房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（m.naohuainiu.cn）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦。
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理郗龍飛先生應(yīng)邀出席當(dāng)天下午進(jìn)行的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，就"無(wú)邊界服務(wù)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與運(yùn)營(yíng)"的主題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。以下是郗龍飛先生發(fā)言實(shí)錄：
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理 郗龍飛
大家下午好。我是天洋基業(yè)投資有限公司的郗龍飛，我主要負(fù)責(zé)房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目的招商與運(yùn)營(yíng)。
我首先介紹一下我們公司的大致情況。天洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，目前已發(fā)展成為橫跨文化、科技、消費(fèi)品、金融投資和其他產(chǎn)業(yè)的大型控股集團(tuán)，目前有兩家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋國(guó)際；天洋基業(yè)投資有限公司是隸屬H股，目前在開發(fā)的是房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目。啟動(dòng)區(qū)整體占地222畝，43萬(wàn)平方米，其中商業(yè)配套9萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公24萬(wàn)平方米。目前北區(qū)12萬(wàn)平米的寫字樓已于五一全部交付，目前正在招商過(guò)程中。這次也是非常感謝主辦方組織這個(gè)活動(dòng)能有一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家交流、分享。
回歸到今天的主題"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營(yíng)"。實(shí)際我本人有十多年商辦項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)尤其是在為企業(yè)做選址方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)課題實(shí)事求是的說(shuō)比較大，難度也比較大，今天上午聽到好租曲總做了一個(gè)分享，讓我感覺(jué)壓力很大，很吃驚。曲總的數(shù)據(jù)和信息是中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的GDP占到全國(guó)整體GDP的23%，第二個(gè)數(shù)據(jù)，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率達(dá)到了43.2%，其中上海的空置率達(dá)到了20%以上。這個(gè)讓我感覺(jué)產(chǎn)業(yè)招商難度有多么嚴(yán)峻。
下午聽北科建郭總演講，受益匪淺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商確實(shí)在我的理解當(dāng)中應(yīng)該分兩個(gè)維度，第一個(gè)維度，核心應(yīng)該是前期開發(fā)商拿地的時(shí)候就應(yīng)該考慮到項(xiàng)目定位、產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃、客群定位是什么？后期的招商實(shí)際是要延續(xù)前期拿地或者是前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃怎么有效的根據(jù)市場(chǎng)化的變化或判斷去落實(shí)和執(zhí)行。你是做項(xiàng)目招商還是做招商項(xiàng)目，項(xiàng)目招商具體就是根據(jù)項(xiàng)目客戶方向去落地執(zhí)行，招商項(xiàng)目涵蓋的面與涉及的范圍就非常大了。
天洋一直是做精品住宅開發(fā)，去年開始轉(zhuǎn)型，成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部，往產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，目前我們也是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的新兵。
我想從兩個(gè)角度說(shuō)，去年了成立事業(yè)部以后，走訪了中關(guān)村和總部基地近200多家企業(yè)，了解企業(yè)選址需求，最關(guān)心的問(wèn)題是什么，后來(lái)歸納總結(jié)有四點(diǎn)：
第一點(diǎn)企業(yè)搬遷到新的區(qū)域是否可以存活，是否有市場(chǎng)�，F(xiàn)在大的企業(yè)去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和訂單，尤其上市公司，大企業(yè)去就是要地，什么PPP的模式或者政府購(gòu)買服務(wù)的形式等。
第二點(diǎn)，一個(gè)新的企業(yè)搬到一個(gè)新的陌生的區(qū)域，成本是否會(huì)大幅度降低，比如說(shuō)房租、裝修、能耗，運(yùn)營(yíng)模式等等方面，包括政策，一個(gè)新的企業(yè)到陌生的區(qū)域肯定關(guān)心是否有配套和相關(guān)政策，房租中關(guān)村十塊錢，到房山可能是三塊錢，為什么還不來(lái)？
第三點(diǎn)，結(jié)合第二點(diǎn)來(lái)說(shuō)，人員是否可以有效補(bǔ)充，人員招聘、培訓(xùn)，企業(yè)到一個(gè)陌生區(qū)域要解決人員流失和人員招聘問(wèn)題；我們看到很多企業(yè)搬遷員工流失率達(dá)到15%，甚至20%以上。
有一個(gè)亦莊的企業(yè)搬到中關(guān)村，員工流失率達(dá)到了25%以上，因?yàn)樗麄兓A(chǔ)員工的生活圈全都在亦莊，搬過(guò)來(lái)以后面臨著人員招聘和培訓(xùn)的問(wèn)題，人才培養(yǎng)的問(wèn)題。還有一個(gè)企業(yè)搬到房山后直接面臨著招人招不上來(lái)的問(wèn)題，半年后被迫又搬回中關(guān)村；還有一個(gè)做IT的企業(yè)，他們上班時(shí)間早上十點(diǎn)至晚上十點(diǎn)，他們需要員工宿舍、員工餐廳，但是高管生活圈都在北邊，望京、天通苑這些區(qū)域，不愿意搬遷等等。
第四點(diǎn)，交通和配套的問(wèn)題，一個(gè)園區(qū)做的再好，招商再成功，如果運(yùn)營(yíng)跟不上，這個(gè)園區(qū)不是一個(gè)成功的園區(qū)，從這塊來(lái)講，一個(gè)園區(qū)的交通、位置、生活配套，商務(wù)配套，比如說(shuō)超市、餐廳，便利店，商務(wù)配套像咖啡廳，中餐、簡(jiǎn)餐等等是否可以滿足企業(yè)員工的基本需求。這是我對(duì)我們走訪200近家總結(jié)跟大家分享的企業(yè)選址的核心。
翻回來(lái)再說(shuō)產(chǎn)業(yè)招商，我經(jīng)歷過(guò)兩個(gè)比較成功的案例，我們看到像劉總所說(shuō)的國(guó)家主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，像大連軟件園，億達(dá)集團(tuán)和東軟戰(zhàn)略合作，在廈門、武漢、成都模式，都非常成功。同樣旭天模式，以定制化、服務(wù)化的模式去招商，以行業(yè)標(biāo)桿、龍頭企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，帶企入園打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈，軟通動(dòng)力的創(chuàng)始人之一瞿嘉東先生，是以軟通為核心，軟通往哪一個(gè)城市去拓展業(yè)務(wù)，旭天就去跟著去開疆辟土。
比如在上海是以軟通動(dòng)力和中芯微合作，在無(wú)錫是以軟通動(dòng)力，IBM，卡耐基商學(xué)院為龍頭拿地200畝；也就是說(shuō)在與政府簽訂拿地協(xié)議時(shí)已經(jīng)有30%企業(yè)入園；剩下的70%靠龍頭企業(yè)帶動(dòng)上下游或市場(chǎng)化正常的去化，這是目前我認(rèn)為比較成功的模式。
我去當(dāng)當(dāng)做交流溝通時(shí)了解到一個(gè)案例，某招商局想讓當(dāng)當(dāng)將客戶中心建在濰坊，給了很好的政策支持，他們覺(jué)得各方面都很好，但是去了以后面臨很大的問(wèn)題，招不到人，沒(méi)辦法就跑到旁邊的城市去招人，十個(gè)月以后，員工流失率是110%，聽到這個(gè)數(shù)據(jù)是非�？膳碌�。不了解實(shí)際情況很貿(mào)然的去一個(gè)城市，都沒(méi)有搞清楚做這個(gè)呼叫中心的實(shí)際情況，只看到了優(yōu)惠的政策。
還有一個(gè)好的案例，我們?cè)谥貞c永川做的園區(qū)，永川一共有23所高校，中專高職，我的一位朋友在做整體園區(qū)招商和運(yùn)營(yíng)，他很明確的說(shuō)這個(gè)園區(qū)就適合做呼叫中心，因?yàn)橛?3個(gè)高校，從北京拉了7家企業(yè)，其中有3家是中關(guān)村企業(yè)，永川給了很優(yōu)厚的政策，招人因?yàn)橛懈咝＃苋菀捉鉀Q了，可以實(shí)行定制委培的形式，大四的時(shí)候跟學(xué)校建立聯(lián)系，你適合做呼叫中心的，客服還是做市場(chǎng)，我認(rèn)為這種模式實(shí)際上是比較成熟的或者比較成功的，產(chǎn)業(yè)定位、客戶方向很清晰，所以我覺(jué)得做招商最核心是了解企業(yè)的真實(shí)需求。
反過(guò)來(lái)再說(shuō)運(yùn)營(yíng)，招商再成功，如果運(yùn)營(yíng)跟不上，也不叫成功，失敗案例很多。我們目前房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目雖說(shuō)是個(gè)商辦項(xiàng)目，但產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的情況剛才王總已經(jīng)說(shuō)了，有六大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。我們想打造的是以物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)為思維方式，構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈，在這個(gè)平臺(tái)中，比如說(shuō)企業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)，前面的三位劉總，袁總都已經(jīng)說(shuō)到了，我們要解決企業(yè)入園一系列跟企業(yè)共同成長(zhǎng)的問(wèn)題，企業(yè)來(lái)了人力外包的問(wèn)題，解決人招聘的問(wèn)題，還有工商注冊(cè)，跟企業(yè)共同成長(zhǎng)的過(guò)程中牽涉到法務(wù)問(wèn)題，稅收稅籌問(wèn)題，知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，融資難的問(wèn)題，我們都會(huì)考慮進(jìn)去。
另外一個(gè)板塊是智慧基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，我們項(xiàng)目已經(jīng)拿到了LEED認(rèn)證，智能樓宇中的門禁系統(tǒng)，人臉識(shí)別系統(tǒng)，中庭采光井設(shè)計(jì)、VRV中央空調(diào)并配有新風(fēng)海爾的除霾機(jī)、智能泊車系統(tǒng)，都有綜合的體現(xiàn)。
在我的理解中，我們是要做是運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，是通過(guò)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)來(lái)做好企業(yè)與政府之間的橋梁紐帶，增加企業(yè)與企業(yè)之間的黏性。比如通過(guò)第三方解決幫助企業(yè)做一些政策申請(qǐng)申報(bào)，同時(shí)解決企業(yè)和企業(yè)之間相互黏性的問(wèn)題，大家都在一個(gè)園區(qū)里面工作，怎么解決企業(yè)和企業(yè)的黏性的問(wèn)題，剛剛劉總他們說(shuō)了有企業(yè)的聯(lián)誼會(huì)，運(yùn)動(dòng)會(huì)，俱樂(lè)部等活動(dòng)。
天洋從住宅開發(fā)領(lǐng)域向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在還是一個(gè)新兵，希望跟各位多多交流和學(xué)習(xí)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心應(yīng)該是我們對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位與招商落地保持敬畏的心，真實(shí)的了解企業(yè)的需求，為打造產(chǎn)業(yè)上下游生態(tài)圈做好平臺(tái)與服務(wù)。希望房訊網(wǎng)越辦越好。
來(lái)源：房訊網(wǎng)