觀點(diǎn)指數(shù)年初，長(zhǎng)三角區(qū)域以及珠三角區(qū)域相繼推出重磅招商政策，在建設(shè)園區(qū)、培育產(chǎn)業(yè)鏈等方面給予土地、資金方面的支持，這是今年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)良好開(kāi)端。

　　但在農(nóng)歷新年到來(lái)之際，新型冠狀病毒肺炎猝不及防的爆發(fā)給產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的餐飲、零售等中小企業(yè)帶來(lái)危機(jī)，也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)資金等難題。

　　另一方面，疫情時(shí)期對(duì)生鮮食品的網(wǎng)購(gòu)需求增加給生鮮電商和“無(wú)接觸式物流配送”帶來(lái)新的機(jī)遇。

　　政策利好與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

　　2020年1月1日，《中華人民共和國(guó)外商投資法》和《中華人民共和國(guó)外商投資法實(shí)施條例》正式實(shí)施，作為“十三五”收官之年的“1號(hào)國(guó)策”，其信號(hào)意義非同小可。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)布外商投資法之后，部分地方政府紛紛進(jìn)行跟進(jìn)。1月2日，新年第一個(gè)工作日，江蘇省委省政府立即舉行了2020年全省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)議&外商投資企業(yè)座談會(huì)，組織了省、市、縣三級(jí)總投資逾萬(wàn)億元的1473個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中開(kāi)工，著重提高地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)鏈。

　　同樣在1月2日當(dāng)天，江蘇省會(huì)城市南京舉行了“創(chuàng)新名城建設(shè)推進(jìn)大會(huì)”，并發(fā)布了一號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步深化創(chuàng)新名城建設(shè)加快提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平的若干政策措施》，對(duì)重要企業(yè)建設(shè)園區(qū)、培育產(chǎn)業(yè)鏈等方面給予土地、資金方面的支持。

　　緊跟南京之后，江蘇省另一座城市蘇州在1月3日召開(kāi)新年第一會(huì)——“開(kāi)放再出發(fā)大會(huì)”，同時(shí)發(fā)布了一號(hào)文件《中共蘇州市委蘇州市人民政府關(guān)于開(kāi)放再出發(fā)的若干政策意見(jiàn)》，涉及招商引資等方面共30條政策。此外，蘇州在會(huì)議上大手筆推出68.8平方公里產(chǎn)業(yè)用地，并與556個(gè)項(xiàng)目簽約，投資總額達(dá)7359億元。

　　除南京、蘇州之外，上海也在年初舉行了上海市優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境暨投資促進(jìn)大會(huì)，并制定了上海營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案和加強(qiáng)投資促進(jìn)32條舉措。會(huì)議上提到，在上海，好項(xiàng)目不缺土地，相反，一旦遇上好項(xiàng)目，還會(huì)加快土地供給，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，全力支持50年出讓年限。

　　目前，上海可供工業(yè)研發(fā)用地增量空間超過(guò)50平方公里，高端商務(wù)樓宇和零售物業(yè)新增可用空間超過(guò)500萬(wàn)平方米，并著力建設(shè)20個(gè)約3-5平方公里的特色園區(qū)。

　　其實(shí)，今年年初不止長(zhǎng)三角區(qū)域重點(diǎn)城市強(qiáng)調(diào)招商引資、筑巢引鳳，珠三角區(qū)域也不例外。

　　2020年1月2日，為了解決工業(yè)用地配套設(shè)施不全問(wèn)題，提升工業(yè)用地產(chǎn)出效益，廣州市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《廣州市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定成果》，明確了全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊布局，并劃定工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊共669個(gè)。這669個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊將作為廣州市先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心載體，總面積共621平方公里。

　　在去年年末，深圳也舉行了2019全球招商大會(huì)，一口氣推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)場(chǎng)簽約128個(gè)項(xiàng)目，相關(guān)簽約投資額高達(dá)5600多億。

　　可以看出，2020年是關(guān)鍵之年，各地方政府都在積極發(fā)布優(yōu)惠的政策條例，在推出產(chǎn)業(yè)用地、營(yíng)造園區(qū)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境等多方面提供大力支持，著重強(qiáng)調(diào)招商引資和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是一波重大利好。

　　疫情下的產(chǎn)業(yè)資金難題

　　計(jì)劃總是趕不上變化。在農(nóng)歷新年到來(lái)之際，“黑天鵝”新型冠狀病毒肺炎猝不及防的爆發(fā)，影響到整個(gè)中國(guó)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　首當(dāng)其沖的便是毛利率低、現(xiàn)金流緊湊的中小型企業(yè)。由于疫情影響，部分中小企業(yè)因客流、原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售渠道等原因停止了大部分業(yè)務(wù)，但工資、房租等支出卻并沒(méi)停止，因此現(xiàn)金短缺的企業(yè)立即感受到資金的壓力。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，46%的中小企業(yè)可用資金不足三個(gè)月。

　　疫情的影響同樣覆蓋到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)。為了幫助園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)尤其是餐飲、零售等短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受疫情影響較大的企業(yè)度過(guò)難關(guān)，部分園區(qū)運(yùn)營(yíng)商積極向武漢捐贈(zèng)醫(yī)療物資，也對(duì)園區(qū)商業(yè)客戶提供一定的租金減免。

　　例如華夏幸福捐款2100萬(wàn)元馳援湖北，并提出旗下所有商戶31天租金減半。同時(shí)北京、上海、蘇州等地也紛紛出臺(tái)政策針對(duì)中小企業(yè)提供支持，包括減免稅費(fèi)、延長(zhǎng)繳納稅款和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的期限等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官方平臺(tái)、觀點(diǎn)指數(shù)整理，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2020年2月12日

　　雖說(shuō)有眾多幫扶，但園區(qū)中小企業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)營(yíng)困境無(wú)疑會(huì)反饋到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，影響到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的租金收入、服務(wù)收入等。畢竟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于杠桿撬動(dòng)的重資產(chǎn)行業(yè)，收入和利息支出不對(duì)等的變化將會(huì)影響到整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流健康狀況。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“節(jié)流”包括控制人力成本等支出是緩解現(xiàn)金流壓力的一種方法，但若是要現(xiàn)階段在市場(chǎng)上“開(kāi)源”，獲得一筆融資可能會(huì)變得比之前更加困難。

　　1月21日，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)旗下的中關(guān)村科技租賃在港交所掛牌上市，正式對(duì)接資本市場(chǎng)；而在不久前的1月16日，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)還向全球成功發(fā)行3億美元3年期高級(jí)的無(wú)抵押境外債券，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)反響激烈，發(fā)行認(rèn)購(gòu)倍數(shù)逾8倍，總認(rèn)購(gòu)量逾25億美元，票息僅為2.875%。

　　中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)的兩筆融資皆是疫情大面積爆發(fā)之前完成，彼時(shí)寬松的貨幣政策和貿(mào)易不確定性下降，讓資本對(duì)2020年市場(chǎng)抱有樂(lè)觀情緒。

　　但在受到“黑天鵝”肆虐之后，2月3日鼠年首個(gè)開(kāi)盤(pán)日，A股便迎來(lái)大跌，截至當(dāng)天收盤(pán)，滬指下跌7.72%，深成指下跌8.45%。疫情之下，資本市場(chǎng)充滿不確定性和保守情緒，投資者們更多地選擇謹(jǐn)慎的觀望態(tài)勢(shì)，因而企業(yè)募資擱置現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，甚至部分準(zhǔn)備赴港上市的企業(yè)也不得不按下暫停鍵。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前一共有133家公司赴港上市申請(qǐng)正在處理中，還有159家公司上市申請(qǐng)沒(méi)有進(jìn)展。而受到疫情影響，不少公司選擇推遲上市計(jì)劃，其中就包括已經(jīng)在美國(guó)上市的京東、百度，其本有意于今年首季回港上市，但因疫情仍在不明朗階段，或會(huì)押后回流計(jì)劃。

　　“黑天鵝”里的電商物流機(jī)會(huì)

　　雖然疫情的突然爆發(fā)打亂了眾多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，并且給資金端帶來(lái)巨大壓力。但另一方面，疫情環(huán)境下人們特殊的需求也會(huì)促進(jìn)某些商業(yè)形態(tài)迅猛發(fā)展，比如說(shuō)生鮮電商。

　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)