優(yōu)質寫字樓市場

　　產業(yè)熱潮迸發(fā)需求新動能

　　2022年第一季度西安寫字樓市場僅錄得一個乙級項目——中鐵·立豐國際廣場入市，為市場帶來2.7萬平方米新增供應，推動市場總體量上升至684.7萬平方米，其中甲級寫字樓體量仍保持在169.1萬平方米。需求方面，季內凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升1.5倍，錄得逾5.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.5個百分點，至32.6%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項目仍持續(xù)調低租金預期，故本季度甲級寫字樓市場的可比租金環(huán)比下降0.2%。

　　機會窗口引發(fā)結構變動，行業(yè)變革衍生需求新動能。本季度，在經濟增速放緩及疫情反復的疊加影響下，甲級寫字樓需求有所放緩。其中超過52%的新租面積均為2021年底簽約。按需求行業(yè)來看，本季度主導需求出現(xiàn)變動，第三方辦公運營商新租需求突增，占整體新增租賃需求的34%，成為辦公需求的主要來源。受疫情反復影響，租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮，因此，共享辦公在租戶資產組合中的重要性持續(xù)提升。受此影響，自2021年開始，第三方辦公運營商再次開始活躍在西安甲級寫字樓市場，并把握住行業(yè)震蕩帶來的機會窗口，迅速布局退租面積較大的優(yōu)質項目。合計新租面積約1.6萬平方米。其次，來自TMT行業(yè)的需求仍保持韌性，占新增租賃需求的27.8%。然而，隨著科技企業(yè)更多地從模式創(chuàng)新回歸到底層技術研發(fā)和企業(yè)服務應用的發(fā)展路徑上，人工智能和云計算等細分需求進一步釋放，成為TMT行業(yè)主要需求來源。同時，隨著元宇宙概念的持續(xù)升溫，西安作為硬科技之都，在高度密集的科教智力資源以及持續(xù)優(yōu)化的人才發(fā)展環(huán)境等突出優(yōu)勢的加持下，已得到大部分元宇宙底層硬件各細分領域制造商的青睞。隨著元宇宙熱度的持續(xù)走高，相關科技細分領域的需求也將在未來成為需求持續(xù)增長的新動能。

　　此外，隨著西安經濟社會步入高質量發(fā)展的“快車道”，經濟活動的活躍也為法律服務、企業(yè)服務外包等行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了契機，刺激專業(yè)服務業(yè)的租賃活躍度提升。本季度，服務業(yè)新增需求占比為13.2%，來自專業(yè)服務行業(yè)的需求已成為西安寫字樓市場的穩(wěn)定需求來源。

　　展望未來，2022年西安優(yōu)質寫字樓市場預計迎來約36.4萬平方米的新增供應，其中超八成為甲級寫字樓，且均是位于核心商務區(qū)的標桿項目，高品質樓宇有望作為西安招商引資的載體吸引更多優(yōu)質企業(yè)進駐。需求方面，科技、金融等引擎行業(yè)的辦公需求預計繼續(xù)增長；此外，在以內循環(huán)為核心的背景下，都市圈獲批、消費容量擴張，將衍生基建、貿易、交運物流等行業(yè)的辦公需求。

　　CBRE西安顧問及交易服務部|辦公樓負責人孫奇表示，在疫情反復和部分行業(yè)調整需求放緩的影響下，西安寫字樓需求增長壓力猶存，但隨著西安都市圈的正式印發(fā)或將加速西安城市建設進程，房地產產業(yè)鏈上相關的基建、市政、工程等領域的國資背景企業(yè)未來或展現(xiàn)擴張意愿。同時，隨著租戶在租約靈活性及不動產管理品質上的關注及訴求進一步提升，引入第三方辦公運營商或成為寫字樓業(yè)主應對需求轉變的手段，來自第三方辦公運營商的需求或將持續(xù)。西安寫字樓市場仍具潛在需求增長動力。

　　優(yōu)質零售物業(yè)

　　需求分化推動市場轉型

　　2022年第一季度，西安優(yōu)質零售物業(yè)市場僅錄得一個奧特萊斯項目——靜安薈生活奧萊入市。傳統(tǒng)零售物業(yè)市場未錄得新增供應。受年初疫情影響，實體店的暫停營業(yè)和地區(qū)旅游業(yè)停滯等因素讓城市消費活力有所下降。部分高空置率項目雪上加霜，空置率持續(xù)走高。同時，在品牌策略及業(yè)主調改等因素影響下，季內錄得如超市、影院等生活和體驗類業(yè)態(tài)的大面積租戶退租案例，致使市場空置率環(huán)比上漲0.2個百分點至8.1%；全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.2%，至每月每平方米269.3元。

　　需求“K型分化”凸顯，零售市場進入轉型窗口期。新能源汽車、美妝集合店及國產運動品牌等熱點需求仍保持活躍，多店布局。在油價上漲及新能源汽車補貼政策到期等因素的助推下，新能源汽車賽道迎來新一輪購買力的釋放，新能源汽車品牌更加積極進駐購物中心。2022年一季度，西安零售市場錄得如蔚來、小鵬、賽力斯等新能源汽車品牌的積極布局。其中，如凱迪拉克、廣汽、奇瑞等傳統(tǒng)車企的新能源汽車展廳也持續(xù)進駐購物中心。此外，隨著核心區(qū)位頭部購物中心新能源汽車展廳趨于飽和，如零跑汽車、廣汽埃安等新能源汽車品牌積極下沉非核心商圈的社區(qū)項目，精準尋找客源的同時持續(xù)增加消費接觸點。同期，顏值經濟的消費文化帶動美妝品牌繼續(xù)擴張，成為購物中心提升品質以及進行差異化競爭的重要選擇，如黑洞、WOW COLOUR等美妝集合店均在本季度開出新店。另一方面，冬奧余溫推動國產運動品牌持續(xù)擴張，鴻星爾克等品牌季內均開出多家新店。

　　而作為主力店引入的快時尚品牌在經歷長期需求疲軟后，于本季度出現(xiàn)集中閉店。Zara季內連關兩店，位于老城根G-Park的西北旗艦店也將于年內閉店。H&M旗下的MONKI已于季內退出西安市場。隨著老城根G-Park、大融城等項目主力超市在季內閉店，西安零售市場或將迎來新一輪集中調改期。以超市、百貨、快時尚等業(yè)態(tài)為代表的單純強調大面積的主力店或將逐漸被取代，騰出的面積或將被切分成多個或幾個小面積店鋪，分給迎合新的消費潮流、租金坪效貢獻率更高的品牌業(yè)態(tài)。地區(qū)首店、品牌概念店、全新概念店等備受業(yè)主青睞的店鋪形態(tài)將更多的出現(xiàn)在西安零售市場，推動西安零售市場的轉型升級。

　　展望未來，在疫情影響下，部分項目或將因工期、招商等原因推遲入市時間，故2022年西安零售物業(yè)市場或將迎來僅15.2萬平方米的新增供應，并主要集中在下半年。相較于封閉式購物中心，社區(qū)商業(yè)特別是露天式項目疫后迎來開發(fā)新機遇，如未央168街區(qū)等項目均實現(xiàn)較高預租率。另一方面，開發(fā)商繼續(xù)通過拿地自建、輕資產、存量改造等多種方式加碼西安，進一步推動供應端的多元化呈現(xiàn)，漸成長期趨勢。

　　CBRE西安及鄭州顧問及交易服務部|商業(yè)負責人何易峰表示，在疫情反復的情況下，零售項目頻繁暫停營業(yè)及消費者減少外出等因素使西安商業(yè)市場在2022年初依舊面臨巨大挑戰(zhàn)。如何通過業(yè)態(tài)調整、品牌引入、布局線上業(yè)務以對抗疫情帶來的影響是商業(yè)項目亟待解決的問題。品牌層面來說，疫情及外部因素的影響下，品牌布局策略出現(xiàn)波動，大型連鎖餐飲品牌持續(xù)收縮份額、新能源汽車賽道持續(xù)升溫、線上新消費品牌則在資本加持下逆勢布局，未來零售市場或將被注入更多新鮮血液，迎來更多新業(yè)態(tài)新模式。

　　投資市場

　　城市利好激發(fā)城市活力

　　2022年第一季度西安市場未錄得大宗物業(yè)成交。在物業(yè)收購類型層面，由于具備穩(wěn)定的投資回報、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標的。隨著長期租賃需求持續(xù)增長，熱點區(qū)域的存量及在建寫字樓對投資和自用需求的吸引力將明顯增強。市場參與主體方面，賣方主要為開發(fā)商，而買方構成依然是如西安城發(fā)，曲江金控等本土國企或險資。與此同時，在嚴峻的房地產宏觀環(huán)境下，部分不善運營商業(yè)項目的本土開發(fā)商，已開始尋求將整體項目打包出售的機會。此外，西安城市更新進程的加速將使更多位于核心區(qū)位的零售項目迎來投資機遇。

　　CBRE西安投資及資本市場部負責人郝亞文表示，都市圈的批復將加快城市建設的進程，西安作為國家中心城市的發(fā)展能級與競爭力也將得到提升。同時，作為核心城市的聚集效應將推動西安產業(yè)載體高質量的發(fā)展，相信在新一輪的政策利好下，將有更多的機構和資本會從關注轉為實際投資。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc