近日，戴德梁行發(fā)布《進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》解讀。“解讀”對(duì)該“意見”中國務(wù)院就盤活存量資產(chǎn)的背景、重點(diǎn)方向、盤活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出的政策指向作出深入分析。
引入民營資本參與城市更新，推動(dòng)國有資產(chǎn)向社會(huì)資本開放
經(jīng)過多年的投資建設(shè)，我國在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域形成了一大批存量資產(chǎn)，國有資產(chǎn)規(guī)模也在穩(wěn)步提高，2020年全國國有企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)268.5萬億元，較2017年增長了46%。這些沉淀的國有資產(chǎn)集中在國企擅長的領(lǐng)域如基建投資、民生事業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等，但經(jīng)過多年的運(yùn)營，有些資產(chǎn)逐漸成為低效甚至無效資產(chǎn)。因此，近幾年，地方政府在有序推動(dòng)城市更新、盤活存量資產(chǎn)方面的意愿強(qiáng)烈。但由于城市更新需要注入大量資金，很難單獨(dú)依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成為其中重要的投資主體就變得尤為重要。
不過，從過往的經(jīng)驗(yàn)看，國有企業(yè)往往對(duì)于自有資產(chǎn)的梳理、提升和處置的動(dòng)力不足，借由本次“意見”的發(fā)布，從政策的角度為國有資產(chǎn)進(jìn)一步向社會(huì)資本開放打開了一個(gè)新的窗口，為未來國有企業(yè)未來在資產(chǎn)盤活和在城市更新中更多的引入民間資本提供了推動(dòng)力。
鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行，推動(dòng)該領(lǐng)域的健康發(fā)展
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行可以減少存量資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金占用，加速資金回籠，回籠的資金則用于新項(xiàng)目建設(shè)，形成投融資的良性循環(huán)。這種方式可以降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其在當(dāng)前地方政府債務(wù)壓力較大，融資有難度的情況下，通過盤活存量既可以擴(kuò)大有效投資，又避免了過去無序舉債的現(xiàn)象。因此，利用資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資成為目前國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的首選。
2020年4月30日，《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》正式發(fā)布之后，截至2022年5月，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有12支產(chǎn)品成功發(fā)行，總市值達(dá)458億元，起到了良好的融資效果。已成功發(fā)行的REITs資產(chǎn)類型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、高速公路和生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施，共包含29個(gè)底層資產(chǎn)，其中在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲(chǔ)物流各占8單。2022年5月30日，證監(jiān)會(huì)辦公廳與國家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，要求推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。這意味著保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴(kuò)容又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。此外，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)的REITs規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多的基建公募REITs獲批投放市場(chǎng)，為新項(xiàng)目的建設(shè)提供更有力的資金支持。
吸引社會(huì)資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)，促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建的有機(jī)結(jié)合
2021年2月國務(wù)院印發(fā)的《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》明確提出“推進(jìn)以公共交通為導(dǎo)向的城市土地開發(fā)模式”。目前，社會(huì)資本參與項(xiàng)目的機(jī)會(huì)較少，鐵路場(chǎng)站周邊用來吸引社會(huì)資本參與可開發(fā)土地多是開發(fā)難度大、盈利能力低的地塊。與之相對(duì)應(yīng)的是，社會(huì)資本對(duì)軌道交通場(chǎng)站周邊的土地開發(fā)十分感興趣，但一方面苦于沒有渠道介入，另一方面出于對(duì)項(xiàng)目盈利能力的考量讓他們難以介入。在目前政府財(cái)政較為緊張的情況下，本“意見”的出臺(tái)有望讓社會(huì)資本能夠參與到這個(gè)板塊的開發(fā)和建設(shè)中，從而形成政府、軌道交通集團(tuán)、投資人和市民多贏的格局。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，我國共有萬噸級(jí)以上的港口2592個(gè)，這其中，很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升。一些開埠時(shí)間較早的港口不但面臨港口的搬遷，同時(shí)還要圍繞新港進(jìn)行新城建設(shè)，而原有港口由于已經(jīng)不再具備港口功能，因此需要全面提升產(chǎn)業(yè)，從原有的制造業(yè)升級(jí)到服務(wù)業(yè)，通過大量的資金投入盤活既有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的全面提升。社會(huì)資本在這類升級(jí)改造中通�？稍谀玫睾笃讷@得發(fā)展機(jī)會(huì)，本次“意見”的出臺(tái)也為社會(huì)資本在老舊港區(qū)的搬遷和功能改造提升方面拓展了新的可能性。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“本‘意見’的出臺(tái)為解決在諸多壓力下有效籌借資金實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長包就業(yè)提供了方向和路徑。從市場(chǎng)的角度來看，‘意見’的實(shí)施可以有效推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展，讓國企在盤活存量資本方面不斷拓寬新的思路。對(duì)于低效或無效資產(chǎn)，我們有望在市場(chǎng)上看到更多的國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。此外，TOD建設(shè)、港區(qū)的新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等過往社會(huì)資本進(jìn)入機(jī)會(huì)較少的板塊則有望進(jìn)一步向社會(huì)資本放開，從而實(shí)現(xiàn)多贏局面�！�
來源：戴德梁行
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