今年疫情使寫字樓空置率上升、租金下降，并令物業(yè)的估值有了議價(jià)空間，于是，一些深諳逢低買進(jìn)的房地產(chǎn)投資資本已開始行動(dòng)。
大宗交易在復(fù)蘇
疫情尚未結(jié)束，物業(yè)大宗交易在一線城市和重點(diǎn)二線城市已經(jīng)有復(fù)蘇跡象。上海銀行斥資48.53億元購買上海董家渡地區(qū)綠地外灘中心T2幢辦公樓，弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金以19.5億元共同收購北京東方文化藝術(shù)中心辦公樓，基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓，都是其中較大的手筆。
遠(yuǎn)洋資本在5月向光大安石買入位于上海漕河涇開發(fā)區(qū)的H88越虹廣場(chǎng)同樣值得注意。因?yàn)榫驮趲讉�(gè)月前，它剛退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)，售價(jià)目前尚未透露，但根據(jù)遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理周岳接受觀點(diǎn)地產(chǎn)采訪時(shí)，曾稱已退出項(xiàng)目的實(shí)際收益水平都超過30%來推算，其內(nèi)部收益率也應(yīng)不低于這一標(biāo)準(zhǔn)。
上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)于2017年被遠(yuǎn)洋資本收購。收購后，通過推出公共水吧、提供公共會(huì)議空間和租戶月度座談、節(jié)假日集體活動(dòng)等硬、軟性服務(wù)，改進(jìn)了相關(guān)配套服務(wù)，提升了租戶服務(wù)水平和用戶黏性，令該項(xiàng)目在當(dāng)前空置率上升的大環(huán)境下仍保持較高出租率，且成為上海較為罕見的租金繼續(xù)上漲的商辦物業(yè)。
這證明了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境中，通過前端介入相對(duì)較低市場(chǎng)價(jià)格獲得的具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，改善運(yùn)營(yíng)，在市場(chǎng)反轉(zhuǎn)時(shí)整體退出，回籠資金的操盤模式已得到了市場(chǎng)驗(yàn)證。
低價(jià)入好時(shí)機(jī)
相對(duì)較低的價(jià)格并不容易獲得，需要市場(chǎng)大環(huán)境的配合，而如今正是較好的機(jī)會(huì)。
還是以遠(yuǎn)洋資本買入H88越虹廣場(chǎng)為例，據(jù)界面新聞報(bào)道，收購價(jià)為19.67億元，折合單價(jià)3.52萬元/平方米。而光大安石2017年買入該寫字樓時(shí)價(jià)格雖然沒有公布，但參考同一年附近體量接近的凱科國(guó)際大廈收購案（AEW向凱德買入，總建筑面積40,445平方米，總價(jià)15.6億元）的3.85萬/平方米單價(jià)看，近三年時(shí)間并沒有給H88越虹廣場(chǎng)帶來多少溢價(jià)。其中不乏大環(huán)境的關(guān)系——疫情對(duì)寫字樓估值所帶來的影響。
此外，今年已確定無論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，貨幣環(huán)境將更加寬松，國(guó)內(nèi)不到3%的CMBS利率和國(guó)外近乎零的利率水平或許會(huì)促使國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大宗物業(yè)投資活動(dòng)迅速復(fù)蘇。
因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年是買入大宗物業(yè)的較好年份，事實(shí)似乎也驗(yàn)證了這點(diǎn)。以大宗物業(yè)交易最頻繁的北京、上海為例，第一季度前者成交7宗大宗物業(yè)，成交金額180億元；后者成交16宗大宗物業(yè)，成交金額240億元。在疫情之下，這種表現(xiàn)已相當(dāng)不錯(cuò)。
審慎入局有原則
萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示，目前確實(shí)是收購的不錯(cuò)時(shí)機(jī)，但也要對(duì)退出的時(shí)間、方式充分估量。特別是需要進(jìn)行改造升級(jí)而不是單純持有等待升值的物業(yè)，不僅需要交易前反復(fù)評(píng)估價(jià)值，還需要在接手前就明確退出渠道，交易后更要進(jìn)行高效閉環(huán)運(yùn)營(yíng)管理，提升物業(yè)品質(zhì)，從而得以在合適時(shí)機(jī)獲利退出。
為此，他有三個(gè)建議：
● 第一，交易前最重要的評(píng)估指標(biāo)之一是該物業(yè)的退出方式及策略，這是實(shí)現(xiàn)收益最大化的必要條件；
● 第二，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看，交易的物業(yè)應(yīng)盡量位于一線城市或者發(fā)展強(qiáng)勁的二線城市，特別是北京、上海兩地，還有近期互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的杭州；
● 第三，流動(dòng)性較強(qiáng)且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低的寫字樓是目前大宗交易中最好的保值甚至增值資產(chǎn)（占一季度大宗物業(yè)成交額56%），但物流和數(shù)據(jù)中心也不妨關(guān)注一下，其租金近年來一直呈上升態(tài)勢(shì)，今年的新基建、5G和生鮮電商更會(huì)給高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫帶來機(jī)會(huì)。
萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資中，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)周期的準(zhǔn)確判斷及對(duì)不同商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的研究判斷，非常關(guān)鍵。對(duì)于每種不同物業(yè)類型做詳細(xì)分析的時(shí)候，要根據(jù)和該物業(yè)品種相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及所在區(qū)域的未來發(fā)展展望來判斷投資機(jī)會(huì)，在“投、融、管、退”各個(gè)環(huán)節(jié)做到專業(yè)水平，從而獲得好的收益。目前大多數(shù)國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者仍然積極地尋求寫字樓、物流倉庫和數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)。
來源：萊坊
編輯：wangdc
