細(xì)分行業(yè)分化驅(qū)動(dòng)辦公需求新勢能，零售需求分化推動(dòng)市場迭代。
今年以來，西安政府密集出臺(tái)的各項(xiàng)扶持、紓困、 維穩(wěn)政策有力助推西安招商引資、招大引強(qiáng)，引導(dǎo)各類產(chǎn)業(yè)資源精準(zhǔn)、多點(diǎn)集聚，形成項(xiàng)目之間、 產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)和有效銜接，“西"引力不斷升級(jí)。
2022年第三季度，細(xì)分行業(yè)表現(xiàn)分化驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求新動(dòng)能，升級(jí)搬遷需求加速釋放；優(yōu)質(zhì)零售市場不同零售形態(tài)差異化復(fù)蘇，場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新;投資市場在城市利好政策加持下將吸引更多投資關(guān)注。CBRE世邦魏理仕西安研究部負(fù)責(zé)人趙凱悅
2022年第三季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應(yīng)，整體市場體量仍維持在687.4萬平方米。其中甲級(jí)辦公樓體量為169萬平方米。需求方面，季內(nèi)凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升8%，錄得逾2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項(xiàng)目仍持續(xù)調(diào)低租金預(yù)期，故本季度甲級(jí)寫字樓市場的可比租金環(huán)比下降0.5%。
分行業(yè)看，房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融業(yè)和TMT行業(yè)主導(dǎo)季內(nèi)去化，分別占比27.5%，22.3%和14.2%。具體而言，季內(nèi)，以建筑類企業(yè)支撐的房地產(chǎn)及建筑業(yè)主導(dǎo)新租需求。其中，以道路橋梁等交通建設(shè)類企業(yè)的升級(jí)需求為主導(dǎo)。都市圈的確立進(jìn)一步加速了西安交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。據(jù)陜西省提出的目標(biāo)，未來五年計(jì)劃完成綜合交通投資約5,000億元。其中西安今年在交通方面計(jì)劃完成投資超過150億元，一批新改建高速公路、功能完善干線公路及國道過境一級(jí)化的項(xiàng)目相繼提上日程。宏觀的利好信息激發(fā)基建類建筑企業(yè)需求的增長，隨著西安都市圈快速通勤網(wǎng)建設(shè)的提速，未來此類租戶的升級(jí)擴(kuò)租趨勢將有所延續(xù)。其次，在西安連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資行業(yè)發(fā)展的若干措施》、《西安市金融支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長工作措施》等一系列政策措施以優(yōu)化金融營商環(huán)境，打造“創(chuàng)投之都”的城市名片。借此契機(jī)，創(chuàng)投及融資類新興金融機(jī)構(gòu)的租賃需求出現(xiàn)大幅度增長，成為金融類企業(yè)租賃需求增長新動(dòng)力�？萍夹旅襟w需求較上季度有較大幅度增長，通訊類企業(yè)的新設(shè)立及擴(kuò)租需求支撐季內(nèi)TMT類租賃需求的增加。在華為、中興等龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)鏈上眾多知名企業(yè)持續(xù)進(jìn)入西安或拓展西安市場，衍生大量辦公需求，逐漸成為TMT類租賃需求新動(dòng)能。
行業(yè)震蕩加速釋放升級(jí)搬遷需求。線上教育類租戶的退租仍在持續(xù)。本季度市場錄得近7,200平方米的退租面積。然而，在新增供應(yīng)持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)震蕩釋放的大量優(yōu)質(zhì)辦公面積進(jìn)一步釋放了升級(jí)搬遷需求。其中，高新區(qū)本季度承接了近一半的跨區(qū)域升級(jí)需求。同時(shí)，甲級(jí)樓宇間的升級(jí)趨勢愈加明顯，本季，甲級(jí)辦公樓間由于樓齡、硬件、服務(wù)等差異化引起的升級(jí)需求較一季度上升近一倍。甲級(jí)樓宇項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)兩極分化，或?qū)⒃斐蓮?qiáng)者恒強(qiáng)的樓宇經(jīng)濟(jì)不均衡發(fā)展局面。
展望未來，四季度西安或?qū)⒂卸鄺潈?yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓入市，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場或?qū)⒂瓉砉⿷?yīng)小高峰，大量優(yōu)質(zhì)租賃面積的入市將刺激潛在市場需求的釋放；同時(shí)經(jīng)濟(jì)新周期下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級(jí)將衍生更多元的需求主體，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場辦公需求將持續(xù)演變。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人孫奇表示：
“新基建的加快建設(shè)及和行業(yè)的利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)寫字樓市場的復(fù)蘇。中大型企業(yè)的辦公需求或?qū)⒓铀俾涞�，同時(shí)疫后部分行業(yè)優(yōu)勝劣汰所脫穎而出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的辦公需求亦有望投落于甲級(jí)寫字樓，進(jìn)一步釋放升級(jí)需求。因此，業(yè)主應(yīng)積極把握復(fù)蘇契機(jī)，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務(wù)。”
2022年第三季度，西安零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)，疫情的反復(fù)致使部分項(xiàng)目工期延長，招商進(jìn)程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買手店及集合店積極布局西安市場，季內(nèi)錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費(fèi)潮流；運(yùn)動(dòng)戶外品牌持續(xù)發(fā)力，愈發(fā)聚焦如瑜伽、徒步等細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域，季內(nèi)錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥等品牌登陸拓展西安零售市場。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，以地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主。同時(shí)，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續(xù)加碼西安市場，Manner及M stand等國內(nèi)品牌標(biāo)桿項(xiàng)目加速布局。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗(yàn)仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、運(yùn)動(dòng)、電競等更多細(xì)分場景。
由于部分核心區(qū)域百貨項(xiàng)目出現(xiàn)大面積退租，疊加品牌擴(kuò)張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負(fù)值。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.3%；購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下跌0.8%。
不同零售形態(tài)差異化復(fù)蘇。在宏觀環(huán)境波動(dòng)的形勢下，消費(fèi)者對不同類型零售物業(yè)需求出現(xiàn)分化。消費(fèi)回流、降級(jí)和品牌庫存積壓使得奧特萊斯以更高的性價(jià)比愈加受到消費(fèi)者的青睞。獨(dú)特的建筑形態(tài)及特色餐飲，疊加“微度假” 等消費(fèi)新風(fēng)向的助推，奧特萊斯型購物中心率先復(fù)蘇，砂之船等項(xiàng)目本年度均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長速率。各種利好因素的疊加使得奧特萊斯型購物中心迎來戰(zhàn)略性擴(kuò)張機(jī)遇，除西安目前已開業(yè)的7個(gè)奧特萊斯外，未來仍將有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奧特萊斯項(xiàng)目陸續(xù)入市。
場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新。隨著消費(fèi)者訴求的持續(xù)演變，各類零售物業(yè)的業(yè)態(tài)也開始隨著客流構(gòu)成、消費(fèi)需求的不同進(jìn)行市場化的調(diào)整和迭代。在奧特萊斯承載更多剛性消費(fèi)需求的同時(shí)，購物中心則開始從“渠道”進(jìn)階成“社交休閑場”，通過持續(xù)增加餐飲、娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比，提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性。同時(shí)，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等構(gòu)建多種生活方式、具有明顯社群導(dǎo)向的線上、潮流新興品牌在資本的加持下涌入如賽格，大悅城，熙地港等城市中心或區(qū)域中心的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目品牌更新；如始祖鳥、Air Jordan等已進(jìn)入西安零售市場多年的運(yùn)動(dòng)潮流品牌則持續(xù)整合店鋪資源，在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中布局“雙店”甚至“三店”，品牌聚集效應(yīng)顯現(xiàn)。
2022年第四季度將有33.7萬平方米新增供應(yīng)集中入市，而在不確定的宏觀事件的影響下，新增供應(yīng)中或?qū)⒂薪种坏奈磥砉⿷?yīng)推遲至2023年，形成供應(yīng)高峰。同時(shí)，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬達(dá)接管，運(yùn)營商在西安的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐加速。頭部運(yùn)營商的持續(xù)加碼說明投資者對西安市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極。未來，隨著頭部開發(fā)商輕、重資產(chǎn)的陸續(xù)落地將帶來更加多元的物業(yè)形態(tài)，西安零售物業(yè)市場或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)部|商業(yè)負(fù)責(zé)人何易峰表示：
“雖自2022年以來，疫情的反復(fù)導(dǎo)致西安城市消費(fèi)活力有所下降。受惠于政府出臺(tái)的消費(fèi)扶持措施、向市民發(fā)放千萬元消費(fèi)券刺激消費(fèi)等，西安零售市場仍有望加速復(fù)蘇。同時(shí)，國內(nèi)零售市場涌現(xiàn)的創(chuàng)新概念新興品牌正加速傳導(dǎo)至新一線城市，為西安帶來更多新場景新生態(tài)，撬動(dòng)西安商業(yè)潛力，賦能西安國際消費(fèi)中心城市的建設(shè)�！�
下半年，西安大宗交易市場的活躍度有顯著提高，本季錄得一宗大宗交易，同時(shí)有兩到三宗交易正在進(jìn)行。目前已經(jīng)成交及正在進(jìn)行的交易均為資產(chǎn)交易，購置的標(biāo)的仍以優(yōu)質(zhì)寫字樓為主，但更多的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也在尋求交易機(jī)會(huì)，并且日益受到關(guān)注。在疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求令大宗交易的供應(yīng)端將持續(xù)增加，除寫字樓外，產(chǎn)業(yè)物業(yè)及零售物業(yè)的可出售項(xiàng)目也有所增加，為大宗物業(yè)交易市場活躍度提升打下基礎(chǔ)。全國來看，隨著資本持續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，西安產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體量的增加及成熟度的提升或?qū)⒂瓉砀嗤顿Y關(guān)注。
CBRE西安及鄭州分公司董事總經(jīng)理李健表示：
“市場基本面的持續(xù)復(fù)蘇有望帶動(dòng)大宗交易市場的投資活躍度與資產(chǎn)多樣化水平同步提升，而寫字樓租賃市場的持續(xù)復(fù)蘇反彈也有望進(jìn)一步提升投資者對于西安寫字樓物業(yè)的投資熱度。隨著國內(nèi)公募REITs的進(jìn)一步成熟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)等物業(yè)類型將進(jìn)一步吸引投資者的關(guān)注和加碼�！�
來 源： CBRE世邦魏理仕
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