近期，中共中央、國務(wù)院相繼印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》（以下簡稱《意見》）和國家發(fā)改委《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡稱《任務(wù)》）兩份重要文件。在世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，我國新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)的大背景下，這兩份重要文件的頒發(fā)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。其政策導(dǎo)向是通過深化改革，引導(dǎo)和推動(dòng)勞動(dòng)力、土地、資本合理有序流動(dòng)，完善要素市場化配置，加快提升全要素生產(chǎn)率，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快步伐向高質(zhì)量發(fā)展。
一、以深化要素市場化改革促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展
《意見》提出了深化要素市場化改革、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的要求。明確了“五大要素”即土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)和數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的重要性，響應(yīng)十九屆四中全會(huì)所提及的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新理念。而“重大要素”市場化改革的深化，將有助于推進(jìn)要素的市場化配置，加快提升全要素生產(chǎn)率，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展�！兑庖姟肥状翁峒皵�(shù)據(jù)要素。從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)”到如今“加快培育數(shù)據(jù)要素市場”，可以看出數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，對(duì)資源的優(yōu)化配置將起到關(guān)鍵作用，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分。而數(shù)據(jù)要素市場的培育必將促進(jìn)新型基建發(fā)展，其涉及七大領(lǐng)域，包括5G、數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造，是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的核心內(nèi)容和重要基礎(chǔ)。
長期以來，土地制度改革是“牽一發(fā)而動(dòng)全身的”，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的引領(lǐng)作用�！兑庖姟穼⑼恋匾胤旁谑孜唬⒅赋觥敖⒔∪青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)”。這意味著長期以來建設(shè)用地集中審批制度將進(jìn)行改革，若如此則可能是歷史性的突破。與此同時(shí)，鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用地、深化農(nóng)村宅基地制度試點(diǎn)改革，將進(jìn)一步增強(qiáng)土地資源優(yōu)化配置理念，具有很強(qiáng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向性。不僅如此，土地資源優(yōu)化配置有助于推動(dòng)勞動(dòng)力和資本在更高水平上流動(dòng)，給大城市、都市圈和城市群帶來源源不斷的要素資源。
破除戶籍制度壁壘對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)至關(guān)重要。《任務(wù)》提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，推動(dòng)公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵舉措。《任務(wù)》明確要求增強(qiáng)城市集聚效應(yīng)，完成戶籍城市化目標(biāo)，進(jìn)一步消除大城市落戶壁壘。比較去年文件來看，《任務(wù)》的要求又進(jìn)了一步，提出要取消落戶限制從100萬以下提升至300萬以下城市，并取消大城市郊區(qū)新戶落戶限制�！度蝿�(wù)》強(qiáng)調(diào)要落實(shí)總體性目標(biāo)，2020年要實(shí)現(xiàn)1億非戶籍人口落戶、戶籍城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%的目標(biāo)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2019年末，戶籍城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到44.4%，按照過去兩年平均增加1600萬人口來看，2020年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)沒有問題。
加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容之一。《任務(wù)》要求更廣泛的推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。這對(duì)增加農(nóng)民收入、縮小城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民生活水平，激發(fā)內(nèi)需潛力將起到重要作用，符合新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的基本要求�！度蝿�(wù)》提出要加快引導(dǎo)工商資本入鄉(xiāng)發(fā)展，首次提及中央預(yù)算投資和國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展基金在城鄉(xiāng)融合中所起的作用，以補(bǔ)缺傳統(tǒng)城市發(fā)展的“盲點(diǎn)”。農(nóng)民加快步伐進(jìn)城和工商資本入鄉(xiāng)發(fā)展，可以說是促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的大動(dòng)力。未來需要進(jìn)一步解放思想，加大改革力度，消除束縛這兩大動(dòng)力運(yùn)轉(zhuǎn)的因素，讓這兩大動(dòng)力更好地發(fā)揮作用。其中的關(guān)鍵就是要深入推進(jìn)土地制度改革和戶籍制度改革。
總體而言，《意見》提出了兩個(gè)“加快”、兩個(gè)“推進(jìn)”和一個(gè)“引導(dǎo)”的新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的思路，而《任務(wù)》則重在舉措和落實(shí)。改革開放以來支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人口紅利逐步轉(zhuǎn)為慢變量，破除勞動(dòng)力流動(dòng)壁壘，加快培育數(shù)據(jù)要素和發(fā)展技術(shù)要素將作為重要的增量，推動(dòng)土地和資本加快步伐向市場化邁進(jìn)，將為“十四五”期間新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展提供基礎(chǔ)性的重要支撐。
二、新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展將呈現(xiàn)六大趨勢
在要素市場配置優(yōu)化的基礎(chǔ)上，未來我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化時(shí)代將是大勢所趨。習(xí)總書記在去年年底《求是》雜志上發(fā)表的《推動(dòng)形成優(yōu)勢互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》中提出“通過破除資源流動(dòng)阻礙，使市場在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素自由流動(dòng)并向優(yōu)勢地區(qū)集中，提高資源配置效率”。結(jié)合中央文件和總書記的相關(guān)闡述，在《意見》和《任務(wù)》等相關(guān)政策文件的引領(lǐng)和推動(dòng)下，未來新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展將呈現(xiàn)一系列重要的發(fā)展趨勢。
未來阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘將進(jìn)一步被拆除。其最重要的措施便是戶籍制度的深化改革，以促成更高效的勞動(dòng)力市場。過往的研究表明，發(fā)生在城市環(huán)境下的人力資本普遍增長，勞動(dòng)參與率提高將帶來更高的勞動(dòng)生產(chǎn)率。中國依然存在規(guī)模龐大的農(nóng)村勞動(dòng)力，伴隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)市民的空間依然巨大，按照聯(lián)合國預(yù)測來看，假設(shè)到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右，那么未來十年新增城鎮(zhèn)人口約1.6億。全面、深入地推進(jìn)戶籍制度改革，是提高勞動(dòng)參與率最有效的手段。《任務(wù)》將深化戶籍制度改革放在重要位置，意味著未來戶籍制度改革會(huì)加大力度持續(xù)向前推進(jìn)，未來勞動(dòng)力要素流動(dòng)將變得更為便利和靈活，有助于推動(dòng)生產(chǎn)要素在新的城鄉(xiāng)格局下實(shí)現(xiàn)再平衡，為新型城鎮(zhèn)化帶來持續(xù)不斷的動(dòng)力。
隨著人口進(jìn)一步向優(yōu)勢區(qū)域集中，大城市、城市群人口集聚效應(yīng)勢必進(jìn)一步增強(qiáng)。盡管中國擁有全球最多的特大型城市，但依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，真正拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)增長的往往是100萬-1000萬的大中型城市及其城市群。與其他國家相比，尤其是與東亞經(jīng)濟(jì)體相比，中國人口在大城市的集聚效應(yīng)是不夠的。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2018年人口超過百萬的城市群中人口占國家人口的比例，中國僅為28%，遠(yuǎn)不及日本（65%）、韓國（50%），人口聚集程度與日韓有較大差距。盡管中國人口眾多、幅員遼闊，人口聚集程度可能會(huì)相對(duì)低于日韓這類國土面積相對(duì)較小的國家，但無論如何不到30%是明顯偏低了。《任務(wù)》進(jìn)一步明確了300萬以下城市將全面取消落戶限制、推動(dòng)300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，將加快破除制度壁壘，持續(xù)推動(dòng)人口向優(yōu)勢區(qū)域持續(xù)集中，城市群和大城市的人口聚集效應(yīng)將進(jìn)一步增強(qiáng)；從而在未來一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，形成新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的不懈動(dòng)力。
人口更多流入要求大城市提升綜合承載能力。在人口持續(xù)流入的大背景下，補(bǔ)短板、盤活存量資源成為傳統(tǒng)大城市未來發(fā)展的新路徑。疫情下，城市公共管理的諸多潛在問題逐漸暴露。城市建設(shè)已度過了修路、拆遷、蓋樓等相對(duì)粗放式發(fā)展的時(shí)期，政策供給將更多服務(wù)于新時(shí)期下的內(nèi)生性需求。增量改革涉及公共衛(wèi)生、公用設(shè)施和智慧城市建設(shè)，包括運(yùn)用信息化手段建設(shè)便捷高效的公共服務(wù)平臺(tái)，加快養(yǎng)老保險(xiǎn)全國統(tǒng)籌進(jìn)度，增加普惠性學(xué)前教育，完善住房保障體系；對(duì)城市內(nèi)進(jìn)行舊區(qū)改造、開發(fā)“褐地”，提高土地使用率，建立符合高質(zhì)量發(fā)展的新型城市商圈。未來大城市的綜合承載能力將會(huì)獲得持續(xù)提升。
核心城市和重點(diǎn)城市將進(jìn)入都市圈建設(shè)時(shí)代。未來都市圈同城化發(fā)展將成為重要趨勢。縱觀全球城市化發(fā)展進(jìn)程，都市圈的形成是中心城市與周圍地區(qū)資源要素雙向流動(dòng)的結(jié)果，突出的特征便是區(qū)域內(nèi)通勤能力的大幅度提升。中國正處在制造業(yè)從特大城市、大城市向中小型城市擴(kuò)散的階段，功能上側(cè)重于紓解核心城市的壓力。新時(shí)代都市圈建設(shè)需要破除不同行政轄區(qū)的行政管制，在交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療保障和教育資源等公共服務(wù)上滿足新進(jìn)都市圈人群的需求。都市圈建設(shè)將是未來財(cái)政預(yù)算支出和基建投資的新領(lǐng)域，相應(yīng)地也會(huì)帶動(dòng)部分配套的房地產(chǎn)需求。都市圈同城化發(fā)展要求不同區(qū)域行政管理上形成新的一體化機(jī)制，來適應(yīng)都市圈發(fā)展，而不是讓舊體制繼續(xù)束縛其發(fā)展。
都市圈同城化建設(shè)理念的核心是集約化，是建立在要素自由充分流動(dòng)和資源配置更加合理、市場競爭更加充分、成本相對(duì)更為低廉等基礎(chǔ)上，都市圈同城化建設(shè)較傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化建設(shè)要來得效率更高。都市圈同城化發(fā)展不可避免地需要改變?cè)械某青l(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)問題，勢必推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
未來城鄉(xiāng)融合發(fā)展步伐將加快。這一點(diǎn)《任務(wù)》中的表述顯得尤為突出。隨著戶籍制度和土地制度改革的推進(jìn)，土地確權(quán)及其交易屬性得到釋放，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城障礙將會(huì)減少；城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套實(shí)施推進(jìn)，將促使城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)間要素流動(dòng)更為靈活，農(nóng)村對(duì)工商業(yè)資本的吸引力也會(huì)上升。這必然有助于減少城鄉(xiāng)收入差距、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展加快步伐。
“人地錢掛鉤”配套政策將逐步落地，重點(diǎn)在于改革建設(shè)用地體制和投融資制度。這方面政策旨在盤活農(nóng)村土地資源，借助資本的力量，助力農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供新的勞動(dòng)力和持續(xù)提升的消費(fèi)需求�！叭说劐X掛鉤”的配套政策是改革開放以來第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供應(yīng)的標(biāo)志性改革。重點(diǎn)城市所在地政府將獲得更多對(duì)土地供給的自主權(quán)，“因城施策”的基調(diào)將不僅限于房地產(chǎn)市場，未來建設(shè)用地將逐步擺脫“均分”的理念，向著人流、產(chǎn)業(yè)聚集的方向配置，中心城市和重點(diǎn)城市將會(huì)獲得較大的土地配置份額。城市投融資方式也將發(fā)生變革，將增強(qiáng)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付能力，增加民生支出占比，并借助更多產(chǎn)業(yè)基金來撬動(dòng)地方投資；擴(kuò)大發(fā)行企業(yè)債、鼓勵(lì)開發(fā)性政策金融機(jī)構(gòu)提供更多金融支持�！叭说劐X掛鉤”配套政策的落地將有力地提升要素配置水平，促新型城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展新格局逐步形成
戶籍管理制度、土地管理制度和財(cái)稅金融制度改革的深化，必將對(duì)中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大和深遠(yuǎn)的影響。人隨資本和產(chǎn)業(yè)走，房地產(chǎn)則跟著“人地錢”走。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將逐步擺脫過去“人地分離，供求錯(cuò)配”的時(shí)代特征。新的要素配置方式和方向?qū)⑼苿?dòng)房地產(chǎn)市場形成新的發(fā)展格局。
人口流入加大勢必帶動(dòng)大城市和重點(diǎn)城市群房地產(chǎn)行業(yè)比重上升。未來，土地供應(yīng)與人口流動(dòng)方向匹配程度將會(huì)上升。農(nóng)地轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)土地的推進(jìn)系城市土地供給的增量改革，地方政府獲得更多土地資源的調(diào)配權(quán)是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。自2003年以來，大量的建設(shè)用地指標(biāo)配置給了人均GDP比較低，地處中西部的人口流出省份。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年，一線城市建設(shè)用地面積是2003年的1.69倍，二線城市比例為2.17倍，三線城市比例為2.20倍。而在過去的十年內(nèi)，一線城市人口增長超過30%，是其他城市級(jí)別所無法比擬的。這是一線城市房價(jià)高企的重要原因。高質(zhì)量城鎮(zhèn)化建設(shè)將扭轉(zhuǎn)這種供需錯(cuò)配的問題。隨著要素管理體制的改革，大城市和重點(diǎn)城市群將會(huì)獲得較過去要多的土地配置指標(biāo)，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)占當(dāng)?shù)谿DP的比重有可能上升，房地產(chǎn)市場仍有良好的發(fā)展空間。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件好的地區(qū)將承載更多產(chǎn)業(yè)和人口。根據(jù)《意見》和《任務(wù)》兩份文件所揭示的發(fā)展規(guī)劃和政策制度安排，下一個(gè)十年，中國經(jīng)濟(jì)將不僅限于長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大經(jīng)濟(jì)增長極，成渝、長江經(jīng)濟(jì)帶、山東半島、黔中城市群都可能成為勞動(dòng)、生產(chǎn)要素流入的重點(diǎn)地區(qū)。而長江中游、中原、關(guān)中平原、哈長、北部灣等城市群發(fā)展也極具潛力，房企將相應(yīng)增強(qiáng)上述城市群的布局力度，其房地產(chǎn)市場仍將會(huì)有良好的發(fā)展前景。諸如大型搬遷安置區(qū)、重點(diǎn)城市群城鄉(xiāng)結(jié)合部等區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)依然可能有不錯(cuò)的生機(jī)。
都市圈同城化建設(shè)將提供多元化土地供給方式，抑制地價(jià)和房價(jià)快速上漲。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，過往大城市產(chǎn)業(yè)迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、“工業(yè)銹帶”等地塊，在新政下此類城市存量用地將增加流通屬性，為城市土地供給增添新的來源。尤其是都市圈同城化建設(shè)可能帶來更多存量土地的釋放。這將有可能較好地滿足當(dāng)前缺乏足量新增土地建設(shè)用地指標(biāo)的一線大城市的需求。允許更多大城市和重點(diǎn)城市周邊農(nóng)村土地入市，將豐富都市圈土地供應(yīng)體系；亦有助于農(nóng)村地區(qū)實(shí)現(xiàn)本地化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，形成多元化土地供給新格局。
這種土地供給新格局的形成有助于核心城區(qū)房價(jià)過快上漲的基礎(chǔ)松動(dòng)，為這些城市房價(jià)長期平穩(wěn)運(yùn)行做出貢獻(xiàn)。與房地產(chǎn)行業(yè)長期供需錯(cuò)配問題對(duì)應(yīng)的是房價(jià)。房產(chǎn)本身是商品。如果流通環(huán)節(jié)變得更加市場化，土地供給隨市場需求而動(dòng)，則至少能夠滿足基本面供需平衡，房價(jià)上漲就失去了重要的基礎(chǔ)，“炒房”的基礎(chǔ)可能僅存在于貨幣化層面。在貨幣供應(yīng)增速處于長期平穩(wěn)或下行通道的背景下，非核心城區(qū)房價(jià)的非理性上漲概率就會(huì)大大降低。
新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展離不開投融資體制多元化，優(yōu)質(zhì)房企融資前景將更為廣闊。《意見》和《任務(wù)》都提及了改革現(xiàn)有與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的金融體制，相應(yīng)地未來房企融資方式也將發(fā)生變化。除了傳統(tǒng)商業(yè)銀行信貸支持以外，未來房企將更有條件的增加直接融資比例。從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，如果宏觀調(diào)控收緊貨幣政策，絕大部分房企都將面臨融資壓力，這對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展增添了不確定性。而直接融資因市場化定價(jià)和來源多元化，更符合優(yōu)質(zhì)房企的需求。最近幾年債券融資逐漸成為房企新增融資的渠道，2019年房企在內(nèi)地市場發(fā)行的公司債和ABS合計(jì)5400億元，僅占全年開發(fā)資金來源的3%。未來在“擴(kuò)大債券市場發(fā)展”的基調(diào)下，優(yōu)質(zhì)房企有望獲得更多、更便宜的資金來源，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入新的動(dòng)能。
展望未來，基于改革深化后“人地錢”要素流動(dòng)加快的趨勢，整個(gè)房地產(chǎn)市場流通、交易環(huán)節(jié)的活性將會(huì)增加，房地產(chǎn)行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)下仍有良好的發(fā)展前景。最近2次土地市場改革的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2008年、2012年，政策出臺(tái)后的12個(gè)月房地產(chǎn)銷售均出現(xiàn)明顯回升，不出意外的話2020-2021年房地產(chǎn)銷售也有可能重拾增長，進(jìn)而房地產(chǎn)投資也會(huì)保持平穩(wěn)較快增長。從中長期來看，要素管理體制的改革，將合理配置資源，提升勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加居民收入，擴(kuò)大首次置業(yè)和改善性置換的需求。
�。ㄟB平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長，馬泓 植信投資研究院高級(jí)研究員）
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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