優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
新項(xiàng)目帶動(dòng)需求恢復(fù)常態(tài) 南京西路表現(xiàn)韌性突出
2022年第三季度寫字樓市場(chǎng)錄得五個(gè)成熟開發(fā)商項(xiàng)目交付，分別位于徐匯濱江、徐家匯、蘇河灣及前灘，共計(jì)52.2萬平方米新增供應(yīng)量，環(huán)比顯著增長(zhǎng)596.1%。受期待已久的新項(xiàng)目亮眼預(yù)租帶動(dòng)，需求復(fù)蘇，凈吸納量錄有175,226平方米，環(huán)比提升275.6%，同比減少61.0%。細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，新供應(yīng)所在板塊表現(xiàn)尤為凸顯，而具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的部分新興區(qū)位如真如、大寧大面積需求表現(xiàn)亦有抬升；然而超半數(shù)的子市場(chǎng)存量項(xiàng)目隨著多行業(yè)整頓更迭，退縮租情況發(fā)酵，呈現(xiàn)不同程度的負(fù)吸納量水平，至此，全市空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，至17.0%。
行業(yè)需求方面，受大面積內(nèi)外資新能源汽車、時(shí)尚奢侈品細(xì)分產(chǎn)業(yè)為主成交落址新項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)品制造業(yè)躋身當(dāng)季第一；其次是以基金、投資管理、信托、期貨為主的金融類仍持續(xù)釋放，多為板塊內(nèi)部的升級(jí)擴(kuò)租；TMT緊隨其后，其中以人工智能、大數(shù)據(jù)為主的新技術(shù)、企業(yè)資訊服務(wù)占比逐步增大；此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)及第三方辦公運(yùn)營(yíng)商皆錄有多宗大面積搬遷擴(kuò)租。區(qū)位上，新項(xiàng)目落點(diǎn)的徐匯濱江、前灘及徐家匯當(dāng)季成交熱度引領(lǐng)全市，以消費(fèi)品制造、醫(yī)藥及TMT的主力租戶構(gòu)成帶動(dòng)當(dāng)季2000平方米以上租戶大面積段成交數(shù)占比達(dá)28%，環(huán)比提升近9%，外資需求占58%。退租表現(xiàn)亦呈多行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不乏金融、制造業(yè)、TMT、地產(chǎn)等中小企業(yè)。
疫情走勢(shì)仍不確定，全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定性，企業(yè)對(duì)成本控制、租約靈活的精裝辦公室訴求增長(zhǎng)。租金趨勢(shì)呈現(xiàn)明顯的下調(diào)幅度以期激活市場(chǎng)加速回暖，全市報(bào)價(jià)和有效租金環(huán)比分別下調(diào)0.5%、0.9%�？罩寐瘦^高且垂詢平淡的子市場(chǎng)調(diào)租明顯，南京西路板塊韌性突出，而新興區(qū)域的優(yōu)質(zhì)濱江項(xiàng)目滿足租戶對(duì)租金、硬件條件和交通便利等多重考量，吸引擴(kuò)租升級(jí)以及去中心化活動(dòng)，租金目前可降幅度有限，但隨著供應(yīng)放量年內(nèi)預(yù)計(jì)還會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)整。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎�，第三季度上海寫字樓市�?chǎng)錄得多個(gè)分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目帶動(dòng)，需求引領(lǐng)全國(guó)表現(xiàn)，凈吸納量已然與2020年全年水平齊平。隨著疫情零星發(fā)生和經(jīng)濟(jì)下行壓力，更多的中小型及外資企業(yè)對(duì)靈活辦公及定制裝修接受度持續(xù)提升。但上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)逐步回歸正常，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中入市也為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，特別為上海外資需求升級(jí)布局奠定信心和基礎(chǔ)。截至年底仍有多個(gè)位于徐匯濱江、北外灘、火車站等項(xiàng)目有望交付，全年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將破百萬，為主力需求租戶提供辦公煥新、能級(jí)提升的可選場(chǎng)所。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
疫情加速商業(yè)更迭 消費(fèi)復(fù)蘇進(jìn)行時(shí)
2022年第三季度，零售物業(yè)市場(chǎng)錄得一個(gè)新項(xiàng)目的入市，即位于南京西路板塊的錦滄文華廣場(chǎng)，商業(yè)體量達(dá)2.0萬平方米，OTB旗下四大先鋒時(shí)尚設(shè)計(jì)品牌于此啟幕，先鋒潮奢的獨(dú)特定位使得錦滄文華廣場(chǎng)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目云集的南京西路板塊自成一派，錯(cuò)位發(fā)展。本季度，疫情的影響依舊持續(xù)，截至季末，全市空置率環(huán)比上行0.6百分點(diǎn)至7.8%，全市購(gòu)物中心首層租金跌幅收窄，環(huán)比下行1.1%報(bào)每天每平方米人民幣34.5元。其中，核心區(qū)在新項(xiàng)目和活躍需求的共同作用下，凈吸納量疫情后首度回正，而次級(jí)商圈和新興商圈復(fù)蘇則仍需時(shí)日。
本季度需求熱度持續(xù)回升，餐飲品牌疫情后迭代較快，依舊為市場(chǎng)的主力需求，占比43%。其中以M Stand，KOI和霓裳茶舞為代表的咖啡茶飲品牌需求最為活躍。時(shí)尚服飾品類需求占比25%，其中以chuu和MO&Co.為代表的女裝需求熱度不減，而包括Salomon在內(nèi)的戶外運(yùn)動(dòng)品牌擴(kuò)張持續(xù)。品牌方面，創(chuàng)新突破是關(guān)鍵，多樣首店助力線下消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。其中，Museum of Ice Cream全國(guó)首站亮相前灘太古里，打造以冰淇淋為主題的沉浸式互動(dòng)空間。Blueglass全國(guó)首家寵物露營(yíng)主題店亮相BFC外灘金融中心，品牌順應(yīng)年輕一代消費(fèi)趨勢(shì)，以寵物經(jīng)濟(jì)和社交互動(dòng)為主題打造多元線下消費(fèi)場(chǎng)景。值得一提的是，健康理念迎合消費(fèi)升級(jí)和健康意識(shí)增強(qiáng)的消費(fèi)新需求，疫情之后品牌持續(xù)加碼健康概念，本季度主打自然椰子飲品品牌cococean、都市輕食品牌gaga以及健康無添加酸奶品牌Blueglass均錄得亮眼需求。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，未來六個(gè)月，上海零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來逾64萬平方米的新增供應(yīng)，有望進(jìn)一步激發(fā)包括前灘和蘇河灣在內(nèi)板塊的商業(yè)活力，完善板塊商業(yè)布局。‘愛購(gòu)上�！M(fèi)券連發(fā)提振消費(fèi)信心，助力消費(fèi)加速?gòu)?fù)蘇。近日上海發(fā)布《上海市助行業(yè)強(qiáng)主體穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》，消費(fèi)補(bǔ)貼和企業(yè)紓困相關(guān)政策的落地將為復(fù)蘇中的市場(chǎng)再注強(qiáng)心劑，為上海經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的全面復(fù)蘇奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)
新能源汽車熱度持續(xù) 租金保持穩(wěn)定
2022年第三季度上海物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)無新增項(xiàng)目。凈吸納量錄得61,373平方米，空置率小幅下降至8.1%，環(huán)比去化速度放緩。二季度的封控影響在三季度有所顯現(xiàn)，第三方物流的擴(kuò)張節(jié)奏趨緩，消費(fèi)節(jié)前的電商短租行為有所減少，同時(shí)生鮮電商盒馬在青浦兩個(gè)物流園退租，搬遷至剛建成的桃浦自建庫(kù)。供需回落情況下，全市平均租金報(bào)價(jià)保持穩(wěn)定。
本季度以第三方物流的需求為主導(dǎo)，錄得國(guó)際物流服務(wù)企業(yè)在外高橋保稅庫(kù)的續(xù)租，某大件物流公司在松江板塊1萬平方米的新租；零售貿(mào)易方面，某美妝品牌在嘉定板塊去化1萬平方米；制造業(yè)需求保持穩(wěn)定，尤其新能源汽車的熱度持續(xù)，錄得美國(guó)電動(dòng)車制造商在奉賢板塊4,000平方米的成交。上海市著力恢復(fù)提升汽車產(chǎn)業(yè)鏈的暢通能力，優(yōu)化碼頭的布局部署，整體恢復(fù)能力超過預(yù)期。8月新能源汽車出口數(shù)量創(chuàng)月度歷史新高，成為拉動(dòng)全市貿(mào)易出口的重要引擎。
CBRE中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場(chǎng)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，未來六個(gè)月預(yù)計(jì)將有80萬平方米的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)入市，主要分布于青浦、嘉定和金山子市場(chǎng)，短期內(nèi)空置率水平將有所提升。上海市聯(lián)合江蘇省和浙江省推出‘上海大都市圈空間協(xié)同‘概念，以分工協(xié)作形式打造世界級(jí)港口集群，將進(jìn)一步提升上海港服務(wù)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)戰(zhàn)略鏈接的能級(jí)，推動(dòng)上海城市集群成為國(guó)際更具有競(jìng)爭(zhēng)力的物流樞紐；將強(qiáng)化鞏固汽車制造優(yōu)勢(shì)集群體系，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈上的協(xié)同效應(yīng)，帶動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)需求的持續(xù)提升。
商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)
新賽道產(chǎn)業(yè)需求逐步凸顯 租金表現(xiàn)保持韌性
2022年三季度商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目，為位于青浦72,100平方米體量的趙巷科技綠洲D(zhuǎn)區(qū)。受疫情的后續(xù)影響，供應(yīng)端節(jié)奏放慢，需求端緩步回暖，季度凈吸納量73,050平方米，同比下降80%，但環(huán)比回升顯著，推動(dòng)空置率環(huán)比下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。市場(chǎng)活力有所回歸，特別是面積較充足的優(yōu)質(zhì)園區(qū)。
不同于以往，本季度超八成以上需求來自于現(xiàn)有租戶的擴(kuò)租，前期抑制需求逐步釋放。行業(yè)需求方面，消費(fèi)品制造業(yè)以45%租賃需求近年來首度位居第一，主要得益于新能源汽車品牌蔚來的大面積擴(kuò)租，同時(shí)體現(xiàn)了在政策的支持和市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，新能源汽車正在迎來新的增長(zhǎng)黃金期。TMT行業(yè)需求穩(wěn)定，以23%位列第二，季度錄得兩家現(xiàn)有機(jī)器人企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)租，體現(xiàn)人工智能子行業(yè)的高速成長(zhǎng)和持續(xù)需求。隨著7月上海正式發(fā)布關(guān)于元宇宙相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，人工智能、大數(shù)據(jù)等新賽道越來越多受到各方關(guān)注和資本親睞，未來也將爆發(fā)出更多需求并迎來新一波的成長(zhǎng)。生物醫(yī)藥行業(yè)占比13%位列第三，以浦江板塊內(nèi)部咨詢檢測(cè)和醫(yī)療器械企業(yè)的擴(kuò)租為主，除此以外，生物醫(yī)藥特色主題產(chǎn)業(yè)園成為吸引醫(yī)藥企業(yè)落戶及大面積承租的主力。
對(duì)比各子版塊市場(chǎng)表現(xiàn)， 蔚來汽車的擴(kuò)租使漕河涇板塊回歸季度主力去化板塊，空置率下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。張江板塊因大租戶搬遷出現(xiàn)較大的負(fù)凈吸納量，但空置面積集中在核心子版塊的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，空置率有望在中短期內(nèi)回落。受益于華為與金橋的深度合作和持續(xù)擴(kuò)租，金橋板塊延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，空置率呈現(xiàn)顯著下行，季度環(huán)比下行1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下行3個(gè)百分點(diǎn)。金橋當(dāng)前重點(diǎn)打造5G產(chǎn)業(yè)生態(tài)園，積極招商引資新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造多元聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，深化上海國(guó)際數(shù)字之都建設(shè)，促進(jìn)元宇宙產(chǎn)業(yè)落地。臨空及市北板塊活躍度有所回暖，空置率回歸疫情前水平。受市場(chǎng)整體影響，核心板塊租金小幅震蕩，非核心板塊浦江、青浦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金有所上漲，推動(dòng)全市平均租金報(bào)價(jià)穩(wěn)定保持每月每平方米人民幣138.40元，環(huán)比持平，同比上升2.2%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，市場(chǎng)表現(xiàn)如預(yù)期回暖，體現(xiàn)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的蓬勃活力和內(nèi)生動(dòng)力。四季度預(yù)計(jì)將有12.5萬平方米新增供應(yīng)，均集中在漕河涇板塊，將極大改善漕河涇租賃面積不足的現(xiàn)象，刺激優(yōu)質(zhì)企業(yè)租賃需求釋放。市場(chǎng)整體供需端雖較去年的火熱均有所冷卻，但新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)變革厚積薄發(fā)，新賽道發(fā)展日趨明朗。上海商務(wù)園區(qū)重點(diǎn)聚焦新賽道發(fā)展載體，市場(chǎng)布局日漸完善，未來也將持續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)落地，伴隨產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)。
投資市場(chǎng)
投資機(jī)構(gòu)參與度上揚(yáng) 自用買家行業(yè)漸趨多元
2022年第三季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得13筆大宗交易，交易金額達(dá)201.3億元，環(huán)同比分別下降0.1%及11.8%。投資市場(chǎng)緩慢重啟，部分交易進(jìn)程有所延緩，市場(chǎng)活躍度尚有進(jìn)一步提升的空間，但放眼全國(guó)，上海大宗交易市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性表現(xiàn)突出，成交金額依然領(lǐng)先全國(guó)。
來自內(nèi)資企業(yè)購(gòu)置自用樓宇需求主導(dǎo)季內(nèi)交易，上�！耙唤缓印睘I水區(qū)的功能完善與品質(zhì)提升帶動(dòng)沿岸經(jīng)濟(jì)帶的商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟，成為企業(yè)總部購(gòu)置自用樓宇的首選區(qū)位；而觀察自用買家的企業(yè)類型，其行業(yè)分布呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，尤以當(dāng)前處于高景氣周期的能源公司近期赴滬擴(kuò)張勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，如內(nèi)蒙古能源企業(yè)購(gòu)置蘇州河板塊寫字樓多個(gè)樓層，推升該行業(yè)一躍成為滬上繼金融與科技行業(yè)之后最具購(gòu)買力的自用買家行業(yè)之一；而金融企業(yè)購(gòu)置自用樓宇的需求依舊穩(wěn)健，如海通恒信季內(nèi)買下濱江板塊寫字樓物業(yè)，一舉創(chuàng)下黃浦濱江寫字樓交易單價(jià)的新高。至此，季內(nèi)寫字樓物業(yè)類型仍為上海大宗交易主流標(biāo)的資產(chǎn)，占比達(dá)54%。此外，地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者的市場(chǎng)參與度在本季均有所上揚(yáng)，二者相繼布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及公寓資產(chǎn)，推升此類新經(jīng)濟(jì)物業(yè)交易占比達(dá)到38%，位于新興板塊、成熟運(yùn)營(yíng)且價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)資產(chǎn)成為當(dāng)前投資者的偏好重點(diǎn)，核心增值型投資機(jī)會(huì)愈發(fā)受到關(guān)注。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶表示，三季度經(jīng)濟(jì)重啟，盡管交易周期有所延緩導(dǎo)致整體市場(chǎng)交易總額小幅回落，但自用企業(yè)購(gòu)置寫字樓物業(yè)的需求高漲加之投資者對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好的態(tài)勢(shì)，有望推動(dòng)交易規(guī)模在年末重回增長(zhǎng)通道。上海作為韌性之城以包容、開放之態(tài)度不斷開創(chuàng)新局面，近期若干特色產(chǎn)業(yè)相關(guān)利好政策的頒布有望推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階，相信未來伴隨滬上各類產(chǎn)業(yè)集群漸成規(guī)模，作為產(chǎn)業(yè)載體的商務(wù)園區(qū)及廠房物業(yè)將吸引更多投資者的關(guān)注。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
