陳嘯天：每年億翰都會對整個行業(yè)發(fā)布新一年度的觀點(diǎn)。2020年的主題叫“行業(yè)向心，資源為錨”！先講一下行業(yè)大背景！
part1 不確定背景下，哪些是確定的？
今年講行業(yè)的觀點(diǎn)，蠻難的！
之前我還跟一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家交流說你們到底怎么看，當(dāng)時中美和疫情到底會走向何方，對我們到底會有什么樣的沖擊，經(jīng)濟(jì)學(xué)家跟我說真不知道，他也不知道美國接下來還會有什么動作，我們又該怎么應(yīng)動！
所以如果這樣的話，那我們就往下一層考慮。
到外面的變量振蕩的過程當(dāng)中，我們考慮這個變量不管動還是不動，我們這個行業(yè)一定會出現(xiàn)的趨勢或者苗頭是什么？
事實(shí)上，不確定大環(huán)境下，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)展望確定性是顯性的。
1，各行各業(yè)40年來備受沖擊最大是2020年
這一年多我們?nèi)珖餍懈鳂I(yè)我們受到的沖擊都很大，應(yīng)該說是在40多年來沖擊最大的。
為什么這樣？其根底原因還是在于中美關(guān)系巨大的振蕩，而疫情只是突發(fā)。
事實(shí)上，過往40年，因為中美關(guān)系的穩(wěn)定，所以我們整個國家的發(fā)展就像一艘大船，在順風(fēng)順?biāo)拇筅厔菹乱宦吠白�，我們的�?jīng)濟(jì)一路上行，GDP一路上行，房地產(chǎn)行業(yè)也是發(fā)展的非常順利，這是個大背景。
今天最大的背景在于中美關(guān)系出現(xiàn)了巨大的振蕩，我們這個船也跟著天天上下起伏。在這個船里面的各行各業(yè)不可避免的受到?jīng)_擊。
也這是在這個背景下，為什么過去這一年多科創(chuàng)板大家感覺好像還行。核心是因為中美這個關(guān)系。
客觀來說房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)被國家有個非常清晰的明確定位，因為中美關(guān)系、疫情我們國家更下定決心這個行業(yè)就應(yīng)該這樣，這我稱之為在大環(huán)境不確定。
其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在過去這幾年我們就一直是面臨這樣一個相對穩(wěn)定的角色定位，或者說相對穩(wěn)定行業(yè)站位的標(biāo)簽。
這樣的大背景下，各行各業(yè)其實(shí)都是在做什么呢？
剛才我舉了一個形象的例子當(dāng)?shù)讓硬辉偈琼橈L(fēng)順?biāo)�，那這個船也必然是上下浮動，當(dāng)你在這個船上怎么保持安全，比較好的辦法就是要握住一個相對固定的東西。
房地產(chǎn)行業(yè)也是，在過去這一段時間里面我們也在想行業(yè)的錨在什么地方？
最終我們定義大的背景下，國家的向心化趨勢非常的明顯，我們的國家環(huán)境不確定在加劇，中美也好、新冠也好，目前很多國家都有去中國化的勢頭在蔓延，但是另一方面我們也發(fā)現(xiàn)，國家的凝聚力，國家對自己的道路自信在加強(qiáng)。
因為我們?nèi)ツ晔?0周年今年是我們國家對全世界有交代的小康之年，明年是一百周年，這樣的特殊政治年份里面我們遭遇了中美這樣的挑戰(zhàn)，遭遇了疫情的沖擊，到今天為止我相信全國來講，我們更應(yīng)該進(jìn)一步對道路自信、制度自信，我稱為國家的向心趨勢在加強(qiáng)。
2，國家未來靠科技和產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)扮演經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器
我們也相信，房地產(chǎn)現(xiàn)在也是向心的趨勢非常的明顯。
比如說我們?nèi)ツ曛v過我們從之前經(jīng)濟(jì)的助推器，現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)一步非常明顯的就是一個穩(wěn)定器，同時也是產(chǎn)業(yè)的載體，這個國家我們最重要靠科技和產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不可能。
所以當(dāng)下我們對房地產(chǎn)從業(yè)者并不要有過高的奢求，說我們房地產(chǎn)規(guī)劃還要進(jìn)一步的突破，不要有這種奢求，我們當(dāng)年需要房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的助推器，通過房地產(chǎn)的拉動我們帶動各行各業(yè)的發(fā)展，今天房地產(chǎn)更多的還是要成為一個穩(wěn)定器。
從國家的角度來看，我們房地產(chǎn)業(yè)都會覺得一個百億的企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)不大，屬于小型企業(yè)，但是百億級的你放在整個中國經(jīng)濟(jì)里都是一個大企業(yè)。
所以很自然的，我們換位思考，從國家的角度他會想到未來的產(chǎn)業(yè)怎么辦，你們房企這么多怎么幫我一起，所以我稱之為今天任何外部環(huán)境的振蕩，我們房地產(chǎn)行業(yè)相對穩(wěn)定，因為在大政策之前房地產(chǎn)定位相對比較清晰，只不過今天國家進(jìn)一步堅持而已，我這里稱為進(jìn)一步成為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和行業(yè)的載體。
3，房地產(chǎn)未來8字：短期限價保量，長期有形無實(shí)
房地產(chǎn)要找到他的錨！
這個錨我稱之為不管外面怎么動，其實(shí)最不會變的就是政府以及政府的需求，房地產(chǎn)行業(yè)要想找到它的錨，就應(yīng)該根據(jù)政府的訴求去尋找這個錨。
對此，有兩個邏輯，其實(shí)就是八個字：短期邏輯就是限價保量，長期是有形無實(shí)！
第一，短期限價保量怎么講？
保量是目的，限價是手段，而且限價是相對限價，有保量我們才可以實(shí)現(xiàn)就業(yè)，才可以推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，拉動上下游，緩解地方的財政壓力等等這一系列都是通過房地產(chǎn)的量可以解決的，不是完全解決，至少部分可以解決，這是我稱之為保量是目的。
當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)形成去年16萬億的量，他是慢慢慢慢堆起來的，叫他下，也是慢慢慢慢下，用時間來解決，而不是一夜之間全部打趴下了。
保量一定是我們最核心的。
也可以稱之為從中央政府到地方政府到房地產(chǎn)業(yè)到老百姓我們所能夠達(dá)到的基礎(chǔ)就是限價保量。
第二，中長期邏輯是有形無實(shí)。
為什么這么說？因為我們當(dāng)下政府對房地產(chǎn)其實(shí)有兩個動作一直在做
第一個動作就是短期里面我們需要量的過度，短期16萬億不可能直接打到10萬億以下，但是長期慢慢慢慢通過時間讓產(chǎn)業(yè)鏈下滑到13、12、11億，這個我相信大家是能夠接受的。但是基本上這個規(guī)模的量不能從一億到千萬這不行，所以有形是房地產(chǎn)成交的這個規(guī)模。
我相信對國家來說，房企你維持你的規(guī)模，但你仍然可以幫我解決很多問題，尤其是城市化的發(fā)展沒有房地產(chǎn)的推動不可能這么快，地方的財政所形成的依賴是歷史性的，也不可能那么快解決。
有形我稱之為是讓房產(chǎn)規(guī)模不斷的維持！
但是無實(shí)——就是每一次都是地價上行，房價下行，我們房地產(chǎn)行業(yè)硬生生把一塊利潤切走了，但是你的利潤我可以仍然切走，你能帶動上下游的發(fā)展，你仍然在做貢獻(xiàn)，我可以投放到一些重大的工程上，所以我們的長期的邏輯是有形無實(shí)。
part 2 房企的錨在哪里？
在行業(yè)的錨找到了之后，我們再來說企業(yè)的錨。
在企業(yè)的錨里面我們做了一個設(shè)計，把整個過去發(fā)展的歷史，從當(dāng)下往前推再往后推，我們稱之為三個十年。
2000年-2010，2010-2020，2020-2030。
中美因素是最大的外部沖擊的變量。
從房地產(chǎn)行業(yè)而言我們需要疊加，外部的變量加上行業(yè)自身的成熟我們再叫做拆解，中美的摩擦有點(diǎn)像新冷戰(zhàn)，我們的行業(yè)從起步到野蠻的生長到今天是一個高位，我們拆分三個十年。
1，2000年-2010年：普遍性超級機(jī)遇
整個行業(yè)是普遍性機(jī)會。
遍地都是機(jī)會，只要你是在做開發(fā)，只要你在這個行業(yè)里你想不賺錢都難。
這個時候機(jī)會是普遍的，企業(yè)做的事情就是錨定需求就可以了。
2，2010-2020年變了，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇
尤其是當(dāng)年次貸危機(jī)的后遺癥，尤其是2017年特朗普正式成為美國的總統(tǒng)頒布了一些政策對我們的一些沖擊，反過來對我們房地產(chǎn)產(chǎn)生了一些影響，這個波段大家會發(fā)現(xiàn)過去的十年房地產(chǎn)行業(yè)是結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會里面大家會發(fā)現(xiàn)我們的企業(yè)錨定的是周期。
因為在結(jié)構(gòu)性機(jī)會下面不是閉著眼也能賺錢，有可能今天在這可以賺錢，明天再這不能賺錢，后天可以再回來可能賺錢。
3，2020年到2030年，耦合性機(jī)遇
這不是行業(yè)的問題，而是企業(yè)對你自身的能力或者說行業(yè)你對自身的定位有了新的挑戰(zhàn)。
行業(yè)不再是單邊的說這個行業(yè)我們要尋找自己行業(yè)的利益最大化，很明顯的你這個行業(yè)需要關(guān)注國家的訴求，國家對你這個行業(yè)產(chǎn)生了很多的關(guān)聯(lián)性的要求都會有，耦合性產(chǎn)生自然的就是企業(yè)怎么辦，企業(yè)向資源去錨定，這個資源一樣是政府資源，所以這三種錨定意味著是一個進(jìn)化。
在這個過程當(dāng)中我們會清晰的看到企業(yè)的三個錨定發(fā)展的過程里面，其實(shí)延伸到行業(yè)再回歸到一個雙邊市場，大量的行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為房地產(chǎn)就是蓋房子賣房子，其實(shí)不是，蓋房子賣房子只是你的一部分，你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)下還要想著政府要什么，實(shí)際上是行業(yè)在回歸雙邊市場。
企業(yè)的三輪錨定其實(shí)是行業(yè)進(jìn)化。
行業(yè)進(jìn)化里面就是企業(yè)的競爭，根據(jù)不同的企業(yè)在不同階段的城市，不同規(guī)�；�、訴求的企業(yè)才會產(chǎn)生對競爭不同的定義和需求。
當(dāng)下企業(yè)有兩個常見的經(jīng)營困局。
第一個內(nèi)耗過度
內(nèi)耗的概念就是一家企業(yè)的慣性按照一個模式往前發(fā)展的時候，他已經(jīng)很難自我突破了，他內(nèi)部的各個板塊，各個模塊處于一個內(nèi)耗，他不再是一個具有沖擊性的張力再往前沖。
第二，平衡性不足
的確房地產(chǎn)好多企業(yè)都出現(xiàn)這個問題，就是在我們看到一批華南的企業(yè)，比如說我在華南有舊改，我鎖定了幾十個村，但是我們唯一擔(dān)心的就是這么多的舊改什么時候才會上市供應(yīng)呢，不知道，因為舊改城市更新永遠(yuǎn)是不可控的，如果全是舊改就意味著你永遠(yuǎn)不知道你能賣多少，作為上市公司來說是不應(yīng)該的。
所以我們好多企業(yè)就跑到華東去要規(guī)模，因為華南跟華東我們定義完全是兩個不同的市場特點(diǎn)。
華南是資源導(dǎo)向型的區(qū)域，因為這邊的項目一旦拿了，可能過五到八年才能取得，但是每出來它的利潤是超高的。
華東是一個市場化的，也就是說只要你愿意賣，你就能賣得掉。所以當(dāng)華南的企業(yè)跑到華東開始大量的搶地的時候我們會發(fā)現(xiàn)他的經(jīng)營模型已經(jīng)變成了短期和中長期的結(jié)合，短期需要先選一塊，反正有這么多的城市舊改，總有那么幾個，今年出來兩個，明年出來兩個，每出來一個兩個當(dāng)年的利潤就保住了，華東一旦形勢不妙我們就打折。
當(dāng)我們這個模型的企業(yè)開始出現(xiàn)的時候，我們其他的企業(yè)應(yīng)該怎么辦，這是非常典型的短期和中長期平衡。
我們房企真的是要騰出精力考慮中長期的問題，這就是平衡性不足。
part3 房企進(jìn)入“三階”并存發(fā)展階段
接下來可能有三階進(jìn)化，我們定義為低階、中階、高階。
今天大家知道我們在中國作為房地產(chǎn)企業(yè)，因為我們的城市大，縱深很寬。
低階就是前十年大家競爭的邏輯，我是解決當(dāng)?shù)叵M(fèi)者有和無的問題，有沒有買房，然后在過去十年里面客觀來說是解決大和小的問題，之前你是個小戶型，現(xiàn)在換個大戶型。但是到了現(xiàn)在再往后走，我們需要解決品質(zhì)高和低的問題。
同樣是錨定周期，在過去十年里面我們界定周期都是講可控性、可計算的確定性的周期，確定性的周期比如說上海漲完了，旁邊一定會漲，這是可確定性。
但是今年大家會發(fā)現(xiàn)，我們這個周期存在一些不確定性的東西，比如說特朗普會不會再出一個動作，我們可能又挨一棍子，這會對我們房地產(chǎn)帶來什么影響？不知道，這些都會出現(xiàn)。
所以我稱之為我們未來企業(yè)和企業(yè)的競爭會有低階、中階和高階的競爭。
我們中國很大，我們?nèi)匀贿�有好多小一點(diǎn)的城市，有很多內(nèi)地一點(diǎn)的城市，有很多后發(fā)的城市，你只有做低階的模型就可以了，你不需要考慮太多。
但我們也有一批城市你可能需要解決這個城市里面它的需求是小和大，同樣這里面周期也逐漸是可確定的，因為外部再怎么變可能對這個區(qū)域影響不大，外面再怎么風(fēng)吹浪打，在船里面的人是感覺不到的。
如果說是高階的，在有些市場化很強(qiáng)的，容易受外部市場沖擊比較大的，我們就進(jìn)入以資源錨定為主導(dǎo)的問題。
即便是現(xiàn)在我們還是要解決瓶子的高和低，我們看到確定性的周期還要看到不確定的周期我們怎么防。
同樣我有一百塊錢，以往大的周期是明朗的，我敢投85%，今天我只敢投70%，我留一些防風(fēng)險，不確定的周期我不可控，另外最重要的一點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)到了今天，好的地越來越好，延伸的邏輯就是資源怎么獲取。
所以企業(yè)的三階進(jìn)化不是說我們一定都在高階，而是說在不同的區(qū)域有不同的競爭路線和邏輯，只不過當(dāng)企業(yè)規(guī)模越來越大，我們所面臨的都是一線最前沿的，我們一定都是在高階上競爭。
所以想跟大家講我們可以分為低階、中階、高階，但是多階競爭一直都存在：
第一企業(yè)的成長階段不一樣，第二個區(qū)域市場部平衡，不同的區(qū)域還是有不同的機(jī)會。所以我不是說大家一定要在最高階競爭，而是三階段并行。
part4 未來要錨定確定性需求
未來房企要錨定確定性需求。
第一：需求兩極趨勢非常明顯
企業(yè)需要上下兼顧，我們會發(fā)現(xiàn)好多小一點(diǎn)的城市來電來訪的很多，消費(fèi)者對總價的控制越來越明顯，因為購買力不足了，經(jīng)濟(jì)沉壓，另一方面我們會發(fā)現(xiàn)貨幣繁榮下的回暖，核心城市中高端物業(yè)銷售火爆。
為什么大家對總價控制要求越來越高？經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)、薪酬、收入壓力很大，所以這就出來了。所以對企業(yè)來說你的產(chǎn)品線不是單一的，必須要兼顧。
第二：區(qū)域價值再平衡
當(dāng)下沒有3+X，只有2+X，就是長三角和珠三角，長三角是市場化的，市場導(dǎo)向，珠三角是飽暖融合，是資源導(dǎo)向。
為什么長三角房企跑到珠三角搞不定？太不適應(yīng)了。
為什么河南房地產(chǎn)競爭會越來越激烈？
我認(rèn)為有三重壓力。
第一重環(huán)渤海那一邊到北京已經(jīng)不再成為一級，北京開個兩會封一陣子，兩會結(jié)束疫情又封一陣子，大家不去就往南面，這些年我們從東往西，東部的市場往內(nèi)地推的時候，一定往河南、安徽一帶推進(jìn)。
我們長三角的企業(yè)一個一個做大了，他也一定會從南向北運(yùn)行，我們河南的企業(yè)會看到這個市場越來越火了，但是我們的壓力也越來越大了，這也是變量疊加的必然的結(jié)果。
所以說后發(fā)市場一定會導(dǎo)致下沉的機(jī)遇，深耕的三四線不比機(jī)會型一二線差。
往下沉并不差，中國的不平衡性大家很清楚，另一方面山東河南安徽這些區(qū)域它的市場會有巨大的機(jī)會。
第三：積極應(yīng)對突發(fā)的變量
我們看到很多企業(yè)現(xiàn)在都搞宏觀的研究院，這個我就不多說了。
短期的價格傳導(dǎo)機(jī)制仍然在，這一輪為什么全國都會調(diào)控，可能的因素就是來自于華南那邊。
房價去年很多項目都漲到30%，漲這么高壓力很大，它漲上來也是一個現(xiàn)實(shí)，他漲完之后華東后面也跟著漲，為什么前一陣子上海華東都在漲，就是從區(qū)域的角度是個資本的邏輯。
錨定確定性的資源，機(jī)會越來越多。
前十年錨定需求；
過去十年錨定周期；
現(xiàn)在錨定確定性資源。
融創(chuàng)過去幾年收并購，對融創(chuàng)帶來巨大收益，這一輪湖北疫情在結(jié)束第二天，孫總飛武漢，當(dāng)下不管外部環(huán)境怎么變，最不變是政府和政府的需求！既然政府在當(dāng)下面臨巨大壓力，孫總從政府角度看看，能夠幫助政府，同樣促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的機(jī)會。圍繞著政府端挖掘新的資源，因為資源都在政府手里！
錨定需求，不同層次對需求有不同的打法，當(dāng)企業(yè)到一個階段，如果面臨的都是和你直接競爭最一線的，你必須錨定資源去發(fā)展。
小結(jié)
當(dāng)下對國家來說，就是行業(yè)向心，資源為錨，企業(yè)需要以資源去錨定，這只是億翰一家之見，供大家參考，謝謝！
來源：億翰智庫
