產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)城融合，近年來(lái)雙雙成為熱詞。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不被看好，而傳統(tǒng)的城市更新手段更是正在走向“產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營(yíng)”的快車(chē)道。對(duì)城市建設(shè)者來(lái)說(shuō)，自由貿(mào)易區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、文化傳承創(chuàng)新示范區(qū)、特色小城鎮(zhèn)等等這些熱詞，背后的含義，正在發(fā)生重大變化。

　　城市最重要的能力，已經(jīng)不僅僅是產(chǎn)業(yè)招商能力，而是更倚重產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。近年來(lái)在互聯(lián)網(wǎng)大潮中崛起的城市，大多是通過(guò)一個(gè)或多個(gè)明星企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群形成城市競(jìng)爭(zhēng)力，而那些以傳統(tǒng)“招商”思維運(yùn)營(yíng)的城市，則正在遭遇挑戰(zhàn)。

　　對(duì)于包括復(fù)地產(chǎn)發(fā)在內(nèi)的許多以場(chǎng)景打造和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為雙核心能力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，歷史的機(jī)遇就在其中醞釀。產(chǎn)業(yè)攜手城市，產(chǎn)業(yè)擁抱地產(chǎn)，產(chǎn)生的不僅僅是化學(xué)反應(yīng)，而更有可能是引發(fā)巨大乘數(shù)效應(yīng)和能量的聚核反應(yīng)。

　　何為產(chǎn)城融合？

　　產(chǎn)城融合，簡(jiǎn)而言之，就是產(chǎn)業(yè)和城市的協(xié)同融合發(fā)展。具體講，就是城市依托自身的生態(tài)、人文、區(qū)位、政策、交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、生活配套等優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)與之規(guī)劃相匹配發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。而產(chǎn)業(yè)利用自身的發(fā)展紅利，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、人才引進(jìn)、就業(yè)創(chuàng)收、城市更新等方面注入增長(zhǎng)活力。八個(gè)字總結(jié)：以城促產(chǎn)、以產(chǎn)興城。

　　挑戰(zhàn)

　　城市，因地而興，因人而旺。在人與地、人與自然的和諧共生之中，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的繁榮奇跡。

　　然而，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)需求的變化，新發(fā)展格局的重構(gòu)，在地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，無(wú)論是住宅類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)，還是城市開(kāi)發(fā)類(lèi)與商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)，亦或科技與工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，都在遭遇一系列挑戰(zhàn)。

　　挑戰(zhàn)一：“去庫(kù)存”之痛

　　近年來(lái)，以“房住不炒”為原則，各城市在金融信貸、資格審核等方面不斷出臺(tái)購(gòu)買(mǎi)住房的限制性政策，有效抑制了多地的房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)也讓“去庫(kù)存”成為各家房企面臨的挑戰(zhàn)。

　　挑戰(zhàn)二：“大電商”之痛

　　目前，新一輪科技革命的方興未艾，正在深刻改變?nèi)祟?lèi)生活方式，線上和線下的廝殺日趨激烈。電商行業(yè)對(duì)以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運(yùn)營(yíng)、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了“降維攻擊”。

　　挑戰(zhàn)三：“招商難”之痛

　　經(jīng)濟(jì)全球化正處在十字路口，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又面臨升級(jí)換擋的關(guān)鍵期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)之下，以城市運(yùn)營(yíng)綜合體、辦公中心、企業(yè)總部基地、科技工業(yè)產(chǎn)業(yè)園等為核心的城建類(lèi)、工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，正在遭遇招商之痛。

　　升級(jí)路徑

　　科學(xué)分析城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，對(duì)找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向與突破口有重大意義。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)看，必須要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了眾多重大變化。

　　我們建議有如下路徑，來(lái)完成新一代產(chǎn)城融合的升級(jí)路徑。

　　其一，從單一“項(xiàng)目”導(dǎo)入向整體“產(chǎn)業(yè)”建設(shè)遷移。在我國(guó)改革開(kāi)放初期和城市發(fā)展初期，城市中的企業(yè)都可以輕松采摘“低垂的果實(shí)”——它們面臨需求端的強(qiáng)大壓力，供給端則明顯產(chǎn)能不足。因此，許多城市依靠眾多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目與企業(yè)，就可以實(shí)現(xiàn)繁榮。而經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展，我國(guó)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都已經(jīng)走向成熟，一個(gè)企業(yè)，必須解決鏈條完善度，到建設(shè)布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模等諸多上下游問(wèn)題。關(guān)鍵的是，市場(chǎng)需求也出現(xiàn)了革命性的變化。因此，城市在考慮引入增量企業(yè)或壯大存量企業(yè)時(shí)，必須考慮立足于整體經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的需求與變化進(jìn)行規(guī)劃、布局。比如，一個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必須將產(chǎn)品鏈做到極致：配套服務(wù)鏈，增加創(chuàng)新鏈，最后提升價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。

　　其二，從產(chǎn)業(yè)單一“布局”向產(chǎn)業(yè)與城市“融合”延伸。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)各大城市紛紛使出了了渾身解數(shù)，搶人大戰(zhàn)、資金補(bǔ)助、開(kāi)放落戶(hù)，開(kāi)始加大力度引進(jìn)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)。但是，這些產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，必須思考與該城市其他產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)城市的融合。很多城市到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)整合要素資源和實(shí)現(xiàn)BD協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)外進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展融合共生的新階段。在許多城市，出現(xiàn)了一些寫(xiě)字樓或科技園等地產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)能過(guò)剩、庫(kù)存過(guò)大、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不順利等問(wèn)題，就是產(chǎn)業(yè)與社會(huì)發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。

　　其三，從“增量”引進(jìn)向“存量”盤(pán)整延伸。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，對(duì)眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴(kuò)大投資的階段，而應(yīng)該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤(pán)舊工程”上。尤其是已經(jīng)風(fēng)光了數(shù)十年的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，要打通從生產(chǎn)制造到消費(fèi)服務(wù)的價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)從智慧零售到智能制造、從消費(fèi)到產(chǎn)業(yè)的生態(tài)協(xié)同。通過(guò)產(chǎn)業(yè)的信息化、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和產(chǎn)業(yè)價(jià)值攀升。

　　其四，從“銷(xiāo)售”向“服務(wù)”延伸。傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展的要素是土地、資源、資本，而新形勢(shì)下城市主要依靠科技、知識(shí)、人才、文化、機(jī)制等創(chuàng)新要素驅(qū)動(dòng)發(fā)展。而城市的下一步產(chǎn)業(yè)建設(shè)，就是要盤(pán)活上述諸多要素，全面進(jìn)入服務(wù)時(shí)代。比如，商業(yè)開(kāi)發(fā)就要從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，點(diǎn)燃消費(fèi)"熱點(diǎn)"，在居住、購(gòu)物、度假、辦公、文化五大方面加大服務(wù)力度。總之，產(chǎn)業(yè)向“服務(wù)”延伸，既需要發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該深入研究市場(chǎng)需求與潮流趨勢(shì)的變化，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章。

　　來(lái)源：FORTE復(fù)地

編輯：wangdc