近日，第一太平戴維斯在上海舉行了2021半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析的媒體分享會指出，上海地區(qū)半年度房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，基本面走勢向好。
中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場介紹：地產(chǎn)增長新引擎
盡管貿(mào)易緊張局勢疊加疫情影響，但中國作為生產(chǎn)能力全面復(fù)蘇的國家，出口量持續(xù)穩(wěn)步的增長，并保持了巨額的貿(mào)易順差。而隨著網(wǎng)上零售市場份額占比的逐步擴張，在線平臺（例如社交電子商務(wù)、直播等）、以及更廣泛的產(chǎn)品類別（例如快消品、跨境電商等）正在以更為迅速便捷的方式擴張，促使物流倉儲市場蓬勃發(fā)展。
電子商務(wù)、先進(jìn)制造業(yè)、房地產(chǎn)信托投資基金及其它政府扶持力度驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)物流市場的增長，但另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、稅收要求、專業(yè)操作團(tuán)隊、土地使用年限等也是存在的挑戰(zhàn)。
近一年以來，市場發(fā)生多宗涉及物流資產(chǎn)的資產(chǎn)包或股權(quán)交易；投資人活躍的關(guān)注度一定程度上壓低了一線城市的資產(chǎn)收益率，目前維持在5.0%至5.5%之間。
在產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部分，數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)正日益成為投資者關(guān)注的投資熱點。
國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于今年6月21日在滬深交易所正式上市，其中倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類REITs占到了5只。
目前公募REITs主要聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，除廣義基礎(chǔ)設(shè)施外，還包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、IDC數(shù)據(jù)中心等，一方面降低了個人投資門檻，另一方面為工業(yè)地產(chǎn)提供了新的退出渠道。
上海甲級寫字樓市場
二季度，上海甲級寫字樓市場迎來四個新項目入市，共計為市場增加約25.8萬平方米寫字樓面積，截至季末，全市甲級寫字樓總存量達(dá)1,430萬平方米。季內(nèi)新入市項目包括：錦滄文華廣場，南京西路；恒基旭輝天地，南黃浦；國際傳媒港（F1&L1），徐匯濱江；SK大廈，后灘。
二季度，甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比翻一番，共計41.1萬平方米，為過去三年以來最高季均水平，因疫情被擱置的市場需求于本季度得到充分釋放。其中值得一提的是，占比全市存量約1/3的非核心商務(wù)區(qū)貢獻(xiàn)了51%的吸納量。
受益于成交顯著回暖，盡管有新項目入市，本季度全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降1.3個百分點至14.5%。排除新供應(yīng)因素，大部分商務(wù)區(qū)空置水平均有不同程度下降。
隨著項目出租率改善，業(yè)主對未來市場重拾信心，進(jìn)而上調(diào)租金或減少優(yōu)惠舉措。二季度，全市甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比上調(diào)0.8%，至每平方米每天人民幣7.3元。租金上調(diào)主要由浦西板塊（環(huán)比上調(diào)2.0%）帶動。
展望
2021年前5個月，上海實到外資金額同比增長21.5%，印證上海對于外商投資的吸引力持續(xù)加強。近期更多跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心獲證，包括ABB集團(tuán)、沙特基礎(chǔ)工業(yè)公司、百事食品等。
下半年市場計劃還將迎來100萬平方米新增供應(yīng)，其中超過75%將集中于非核心商務(wù)區(qū)。新項目愈加注重可持續(xù)化和健康舉措，包括防疫措施。
隨著國內(nèi)加大對在線教育行業(yè)的監(jiān)管力度，一些業(yè)內(nèi)公司取消了原本寫字樓擴張計劃或不得不減租。預(yù)計該行業(yè)將于一段時間內(nèi)進(jìn)行洗牌和整合，以保證行業(yè)健康有序發(fā)展。近期有關(guān)部門還陸續(xù)針對一些金融科技和其它壟斷平臺作出處罰，敲響數(shù)據(jù)安全警鐘。
市場積極面猶存，包括上海金融業(yè)開放持續(xù)。在獲批開展中國公募基金業(yè)務(wù)后，貝萊德的首支公募產(chǎn)品已正式上報。
上海零售市場
2021年前五個月，上海零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月零售總額較去年同月增長15.7%。
上海零售市場在第二季度迎來四個新項目開業(yè)，項目包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場和漕河涇印象城。共為市場帶來32萬平方米新增供應(yīng)，推升外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨存量至1,400萬平方米。
全市購物中心首層租金較上季度增長0.3%，為每平方米每天人民幣26.3元，較去年同期上漲0.2%。
全市購物中心空置率環(huán)比下跌0.4個百分點至9.2%，較去年同期下跌2.5個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.8個百分點至7.6%，非核心商圈下降0.3個百分點至9.6%。
2021年上半年休閑服務(wù)類品牌租賃需求在購物中心新租面積中整體提升顯著，第一及第二季度占比均達(dá)到近四成，同比去年第二季度上升13.5個百分點，線下社交需求的活躍推動該品類積極擴張。
國內(nèi)外新能源汽車零售商不斷涌現(xiàn)，上汽、福特、大眾旗下多個新興品牌進(jìn)駐張江、五角場等商圈的購物中心首層且形成明顯聚集區(qū)域，雖然該細(xì)分品類目前在整體市場占比較低，但其較強承租能力及針對特定受眾的聚客能力使其發(fā)展前景看好。
展望
2021年下半年上海市區(qū)購物中心預(yù)計仍有12個新增項目入市，總建筑面積約126.4萬平方米。其中第三季度預(yù)計將迎來多家較為成熟的開發(fā)商旗下項目開業(yè)，包括北外灘來福士廣場、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里等優(yōu)質(zhì)購物中心。
上海投資市場
2021年第二季度市場共完成15宗大宗成交，合計成交金額達(dá)人民幣134億元，同比下降21%。若加上資產(chǎn)包收購中位于上海的各項資產(chǎn)的價值，總成交金額可達(dá)約人民幣423億元。
六月底，市場上披露多筆大宗成交，其中包括黑石以人民幣195億元收購SOHO中國55%股權(quán)，博楓以89億元從麥格理收購包括五項零售資產(chǎn)的資產(chǎn)包以及平安保險以人民幣330億元收購六項來福士中心部分股權(quán)。這幾個資產(chǎn)包收購中均包括一項或多項位于上海的核心或次核心資產(chǎn)。
機構(gòu)買家慢慢回歸市場，意圖在價格較有優(yōu)勢的市場中，踩準(zhǔn)基本面復(fù)蘇的節(jié)奏。
伴隨政策支持以及大量來自年輕職業(yè)人的租房需求涌現(xiàn)，投資者認(rèn)為中國租賃住宅市場前景廣闊，對該類資產(chǎn)的投資興趣有所增加。7月初發(fā)改委文件中也將保障性租賃住宅加到了中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金允許納入的底層資產(chǎn)中。
眾望所盼的中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金在6月21日上市，共募集資金達(dá)人民幣300億元。作為中國房地產(chǎn)市場的一個里程碑，中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金的上市將為市場帶來新的資金，也將會提高整個市場的透明度。
展望
預(yù)計2021年下半年上海投資市場成交量會有所上升。在經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)上市節(jié)奏不變的情況下，自用買家預(yù)計會保持目前的活躍程度。
政府先后發(fā)布了允許閑置非居住存量房屋改建為保障性租賃住宅，以及允許保障性租賃住宅作為基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)的政策，進(jìn)一步促進(jìn)租賃住宅市場的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上預(yù)計會有更多投資者進(jìn)入該市場，借由政策利好，形成投資閉環(huán)，進(jìn)而獲取收益。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
第二季度，上海新建商品住房新增供應(yīng)約238.8萬平方米，環(huán)比上漲146.2%，同比上漲15.6%。
一手商品住宅成交量共計約245.8萬平方米，環(huán)比下跌23.5%，同比下跌0.9%。
一手商品住宅成交均價環(huán)比下降4.8%，達(dá)到每平方米人民幣53,150元，同比下降11.8%。
一手高端公寓市場
第二季度，上海一手高端公寓市場中，星河灣花園、上海院子以及古北中央公園新增供應(yīng)入市，共計10.2萬平方米。
一手高端公寓成交量共計約17萬平方米，較上季度下降36.5%，同比下降41.0%。
一手高端公寓價格指數(shù)較上季度環(huán)比下降0.7%，同比上升1.6%，平均成交價格達(dá)到人民幣每平方米120,200元。
住宅用地市場
第二季度，上海首批集中土地出讓共成交23幅商品住宅為主地塊，除3塊位于中心城區(qū)的土地外，有多塊熱門土地位于五大新城區(qū)域。
第二季度，上海共計出讓7幅純租賃用地，建筑面積共計29.8萬平方米，成交平均樓板價約人民幣每平方米4,094元。地塊均以零溢價成交。
展望
高端住宅銷售市場方面，預(yù)計第三季度中心城區(qū)仍將有眾多項目的新增批次入市。包括瑞虹新城臻庭（十期）共計299套公寓房源、翠湖五集最后112套房源、以及豫園板塊的璞玉One，預(yù)計推出174套房源。
受限于房地產(chǎn)貸款集中管理及銀行年中額度緊張等原因，市場傳聞多地5月以來二手房貸款停發(fā)或放款時間延長。上海目前針對個人住房抵押貸款正常發(fā)放，下半年是否會有趨緊趨勢仍有待觀察。
6月中旬，上海土地市場釋出11塊擬出讓土地預(yù)告。其中三塊位于中心城區(qū)（一塊位于徐匯康健社區(qū)，兩塊位于楊浦江浦及定海社區(qū)），剩余地塊除一塊位于寶山區(qū)的顧村大居外皆位于五大新城內(nèi)。預(yù)計出讓規(guī)則不變，有望維持較為穩(wěn)定的市場秩序。后續(xù)第二批住宅用地將在8-9月集中出讓，第三批則在10-11月集中出讓。
上海住宅租賃市場
2021年第二季度服務(wù)式公寓市場平均空置率環(huán)比下降5.9個百分點到12.2%，同比下降11.0個百分點。
全市第二季度服務(wù)式公寓平均租金持續(xù)回升，環(huán)比上漲1.8%至人民幣每平方米每月266.6元，較去年同期增長4.2%。
第二季度，上海服務(wù)式公寓市場無新增供應(yīng)入市，市場存量維持在9,294套。
上海輝盛庭國際公寓更名長河國際公寓新天地店，運營方變更為中融長河資本，成為長河國際公寓品牌旗下第二個高端服務(wù)式公寓項目。而雅詩閣旗下上海徐匯盛捷服務(wù)公寓亦經(jīng)杰成資本收購后更名為上海徐匯君匯服務(wù)式公寓。
高端長租公寓市場迎來Base佰舍同豐路、星薈方隅公寓、宏伊安泊芮和天山安泊芮服務(wù)式公寓等四個新項目開業(yè)，新增1,183套公寓單元。
展望
雅詩閣旗下的盛捷虹口外灘界服務(wù)公寓預(yù)計于2021年第三季度入市，將為上海服務(wù)式公寓市場帶來209套新增供應(yīng)。
服務(wù)式公寓業(yè)主及運營商面對愈發(fā)激烈的市場競爭亦考慮針對不同細(xì)分客群進(jìn)行個性化室內(nèi)設(shè)計，年輕租客的比例上升促使運營方嘗試引入創(chuàng)新服務(wù)。例如雅詩閣中國與騰訊集團(tuán)合作，將于2021年下半年起旗下物業(yè)推出定制電競及游戲IP主題房，為客戶提供沉浸式服務(wù)體驗。
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關(guān)鍵詞：演變
與前幾次金融危機之后的應(yīng)對方式相似，投資者的投資行為逐漸向核心資產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。但是之前的核心資產(chǎn)定義在CBD的寫字樓，這次因疫情原因，在政府大力扶持的政策背景下，科研類資產(chǎn)數(shù)據(jù)中心及一些服務(wù)ESG里面的資產(chǎn)，在過去一段時間它的增長較快。
對于明年投資者的主戰(zhàn)場陣地也做了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示主要在歐洲地區(qū)以及東亞地區(qū)，中國未來投資主要類別還是寫字樓，在東南亞和澳洲這方面未來主流的投資資產(chǎn)類是物流。美國和英國主要的投資類別是營運性的住宅。
此外，大型企業(yè)的租賃需求也發(fā)生了變化。一些科技型公司會更加接受混合辦公樓以外，傳統(tǒng)企業(yè)隨著業(yè)務(wù)模型的演變，對混合辦公樓的接受度也在不斷提高。這種演變不僅局限于寫字樓的使用方式，對于業(yè)主和租戶來說演變都是存在于他們開展用戶的方方面面。
在碳減排部分，報告也列舉了全球前100強的企業(yè)，其中有59家已經(jīng)制定了減排目標(biāo)，在這59家中有41%家企業(yè)在近兩年制定了具體的減排目標(biāo)。目前在港交所上市的企業(yè)，需要提供ESG報告，最近在深交所也有相同的要求。因為租戶對于ESG方面的看中，導(dǎo)致了投資者對ESG可持續(xù)性的碳比例也在不斷加深。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
