2020年大灣區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的幾大變化？

　　工業(yè)地產(chǎn)的逆襲

　　大灣區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較沉寂，但在2020年，我們看到大灣區(qū)很多工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市并收獲不錯(cuò)的市場(chǎng)反應(yīng)甚至可以用火爆來(lái)形容，背后的原因是什么？

　　我們區(qū)分廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)分為三種，工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和寫(xiě)字樓（研發(fā)樓）。

　　◆物流地產(chǎn)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化程度高，資產(chǎn)金融化屬性強(qiáng)而備受青睞。

　　◆寫(xiě)字樓（研發(fā)樓）形象高大上、土地利用率高。在運(yùn)營(yíng)良好的前提下產(chǎn)值稅收高，理論上投資回報(bào)很高，政府也非常歡迎此類(lèi)物業(yè)落位。

　　◆工業(yè)廠房正好相反，因此在過(guò)去幾年屬于被忽略的物業(yè)類(lèi)型。但在2020年，工業(yè)廠房市場(chǎng)迎來(lái)了逆襲。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)：

　　從2015年開(kāi)始的“去產(chǎn)能”、“產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型”，到2019年前后的珠三角地區(qū)特別是一線城市的舊改、環(huán)保風(fēng)暴，加上“中美貿(mào)易戰(zhàn)”對(duì)制造業(yè)帶來(lái)的升級(jí)壓力，能留下來(lái)的工業(yè)企業(yè)都是經(jīng)過(guò)千錘百煉的“精銳部隊(duì)”。同時(shí)國(guó)家近兩年大力支持科技創(chuàng)新，中國(guó)在制造業(yè)技術(shù)上已經(jīng)躋身世界前列。今年突發(fā)的疫情，讓全世界看到中國(guó)的“全產(chǎn)業(yè)鏈”優(yōu)勢(shì)”，以上種種，決定了2020年是工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年。

　　政策助力：

　　大灣區(qū)的工業(yè)用地供應(yīng)相比較長(zhǎng)三角而言是非常稀缺的，且很大一部分為集體用地。因此，工業(yè)用地通常要向大項(xiàng)目，如500強(qiáng)項(xiàng)目等傾斜。由此導(dǎo)致大量工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟貌坏降囟鵁o(wú)法進(jìn)入大灣區(qū)市場(chǎng)。

　　但從過(guò)去的一年多來(lái)看，大灣區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)有了轉(zhuǎn)機(jī)。這是得益于M0政策和工業(yè)舊改（尤其是村鎮(zhèn)工業(yè)園改造）政策。以順德為例，村鎮(zhèn)工業(yè)園改造釋放出來(lái)的土地每年將建設(shè)近200萬(wàn)平方米的廠房。

　　行業(yè)玩家紛紛入局：

　　早在7、8年前，眾多的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大灣區(qū)工業(yè)園開(kāi)發(fā)及商品廠房項(xiàng)目。包括聯(lián)東、萬(wàn)洋、中南高科等傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)品牌。近一兩年，傳統(tǒng)房企也開(kāi)始建廠房、賣(mài)廠房。更多的人才將在這個(gè)領(lǐng)域涌現(xiàn)，以下的入市及即將入市的項(xiàng)目列表可見(jiàn)一斑：

　　2020年是工業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)上揚(yáng)的轉(zhuǎn)折之年，也是其打破人們對(duì)廠房“低端”、“落后”這一刻板印象的奮起之年。隨著各地規(guī)劃指標(biāo)對(duì)集約化用地要求的進(jìn)一步提高，以及制造業(yè)在生產(chǎn)工藝上的不斷進(jìn)步，外部要求的帶領(lǐng)和業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的更新都將促使工業(yè)廠房以集約、規(guī)整的形象呈現(xiàn)在公眾的視野。原本零散臟亂的小作坊式生產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等浪潮滌蕩之下將逐漸成為歷史。制造業(yè)用戶(hù)、物業(yè)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商間的頻繁互動(dòng)，將推動(dòng)工業(yè)廠房一路向好。

　　升級(jí)版的M0用地政策

　　關(guān)于M0用地，我們看到大灣區(qū)各地推出了新的政策，它們?yōu)槭袌?chǎng)帶來(lái)了那些變化？

　　新型產(chǎn)業(yè)用地M0，相信大家不會(huì)陌生，由深圳率先提出并實(shí)施，然后擴(kuò)展到全省甚至全國(guó)。M0的核心是提高工業(yè)用地上的配套比例，以適應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)、城市型產(chǎn)業(yè)對(duì)載體的使用需求。每個(gè)城市的發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)狀況不一樣，因此每個(gè)城市根據(jù)自身情況來(lái)制定M0政策。

　　從2019年底開(kāi)始，廣州、東莞陸續(xù)提出M0的一些“升級(jí)版”政策。這些政策的核心在于三點(diǎn)，一是鼓勵(lì)工業(yè)用地的混合使用，同一塊工業(yè)地上兼容M1、B29、R2（R0）；第二是強(qiáng)化“產(chǎn)保線”概念，鼓勵(lì)工改工，鼓勵(lì)提高土地利用率；三是放寬分割銷(xiāo)售的限制。

　　大家可以細(xì)讀《東莞市人民政府辦公室關(guān)于深度推進(jìn)城市更新工作 拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間的若干意見(jiàn)》、《廣州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃和自然資源局（廣州市規(guī)劃和自然資源局黃埔區(qū)分局）關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地與產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能配比的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》這幾個(gè)政策。這些政策對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心影響在于：

　　01 在低成本的前提下提高了產(chǎn)業(yè)用地的容積率及使用年限；

　　02 混合功能使得產(chǎn)業(yè)地塊上的配套比例更高、更靈活，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值提升的同時(shí)更好地滿(mǎn)足客戶(hù)的需求；

　　03 分割出售限制進(jìn)一步放寬，相關(guān)扶持政策力度顯著。

　　由此我們可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)在大灣區(qū)是值得期待的。

　　冷鏈綜合體

　　2020年大灣區(qū)的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)表現(xiàn)如何？

　　新冠疫情、豬瘟及蝗災(zāi)的沖擊，讓全世界對(duì)食物及食品安全重視上升到空前的高度。異常火爆的社區(qū)團(tuán)購(gòu)、網(wǎng)上買(mǎi)菜、激增的生鮮肉類(lèi)進(jìn)口需求，加之政府的菜籃子工程，使得冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)在2020年徹底爆發(fā)。單單是廣州團(tuán)隊(duì)提供服務(wù)咨詢(xún)策劃服務(wù)的冷鏈物流項(xiàng)目就遍布南沙、增城、花都、佛山、云浮等地。冷鏈物流設(shè)施建設(shè)被歸類(lèi)到“新基建”就足以說(shuō)明它的地位。

　　冷鏈物流項(xiàng)目也從原始的冷庫(kù)開(kāi)發(fā)建設(shè)延伸到展示交易、粗加工、終端配送等環(huán)節(jié)。物業(yè)形態(tài)除了冷庫(kù)，還有交易市場(chǎng)、廠房、寫(xiě)字樓、商業(yè)配套及公寓等等。成為名副其實(shí)的“冷鏈綜合體”。

　　2021年值得重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域

　　商品廠房的高歌猛進(jìn)

　　商品廠房在2021年的熱度是否得以持續(xù)？

　　商品廠房在2021年將繼續(xù)強(qiáng)勁的勢(shì)頭。但要注意吸納量增速與供應(yīng)量增速之間的對(duì)比。預(yù)計(jì)2021年大灣區(qū)商品廠房的供應(yīng)量增速將明顯大于吸納量增速，商品廠房銷(xiāo)售的火爆局面可能在2022年出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　除此之外，商品廠房缺乏投資功能及金融屬性，也是其發(fā)展的最大障礙。商品廠房最大的特點(diǎn)是它可以分割出售，而這一政策是2019年后在大灣區(qū)城市陸續(xù)推出的（之前存在少量試點(diǎn)項(xiàng)目），因此，多年來(lái)不能擁有廠房物業(yè)的中小企業(yè)被抑制的需求集中釋放出來(lái)。另一方面，村鎮(zhèn)工業(yè)園改造過(guò)程中，有些原業(yè)主拿到一筆不菲的改造拆遷補(bǔ)償金，他們本來(lái)就是做制造業(yè)的或者是以廠房物業(yè)收租的，所以拿到補(bǔ)償金后大概率也會(huì)用于購(gòu)買(mǎi)廠房。

　　這兩大因素促使商品廠房在2020年受到追捧。但這兩大因素都不是可持續(xù)的，首先，大多數(shù)企業(yè)為了有充足的資金投入主營(yíng)業(yè)務(wù)，他們并不會(huì)考慮持有或購(gòu)買(mǎi)廠房。其次，拿到拆遷補(bǔ)償然后去購(gòu)買(mǎi)廠房的企業(yè)將在短時(shí)間內(nèi)消化殆盡。

　　商品廠房的投資功能是非常弱的，一方面，政府極力反對(duì)。因?yàn)閾?dān)心過(guò)多的投資行為導(dǎo)致廠房空置率及使用成本上升，多地政府不允許商品廠房銷(xiāo)售給個(gè)人，并且對(duì)于買(mǎi)家的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核（行業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)值稅收等）。

　　良好的投資閉環(huán)才能促使各路資金進(jìn)入，工業(yè)廠房未來(lái)的出路可能在于發(fā)展其金融屬性。物流倉(cāng)庫(kù)就是一個(gè)很好的例子，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化程度高，出租率有保障，很多物流倉(cāng)庫(kù)被基金收入囊中，或者發(fā)行REITs資產(chǎn)證券化等方式實(shí)現(xiàn)退出。

來(lái) 源： 戴德梁行   

  編 輯：liuy