽(tīng)娛樂(lè)需求從線下轉(zhuǎn)移至線上，全國(guó)衛(wèi)視減少娛樂(lè)性節(jié)目，用戶視聽(tīng)需求進(jìn)一步由傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)移至網(wǎng)生平臺(tái)，短視頻、長(zhǎng)視頻、OTT 等均受益于疫情。
線上視聽(tīng)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)布局，在空間上聚焦于北京大中關(guān)村的清華科技園（快手）、知春路（騰訊視頻）、知春路（字節(jié)跳動(dòng)）、三里屯（愛(ài)奇藝）等區(qū)位。租賃服務(wù)及資產(chǎn)業(yè)主方，應(yīng)關(guān)注圍繞龍頭視聽(tīng)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈功能不斷整合（信息技術(shù)、版權(quán)、線上傳媒、拍攝直播、藝人經(jīng)紀(jì)）帶來(lái)的空間資產(chǎn)的租賃機(jī)遇
圖：愛(ài)奇藝在工體正在改造的創(chuàng)意媒體綜合體（產(chǎn)品案例）
愛(ài)奇藝創(chuàng)意中心2019年已開(kāi)始規(guī)劃改造建設(shè)，該項(xiàng)目作為愛(ài)奇藝北京首個(gè)集影視節(jié)目制作、演播候播錄音錄像、放映排練、會(huì)議辦公于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)骄C合媒體綜合體，位于北京工人體育場(chǎng)院內(nèi)，建筑面積達(dá)11000平方米；因涵蓋多功能媒體制作空間，傳統(tǒng)的寫字樓并不能滿足愛(ài)奇藝的需求，所以愛(ài)奇藝選擇將原工體一體育場(chǎng)館進(jìn)行改造適應(yīng)新的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
(2) 線上教育行業(yè)的快速整合上升，帶來(lái)大宗租賃和企業(yè)端資產(chǎn)購(gòu)買需求
因?yàn)闆](méi)有物理空間上的接觸，在新冠病毒疫情防控嚴(yán)密線下教學(xué)無(wú)法開(kāi)展的情況下，課后培訓(xùn)開(kāi)啟大規(guī)模從線下轉(zhuǎn)線上的進(jìn)程。線上教育將進(jìn)入規(guī)模快速擴(kuò)張且盈利提升的通道。
此前在線教育獲客成本在2000-4000元，假設(shè)此次線下轉(zhuǎn)線上由用戶大規(guī)模自發(fā)驅(qū)動(dòng)，而并不依靠教培機(jī)構(gòu)通過(guò)營(yíng)銷獲客，則節(jié)省的營(yíng)銷成本可使線上的利潤(rùn)率大幅提升，從而有利于在線教育企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張。
世聯(lián)君匯在2019年第四季度，分別在北京、西安、深圳等地區(qū)完成了多項(xiàng)在線教育企業(yè)的大宗租賃交易、擴(kuò)租及資產(chǎn)交易。針對(duì)在線教育企業(yè)的選址，目前企業(yè)更加關(guān)注商辦類項(xiàng)目的擴(kuò)租、租約設(shè)置靈活性以及產(chǎn)品本身大空間的適用性。部分資金充裕的在線教育企業(yè)，根據(jù)投資人的訴求，還有購(gòu)買重資產(chǎn)的財(cái)務(wù)上的安排，可以關(guān)注一二線城市IT類產(chǎn)業(yè)園中吸引該類企業(yè)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
(3) 關(guān)注央國(guó)企層面新設(shè)產(chǎn)業(yè)部門，及匹配性商辦租賃策略
2019年下半年起，我們?cè)诒本┦袌?chǎng)上看到央國(guó)企涉及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的行為逐步增加，例如某央企聯(lián)合保險(xiǎn)公司設(shè)立大健康數(shù)據(jù)服務(wù)中心，某委設(shè)立高精尖人才交流中心，某國(guó)企投資新能源產(chǎn)業(yè)后設(shè)立新的辦公室，等等。
央國(guó)企新設(shè)產(chǎn)業(yè)部門，不會(huì)因?yàn)橐咔樵蛉嫱Ｐ鋬?nèi)部報(bào)批流程（如合約流程、裝修改造流程）會(huì)變得異常復(fù)雜。所以在資產(chǎn)端，建議面對(duì)信用度高的央國(guó)企，可以為其提供定制裝修服務(wù)或整合類似“世聯(lián)空間”運(yùn)營(yíng)商提供拎包入駐整合服務(wù)，便于此類企業(yè)的內(nèi)部租賃決策。
(4) 實(shí)體產(chǎn)業(yè)受疫情較小，運(yùn)營(yíng)商及租賃服務(wù)企業(yè)可布局該類產(chǎn)業(yè)聚集處
2019年一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向價(jià)值投資策略以及地方政府高度重視高精尖實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)聚焦實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈的商辦核心區(qū)帶來(lái)增益；
疫情對(duì)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)相對(duì)影響較小，同時(shí)核心商圈高承租壓力的寫字樓/園區(qū)里的企業(yè)會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)原因，部分搬遷至承租壓力較低的區(qū)域，我們建議關(guān)注類似北京亦莊核心區(qū)、豐臺(tái)總部基地核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商辦辦公樓里的實(shí)體產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷、研發(fā)、中臺(tái)等環(huán)節(jié)。
(5) 電商產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)及生鮮電商部門崛起：
疫情當(dāng)下隔離防護(hù)，到家需求井噴。受疫情影響，市場(chǎng)需求高于往年，不少超市和生鮮連鎖出現(xiàn)果蔬銷量驟增的情況，商超企業(yè)均提前做好了春節(jié)民生商品囤貨計(jì)劃，在門店端、物流端、外倉(cāng)端等不同環(huán)節(jié)案例，對(duì)人們所需剛需產(chǎn)品做足了儲(chǔ)備。
在此形式之下，疫情期及之后一段時(shí)間，生鮮電商首先會(huì)迎來(lái)大幅逆勢(shì)擴(kuò)張；例如每日優(yōu)鮮、多點(diǎn)、永輝生活、盒馬、叮咚買菜等紛紛布局1-3公里居民生活圈，有利于社區(qū)門店、社區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)等資產(chǎn)業(yè)態(tài)更換，資產(chǎn)投資者及運(yùn)營(yíng)商可重點(diǎn)關(guān)注原先社區(qū)中暗鋪和倉(cāng)儲(chǔ)的價(jià)值提升。
我們的結(jié)論
疫情加快了社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變化，業(yè)主方要及時(shí)的調(diào)整租賃業(yè)態(tài)和租賃策略以匹配新的需求：
建議對(duì)遺留裝修部分進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的業(yè)態(tài)：例如娛樂(lè)型的街區(qū)調(diào)整為工作室、辦公等。
對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶提供定制裝修服務(wù)；或針對(duì)大型國(guó)企/信用較高的租戶，以“世聯(lián)空間”名義提供整包服務(wù)；
針對(duì)有特殊性的租賃型資產(chǎn)，比如社區(qū)型街區(qū)中的暗鋪，精準(zhǔn)的選擇新業(yè)態(tài)。
對(duì)產(chǎn)權(quán)方要及時(shí)的調(diào)整業(yè)態(tài)和租賃策略。
來(lái)源：世聯(lián)咨詢
編輯：wangdc
