6月30日，戴德梁行召開新聞發(fā)布會(huì)，回顧了2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。報(bào)告顯示，在疫情反復(fù)、外部環(huán)境不確定性增加的背景下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求有所放緩，但金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)仍帶動(dòng)市場(chǎng)成交。零售方面，宏觀經(jīng)濟(jì)承壓使得消費(fèi)者更加追求理性消費(fèi)，因此也帶動(dòng)了折扣零售業(yè)態(tài)的興起。核心商圈保持穩(wěn)健表現(xiàn)，支撐全市租金平穩(wěn)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園及汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)站在了市場(chǎng)的新風(fēng)口。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，市場(chǎng)需求放緩
2022年上半年，廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得33.2萬平方米新增供應(yīng)，超過去年全年供應(yīng)量的七成。盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但由于上半年疫情在國內(nèi)多個(gè)核心城市多發(fā)頻發(fā)，外部環(huán)境的不確定性令企業(yè)的租賃決策周期有所延長，新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的刺激作用有限。一線城市寫字樓租賃需求節(jié)奏普遍放緩，上半年廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得18.7萬平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至9.6%。對(duì)此，戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，盡管市場(chǎng)吸納水平不及預(yù)期，但對(duì)于廣州而言，在長期維持低空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，新興商務(wù)區(qū)持續(xù)放量帶來可租賃面積的增加，將為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來市場(chǎng)活躍度的復(fù)蘇提供良好載體。
金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)成交
從行業(yè)來看，今年上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹(jǐn)慎。另一方面，金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴(kuò)大6.4和9.8個(gè)百分點(diǎn)，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。今年6月，廣州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融服務(wù)支持疫情防控推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在疫情防控趨嚴(yán)的背景下，金融行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的支持和保障作用得到強(qiáng)化。從區(qū)域的選擇上來看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類行業(yè)選址的重要考慮，隨著新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的擴(kuò)大，企業(yè)對(duì)于財(cái)稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類專業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行廣州研究部
新興開發(fā)模式成未來商務(wù)區(qū)招商主流
從區(qū)域來看，盡管需求放緩，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公物業(yè)，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫字樓大宗交易的熱點(diǎn)區(qū)域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，空置率雖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，租金水平仍于波動(dòng)中持續(xù)上漲，體現(xiàn)出良好的發(fā)展基礎(chǔ)。對(duì)此，戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示：“相較于由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地財(cái)政不再是首要考慮條件，通過讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設(shè)總部型物業(yè)，為區(qū)域未來的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”事實(shí)上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區(qū)招商主流。如金融城起步區(qū)開發(fā)之初仍主要引入房地產(chǎn)企業(yè)拍地，以致于起步區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不純粹。目前金融城東區(qū)開發(fā)模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂等龍頭企業(yè)拍地，確保區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度。
招商模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統(tǒng)開發(fā)商均提出全新要求。汪子浩對(duì)此補(bǔ)充：“從戴德梁行過往參與的案例來看，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政府要更了解產(chǎn)業(yè)需求，善于相關(guān)政策釋放，爭(zhēng)取企業(yè)實(shí)際產(chǎn)業(yè)稅收落位。企業(yè)則要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭(zhēng)取成本相對(duì)較低的土地，并將其成功轉(zhuǎn)化成樓宇資產(chǎn)，以達(dá)成‘流量變現(xiàn)’，增加效能。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商需具備核心競(jìng)爭(zhēng)力，做好大片區(qū)規(guī)劃，重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)、城市綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)合理規(guī)劃。”
未來展望：粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)或?qū)碜赓U機(jī)會(huì)
年內(nèi)預(yù)計(jì)還將有45.2萬平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)至2026年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量或?qū)⑦_(dá)到908.6萬平方米。短期來看，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大將促使競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中，如何避免可能出現(xiàn)的入市計(jì)劃延期與去化周期延長將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。而長期來看，疫情的變化和發(fā)展或?qū)⑹沟靡恍┛鐕鴻C(jī)構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲(chǔ)備、政策支持等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)將成為企業(yè)布局的重要選擇。區(qū)域建設(shè)進(jìn)度的加快也將推動(dòng)企業(yè)加速釋放對(duì)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)
折扣經(jīng)濟(jì)興起，理性消費(fèi)成為主流
今年前四月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比僅增長0.3%。上半年多點(diǎn)頻發(fā)的本土疫情令線下消費(fèi)活動(dòng)受到影響，一些新項(xiàng)目的開業(yè)計(jì)劃也因此受到影響而延期。2022年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)共有14.0萬平方米新增供應(yīng)入市，均位于外圍商圈。宏觀經(jīng)濟(jì)承壓使得消費(fèi)者更加追求理性消費(fèi)，因此也帶動(dòng)了折扣零售業(yè)態(tài)的興起。在多數(shù)品牌方延緩?fù)氐暧?jì)劃的同時(shí)，多家零售折扣店不斷擴(kuò)張，積極進(jìn)入購物中心、社區(qū)商業(yè)等不同的消費(fèi)場(chǎng)景。例如廣東首家盒馬鮮生奧萊店落地荔灣商圈，廣州首家UR奧特萊斯店進(jìn)駐5號(hào)停機(jī)坪，顯示出折扣經(jīng)濟(jì)的興起。
核心商圈支撐全市租金平穩(wěn)發(fā)展
疫情下高端購物中心在承接消費(fèi)者對(duì)于線下消費(fèi)的環(huán)境、服務(wù)等升級(jí)需求中體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。以體育中心為代表的核心商圈積極調(diào)整最優(yōu)層的品牌布局并積極引進(jìn)首店，例如K11陸續(xù)新開多家國際美妝品牌，天環(huán)廣場(chǎng)引入廣州首家Shake Shack等，布局的調(diào)整令核心商圈的平均租金水平保持溫和上漲，帶動(dòng)全市最優(yōu)層平均租金水平微升至每月每平方米776.1元。在購物中心品牌輪換及外圍商圈新項(xiàng)目入市的雙重作用下，全市空置率上升至5.7%�？紤]到疫情對(duì)市場(chǎng)的影響存在滯后性，下半年全市租金及空置率或?qū)㈦p雙承壓。
未來展望：商業(yè)范圍的外擴(kuò)為品牌提供更多載體
年內(nèi)廣州計(jì)劃還將有五個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，預(yù)計(jì)至2026年，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將達(dá)到672萬平方米，商業(yè)范圍的擴(kuò)大主要依靠非核心商圈的增量來得以實(shí)現(xiàn)。盡管大多數(shù)品牌都更希望進(jìn)入核心商圈，但是區(qū)域內(nèi)有限的供應(yīng)難以滿足拓展的需求。隨著各項(xiàng)政策措施對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇與活躍的推動(dòng)，除了核心商圈的購物中心之外，未來廣州或?qū)⑿枰嗟妮d體和場(chǎng)景來承接需求。在理性消費(fèi)與價(jià)值消費(fèi)逐漸成為主流消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變下，健康、綠色、新能源、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)消費(fèi)內(nèi)容或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)遇，成為新的增長點(diǎn)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園及汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)站在新風(fēng)口
在當(dāng)前雙循環(huán)發(fā)展格局下，根據(jù)海關(guān)總署6月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月我國外貿(mào)進(jìn)出口總值為5,377.4億美元，同比增長11.1%；其中出口3,082.5億美元，同比增長16.9%，遠(yuǎn)超預(yù)期；進(jìn)口2,294.9億美元，同比增長4.1%，與4月持平。在進(jìn)口端，凍品進(jìn)口呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長趨勢(shì)。對(duì)此，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部助理董事張銘光表示：“全球糧食危機(jī)的迫近，加之疫情下餐飲習(xí)慣的改變，標(biāo)準(zhǔn)化出品的預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展風(fēng)口，進(jìn)而帶動(dòng)冷鏈冷庫、中央廚房的載體需求上揚(yáng)，預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園晉升投資藍(lán)海。賽道雖熱，很多預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園也還在起步階段，產(chǎn)業(yè)載體的精準(zhǔn)定位將是未來取勝的關(guān)鍵�！�
在出口方面，汽車出口的海外增量市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。張銘光分析：我國所掌握的核心技術(shù)已在國際新能源汽車市場(chǎng)產(chǎn)生號(hào)召力，整車及部分核心零部件的全球市占率已站穩(wěn)腳跟。廣東省汽車產(chǎn)量蟬聯(lián)全國第一，廣州市已布局多個(gè)整車廠，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)強(qiáng)是大勢(shì)所趨，整車廠聯(lián)動(dòng)片區(qū)形成產(chǎn)業(yè)聚集是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必經(jīng)之路，廣州市各汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體將進(jìn)入多元化發(fā)展階段。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
