房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代”，第九屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)（m.naohuainiu.cn）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天先生應(yīng)邀出席并發(fā)表主題演講。
億翰智庫(kù)董事長(zhǎng) 陳嘯天
很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)給大家做匯報(bào)。億翰股份去年5月18號(hào)在新三板掛牌了，主業(yè)是偏戰(zhàn)略、企業(yè)層面的。
今天更多的是從戰(zhàn)略的角度跟大家談一談我們所理解的房地產(chǎn)行業(yè)為什么到今天已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)我稱之為群體性的或者趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)。因?yàn)閯偛怕?tīng)到王總和郭總介紹了很多內(nèi)容，很受益。我這邊更多是從行業(yè)發(fā)展演變的角度給大家做匯報(bào)，匯報(bào)的核心內(nèi)容比較簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)開(kāi)啟了一個(gè)大幕就是B2G。
第一類(lèi)是B2C，商業(yè)、文旅、養(yǎng)老都是B2C，偏運(yùn)營(yíng)。B2G，主要是政府端的。我們這些年看的比較多的特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)城、產(chǎn)業(yè)園、PPP，都稱之為B2G的模型，都屬于政府端的模型。
房地產(chǎn)到今天已經(jīng)工具化了，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常明顯的進(jìn)入了政府控盤(pán)。今天前30強(qiáng)的房企加上所有的國(guó)企、央企，政府可以輕易的控制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)接近60%以上的成交量。B2G模型接下來(lái)所發(fā)展的路徑，今天主要是產(chǎn)業(yè)論壇，我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)更多的是服從于政府的需求，就是正在啟動(dòng)B2G的模型。
房地產(chǎn)工具作用被賦予新使命：應(yīng)對(duì)大國(guó)博弈的重要工具、分稅制改革背景下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移支付的重要載體、經(jīng)濟(jì)脫虛入實(shí)。
為什么在2015年的330那天晚上放開(kāi)了限購(gòu)限貸政策，我們限購(gòu)限貸是2011年1月26日溫總理推出了限購(gòu)八條，整個(gè)打壓了房地產(chǎn)四年之久，中高端需求全部壓制，壓了四年，2015年3月30號(hào)晚上為什么會(huì)突然放開(kāi)？
第二，2015年6月份開(kāi)始全方面放開(kāi)了已經(jīng)停了八年之久的房地產(chǎn)公司債的競(jìng)爭(zhēng)，2015到2016年全年放了將近一萬(wàn)億的資金。為什么在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上會(huì)做這個(gè)動(dòng)作呢？其實(shí)這個(gè)背景跟美國(guó)所有東西有關(guān)。大家都是從業(yè)很多年了，如果大家仔細(xì)回顧應(yīng)該知道，房地產(chǎn)從2000到2007年之間是一路往上爬，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)分水嶺在2008年，美國(guó)次貸危機(jī)把制造業(yè)等等全部打趴下，從2008到2015年期間整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的周期，我稱之為就是一個(gè)供過(guò)于求的階段，這是第一輪。美國(guó)這樣的次貸危機(jī)影響了整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一波，把我們這樣一個(gè)上升的通道完全給扭轉(zhuǎn)了，進(jìn)入了供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的階段。
第二波，為什么說(shuō)2015年330開(kāi)始救房地產(chǎn)呢？2015年6月給房地產(chǎn)放公司債，放了這么多非常便宜的錢(qián)？我認(rèn)為是更多來(lái)自于美國(guó)的換屆，總統(tǒng)選舉。美國(guó)在全球的權(quán)重比較高，所以包括中國(guó)在內(nèi)，應(yīng)該是這么一個(gè)邏輯，因?yàn)槊绹?guó)權(quán)重高，我們必須事先設(shè)想到底是誰(shuí)有可能是下一任總統(tǒng)，這位總統(tǒng)對(duì)中國(guó)采取的政策是什么措施、什么方向，我們應(yīng)該提前應(yīng)對(duì)。所以在2013、2014年的時(shí)候，美國(guó)黨內(nèi)選舉的時(shí)候，特朗普發(fā)表了對(duì)中國(guó)很多不友好的言論。而且與此同時(shí)，我們猜不到這一輪是誰(shuí)，到底是希拉里還是特朗普會(huì)接替總統(tǒng)的位置。如果特朗普一上臺(tái)，給我們發(fā)動(dòng)貿(mào)易戰(zhàn)怎么辦呢？我們2008年經(jīng)歷過(guò)。因?yàn)槲覀兒兔绹?guó)貿(mào)易順差太大，一旦有貿(mào)易戰(zhàn)，就意味著我們中國(guó)和國(guó)際的貿(mào)易環(huán)境一夜之間惡化。
與此同時(shí)，中國(guó)自身的報(bào)表有個(gè)窟窿。截止到2015年，中國(guó)地方債有個(gè)非常大的窟窿，16萬(wàn)億。當(dāng)我們猜不透美國(guó)到底誰(shuí)當(dāng)總統(tǒng)，也不知道他會(huì)采取什么樣的政治舉措，我們只有一點(diǎn)，就是修復(fù)我們的地方債。所以我們2015年做各種救市動(dòng)作，而不是2016年。2015年3月30號(hào)開(kāi)始，把限購(gòu)限貸放進(jìn)來(lái)，把中高端需求放進(jìn)來(lái)。所以我們幾家核心的典型的企業(yè)，比如仁恒，仁恒地產(chǎn)在2011到2014年之間，由于限購(gòu)限貸，它的規(guī)模始終維持在100到130億，但2015年限購(gòu)限貸一放開(kāi)之后，馬上當(dāng)年業(yè)績(jī)跳到150億。
所以我們整個(gè)過(guò)程的邏輯，中央放水，貨幣政策放開(kāi)，給了企業(yè)大量便宜的資金，另外不算民間杠桿。同時(shí)我們把去庫(kù)存名義，把限購(gòu)限貸政策解除了，幫助企業(yè)去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)資金回籠。有了錢(qián)，房企去庫(kù)存去得特別好，到2016年三季度的時(shí)候，大多數(shù)房企開(kāi)始錢(qián)很多，但是貨量不足，結(jié)果就是地王一塊塊出來(lái)，2016年930，習(xí)大大也開(kāi)始抑制房地產(chǎn)企業(yè)，原因就是因?yàn)榉科笥绣X(qián)了，就去搶地，中央資金轉(zhuǎn)移支付到了地方政府，地方債解決了。更多是這樣一個(gè)邏輯關(guān)系。所以這是第二輪。為什么2016年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)突然出現(xiàn)一波天量行情，歷史最高點(diǎn)15.7億平方。
第三，目前美國(guó)對(duì)我們的沖擊，這輪沖擊跟在座各位高度相關(guān)。我們都是做產(chǎn)業(yè)的，我稱之為B2G，包括各位轟轟烈烈的推動(dòng)特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，跟這個(gè)相關(guān)，美國(guó)這一輪減稅有很大的關(guān)聯(lián)性。為什么呢？因?yàn)榍耙魂囎酉愀塾幸粋�(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常先生一直在批判大陸的新《勞動(dòng)法》，為什么呢？他認(rèn)為新《勞動(dòng)法》增加了企業(yè)的成本，衍生的結(jié)果是很多制造業(yè)統(tǒng)統(tǒng)都搬到東南亞去了。低端制造業(yè)都往外搬，通過(guò)《勞動(dòng)法》把人工成本提升，所以低端制造業(yè)都搬出去了。高端制造業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈的，很難輕易撥動(dòng)。
這一輪美國(guó)的減稅，美國(guó)明確喊出來(lái)，歡迎高端制造業(yè)回流。所以我們國(guó)內(nèi)2015年開(kāi)始放了這么多資金到房地產(chǎn)行業(yè)，包括現(xiàn)在開(kāi)始調(diào)房地產(chǎn)，但是調(diào)房地產(chǎn)的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)對(duì)資金兩個(gè)走向，第一，所有資金不許往一線和核心二線走。第二，外匯管制�，F(xiàn)在資金只有兩個(gè)流動(dòng)方向。第一，最近大家看到為什么這么多三四線城市會(huì)一夜之間起來(lái)，為什么這么多以前根本就活不下來(lái)的三四線城市現(xiàn)在也被帶動(dòng)著房?jī)r(jià)開(kāi)始往上漲，開(kāi)始集中去庫(kù)存。是因?yàn)楝F(xiàn)在的錢(qián)開(kāi)始圍追堵截，相當(dāng)一部分去了三四線。另外，如果你不愿意去三四線，可以去做實(shí)體，這就是當(dāng)前脫虛入實(shí)最大的背景。如果還是按照以往的做法，東南亞抽我們的低端的，美國(guó)抽我們的高端產(chǎn)業(yè)，那我們很自然就進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)的空心化。
前一陣子我特意拜訪了很多金融業(yè)朋友，華南一帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)不可擋，原來(lái)勞動(dòng)力成本太高，現(xiàn)在通過(guò)一些補(bǔ)貼和支持政策，讓我們可以對(duì)抗東南亞對(duì)我們低端制造業(yè)的抽。同時(shí)我們通過(guò)外匯管制，把高端制造業(yè)回流速度在往下壓，我們更多是利用這個(gè)時(shí)間差推動(dòng)我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)的脫虛入實(shí)。
下面想跟大家再介紹一下分稅制的問(wèn)題。當(dāng)我們脫虛入實(shí)已經(jīng)成為一個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)上百億在中國(guó)也只能排到150名，意味著什么呢？房地產(chǎn)在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域占有大量的人才、信息、技術(shù)、資金的情況下面，政府是不可能做戰(zhàn)略的，政府只可能引導(dǎo)企業(yè)來(lái)做戰(zhàn)略，那怎么引導(dǎo)？政府的引導(dǎo)無(wú)非就是政策支持、稅收、財(cái)政支持。
我們今年年初在國(guó)內(nèi)在微信上有四個(gè)字，很敏感，曾經(jīng)在網(wǎng)上討論得很熱烈，哪四個(gè)字呢？“死亡稅率”，這四個(gè)字以前是不會(huì)出來(lái)的，但今年在網(wǎng)上討論得很熱烈。
另外，美國(guó)當(dāng)前減稅力度之大，已經(jīng)產(chǎn)生很大的影響。它變相推動(dòng)了中國(guó)的稅收這方面的變化和新的改革。
第三，我們當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)是一個(gè)國(guó)家非常重要的組織結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一個(gè)國(guó)家的稅制結(jié)構(gòu)更多是完成這個(gè)國(guó)家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收納下來(lái)的稅轉(zhuǎn)移到貧困的地方或者窮人身上，通過(guò)這個(gè)來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家財(cái)富分配的均勻化，降低我們的基尼系數(shù)。但是我們當(dāng)前稅收結(jié)構(gòu)，1994年分稅制出發(fā)點(diǎn)特別對(duì)，當(dāng)時(shí)的目的是為了實(shí)現(xiàn)中央集權(quán)，就是大的重要的地方的好的稅進(jìn)國(guó)稅，同時(shí)新成立地稅部門(mén)。分稅制的結(jié)果是中央話語(yǔ)權(quán)大幅提升。但是地方政府考核還是GDP，地方政府沒(méi)有直接的稅收來(lái)源，考核的還是城市建設(shè)、還是GDP的話，就進(jìn)入了困境，我們地方政府很自然的把手從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域伸向社會(huì)領(lǐng)域，社會(huì)領(lǐng)域有三項(xiàng)，住房、金融、改革。我們醫(yī)療改革、教育改革為什么始終成本有點(diǎn)高，是因?yàn)榈胤秸枰狦DP、需要稅收來(lái)做業(yè)績(jī)。
所以分稅制到了今年23年，當(dāng)年是集權(quán)模式，未來(lái)一定會(huì)進(jìn)入分權(quán)模式，為什么當(dāng)前各個(gè)地方特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)轟轟烈烈，集群和分權(quán)之間會(huì)形成一個(gè)稅收的剪刀差，這是B2G模型很大的政策的資金引導(dǎo)的基礎(chǔ)。
第三點(diǎn)。國(guó)家在實(shí)現(xiàn)脫虛入實(shí)，按照之前的邏輯很容易空心化。但國(guó)家在脫虛入實(shí)的時(shí)候，房地產(chǎn)一百億在全國(guó)只能排150名。這么多的產(chǎn)業(yè)，房企怎么可能不碰呢？最重要的一點(diǎn)，在今年前三強(qiáng)最低的業(yè)績(jī)會(huì)是五千億，我最近跟碧桂園碰了好幾次，也跟萬(wàn)科交流過(guò)，也跟恒大時(shí)刻在碰撞。另外再匯報(bào)給大家，大家每個(gè)月看到微信上面發(fā)的排行榜，是我們億翰發(fā)的。從這個(gè)角度來(lái)看，前些年我們中央要調(diào)房地產(chǎn)是很難的，但是現(xiàn)在可以很輕易的控制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。更重要一點(diǎn)，2016年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入歷史最高位，未來(lái)會(huì)進(jìn)入存量階段。進(jìn)入存量階段，房地產(chǎn)行業(yè)自身需要開(kāi)辟一個(gè)新的根據(jù)地、新的領(lǐng)域，我認(rèn)為房企今天切入到B2G這個(gè)領(lǐng)域，不是你愿不愿意，而是你必須要做。同時(shí)也是中央的國(guó)策，你不做不可能，因?yàn)槟阒勒加昧诉@么多社會(huì)的資源。
房地產(chǎn)行業(yè)基本上已經(jīng)見(jiàn)頂了，原來(lái)只是做開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的，現(xiàn)在開(kāi)始注重做持續(xù)經(jīng)營(yíng)。原來(lái)只是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在開(kāi)始關(guān)注到城市運(yùn)營(yíng)。原來(lái)只是做獨(dú)立企業(yè)的運(yùn)作，開(kāi)始在功能、在性質(zhì)上面主動(dòng)去靠攏、分擔(dān)政府職能。當(dāng)前在座的諸位已經(jīng)非常了不起了，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)在幫政府解決問(wèn)題了。
另外，跟大家談一個(gè)理論，是我們億翰智庫(kù)提出來(lái)的。去年我們對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)布了年度性的研究成果，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2016年已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)階段性趨勢(shì)，就是中國(guó)房企的終極模型已經(jīng)出來(lái)了，我稱之為“資源的殼，市場(chǎng)的心”，土地、資金、人，土地、資金是最基本的生產(chǎn)要素，而人是市場(chǎng)的分量。
我們從2000年發(fā)展到2016年，所有房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)看明白了應(yīng)該怎么做，就是終極模型是資源的殼、市場(chǎng)的心，必須能獲取到資源，同時(shí)必須在專業(yè)化、在能力端有明顯的強(qiáng)項(xiàng)。
2000年開(kāi)始到現(xiàn)在，2000到2007年之間整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于資源主導(dǎo)，為什么說(shuō)處于資源主導(dǎo)呢？有這樣的理由。因?yàn)槲沂茄芯繎?zhàn)略的，但凡不管是一個(gè)國(guó)家還是一個(gè)行業(yè)，小到一個(gè)企業(yè)，甚至我們?cè)谧拿恳粋�(gè)人，如果你的發(fā)展方向或者戰(zhàn)略路徑?jīng)]有發(fā)生重大偏差的情況下，能決定你的發(fā)展空間、未來(lái)成長(zhǎng)的空間取決于兩個(gè)東西，一個(gè)是資源，一個(gè)是能力。我用資源和能力把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行拆分，所以2006到2007年定義為資源主導(dǎo)階段。在這個(gè)階段里面只有你能拿到地、賺到錢(qián)，絕大多數(shù)都應(yīng)該感受得到。相對(duì)需求來(lái)說(shuō)，供應(yīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。消費(fèi)者沒(méi)有認(rèn)知能力，所以房?jī)r(jià)一直往上走。2000到2007年，企業(yè)只要獲取到資源，關(guān)起門(mén)來(lái)就可以賺錢(qián)。
2008年開(kāi)始就不是了，2008年美國(guó)次貸危機(jī)一擋，我們的供需關(guān)系一夜之間變化了。2007年之前各個(gè)企業(yè)各干各的，2008年大家會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)大量論壇出來(lái)了，為什么房企突然發(fā)現(xiàn)關(guān)起門(mén)來(lái)干房地產(chǎn)不行，必須走出來(lái)。另外，大量論壇上面有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家出來(lái)了，大家發(fā)現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)可以影響到我們的房地產(chǎn)。所以分為三個(gè)階段，進(jìn)入了能力主導(dǎo)，從野蠻生長(zhǎng)進(jìn)入專業(yè)主導(dǎo)的過(guò)程里面，2008到2010年是第一個(gè)小波段，我稱之為產(chǎn)品能力的提升階段。次貸危機(jī)的時(shí)候，把需求打趴下，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)可以選擇的供應(yīng)多了，自然就關(guān)注產(chǎn)品。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，綠城、仁恒、星河灣，隨著四萬(wàn)億，一夜之間爆棚。在這個(gè)波段上面供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，在服務(wù)能力和產(chǎn)品能力方面它有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
但是2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，溫總理推出新國(guó)八條，再次打壓需求，到2014年之間，成長(zhǎng)比較快的是誰(shuí)呢？萬(wàn)科、恒大、碧桂園、藍(lán)光、旭輝、星城等等企業(yè)，做高周轉(zhuǎn)、做總價(jià)控制。高周轉(zhuǎn)是什么意思呢？其實(shí)就是講管理能力。2014、2015年我們提的更多的是彩生活、藍(lán)城、大數(shù)據(jù)、社區(qū)服務(wù)，這個(gè)邏輯在這八年里面房企補(bǔ)了什么能力了？第一個(gè)波段是在向個(gè)人、向職業(yè)經(jīng)理人要他的專業(yè)能力、專業(yè)價(jià)值。第二個(gè)波段2011到2013年之間，我們向管理、向組織要效益。2014、2015年向創(chuàng)新要效益。
過(guò)去你拿到了地，能力不行，活不下來(lái)。但到今天開(kāi)啟了新的階段，能力再?gòu)?qiáng)，沒(méi)有地，也沒(méi)轍。所以2016年開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟了新一輪的八年，就是新一輪的資源主導(dǎo)，但這個(gè)資源跟前一階段的資源不一樣。前一階段的資源我稱之為原生性資源，土地、資金。這之間是派生性資源，來(lái)自于產(chǎn)業(yè)、資本、社會(huì)資源等等。所以在這個(gè)波段里面大家可以回顧一下，我們這些年房企是不是這么走過(guò)來(lái)的。我們定義在今天整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪資源主導(dǎo)，在新一輪資源主導(dǎo)里我們發(fā)展模型也發(fā)生了重大變化。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)我個(gè)人認(rèn)為如果簡(jiǎn)單劃分，可以把所有細(xì)分市場(chǎng)拆分為三個(gè)領(lǐng)域。第一是B2C，商業(yè)、文旅、養(yǎng)老、社區(qū)等等，都稱之為B2C模型，偏重于運(yùn)營(yíng)的。第二，特色小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)城、產(chǎn)業(yè)園、PPP，都稱之為B2G，都跟政府有關(guān)，稱之為資源主導(dǎo)的模型。在中國(guó)95%的資源都屬于政府。那么住宅呢？為什么這些年住宅市場(chǎng)這么火、這么好，為什么大家都想進(jìn)入住宅市場(chǎng)？是因?yàn)樽≌扔蠦2C也有B2G的功能。B2C是賣(mài)給消費(fèi)者的，B2G呢？因?yàn)橹袊?guó)政治體制比較特別，中國(guó)是全世界惟有的四個(gè)有戶籍政策的國(guó)家，我們中國(guó)的戶口是放在住宅里面的，我們住宅客觀來(lái)說(shuō)承擔(dān)了社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源的分配使用權(quán)，比如說(shuō)我們買(mǎi)了住房，可以就近入學(xué)，就是因?yàn)槟阕》坑袘艏�，戶籍政策具備社�?huì)優(yōu)質(zhì)資源的分配使用權(quán)，所以為什么這些年中國(guó)的住宅市場(chǎng)始終居高不下，中國(guó)核心一線和二線城市始終一路往上走，為什么在大城市里面學(xué)區(qū)房，不管外面怎么波動(dòng)，始終是不會(huì)下來(lái)，就在于我們的資源是有限的，尤其是優(yōu)質(zhì)資源。
所以我把中國(guó)當(dāng)前所有的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)就拆分為這三大類(lèi)，住宅肯定很好，不用擔(dān)心，尤其是大城市，住宅意味著資源分配權(quán)。但B2C呢？商業(yè)、文旅、養(yǎng)老，為什么很難、很累？要做好有兩個(gè)環(huán)節(jié)需要解決。第一，我們的融資成本能不能實(shí)質(zhì)性下來(lái)，因?yàn)橐\(yùn)營(yíng)，融資成本下不來(lái)，就是一個(gè)虛擬的命題。我們經(jīng)常聽(tīng)到一句話，香港的企業(yè)蓋寫(xiě)字樓、蓋一個(gè)城市綜合體，八年磨一劍，太古里也好都是八年蓋一個(gè)。為什么它可以八年呢？因?yàn)槿谫Y成本是1.5到2%，我們當(dāng)年房企融資成本動(dòng)不動(dòng)12以上，一年融資成本頂了八年。運(yùn)營(yíng)成本下不來(lái)，所有都是虛擬的概念。
B2G，開(kāi)發(fā)商跟政府之間各自的定位、各自的磨合非常好，這里面有一個(gè)第三者的關(guān)系叫做消費(fèi)者的需求，大家看是不是這么一回事，當(dāng)消費(fèi)者很強(qiáng)大的時(shí)候，需求很旺的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)時(shí)候政府很強(qiáng)勢(shì)。政府可以再掉，這么多年住宅市場(chǎng)里面行政三者的邏輯關(guān)系，開(kāi)發(fā)商跟政府之間有巨大的需求，中國(guó)需求每年十幾億平方米，這三者利益結(jié)構(gòu)非常穩(wěn)定，政府跟開(kāi)發(fā)商之間各自通過(guò)消費(fèi)者需求的強(qiáng)跟弱來(lái)調(diào)整自己的占位。但產(chǎn)業(yè)里面我感覺(jué)目前很多產(chǎn)業(yè)的占位是不是有可能值得探討。我感覺(jué)大家在無(wú)意中已經(jīng)形成了兩維的關(guān)系。企業(yè)跟政府在談的時(shí)候就是我就是產(chǎn)業(yè)，但你跟政府說(shuō)我就是產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，政府跟你之間是直接的二元關(guān)系，意味著你們倆之間是零和博弈，政府往前走一點(diǎn)，你覺(jué)得你虧，你多賺一點(diǎn)，政府會(huì)覺(jué)得你太黑。這個(gè)關(guān)系里面我們認(rèn)為這是很容易出現(xiàn)問(wèn)題的。
B2G的模式在中國(guó)才開(kāi)始，我能看到五年內(nèi)，整個(gè)B2G的模型仍然是野蠻生長(zhǎng)，2000到2017年之間，我們所有房企并不知道開(kāi)發(fā)商怎么做，大部分開(kāi)發(fā)商都是包工頭洗腳上岸了。慢慢發(fā)現(xiàn)原來(lái)社區(qū)可以這樣做，原來(lái)園林可以這樣做，原來(lái)健康的概念可以這樣糅進(jìn)去，是我們今年才明白的。B2G的模型仍然是起步階段，往后面走有兩種路徑可以走出來(lái)。
第一種類(lèi)似于華夏幸福這種橫向的，在資源端不斷控制資源，不斷開(kāi)發(fā)各種園區(qū)。國(guó)企、央企更具有政策優(yōu)勢(shì)，可以獲得更多資源。
第二種是垂直領(lǐng)域，IP化非常清晰的，比如只做機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、生命科技產(chǎn)業(yè)園等等這一系列的。我認(rèn)為未來(lái)可能只有這兩類(lèi)。
B2G模式將是房地產(chǎn)行業(yè)自我的救贖，為什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)這些年來(lái)，從一開(kāi)始政府扶持房地產(chǎn)，到前些年我們喊房地產(chǎn)不道德，到了這些年，我們干脆把房地產(chǎn)基本當(dāng)成一個(gè)工具。這些年房地產(chǎn)的形象，在國(guó)家政策中經(jīng)常是背黑鍋，負(fù)面的報(bào)道越來(lái)越多。我為什么說(shuō)這一輪B2G有可能是房地產(chǎn)業(yè)最后一輪自我的救贖呢？因?yàn)锽2G改變了我們房地產(chǎn)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)單表述可以這樣來(lái)理解。我做住宅，我跟政府是面對(duì)面談判的角色。但我做B2G，是幫政府在分憂，跟政府肩并肩一起做事，很大程度上改變了整個(gè)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，改變了房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的角色定位。唯有這樣，房地產(chǎn)主動(dòng)的、積極的承擔(dān)政府的責(zé)任，融入國(guó)家新一輪脫虛入實(shí)大的機(jī)構(gòu)里面，房地產(chǎn)才可能得到永生，而且持續(xù)健康的發(fā)展。這是我們億翰智庫(kù)最近思考的觀點(diǎn)。
謝謝大家。
來(lái)源：房訊網(wǎng)