房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（m.naohuainiu.cn）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦。
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主旨演講。
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李鐵
我們?cè)诒本╅_(kāi)會(huì)，很多同行都關(guān)心京津冀協(xié)同發(fā)展，其中一個(gè)大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區(qū)域，發(fā)展水平差距也很大，京津冀城鎮(zhèn)化水平差距比較大。
人均財(cái)政收入、人均GDP差距也很大，意味著公共服務(wù)差別特別大，區(qū)域間反差，來(lái)北京打工的人，尋求就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展機(jī)會(huì)，公共服務(wù)陷阱、利益結(jié)構(gòu)差別，這堵墻打破了。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差距也很大，北京后工業(yè)化，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整的工業(yè)化時(shí)期，北京因?yàn)槭菄?guó)家的行政中心，更多的是服務(wù)業(yè)管理，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到80.3，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，世界上五個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)，這些國(guó)家占比基本上80%以上，天津二產(chǎn)和三產(chǎn)比重相差不多，意味著什么？天津處于工業(yè)化的中后期，但是也沒(méi)有完成城市化向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在某種程度上，整個(gè)工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)和河北有同構(gòu)性，意味著河北和天津有類(lèi)似地方，當(dāng)然河北更粗放一些，天津發(fā)展水平更高一些。
這是京津冀三個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差別，意味著我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，針對(duì)三種不同的結(jié)構(gòu)，要做出自己的分析，北京服務(wù)業(yè)外益，天津和河北問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址問(wèn)題、發(fā)展什么樣產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，河北更多的是怎么樣進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
人均財(cái)政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全國(guó)不一樣，三甲醫(yī)院，北京市2143萬(wàn)人口，50所三甲醫(yī)院，天津1500萬(wàn)人口，30所三甲醫(yī)院，北京35家三甲醫(yī)院在四環(huán)之內(nèi)，河北7200萬(wàn)人口，43家三甲醫(yī)院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲醫(yī)院很少。教育資源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大學(xué)高考錄取率幾乎百分之百，河北分?jǐn)?shù)比北京高出一百多分，到北京打破這個(gè)布局關(guān)系，最大問(wèn)題就是教育問(wèn)題。
央企總部，北京90家，天津和河北是零，這個(gè)很說(shuō)明問(wèn)題。提到京津冀協(xié)同發(fā)展，自然而然想到，北京對(duì)周邊的城市帶動(dòng)到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的發(fā)展特點(diǎn)以及與周邊關(guān)系。東京有一個(gè)主城627平方公里，895萬(wàn)人，和北京差不多，但是周邊一大批中小城市，5-20萬(wàn)人口，東京周邊84個(gè)，韓國(guó)相對(duì)少一點(diǎn)，首爾面積不到900平方公里，人口一千萬(wàn)左右，周邊中小城市不是特別多。北京50公里半徑，把河北周邊納入進(jìn)去，有24個(gè)小城市，30公里半徑更低了。我們過(guò)多關(guān)注主城區(qū)發(fā)展，周邊中小城市發(fā)展嚴(yán)重短缺，北京的病基本上是主城區(qū)的病，擁堵、房?jī)r(jià)高等等，北京對(duì)周邊的帶動(dòng)能力不足，特別是對(duì)河北的帶動(dòng)能力不足。
北京周邊的河北有39個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，當(dāng)年王岐山在北京當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候，經(jīng)常講，北京丟井蓋，為什么廣州、上海沒(méi)有丟井蓋？上海、廣州要把井蓋運(yùn)出去，開(kāi)車(chē)幾百公里以上，才能銷(xiāo)售掉，北京只要出了主城區(qū)就能賣(mài)掉，環(huán)北京貧困帶，30幾個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，發(fā)展差距水平如此之大，京津冀協(xié)同發(fā)展仍然是一個(gè)大問(wèn)題。
面臨這個(gè)形勢(shì)，來(lái)看京津冀協(xié)同發(fā)展，特別是對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有什么樣的啟示。研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化快速發(fā)展、工業(yè)化水平大幅度提高，和產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著天然聯(lián)系。這些年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的貢獻(xiàn)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段，但是我們也知道30年前，中國(guó)不是這樣，但是畢竟它經(jīng)歷了一個(gè)最重要的階段，就是低成本。所謂低成本和中國(guó)國(guó)情有關(guān)，勞動(dòng)力成本低，大量的農(nóng)民工支撐了中國(guó)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)，形成廉價(jià)勞動(dòng)力的豐富的后備資源。但是最重要的是其實(shí)還不是勞動(dòng)力成本，是土地成本，我們?cè)?0年代研究中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的時(shí)候我們講特色小鎮(zhèn)前期的時(shí)候，廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個(gè)沿海城市，縣以下占全省70%，原因是土地利用，鄉(xiāng)村村村點(diǎn)火、冒煙，提供廉價(jià)勞動(dòng)力，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展成本實(shí)現(xiàn)跨越性發(fā)展。
環(huán)境成本低，我們經(jīng)歷過(guò)污染過(guò)程，雖然現(xiàn)在開(kāi)始治理，工業(yè)化起步階段，政府管理成本低，就沒(méi)有今天，是必然的發(fā)展過(guò)程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從原來(lái)的粗放、成本低，走到今天。這個(gè)成本低的特點(diǎn)是我們不能忽略的。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段分散，村村點(diǎn)火、村村冒煙。90年代以前，全國(guó)8000多個(gè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，縣以下六千多個(gè)，縣以上兩千多個(gè)。這一段時(shí)間，工業(yè)發(fā)展速度很快，但是成本非常低，工業(yè)的發(fā)展水平也很低，到了第二階段，97年以后，實(shí)現(xiàn)了最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，對(duì)傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)進(jìn)行了一次大清理。
通過(guò)土地耕地保護(hù)原則進(jìn)行情理，我也是三家組織成員，對(duì)全國(guó)進(jìn)行調(diào)查。中國(guó)在空間上、發(fā)展權(quán)利上，不同城市間進(jìn)行比較大洗牌，把八千多個(gè)工業(yè)園區(qū)，關(guān)掉了六千多個(gè)縣以下，保留兩千多個(gè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主導(dǎo)，傳統(tǒng)的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村變成地市以上，由于政府主導(dǎo)了這次洗牌過(guò)程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由政府過(guò)度參與，導(dǎo)致發(fā)展當(dāng)中特點(diǎn)是粗放，政府不講效益的。
人均城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地面積是149平米，標(biāo)準(zhǔn)是100平米。居民點(diǎn)用地面積，本來(lái)沒(méi)有工業(yè)，是粗放的，三百平米，標(biāo)準(zhǔn)是150平米，政府搞園區(qū)，最大特點(diǎn)，占地面積過(guò)大，道路過(guò)寬，到傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)搞大廣場(chǎng)，導(dǎo)致土地資源利用粗放。很的園區(qū)是雙向八車(chē)道馬路，加綠化帶，為了好看，讓別人來(lái)投資。為什么搞這么大的路？他們說(shuō)車(chē)流量大，我在園區(qū)看了很長(zhǎng)時(shí)間，白天幾乎沒(méi)車(chē)，用車(chē)時(shí)間和上下班時(shí)間不一致，根本占不了這么多路，修這么寬的路，浪費(fèi)土地面積占一半以上，包括綠化，每年還要維護(hù)、管理、投資，某種程度上把資源白白消耗掉了。
空間大洗牌，把開(kāi)發(fā)區(qū)所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上只有縣以上，搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道，支撐未來(lái)政府的投入，只能靠稅收，稅收收入，現(xiàn)在整個(gè)地方政府開(kāi)支，收入水平來(lái)源于兩個(gè)，一個(gè)是稅收，稅收只能保證政府開(kāi)支，招商引資還要補(bǔ)償，免多少年稅，各地在競(jìng)爭(zhēng)。還要解決七通一平，包括零地價(jià)投入，天津、北京零幾年的時(shí)候，北京工業(yè)用地十萬(wàn)塊錢(qián)，三一集團(tuán)到南口，就是十萬(wàn)塊錢(qián)，天津更便宜。只能靠開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，政府招商引資，低價(jià)引進(jìn)，政府大量補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)補(bǔ)償。這是一個(gè)基本套路。
政府效率大幅度下降，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就是第三個(gè)階段，提高用地效益，不會(huì)搞雙向八車(chē)道大馬路，不會(huì)搞大公園、大廣場(chǎng)，土地利用上發(fā)生根本性變化。企業(yè)降低招商引資成本，增加談判歸能，強(qiáng)化市場(chǎng)化管理，對(duì)園區(qū)管理和服務(wù)，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益，解決公司經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題�？梢栽诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)旁邊蓋，給你補(bǔ)償。
這三個(gè)階段無(wú)外乎一件事情，低成本引進(jìn)企業(yè)，低價(jià)出讓土地，政府大量補(bǔ)貼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行補(bǔ)償，基本上就是這么一個(gè)路數(shù)。
30年發(fā)展走到今天，我們知道產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式難以為繼，因?yàn)槌杀驹谏仙�，招商引資的時(shí)候，可以降低條件，大大地降低條件，但是條件不能再降了，再降成本越來(lái)越大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本補(bǔ)不起，土地拆遷成本增高，農(nóng)民搬遷成本在提高，增減掛鉤，基礎(chǔ)設(shè)施成本上漲、物價(jià)上漲，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，還要面臨和其他城市競(jìng)爭(zhēng)。
三星集團(tuán)在中國(guó)投資，選擇西安、重慶和成都，最后選擇西安，零地價(jià)，五年的版稅，基礎(chǔ)設(shè)施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以貸款，幾百億可以拿來(lái)，直接投資，就要一個(gè)三星品牌。這是中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展招商基本這么過(guò)來(lái)的。各地競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)跟你談判，誰(shuí)給條件最好就到哪里去，導(dǎo)致政府壓低招商價(jià)格。由于房地產(chǎn)發(fā)展，大家在攀比，無(wú)論工業(yè)還是什么，大家都在攀比，房地產(chǎn)成本也在大幅度增加。
我們還面臨一個(gè)窘迫現(xiàn)象，就是房子賣(mài)不出去，地方發(fā)展兩個(gè)模式，發(fā)展工業(yè)增加GDP，發(fā)展房地產(chǎn)增加土地財(cái)政收入。房地產(chǎn)和土地雙重推動(dòng)，導(dǎo)致房子賣(mài)得很快，土地開(kāi)發(fā)很快，都在蓋房，全國(guó)這么多城市，大家都在搞房地產(chǎn)。張三、李四當(dāng)書(shū)記都要搞，張一要在東邊開(kāi)，李四在西邊開(kāi)，城市面積越來(lái)越大。房子是商品，商品當(dāng)多了以后，就賣(mài)不出去了，尤其一些中小城市，三四線城市書(shū)記兩三年換一任，最后導(dǎo)致房子大量擠壓，每次會(huì)議上都講，中國(guó)房地產(chǎn)有的過(guò)高，142億平方米。北京是一線城市，另外一回事，三四線城市房子賣(mài)不出去，地方政府沒(méi)辦法干工作，地方政府面臨的壓力，招商引資，招商引資能不能引來(lái)，拿什么補(bǔ)。
地方債務(wù)攀升，就是房地產(chǎn)為主導(dǎo)的發(fā)展模式導(dǎo)致的結(jié)果。這是我們面臨的現(xiàn)狀。
這種情況下，怎么談地產(chǎn)問(wèn)題，怎么談產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式問(wèn)題，怎么談產(chǎn)城融合問(wèn)題，其實(shí)不僅僅對(duì)我們?cè)谧母魑皇且粋�(gè)難解的題，跨界融合，特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)城融合。越不過(guò)去這個(gè)坎，一線城市，北上廣深，二線城市房?jī)r(jià)在上漲，下一步怎么辦，面臨這個(gè)形勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)律，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開(kāi)始向三種模式，第一種是傳統(tǒng)繼續(xù)硬著頭皮在做，這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長(zhǎng)到河北來(lái)談，現(xiàn)在土地出讓價(jià)格，土地出讓價(jià)格25萬(wàn)一畝，各種成本75萬(wàn)一畝，一百萬(wàn)一畝也得干。沒(méi)有別的方式，只能這么干。
最近全國(guó)大勢(shì)宣傳特色小鎮(zhèn)，就是兩個(gè)推動(dòng)力，雖然總書(shū)記說(shuō)了，但是跟我們現(xiàn)在講的不是一回事。重點(diǎn)房地產(chǎn)商只是一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，地方政府要尋找新的發(fā)展空間。所以這是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的三種現(xiàn)狀。
隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化發(fā)展，還是有一定的規(guī)律性結(jié)果。就是城市化發(fā)展到的一定階段后，工業(yè)要遠(yuǎn)離城市。發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)基本上在遠(yuǎn)郊區(qū)，我們城市發(fā)展，經(jīng)過(guò)商業(yè)，然后工業(yè)化，然后服務(wù)業(yè)。
所以我剛才講，服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)，占比重70%以上，韓國(guó)雖然59.7%，但是就業(yè)比占80%以上，所以我們看，中國(guó)現(xiàn)在服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的京津冀，基本上北京一馬當(dāng)先，天津嚴(yán)重滯后，河北處于落后水平。這個(gè)國(guó)際規(guī)律意味著什么，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也要實(shí)現(xiàn)空間大挪移。
蘋(píng)果在Cu-pertino市，5萬(wàn)人口，谷歌在山景市7萬(wàn)人口，惠普在PaloAlto市，6萬(wàn)人口，大企業(yè)基本上選擇向小城市、小城鎮(zhèn)、農(nóng)村轉(zhuǎn)移，追求低成本空間。
這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，也是成本規(guī)律，不僅僅是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)成本，包括社會(huì)成本，工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，放到主城區(qū)，現(xiàn)在需要重新思考，產(chǎn)城融合的“產(chǎn)”還是工業(yè)嗎？工業(yè)和城市還能放到一起嗎？放不到一起，環(huán)境污染大量的噪音、大量貨車(chē)進(jìn)入，對(duì)城市造成破壞，對(duì)環(huán)境造成破壞，所以對(duì)產(chǎn)城概念要重新理解。
這個(gè)社會(huì)成本，包括垃圾廠，包括垃圾處理廠、污水處理廠，到哪個(gè)城市都會(huì)引起城市居民的強(qiáng)烈反響。
所以工業(yè)遠(yuǎn)離城市是一個(gè)規(guī)律，是我們不可避免的規(guī)律。我們一定要去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要重新去選擇它的發(fā)展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過(guò)去我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都需要和中心城市、高等級(jí)城市，和市長(zhǎng)、市委書(shū)記所在的地方放到一起，未來(lái)不一定。產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)、企業(yè)遠(yuǎn)離城市同時(shí)，也要遠(yuǎn)離行政區(qū)，這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。
結(jié)合京津冀一體化協(xié)同發(fā)展，能不能向周邊中小城市轉(zhuǎn)移，特色小鎮(zhèn)也是其中的一個(gè)發(fā)展路徑，能不能向周邊中小城市和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在提特色小鎮(zhèn)，我們反對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，把三線模式轉(zhuǎn)移過(guò)去，再造成一些房子賣(mài)不出去。但是園區(qū)工業(yè)的企業(yè)，是不是可以搬遷到這里，我們是不是不要在城市旁邊搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，值得我們思考，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間再塑造。
到瑞士去，走在路上，邊上都是中小企業(yè)，跟著市場(chǎng)規(guī)律去做。
根據(jù)北京的特點(diǎn)，服務(wù)業(yè)產(chǎn)城融合，未來(lái)融合應(yīng)該以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，這個(gè)在地方政府的官員里面，在我們很多企業(yè)家里，還沒(méi)有形成一個(gè)固定模式。我跟很多市長(zhǎng)去交流，他們堅(jiān)決反對(duì)，沒(méi)有工業(yè)怎么辦？財(cái)政收入工業(yè)稅收有一塊，服務(wù)業(yè)稅收見(jiàn)不到，是民富。京津冀尤其北京服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì)，已經(jīng)形成逆城市化的過(guò)程，已經(jīng)開(kāi)始自對(duì)向遠(yuǎn)郊區(qū)輻射。
兩個(gè)最典型的例子，我們可以叫服務(wù)業(yè)的產(chǎn)城融合古北水鎮(zhèn)，在北京將近一百公里的地方，形成這么一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的旅游新鎮(zhèn)，全是人為的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住區(qū)，只有在北京，既是服務(wù)業(yè)外溢，北京人口收入水平高。第二個(gè)是崇禮，成了北京的避暑山莊了，北京的后花園，冬奧會(huì)的舉辦地，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)了，縣城房?jī)r(jià)4.5萬(wàn)，和北京尋找新的空間有關(guān)系�？串a(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅看工業(yè)角度，還要看消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，衣食住行簡(jiǎn)單消費(fèi)向多元化消費(fèi)，需要服務(wù)業(yè)再塑造，需要服務(wù)業(yè)空間再挪移。產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展關(guān)系，特色小鎮(zhèn)旅游業(yè)自然建立起來(lái)聯(lián)系�？缃缛诤希巩a(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式找到新的發(fā)展空間。
第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址不一定要和行政空間相吻合，要另辟空間。
第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定在中小城市，也可以在小城鎮(zhèn)，甚至可以在村莊，當(dāng)然和行政管制有直接的關(guān)系，行政管制嚴(yán)格禁止，權(quán)力限制，規(guī)劃?rùn)?quán)、土地審批權(quán)等等，現(xiàn)在很多政府思維方式，還是一放了以后就會(huì)亂，管不了了�，F(xiàn)在公共監(jiān)督力量，社會(huì)監(jiān)督力量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府監(jiān)督力量，特別的發(fā)展時(shí)期，用新的思維方式解決這個(gè)問(wèn)題。企業(yè)向這方面努力了，政府管制沒(méi)有放松，管理沒(méi)有跟上去。
第三，園區(qū)發(fā)展模式是不是符合時(shí)代的要求。一堆企業(yè)在一起成本高，還是有些企業(yè)單獨(dú)選擇發(fā)展空間，大的企業(yè)選擇獨(dú)立的發(fā)展空間，是不是可以允許一些企業(yè)，通過(guò)我們的中介尋找更便宜、更廉價(jià)的發(fā)展空間。
交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善是產(chǎn)業(yè)空間挪移的重要條件，京津冀通過(guò)軌道交通的完善，增加邊界性和聯(lián)通性，降低成本，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)工業(yè)從中心城市向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，前提是交通，我們大概兩種交通供選擇，一是公路交通高速公路，一個(gè)是軌道交通。日本沒(méi)有高速公路，更多是軌道交通。更多的是區(qū)域間的省級(jí)公路，城市建的公路，雙向雙車(chē)道，軌道交通非常發(fā)達(dá)。
我們軌道交通嚴(yán)重滯后，交通不方便，逼得還得去城市，或者再修一條線。如何改變交通格局，從軌道交通到雙向的這種城際郊區(qū)公路，和過(guò)去傳統(tǒng)高速公路形成對(duì)比。如果一個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，我們的城市交通更多以小汽車(chē)和人流為主。
我前幾天去佛山，談發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候，最大的問(wèn)題就是交通制約，廣東的堵車(chē)和廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間關(guān)系，佛山城市化率達(dá)到90%多，工業(yè)占比只能占60%到70%，工業(yè)比重過(guò)高，交通運(yùn)輸以大貨車(chē)為主，結(jié)果人流、貨車(chē)流帶來(lái)污染，交通擁堵非常嚴(yán)重，感覺(jué)不到宜居。
可是到歐美國(guó)家去，基本上人流為主，真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來(lái)的城市交通模式，適應(yīng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，既有軌道交通也有城郊的公路。同時(shí)高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵達(dá)。所以怎么樣解決交通配置是大前提。
結(jié)合京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇要有區(qū)別，怎么解決天津、河北工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性，重新塑造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要遠(yuǎn)離城市，要向中小城市、小城鎮(zhèn)進(jìn)行疏解，北京大部分企業(yè)已經(jīng)向外疏解，更重要的是要認(rèn)識(shí)到北京消費(fèi)群體、服務(wù)業(yè)群體和未來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，形成新的產(chǎn)城融合，有著至關(guān)重要的關(guān)系。
房地產(chǎn)不能搞特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)還有一個(gè)功能，全國(guó)特色小鎮(zhèn)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游度假休閑，還有住房。面對(duì)一二線、三四線城市，特別是北京這樣，其實(shí)我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，要解決兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。產(chǎn)城融合的觀念要變，先有產(chǎn)還是先有人，我們也要調(diào)整，過(guò)去的城市規(guī)劃，先要有工業(yè)，然后再有人進(jìn)來(lái)。對(duì)于北京來(lái)講，需要新的居住空間，再有產(chǎn)業(yè)進(jìn)來(lái)，這也有很多先例。
改變?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)規(guī)劃觀，大量人進(jìn)來(lái)，自然產(chǎn)業(yè)要素補(bǔ)充進(jìn)去。北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要和北京高房?jī)r(jià)結(jié)合起來(lái)，五百到七百萬(wàn)人買(mǎi)不到房子，周邊選擇低價(jià)房供給空間，燕郊房?jī)r(jià)兩萬(wàn)多，香河一萬(wàn)多左右，北京郊區(qū)小鎮(zhèn)建立住房空間，解決住房供給問(wèn)題。因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免的�，F(xiàn)在大家為什么對(duì)房?jī)r(jià)不滿(mǎn)，因?yàn)橘I(mǎi)不到房子，北京每年住房供給十幾萬(wàn)套，五百萬(wàn)人將近二百萬(wàn)左右家庭沒(méi)有房子買(mǎi)，看不到買(mǎi)房子預(yù)期。怎么樣解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間，要和住房供給的大形勢(shì)結(jié)合起來(lái)，不能在一個(gè)封閉的點(diǎn)考慮問(wèn)題，要在大空間范圍內(nèi)考慮問(wèn)題。
最近關(guān)于很多城市房?jī)r(jià)上漲以后，還是在封閉思維考慮問(wèn)題，燕郊房?jī)r(jià)漲了，北京買(mǎi)房子需求下降了，佛山一萬(wàn)多漲到兩萬(wàn)，地鐵升到佛山，相當(dāng)于廣州人5萬(wàn)價(jià)格降低一半價(jià)格買(mǎi)房。
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，先有產(chǎn)業(yè)再有人口聚集。北京各種研發(fā)基地，高端服務(wù)業(yè)，各個(gè)大學(xué)，怎么樣和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有機(jī)融合。我們也知道雄安新區(qū)，可能未來(lái)有一些央企、事業(yè)單位搬遷，是不是這是一種搬遷方式，他們會(huì)不會(huì)選擇新的發(fā)展空間，我們提供什么樣的服務(wù)，旅游業(yè)發(fā)展，我們?cè)趺礃犹峁┓⻊?wù)。選擇新城發(fā)展，提供什么樣的發(fā)展模式，是不是回歸到觸動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展街區(qū)模式，有很多開(kāi)發(fā)價(jià)值。
地產(chǎn)不光住的，別的功能也有，有經(jīng)營(yíng)模式，是不是買(mǎi)過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)，成本就增加了，怎么樣改變地產(chǎn)的發(fā)展模式，這也是需要進(jìn)一步探討的。
政策措施，放權(quán)，給中小城市發(fā)展權(quán)力，進(jìn)行行政權(quán)力調(diào)整，規(guī)劃上不能更多地限制。加強(qiáng)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施治理，進(jìn)行各類(lèi)的制度性改革。特別強(qiáng)調(diào)，今天講的重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不一定和行政區(qū)劃吻合，園區(qū)遠(yuǎn)離城市，自行選擇向小城鎮(zhèn)、村莊轉(zhuǎn)移。
園區(qū)的智慧化，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，形成共享空間，大有前景可做。
謝謝大家！
來(lái)源：房訊網(wǎng)