仲量聯(lián)行近日發(fā)布青島寫字樓市場(chǎng)報(bào)告指出，二季度辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)近20萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，市場(chǎng)去化壓力再次加大，整體租金持續(xù)下探。小面積租戶的租賃需求持續(xù)活躍，助推市場(chǎng)復(fù)蘇。零售地產(chǎn)方面，租金降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所提升，在供應(yīng)放緩與需求復(fù)蘇背景下，租金有望迎來(lái)觸底反彈。

　　辦公樓市場(chǎng)

　　面積小于500平方米的租賃交易市場(chǎng)占比過(guò)半，另有四分之一成交量由TMT行業(yè)貢獻(xiàn)。2021年第二季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為5.9萬(wàn)平方米，繼續(xù)保持回暖趨勢(shì)。但多數(shù)企業(yè)的選址交易周期仍然較長(zhǎng)，新增的租賃問(wèn)詢量相較于往年二季度略顯平淡。在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)增長(zhǎng)以及政府的引導(dǎo)培育下，新媒體行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，以其為代表的TMT（科技媒體通訊）行業(yè)本季度租賃交易量占比約為23%。同時(shí)，傳統(tǒng)金融類企業(yè)新設(shè)及升級(jí)辦公空間的需求值得關(guān)注。廣發(fā)銀行青島分行于新交付的國(guó)信金融中心正式入駐營(yíng)業(yè)，租賃面積超過(guò)1萬(wàn)平方米。此外，市場(chǎng)大部分的需求來(lái)自于小面積需求型租戶（租賃面積小于500平方米），占比58%且持續(xù)活躍，推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定復(fù)蘇。

　　城市地標(biāo)項(xiàng)目海天中心于本季度交付運(yùn)營(yíng)。位于香港中路沿線的海天中心以369米的高度再次刷新青島城市天際線，并為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)10.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。隨之而來(lái)的加劇的市場(chǎng)去化壓力，導(dǎo)致空置率上升8.3個(gè)百分點(diǎn)至44.0%。乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)連續(xù)第二個(gè)季度迎來(lái)新增供應(yīng)，位于金家?guī)X金融區(qū)的國(guó)信金融中心（8.9萬(wàn)平方米）已交付使用。目前，全市整體辦公樓市場(chǎng)存量升至518萬(wàn)平方米，整體空置率上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至31.5%。

　　租金持續(xù)承壓，多數(shù)業(yè)主采取以價(jià)換量的保守租賃策略。本季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為84元/平方米/月，甲級(jí)辦公樓平均有效租金為120元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)租金分別環(huán)比下降0.4%和1.1%。在外部環(huán)境仍存在不確定性因素的情況下，面對(duì)進(jìn)一步加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)業(yè)主選擇繼續(xù)采取以價(jià)換量的保守租賃策略。

　　甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)或?qū)⒚媾R較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，分化表現(xiàn)加劇。隨著短期供應(yīng)高峰結(jié)束，核心商務(wù)區(qū)的未來(lái)供應(yīng)將逐漸減小，市場(chǎng)將以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，整體市場(chǎng)租金仍將走低。特別是在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，通過(guò)短期的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提升市場(chǎng)份額或?qū)⒉豢杀苊�，但同時(shí)，多數(shù)業(yè)主正在通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)與人性化服務(wù)的提升來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段。

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　餐飲、時(shí)尚、娛樂(lè)類品牌成為市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)核心力量。本季度全市零售地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量為1.5萬(wàn)平方米，繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，餐飲、時(shí)尚、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。隨著疫情影響逐漸消退，高端餐飲消費(fèi)需求逐漸釋放，其需求占比較去年同期大幅提高；而疫情對(duì)單體小型餐飲企業(yè)的沖擊更加速了連鎖化餐飲品牌的擴(kuò)張進(jìn)程，本季度以半天妖為代表的休閑餐飲在青島連開三家新店；此外，多業(yè)態(tài)融合的新興娛樂(lè)、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、新能源汽車展廳等業(yè)態(tài)同樣受到追捧。

　　本季度無(wú)新增供應(yīng)入市。截至2021年二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為432萬(wàn)平方米，市場(chǎng)層面以去化及調(diào)整現(xiàn)有項(xiàng)目為主。未來(lái)，新增供應(yīng)將主要集中于非核心商圈的社區(qū)型商業(yè)。

　　租金降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所提升。本季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.1%，同比下降2.0%，租金降幅已明顯收窄。市場(chǎng)需求的復(fù)蘇趨勢(shì)正在持續(xù)增強(qiáng)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景的信心，提升其議價(jià)能力。

　　供應(yīng)放緩與需求復(fù)蘇背景下，租金或?qū)⒂瓉?lái)觸底反彈。青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)的規(guī)模和增速將持續(xù)處于低位，為核心商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心提供了調(diào)整及提升的緩沖空間。隨著市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，入駐率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望于年底實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)，從而引領(lǐng)整體市場(chǎng)租金觸底反彈。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

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