近日，由仲量聯(lián)行主辦的“產(chǎn)業(yè)煥能 · 躍啟新章”睿見沙龍在重慶正式舉行。此前，據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021年華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》顯示，近年來除保險、金融等傳統(tǒng)頭部企業(yè)外，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的表現(xiàn)尤為突出，進入華西Top50榜單的企業(yè)數(shù)高達13家。金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“雙輪驅(qū)動”，已成為西部辦公樓市場增量需求的兩大支柱。
頭部企業(yè)在渝辦公需求面積持續(xù)增加，總部企業(yè)及多元產(chǎn)業(yè)助推需求規(guī)模優(yōu)勢
縱觀重慶Top50榜單，字節(jié)跳動以逾6萬平方米的承租面積問鼎2021年重慶甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50榜首，其所在的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的入榜企業(yè)共5家，面積總計占比26.0%，單個企業(yè)承租面積遠超其他行業(yè)平均水平。此外，金融行業(yè)入榜企業(yè)數(shù)量位居各行業(yè)之首，高達20家，面積占比38.2%。
從產(chǎn)業(yè)維度來看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)同樣是重慶甲級辦公樓中頭部企業(yè)的兩大主力，“雙輪驅(qū)動”效應顯著。隨著頭部企業(yè)在快速演變的市場環(huán)境中迭代升級，上榜的頭部企業(yè)也在加速迭代。從時間維度分析，與2020年相比，新入榜2021年重慶Top50榜單的企業(yè)共7家，上榜的面積門檻也從3,600平方米提升至約4,000平方米，頭部企業(yè)在渝承租面積不斷增加。重慶頭部企業(yè)的辦公樓需求規(guī)模亦高于同能級的中西部其他城市，再次凸顯其經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)健動能。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧耀華對此分析到：“重慶Top50企業(yè)的需求規(guī)模優(yōu)勢主要源于重慶的總部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)兩大因素。首先，重慶是長江經(jīng)濟帶與西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點，企業(yè)區(qū)域總部紛紛選址重慶，Top50榜單中區(qū)域總部型企業(yè)數(shù)量高達9家�？偛啃推髽I(yè)往往員工數(shù)量多，承租面積大，具有顯著的辦公引領效果。其次，重慶Top50企業(yè)需求中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合戰(zhàn)略發(fā)展方向。重慶作為內(nèi)陸國際金融中心，不僅傳統(tǒng)金融發(fā)展穩(wěn)健，小額貸款等領域的發(fā)展 更是重慶金融業(yè)區(qū)別于中國其他省市的一大優(yōu)勢�！�
據(jù)悉，在中國互聯(lián)網(wǎng)公司旗下的小貸公司如螞蟻金服、小米金融、京東白條等紛紛在渝設立全國總部；同時，大型國有銀行旗下金融租賃公司總部如中銀租賃等亦選址重慶。金融業(yè)對重慶辦公需求發(fā)揮著顯著的首位支撐作用。此外，專注于C端消費的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如在線教育，新媒體等在重慶擴張迅速，成長極快，是市場近年來最重要的增量需求來源。騰訊西南總部借智博會東風落戶重慶，再次凸顯出重慶對于科技互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的吸引力�！鞍駟沃�5家科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)平均承租面積接近30,000平方米，遠超傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)模，市場關(guān)注度極高�！编囈A表示。
針對主力企業(yè)的辦公選址需求，仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝分享到：“以金融業(yè)為例，中國金融對外開放的政策紅利逐步釋放，傳統(tǒng)的金融業(yè)發(fā)展也從過去粗放式的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向更為注重質(zhì)量、效率與后臺服務精細化運營的階段。在以重慶為代表的中國西部城市，金融機構(gòu)的辦公需求也不再局限于以呼叫中心、客服中心為代表的后臺部門，金融行業(yè)的職能逐步延伸發(fā)展。這必然加速金融企業(yè)因布局多業(yè)務領域、多職能部門所產(chǎn)生的辦公增量需求�！�
四大視角詮釋重慶辦公樓市場新變化，增量市場探索成關(guān)鍵
過去幾年，重慶歷經(jīng)產(chǎn)業(yè)迭代升級與經(jīng)濟快速發(fā)展，其辦公樓市場亦隨之革新，開啟新章。本次沙龍中，仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋結(jié)合上半年重慶辦公樓市場的基本面數(shù)據(jù)，進而從產(chǎn)業(yè)、租戶面積、市場空置以及競爭策略四大視角，深度剖析了重慶辦公樓市場新貌。
從產(chǎn)業(yè)視角來看，受疫情對租戶結(jié)構(gòu)的影響，加之對P2P行業(yè)的持續(xù)整頓，新興金融等在整體行業(yè)中占比逐步降低，租戶退租風險亦隨之減�。煌瑫r，伴隨科技互聯(lián)網(wǎng)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重慶甲級辦公樓內(nèi)的租戶構(gòu)成更加多元和優(yōu)質(zhì)，有助于市場抵御單一產(chǎn)業(yè)下滑帶來的系統(tǒng)性風險。
將視角轉(zhuǎn)向租戶面積，可以觀察到過去5年，重慶甲級辦公樓內(nèi)的租戶平均承租面積呈現(xiàn)“兩端上翹”的趨勢——即面積在200-300平方米以下的中小微企業(yè)的活躍度不斷攀升，占比由2017年的24.8%增長至如今的35.6%。這得益于重慶過去幾年科技互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的快速增長；同期，重慶Top50中頭部企業(yè)客戶的需求面積也在持續(xù)增長。
從市場空置數(shù)據(jù)來看，重慶甲級辦公樓空置壓力正逐步減小。2015年至今，全市甲級辦公樓空置率累計下降27.4個百分點，江北嘴更是由曾經(jīng)的新興商務區(qū)，升級為拉動辦公需求增長的核心商務引擎。2021年上半年，江北嘴空置率已經(jīng)回落至20%以下，隨著未來土儲開發(fā)殆盡，江北嘴有望率先實現(xiàn)由租戶市場至業(yè)主方市場的蝶變轉(zhuǎn)型。
針對“策略之變”，劉洋總結(jié)到：“市場的發(fā)展已由最初的硬件競爭，到前幾年項目配套及空置率高企背景下的價格戰(zhàn)競爭，逐步轉(zhuǎn)向面向增量市場的探索競爭階段。目前，科技互聯(lián)網(wǎng)及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，小微企業(yè)及超大型企業(yè)的辦公需求成為市場關(guān)注的焦點，這對開放商在空間、配套、運營及服務能力的打造提出了更高要求。從企業(yè)真實需求出發(fā)的經(jīng)營性思維理念，加之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配的競爭策略，方能更好地迎接重慶辦公樓市場下一篇章中的機遇與挑戰(zhàn)�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
