2021年上半年，我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速恢復，供需兩端各項指標均呈現(xiàn)向好的發(fā)展趨勢，尤其是消費需求的增長有力支撐了經(jīng)濟復蘇。商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費及服務(wù)升級的重要載體，在提振消費市場和促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮了重要作用。在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中房指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數(shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產(chǎn)價格水平及其變化趨勢。
商鋪租金指數(shù)運行分析
根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體下跌，但跌幅較2020年下半年收窄，重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止跌回升。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.84元/平方米·天，環(huán)比上漲0.31%。
從漲跌個數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占50.7%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占37.3%，11.9%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占60.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占31.6%，8.4%的樣本商圈（購物中心）租金與上期持平。
從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2021年1-5月，我國社會消費品零售總額為17.4萬億元，同比增長25.7%，兩年平均增長4.3%。1-5月，全國實物商品網(wǎng)上零售額為3.94萬億元，同比增長19.9%，兩年平均增長15.6%。整體來看，消費市場總體復蘇態(tài)勢持續(xù)，實體零售繼續(xù)改善，線上消費持續(xù)增長，2021年上半年商鋪租賃需求逐步恢復。
▌百街商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百街商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2021年上半年，百街商鋪平均租金為24.90元/平方米·天，環(huán)比下跌0.24%。
分城市等級來看，2021年上半年，一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占44.4%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占33.3%，22.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線城市中，北京10條商業(yè)街租金環(huán)比三漲三跌四平，其中新街口商業(yè)街跌幅最大，為7.57%；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比六漲四跌一平，其中南翔老街跌幅最大，為4.68%；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩跌一平，其中天河又一城跌幅較大，為3.92%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部恢復上漲，其中東門步行街漲幅最大，達2.96%。
2021年上半年，二線城市樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占55.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占40.0%，5.0%的商業(yè)街租金與上期持平。其中，杭州、南京、蘇州、武漢樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平；成都、天津、青島、重慶樣本商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；長沙、南昌、�？跇颖旧虡I(yè)街租金環(huán)比均下跌。
�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2021年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2021年上半年，50.7%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，蘇州斜塘老街、武漢楚河漢街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中蘇州斜塘老街租金環(huán)比漲幅最大，為7.14%，武漢楚河漢街、天津南京路、上海南京東路步行街租金環(huán)比漲幅在4.0%-6.0%之間，蘇州龍湖獅山金街、上�；春Ｖ新飞虡I(yè)街等6條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在2.0%-4.0%之間。與此同時，37.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，北京新街口商業(yè)街、青島閩江路商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對較大，其中北京新街口商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.57%，青島閩江路商業(yè)街、上海南翔老街租金環(huán)比跌幅在4.0%-5.0%之間，廣州天河又一城、上海南京西路商業(yè)街等7條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在3.0%-4.0%之間。
▌百MALL商鋪租金指數(shù)變化
�。�1）百MALL商鋪租金變動情況
根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2021年上半年，百MALL商鋪平均租金為26.84元/平方米/天，環(huán)比上漲0.31%。
分城市等級來看，2021年上半年，一線城市中54.5%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，34.1%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，11.4%的商圈（購物中心）租金與上期持平。一線城市中，北京12個商圈租金環(huán)比八漲三跌一平，其中中關(guān)村商圈租金漲幅最大，為0.82%；上海22個商圈租金環(huán)比八漲十一跌三平，其中人民廣場商圈漲幅最大，為1.51%；廣州6個商圈租金環(huán)比四漲一跌一平，其中天河路商圈漲幅最大，為0.57%；深圳4個商圈租金環(huán)比均上漲，其中東門商圈漲幅最大，為2.92%。
二線城市中，上半年有64.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，29.4%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，5.9%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。南京、重慶主要商圈租金環(huán)比均上漲或持平，成都、武漢、天津、杭州、蘇州、青島、�？�7個城市重點商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；南昌、長沙2個城市重點商圈租金環(huán)比持平或下跌。
�。�2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2021年上半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
從商圈層面看，2021年上半年，60.0%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，杭州錢江新城、武漢鐘家村等10個商圈租金環(huán)比漲幅相對較大，其中杭州錢江新城商圈租金環(huán)比漲幅最大，為3.12%，武漢鐘家村商圈租金環(huán)比漲幅為3.02%，深圳東門、杭州新天地運河、深圳南山中心區(qū)等7個商圈租金環(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間。與此同時，31.6%的樣本商圈租金環(huán)比下跌，在租金環(huán)比跌幅相對較大的10個商圈中，長沙五一廣場商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.81%、天津鼓樓街、天津南市、上海大寧等6個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%（含）-3.0%之間；上海天山、杭州濱江、上海徐家匯3個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%以內(nèi)。
▌租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2021年上半年，國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)較快恢復，同時消費需求多樣化等對商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級帶來了較大的壓力。從商鋪租賃市場表現(xiàn)看，購物中心的恢復水平略優(yōu)于商業(yè)街，但總體來看2021年上半年的百街百MALL商鋪租金仍未恢復到2019年上半年水平，其中仍有68.7%的樣本商業(yè)街和56.8%的樣本商圈租金低于2019年上半年水平。
供應方面，上半年部分城市購物中心開業(yè)節(jié)奏放緩，短期供應減少近五成；商辦用地成交亦有所減少，長期供應或小幅下降。短期來看，2021年上半年商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市共有新開業(yè)購物中心59個，總建筑面積約450萬平方米，較2020年下半年減少五成左右。從長期供應來看，商辦用地成交減少，未來新增供應或有所下降。2021年上半年，商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計2515萬平方米，同比減少11.7%。其中一線城市成交面積為326萬平方米，同比減少46.3%；二線城市成交面積為2189萬平方米，同比減少2.4%。從成交占比看，二線城市商辦用地成交面積在15城中的比例較2020年同期增加7.3個百分點。
需求方面，隨著國內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展的統(tǒng)籌推進取得積極成效，消費恢復的態(tài)勢持續(xù)增強。2021年1-5月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)17.4萬億元，同比增長25.7%，兩年平均增速為4.3%；從消費類型看，2021年1-5月，商品零售實現(xiàn)15.7萬億元，同比增長22.9%，兩年平均增長4.8%，其中限額以上單位商品中，金銀珠寶類商品零售額同比增長68.4%，增速最快，服裝鞋帽針織紡織、汽車、建筑及裝潢材料、煙酒、家具、化妝品類商品零售額同比增速在30%-40%之間，通訊器材、飲料、日用品、家用電器和音像器材、文化辦公用品、石油及制品類商品零售額同比增速在20%-30%之間，升級類消費品恢復較快；餐飲收入實現(xiàn)1.78萬億元，同比增長56.8%，兩年平均下降0.3%。整體來看，經(jīng)濟持續(xù)恢復帶動就業(yè)增加和居民收入增長，進而帶動居民的消費需求增加，未來商鋪租金仍存在上漲空間。
展望未來，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，促進消費的政策不斷發(fā)力，居民消費需求穩(wěn)步釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定恢復。從整個商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢看，新技術(shù)與新消費理念引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場變革的時代已經(jīng)來臨�！丁笆奈濉币�(guī)劃建議》明確提出全面促進消費，鼓勵消費新模式新業(yè)態(tài)發(fā)展。預計下半年，隨著消費市場活力持續(xù)恢復以及實體商業(yè)智慧運營與綜合服務(wù)水平不斷提升，我國重點城市商鋪租金將呈現(xiàn)平穩(wěn)恢復態(tài)勢，并有望逐步恢復至疫情前的水平。
寫字樓租金指數(shù)運行分析
根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比微跌0.10%，較2019年二季度下跌4.57%，整體依舊未恢復至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平依舊低于疫情前。從不同商圈表現(xiàn)來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占45.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金環(huán)比持平。從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，進入2021年二季度以來，我國國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定恢復，但受上年同期基數(shù)升高影響，部分主要經(jīng)濟指標同比增速有所放緩。從三大需求來看，出口繼續(xù)較快增長，投資、消費持續(xù)恢復。從服務(wù)業(yè)運行情況來看，5月，全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長12.5%，兩年平均增長6.6%，兩年平均增速較4月加快0.4個百分點。5月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為54.3%，盡管較3-4月有所下降，但已連續(xù)15個月高于臨界點，運行總體穩(wěn)定。整體來看，逐步恢復的外部宏觀環(huán)境為寫字樓市場的平穩(wěn)運行提供了有力支撐，二季度寫字樓市場需求繼續(xù)有序釋放，但由于新增供應加速入市，市場短期空置壓力仍較大，租金環(huán)比微跌0.1%。
▌寫字樓租金變動情況
2021年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比微跌0.10%。
2021年二季度，一線城市樣本中58.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，38.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比持平。具體來看，在一線城市36個主要商圈中，上海漕河涇、上海靜安寺、深圳地王、北京望京等21個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；廣州體育中心、廣州北京路、北京科技園區(qū)、上海徐家匯等14個商圈寫字樓租金環(huán)比下跌；南京西路商圈寫字樓租金與上期持平。
二線城市樣本中，二季度共有34.1%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，59.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。在11個二線城市的44個主要商圈中，南昌、蘇州樣本商圈寫字樓租金環(huán)比全部下跌，海口樣本商圈寫字樓租金環(huán)比持平或上漲，其它城市樣本商圈寫字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。
▌租金漲跌幅較大的商圈
圖：2021年二季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
2021年二季度，45.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲，主要由于隨著國民經(jīng)濟穩(wěn)定恢復，高新技術(shù)、金融服務(wù)、零售和商貿(mào)流通類企業(yè)寫字樓需求加速釋放，同時，在全面提高對外開放水平等政策背景下，外資企業(yè)的租賃需求呈現(xiàn)緩步恢復的態(tài)勢，促進部分此類企業(yè)集中的商圈租金回升。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，上海漕河涇商圈漲幅最大，為0.99%；上海靜安寺、深圳地王、天津友誼路等11個商圈漲幅亦在0.5%（含）以上；廣州琶洲、長沙伍家?guī)X、上海虹橋、北京燕莎等24個商圈漲幅在0.5%以內(nèi)。
與此同時，50.0%的商圈寫字樓租金仍處于下跌階段，一方面由于部分二線城市高端租賃需求依舊恢復較慢，租金上漲動力不足；另一方面，部分新增供應較多的商圈依舊面臨空置壓力，租金仍處下行通道。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，青島五四廣場商圈跌幅最大，為1.98%；廣州體育中心、廣州北京路等7個商圈跌幅亦在1%以上，青島中央商務(wù)區(qū)、上海徐家匯等12個商圈跌幅在0.5%-1.0%之間，重慶觀音橋、成都大源、南京珠江路等20個商圈跌幅在0.5%以內(nèi)。
▌租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)來看，2021年二季度，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)恢復，出口較快增長，投資、消費穩(wěn)步恢復，服務(wù)業(yè)平穩(wěn)運行，積極因素帶動寫字樓市場活躍度進一步回升，部分經(jīng)營表現(xiàn)較好的企業(yè)存在升級、擴租或搬遷需求，帶動寫字樓市場需求加速釋放。同時，新增供應入市節(jié)奏有所加快，短期供應仍較充足，受此影響，2021年二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環(huán)比微幅下跌。預計下半年，供應迎來小高峰將加劇項目或商圈間的競爭，租金難以出現(xiàn)明顯上漲，不同城市、不同商圈之間或?qū)⒊尸F(xiàn)分化態(tài)勢。
供應趨勢，今年以來辦公樓竣工面積增長較快，或帶動下半年入市項目增加，短期內(nèi)可能形成供應高峰；但長期來看，由于開發(fā)規(guī)模較疫情前有所下降，預計未來2-3年15個重點城市辦公樓供應或有所下降。從短期來看，2021年1-4月，15個重點城市辦公樓竣工面積共計378.2萬平方米，同比增長20.6%；其中一線城市同比增長25.5%，二線城市同比增長17.9%。長期來看，2021年1-4月，15個重點城市辦公樓新開工面積共計541.8萬平方米，同比小幅增長1.9%；兩年平均下降25.3%。分城市等級來看，一線城市辦公樓新開工面積為229.2萬平方米，同比小幅下降3.0%，兩年平均下降13.0%；二線代表城市辦公樓新開工面積為312.6萬平方米，同比小幅增長5.9%，兩年平均下降31.6%。
需求趨勢，進入二季度后，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)中向好，生產(chǎn)需求持續(xù)增長、新興動能持續(xù)壯大、市場活力穩(wěn)步提升，這些積極因素均為寫字樓市場恢復奠定了重要基礎(chǔ)，帶動寫字樓租賃市場需求穩(wěn)步增長。從行業(yè)表現(xiàn)看，5月服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)活動預期指數(shù)為62.4%，連續(xù)4個月位于62.0%以上高位景氣區(qū)間，表明服務(wù)業(yè)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展保持樂觀。
展望未來，宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復為寫字樓市場恢復奠定良好基礎(chǔ)，金融財稅、優(yōu)化營商環(huán)境、擴大服務(wù)業(yè)開放等方面政策出臺將保障企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，激發(fā)企業(yè)活力，預計年內(nèi)寫字樓需求將逐漸恢復到疫情前的水平。盡管供應小高峰帶來的空置壓力仍會存在，但市場整體好轉(zhuǎn)和需求加速釋放將提升業(yè)主方信心，預計年內(nèi)租金將保持平穩(wěn)，并有望于2022年上半年回歸上行通道。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
