2021年上半年，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)按下暫停鍵，單一業(yè)權(quán)辦公樓空置率降至24.5%，業(yè)主方降租意愿減弱，未來兩年辦公樓市場有望迎來租金拐點(diǎn)。零售物業(yè)市場方面，首層品牌進(jìn)行大面積調(diào)改升級，生活類業(yè)態(tài)比重增加。物流地產(chǎn)市場中，電商、快遞快運(yùn)、大宗商品貿(mào)易、倉儲服務(wù)企業(yè)需求表現(xiàn)活躍，高標(biāo)庫市場可租賃面積持續(xù)下降。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“西安依托‘一帶一路’倡議、建設(shè)國家中心城市、大西安都市圈三大歷史機(jī)遇，已展現(xiàn)出強(qiáng)大的高質(zhì)量增長趨勢。在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新格局下，市場發(fā)展仍具有強(qiáng)大潛力�！�
仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“十四運(yùn)的召開將為西安全面建設(shè)國際消費(fèi)中心城市提供重大機(jī)遇窗口，給予辦公樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)市場信心。同時(shí)線上線下零售消費(fèi)不斷融合，多渠道營銷對庫存管理以及倉配設(shè)施提出更高的要求�！�
甲級辦公樓市場
2021年上半年，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場供應(yīng)按下暫停鍵。市場自2016年底進(jìn)入高供應(yīng)周期，歷經(jīng)逾四年，空置率從峰值42.5%回落至今，仍在30%線上徘徊。過長周期的去化壓力迫使大量開發(fā)商陸續(xù)調(diào)整供應(yīng)計(jì)劃，轉(zhuǎn)而嘗試其他現(xiàn)金流產(chǎn)品。年內(nèi)僅有的幾個(gè)待供應(yīng)辦公項(xiàng)目，因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或手續(xù)流程原因存在大概率延期可能。因此，2021年極有可能成為自2016年以來西安甲級辦公樓供應(yīng)的首個(gè)“空窗期”。未來一到兩年，供應(yīng)緊缺或?qū)⒊蔀槲靼厕k公樓的關(guān)鍵問題。
上半年，由于在線教育擴(kuò)張中斷，西安甲級辦公樓新成交的租賃需求較2020下半年有所回落。整體成交需求中，房地產(chǎn)及建筑行業(yè)以20.7%的占比居首。該行業(yè)能長期作為西安辦公樓需求來源的基石，與西安經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)投資占GDP的比重常年維持在30%左右有密不可分的關(guān)系。且2021年正值西安迎接十四運(yùn)的關(guān)鍵之年，截至二季度末，已完工的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目達(dá)191個(gè)，包括路橋隧道、文旅、市政和商業(yè)等多種類型，該類工程建設(shè)對于房地產(chǎn)及建筑行業(yè)的需求量貢獻(xiàn)較大。
上半年的另一典型需求來自本地商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)聯(lián)合成立的第三方辦公空間。疫情后，中小企業(yè)隨時(shí)可能面臨的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，對固定成本支出的敏感度提高，更傾向于能實(shí)現(xiàn)成本分?jǐn)偟牧喟胱∞k公模式，其發(fā)展的不確定性為該類辦公產(chǎn)品提供了增長空間。同時(shí)，市場需求面積段下降的趨勢有所增強(qiáng)，200平米以內(nèi)的企業(yè)面積需求也為聯(lián)合辦公的擴(kuò)張?zhí)峁┝嘶A(chǔ)。但不可避免的是，低價(jià)拿房的策略也使得該需求的增長更多地局限于競爭優(yōu)勢衰減的老齡辦公樓宇或空置壓力較大的低齡樓宇中。
租金方面，由于市場分化，被分散業(yè)權(quán)拉低的成交價(jià)格使得市場整體租金仍呈現(xiàn)下行趨勢，但其降幅持續(xù)收窄。而由于單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓項(xiàng)目空置率已回落至24.5%，去化壓力有持續(xù)減輕的趨勢，業(yè)主方降租意愿明顯減弱，部分具有區(qū)位優(yōu)勢的項(xiàng)目開始出現(xiàn)漲租現(xiàn)象。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“回落的空置率和供應(yīng)空窗期有望在一兩年內(nèi)帶來市場租金拐點(diǎn)。未來項(xiàng)目投資收益率的回升，預(yù)計(jì)將會給西安甲級辦公樓市場帶來新的投資關(guān)注�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
市中心子市場走勢分化。其中，解放路商圈常住人口減少，租金下滑幅度較大，招商運(yùn)營難度較大，缺乏持續(xù)吸引客流的品牌和業(yè)態(tài)，運(yùn)營商亟需尋求改變；南門商圈在市中心子市場范圍內(nèi)表現(xiàn)較好，客流量大，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)度較高，本季度空置率小幅度下降，租金保持平穩(wěn)上升狀態(tài)。城東、城南、城北、城西等子市場保持平穩(wěn)發(fā)展，但由于部分商場對業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)改，季內(nèi)空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，首層平均租金較上季度無明顯變化。季內(nèi)，鐘樓世紀(jì)金花和城北賽高街區(qū)暫時(shí)停業(yè)，進(jìn)行調(diào)改升級，導(dǎo)致本季凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。
季內(nèi)，運(yùn)營商對商場首層品牌進(jìn)行大面積調(diào)改升級，生活類業(yè)態(tài)比重增加。此類業(yè)態(tài)聚客能力強(qiáng)，消費(fèi)者滯留時(shí)間長，既可減輕招商壓力，也可實(shí)現(xiàn)商圈多元化賦能。其中，集合店是運(yùn)營商的首選，如萬象城引入Sephora高端美妝進(jìn)行品牌升級，灃東吾悅廣場引入wow colour美妝集合店增加年輕受眾群體，凱德廣場引入KKV日化集合店這類更受年輕群體青睞品牌等。集合店的引入有助于提高項(xiàng)目整體營業(yè)額，為區(qū)域商圈發(fā)展帶來更多可能性。
線上線下產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)打造線下零售體驗(yàn)店。傳統(tǒng)的線上電商逐步引入線下消費(fèi)體驗(yàn)店，如三只松鼠零售店，從以前的純線上購買，增加了線下實(shí)體體驗(yàn)店。另外，如TopToy和Pop Mart此類玩具集合店在本季也持續(xù)擴(kuò)張，這類高坪效產(chǎn)品的入駐既增強(qiáng)了消費(fèi)者的觀感體驗(yàn)，也提高了消費(fèi)者對產(chǎn)品零售的購買力，有效地提升了商場的營業(yè)額。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“隨著年輕消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變，各大商場運(yùn)營也在隨之做出改變，近幾年的潮流集合店和美妝集合店就是為迎合年輕消費(fèi)者消費(fèi)需求所衍生的新產(chǎn)品。同時(shí)，零售品牌也會更加注重體驗(yàn)式消費(fèi)，因此電子競技、文創(chuàng)、科技娛樂業(yè)態(tài)在本季也有所擴(kuò)張，預(yù)計(jì)還將在下幾個(gè)季度迎來一個(gè)較大增長幅度。”
物流地產(chǎn)市場
2021年上半年，新增供應(yīng)趨于平穩(wěn)，且新項(xiàng)目均以較高的預(yù)租率投入市場。西安高標(biāo)庫市場可租賃面積持續(xù)下降，帶動(dòng)全市整體空置率進(jìn)一步降至7.7%，租金企穩(wěn)回升。
上半年，電商、快遞快運(yùn)、大宗商品貿(mào)易、倉儲服務(wù)企業(yè)需求表現(xiàn)活躍。2021年1-5月，西安限額以上消費(fèi)品零售額中，線上銷售占比近26%，同比增速達(dá)28.2%�；钴S的線上消費(fèi)帶動(dòng)電商及其配套的快遞快運(yùn)服務(wù)，倉儲分撥服務(wù)企業(yè)（云倉）快速擴(kuò)張，成為上半年最主要的倉儲需求客戶。期內(nèi)，以京東為代表的大型電商擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁。此外，由于云倉服務(wù)商可以幫助缺乏倉儲配送自營能力的中小電商企業(yè)完成高效的商品履約，因而愈發(fā)受到青睞，倉儲需求隨之增長。與此同時(shí)，在市區(qū)規(guī)范違章建筑的影響下，違建交易市場、非標(biāo)倉儲物業(yè)面臨整改或拆遷，受此影響，原大宗商品貿(mào)易商（如鋼材、建材）類租戶倉儲升級需求持續(xù)發(fā)酵。
隨著高標(biāo)庫供應(yīng)量逐年回落，未來西安高標(biāo)庫市場或?qū)⒚媾R供需失衡的局面。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“對于業(yè)主，市場可租賃面積有限，較低的租賃競爭是未來租金上漲以及倉儲資產(chǎn)升值的重要保障。同時(shí)有投資需求的地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資人也可以把握當(dāng)下窗口期，提前鎖定可售土地以及建成項(xiàng)目�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
