優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

　　寫字樓需求放緩 金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)仍在擴(kuò)張

　　2022年上半年，廣州共有30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付使用，供應(yīng)量同比下降11%。受疫情和行業(yè)監(jiān)管政策的影響，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)——尤其是游戲行業(yè)擴(kuò)張放緩，房地產(chǎn)業(yè)的需求也在逐步收縮，寫字樓的租賃活動(dòng)多為企業(yè)整合搬遷，不少租戶對(duì)市場(chǎng)保持觀望。新樓交付時(shí)平均進(jìn)駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下降。上半年凈吸納量為7.4萬(wàn)平方米，同比下降76%。吸納量回落，推升全市空置水平，季末報(bào)得14.0%，上半年空置率累計(jì)上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　需求動(dòng)力受限，租金水平向下波動(dòng)，全市平均租金面價(jià)上半年共計(jì)下調(diào)1.0%至每月每平方米157.7元，同比下調(diào)1.7%。其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上半年租金降幅為0.8%，比乙級(jí)市場(chǎng)更具穩(wěn)定性，后者降幅為1.4%。除推出租金優(yōu)惠外，多個(gè)業(yè)主為租戶提供裝修補(bǔ)貼或定制裝修服務(wù)。

　　行業(yè)表現(xiàn)方面，金融業(yè)、TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)需求最為活躍。受期貨交易所帶動(dòng)，金融業(yè)中的非銀金融——如基金及證券類均積極布局廣州；專業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所表現(xiàn)也較為突出。分區(qū)域來(lái)看，珠江新城迎來(lái)多個(gè)承租能力較好的金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶；琶洲則因可租面積充裕及價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力而錄得多宗大面積租賃成交，租戶行業(yè)囊括金融、TMT和消費(fèi)品制造業(yè)等需求主力。

　　CBRE華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人程志文表示，未來(lái)半年，預(yù)計(jì)全市將有37萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市。全年供應(yīng)量為67萬(wàn)平方米，同比減少28%，來(lái)自供應(yīng)端的壓力稍有緩解。同時(shí)多個(gè)區(qū)域推出促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，如海珠區(qū)提出對(duì)游戲行業(yè)提供獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。再加上二十大召開(kāi)在即，相信國(guó)家穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策將得到進(jìn)一步落實(shí)，有助于進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。預(yù)計(jì)下半年，租賃活躍度將有所提升，吸納量有望得到改善。

　　展望未來(lái)三年，琶洲、金融城和魚(yú)珠等新區(qū)陸續(xù)迎來(lái)新項(xiàng)目落成，市場(chǎng)可租面積增多，預(yù)計(jì)租金可談判空間將有所加大，租賃條款也將變得更為靈活，將是企業(yè)擴(kuò)張和搬遷的好時(shí)機(jī)。屆時(shí)，受疫情影響而壓抑的需求也有望得到釋放。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　零售市場(chǎng)再面疫情打擊 核心商圈表現(xiàn)更為堅(jiān)韌

　　廣州四月初疫情出現(xiàn)反復(fù)，干擾零售市場(chǎng)第一季度的上行趨勢(shì)，新租有所放緩，空置面積增加。但在廣州政府對(duì)疫情的快速有效控制之下，管控區(qū)范圍外的商場(chǎng)除了少數(shù)店鋪或商場(chǎng)出現(xiàn)短暫停業(yè)，大部分商場(chǎng)及購(gòu)物中心都照常營(yíng)業(yè)。疫情告一段落后，政府出臺(tái)一系列對(duì)小微企業(yè)的幫扶及紓困措施，并發(fā)放了多輪消費(fèi)券，帶動(dòng)五月的消費(fèi)數(shù)據(jù)趨向好轉(zhuǎn)。

　　上半年廣州錄得一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。該商場(chǎng)位于黃埔區(qū)，商業(yè)面積超過(guò)3萬(wàn)平方米。盡管上半年廣州供應(yīng)量較少，且新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率理想，但空置率仍然比2021年末上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至第二季度末的9.0%。空置率走高的原因一部分來(lái)自疫情波動(dòng)，另一方面，商場(chǎng)在調(diào)改過(guò)程中，對(duì)主力租戶的調(diào)整也是造成空置面積在短時(shí)間內(nèi)增加的因素。隨著空置壓力上升，全市首層租金較去年末下降0.5%至二季度末的每天每平方米27.7元。

　　從成交來(lái)看，2022年上半年的餐飲新租表現(xiàn)突出，占全部新租賃成交的42.2%，幾乎能與零售業(yè)態(tài)（42.9%）分庭抗禮。此現(xiàn)象主要?dú)w因于部分業(yè)主把大餐飲店鋪改為多家小餐飲店鋪的租戶調(diào)整策略，導(dǎo)致新租餐飲店鋪的數(shù)量得以增加。另外，輕食軟飲（占比19.6%）憑借相對(duì)較強(qiáng)的承租力及迎合年輕消費(fèi)者的裝修風(fēng)格，也受到部分業(yè)主的青睞。其中，咖啡茶飲品牌M Stand和.jpg較為活躍，九毛九孵化的慫火鍋，也開(kāi)始走出天河區(qū)，擴(kuò)張至其他商圈。零售業(yè)態(tài)方面，首進(jìn)廣州的國(guó)內(nèi)外品牌仍然青睞天河路，包括巴黎世家、Thom Browne、Breitling和Harmay話梅等。珠江新城則迎來(lái)國(guó)際化妝品牌在天河路以外的落址。最后，在體驗(yàn)類業(yè)態(tài)方面，學(xué)科類教育業(yè)態(tài)出現(xiàn)收縮，而新能源汽車的展廳則持續(xù)快速擴(kuò)張，包括恒馳和沙龍汽車首店開(kāi)張，以及沃爾沃、凱迪拉克和Smart開(kāi)出新店或圍板。

　　未來(lái)半年，廣州將有四個(gè)項(xiàng)目、約31萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)，其中包括大悅城和益田首進(jìn)廣州的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　CBRE中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部|商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，隨著城市發(fā)展重心東移，包括金融城和魚(yú)珠片區(qū)在內(nèi)的廣州第二CBD的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)顯著增加。宜家家居和山姆會(huì)員店的相繼開(kāi)業(yè)，也增強(qiáng)了片區(qū)對(duì)零售商的吸引力。另外，金融城片區(qū)可預(yù)見(jiàn)的高端社區(qū)氛圍，也有利于吸引消費(fèi)力較高的群體，及隨之而來(lái)的高端商業(yè)需求。中短期內(nèi)，第二CBD主要供應(yīng)將集中在金融城起步區(qū)，包括君超廣場(chǎng)、交通樞紐商場(chǎng)、金融方城地下空間和珠江邊的天德MINI項(xiàng)目。而財(cái)富翠島上的超高層建筑根據(jù)規(guī)劃也將擁有相當(dāng)大的商業(yè)面積。廣州其實(shí)并不缺少商場(chǎng)供應(yīng)，包括金融城起步區(qū)等布局較為集中的商業(yè)項(xiàng)目，如果能夠運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，將有望成為廣州東部未來(lái)極受矚目的商圈。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

　　核心區(qū)可租面積增加

　　2022年上半年，廣州共錄得39宗、共117萬(wàn)平方米的工業(yè)土地出讓，錄得的成交面積同比下降44%。其中，黃埔、增城和南沙錄得最多工業(yè)用地出讓。另外，上半年共有六宗出讓工業(yè)地塊的使用年限不足50年，占比為15.4%。

　　從物流市場(chǎng)來(lái)看，上半年黃埔區(qū)北部新增一個(gè)非保稅項(xiàng)目，為市場(chǎng)帶來(lái)共4萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積。聚焦吸納表現(xiàn)，受到疫情對(duì)零售的影響，1月至5月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.3%，抑制零售商擴(kuò)張，令新租放緩。除此以外，上半年幾宗大面積租戶出于租約到期等原因，令廣州倉(cāng)儲(chǔ)核心區(qū)域的空置率有所上升，推升全市空置水平至8.8%，較2021年末上升了4.8個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)方面，制造業(yè)、跨境電商和第三方物流在廣州及周邊城市都錄得成交。比如某跨境電商將在位于廣州北部的清遠(yuǎn)定制租賃一個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)。

　　2021年旺盛的吸納表現(xiàn)帶來(lái)的租金上漲延續(xù)至2022年，全市上半年錄得4.5%的漲幅至第二季度末的每月每平方米40.1元。但就區(qū)域而言，租金表現(xiàn)仍有分化：臨近市區(qū)的非保稅物業(yè)租金更為堅(jiān)挺；而北部供應(yīng)量較大的保稅板塊，租賃條件有所松動(dòng)。

　　未來(lái)半年，廣州將有約98萬(wàn)平方米的新增高標(biāo)物流倉(cāng)庫(kù)投入使用，其中53%的面積位于南沙，以非保稅倉(cāng)為主，余下的面積位于廣州北部的白云和花都，其中27萬(wàn)平方米是保稅面積。預(yù)料供應(yīng)的快速增加，將帶動(dòng)空置率進(jìn)一步上行。

　　CBRE華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人鄧偉表示，隨著新增供應(yīng)入市及空置率的上升，一方面令租戶對(duì)租金預(yù)期發(fā)生改變，租金快速上漲的態(tài)勢(shì)有望在下半年得到抑制；而另一方面，核心區(qū)域可租倉(cāng)儲(chǔ)面積的釋出，給租戶進(jìn)駐該區(qū)域、擴(kuò)租和調(diào)整租賃位置帶來(lái)機(jī)遇。隨著上半年疫情對(duì)供應(yīng)鏈的影響逐步消除，以汽車、電子、醫(yī)藥為代表的制造業(yè)在廣州復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，線上消費(fèi)回暖，現(xiàn)代物流服務(wù)增勢(shì)較為理想，預(yù)計(jì)下半年倉(cāng)儲(chǔ)需求將持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)廣州高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來(lái)有力支撐。

　　投資市場(chǎng)

　　寫字樓成交占主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受關(guān)注

　　廣州2022年上半年共錄得12單大宗投資成交，總成交金額約86億元人民幣，已達(dá)2021年全年成交總額的71%。其中85%的成交金額來(lái)自六宗寫字樓成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商務(wù)片區(qū)。其中，第二季度天河智慧城成交的商務(wù)園區(qū)帶著現(xiàn)金流出售。另外，海印集團(tuán)在上半年公告出售番禺總統(tǒng)大酒店及商業(yè)裙樓，總金額約為4.2億元。除此以外，還錄得一個(gè)資產(chǎn)包的成交，包括一家位于天河的酒店和北京路的商鋪等多宗物業(yè)。最后，上半年還錄得四宗商鋪和裙樓商業(yè)的成交，其中三宗都屬于開(kāi)發(fā)商處置的非核心物業(yè)。從買家構(gòu)成來(lái)看，占成交宗數(shù)42%的買家來(lái)自公司、開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)基金和機(jī)構(gòu)投資者等商業(yè)機(jī)構(gòu)，33%則為本地的個(gè)人投資者�；乜�2021年成交紀(jì)錄，當(dāng)時(shí)個(gè)人投資者買家占比并不高，由此可見(jiàn)廣州個(gè)人投資者的投資活動(dòng)趨于活躍。

　　2022年上半年的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)延續(xù)了2021年的態(tài)勢(shì)，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資需求依然旺盛，積極尋找大灣區(qū)內(nèi)可出售的物流資產(chǎn)。另外，上半年還錄得一宗另類資產(chǎn)成交，是吉寶收購(gòu)江門兩棟數(shù)據(jù)中心。同時(shí)，可被列為公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的物業(yè)也受到投資者的追捧，比如科學(xué)城和天河智慧城等傳統(tǒng)的商務(wù)園區(qū)物業(yè)，日益受到市場(chǎng)關(guān)注。不過(guò)，自四月開(kāi)始的上海疫情在一定程度上延后了來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)投資人的決策進(jìn)度，一定程度上壓抑了機(jī)構(gòu)投資者的需求。

　　CBRE廣州分公司副總經(jīng)理兼廣州投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人蘇儉婷表示，廣州作為中國(guó)四個(gè)一線城市之一及大灣區(qū)核心城市，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，擁有堅(jiān)實(shí)的寫字樓需求基礎(chǔ)。盡管當(dāng)前廣州迎來(lái)供應(yīng)高峰，短時(shí)間內(nèi)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)面臨空置上行壓力，但長(zhǎng)期而言，廣州商務(wù)核心區(qū)的寫字樓仍將是國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)核心投資標(biāo)的。

　　來(lái)源：世邦魏理仕

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