凌克的工程師情懷似乎一直都在。6月12日，他以“面向未來的房地產能力建設”為議題出現在中城聯盟論壇直播中，一如他向來被貼上的“理工男”標簽，演講沉穩(wěn)清晰，動輒列出一串數據或案例，沒有太多辭藻修飾。

　　一個小時主講活動凌克的核心議程只一個：當房企的勞動力和資本投入已接近極限點，如何實現新的增長突破？

　　事實上，面對國內房地產市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時代，凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內要求“提質增效”，奉行快周轉模式，掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現亮眼，負債率難得地維系在70%上下。

　　這便是凌克一貫奉行的平衡哲學，即不主張一味追求規(guī)模，堅持規(guī)模和效益平衡；也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現——“理金地”一早確立了“科學筑家”企業(yè)使命，擅長互聯網與人工智能領域投資和應用。

　　當天分享會上，主打“科技”關鍵詞的他對各式方法信手拈來，包括利用BIM技術打造立體可視的數字化設計，用人工智能助推建筑工業(yè)化，用大數據進行精準客戶分析，用物聯網技術實現定制家居打造等，不過核心觀點明確：“當建造速度、負債率等達到瓶頸，希望依靠更多科技為行業(yè)找到新的增長曲線”。

　　以下為金地集團董事長凌克分享會摘錄：

　　2030年新房銷量或將回落至2008年水平

　　過去20年，中國房地產市場發(fā)展呈現怎樣的基本情況？國內房地產行業(yè)真正起步實際上是1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。

　　這是因為地產商采用了高周轉的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設、快速結轉，整體以快周轉為基調。所以過去10年間，中國房地產市場發(fā)展速度非常快。

　　步入2020年這樣一個時點，中國房地產市場會在今后呈現出什么樣的情形？根據金地的分析，從2020年到2030年國內房地產市場的銷量將會在頂部徘徊一段時間后呈現逐步下降趨勢，也就是說到2030年，新房銷量預計在7億平方米左右，回到2008年狀態(tài)；未來10年房地產市場價格則會根據不同經濟發(fā)展情況和國民收入增長情況呈波段型上升。

　　與此同時，大家還看到國內房地產市場已從原來的“同起同落”演變?yōu)楝F在的“城市分化”，這是國家正在推行的“一城一策”調整方法所致。

　　未來行業(yè)的產出增長取決于科技進步

　　目前大家已普遍總結出中國房地產市場開始步入一個較平穩(wěn)、較低發(fā)展速度年代。在這樣一個時代提高房企的投資能力、融資能力、產品能力、營銷能力和運營能力很重要。

　　這些能力為什么需要提高？我認為國內房地產市場已經進入了一個“柯布——道格拉斯函數”增長曲線年代，一個依靠以科技進步的時代，一個地產智能化的時代。也就是說，在勞動力投入和資本投入達到在一定數值的情況下，生產產出的增長取決于我們科技應用的進步。

　　過去十年間大家推行了很多快周轉經營思模式，在生產方式上通過鋁膜、爬架等新工藝，將高層住宅的建造進度從7至8天一層升級為5.5至6天一層，但這已經達到了我們生產進度的極限，即便再投入更多勞動力生產速度也只能這么快。

　　快周轉的另一個核心思想還有資本投入，過去幾年不斷加杠桿，表內的負債做到一定程度后表外的負載做得也高，加上前期的土地融資整體負債率很高。在住宅開發(fā)的毛利率和凈利率不斷下降的情況下，如果一味采用推高負債率方法企業(yè)很難有利可圖。所以，在建設周期和資本投入都達到一個極限點后，房地產行業(yè)想要獲得一些新增長需要依靠的是技術進步。

　　房地產商需掌握四種技術運用能力

　　如何依靠科技進步取得新的增長？未來5到10年，我認為新的增長需要應用到這些新技術能力：

　　一是經營管理方面全面信息化能力。

　　“全面信息”主要是考察房企是否將所有經營管理系統(tǒng)都用信息化方式管理起來了，以及在此基礎上管理的顆粒度管理數據是否精準。如果你應用的水平夠高，就可以做到智能化決策。但目前國內房企整體智能化決策水平都不夠高，這是需要繼續(xù)努力的。

　　要做好全面的信息化，關鍵是要建立一套全面的硬件和軟件網絡，包括最底層的基礎架構，中間的數據交互系統(tǒng)，還有頂層的SaaS系統(tǒng)等。涉及這些技術應用我們還需要建立一些信息化管理架構平臺，把各種應用全面管理起來；在開發(fā)、營銷、財務等方面也要建立這類管理系統(tǒng)，使它們之間全部能夠交互。

　　全面信息化管理系統(tǒng)的建立需要方方面面的能力，在項目層面上要對信息檔案管理做到數字化，即能夠實時提取各種靜態(tài)和動態(tài)數據，靈活地模擬各種經營活動；進而是公司層面可以去做產能分析和經營敏感性分析，獲得相應的報表。

　　二是要有基于移動互聯的客戶交互能力。

　　這需要我們在三方面去做創(chuàng)新和變革。首先是去做洞察變革。過去大家也經常做客戶分析，但更多是依靠經驗在對客戶做總結判斷，今天不一樣，很多活躍的移動互聯網公司可以做支撐，容易做C端數據分析，精確地采集客戶行為，做客戶描摹。比如可以跟進客戶在不同售樓處網頁上的瀏覽時間，通過家庭智能化網關統(tǒng)計客戶行為；從統(tǒng)計意義上講，PC端、APP等越來越多的工具，都能對客戶成交做更加細致的分析，幫助我們做產品定位，進行精準的廣告投放。延伸開來這些大數據應用可以幫助我們做更好的房地產公司數據分析和城市級數據分析，進行輿情跟蹤。

　　其次是交易變革。事實上，過去幾個月交易變革一直發(fā)生在地產公司中間，大家努力在做的一件事情就是網上銷售系統(tǒng)。隨著互聯網技術的推廣，相信今后會促成更多線上房源的信息推廣，有一些數字化的開盤。如果今后各種軟件和工具都能夠配合得上，我們還將會出現線上簽約，實現整個互聯網交易閉環(huán)。

　　最后是體驗變革，借助新技術讓客戶體驗變得更好。有了移動互聯網，現在家庭智能化已經在地產公司中間廣泛運用；而AR、VR、物聯網IOT等新技術，會讓我們的客戶感受發(fā)生變化，以前是看實體樣板房，現在可以看VR樣板房和虛擬生活場景，客戶設計裝修的時候還能做到定制化。

　　三是建筑數字化、工業(yè)化和定制化能力。

　　談到建筑的數字化時我們一定談BIM技術，這是一個協(xié)同開發(fā)商、設計師、施工單位和規(guī)劃執(zhí)行公司的數字化管理平臺。依靠BIM技術進行房屋設計不是簡單的平面圖紙設計，而是立體可視的、覆蓋建設工程全生命周期的設計，相信很多地產公司都在應用。如果能在數字化設計的基礎上加一些物聯網應用，未來可以為家庭提供更多智能服務。

　　建筑工業(yè)化是提高地產公司效益最重要的新技術應用。現在常見的建筑形式有灌漿套筒結構、SPCS結構等多種形式，如果我們應用了新的工業(yè)化建筑方式，施工速度將會更快，這其中可以涉及機器人，包括砌磚、焊鋼筋、做pc構件、搬運等各類機器人，機器人應該是越簡單才能越高效，復雜機器人造價很貴，而且實際運用并不好。再比如云端的建模，可以用直升機去掃描建立樓盤三維模型、測量土方，還可以用更多互聯網技術做到施工自動化監(jiān)督，用更多人工智能做到施工安全管理。

　　另外一項是建筑定制化，個人認為這一定會成為行業(yè)未來發(fā)展方向。實際上現在越來越多的開發(fā)商嘗試提供不同的定制化產品給客戶，同樣面積的房子根據家里人口組成，設計出來不同戶型；也可以在室內裝修方面下功夫，地板選擇、柜子的延伸、顏色搭配等，可以去做定制化工作。以廚房為例，對女主人來說這是很重要的一個生活場景，我們?yōu)槭裁床荒転樗齻兲峁┖闲囊獾墓ぷ鳝h(huán)境呢？有的女主人喜歡現代派的淺灰色調，有的女主人喜歡溫暖的米黃色調。過去要完成這樣的定制化設計工程管理上比較復雜，今天物聯網技術制作和生產的定制化能力都能提高。

　　四是服務的智能化、AI化能力。

　　目前很多行業(yè)具備了智能化場景，比如無人駕駛、人臉識別和語音識別。相信在房地產行業(yè)也能開展更多應用，例如機器人安保、清潔機器人、智能教育等，已經成為行業(yè)內重要的應用場景。

　　總體來說，回到一開始的主題，我們行業(yè)在過去十年獲得了高速發(fā)展，但是今天，建造速度、負債率等達到瓶頸，在行業(yè)出現了邊際效益遞減的情況下，希望未來依靠更多的科技為行業(yè)找到新的增長曲線。

　　來源：中國房地產報

編輯：wangdc