仲量聯(lián)行近日發(fā)布武漢商業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告指出，武漢迎來“解封”一周年，商業(yè)地產(chǎn)市場也已恢復(fù)常態(tài)。
仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“優(yōu)質(zhì)辦公樓市場中，去年表現(xiàn)亮眼的在線教育行業(yè)依然保持著擴(kuò)張勢頭，各板塊之間的需求有所分化”。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，受益于線下購物重回正軌以及倡導(dǎo)“就地過年”的影響，一季度武漢消費(fèi)水平進(jìn)一步回暖，餐飲、時(shí)尚及生活業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
一季度，光谷和王家墩迎來兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別為自持項(xiàng)目“泛悅城T2”和散售項(xiàng)目“富強(qiáng)國際”。此外，由于我們對甲級辦公樓樣本進(jìn)行了調(diào)整，截至2021年3月末，全市甲級和乙級項(xiàng)目共計(jì)645.6萬平方米，其中甲級辦公樓體量為229.9萬平方米，乙級辦公樓體量為415.7萬平方米。
受益于疫后重振階段的需求回暖，全市空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至38.6%。具體來看，由于甲級辦公樓的樣本調(diào)整以及泛悅城T2入市的強(qiáng)勁表現(xiàn)，使得甲級空置率環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至34.8%。乙級辦公樓市場本季度表現(xiàn)活躍，空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。其中，光谷中心城日趨成熟，出現(xiàn)大面積租賃成交案例。
市場需求分化，在線教育依然活躍。一季度凈吸納量13.7萬平方米，其中甲級凈吸納量5.2萬平方米，乙級凈吸納量8.5萬平方米。值得注意的是，在甲級凈吸納量中，新入市的光谷泛悅城T2占比約4成，而其他存量項(xiàng)目占6成——光谷強(qiáng)勁的需求與其他板塊激烈的競爭形成鮮明對比。
從甲級市場新成交的行業(yè)類型看，一季度房地產(chǎn)行業(yè)及建筑業(yè)領(lǐng)跑，主要原因是部分開發(fā)商搬遷或升級至自有項(xiàng)目中；隨著近幾年更多的新增供應(yīng)入市，此趨勢將有望延續(xù)。專業(yè)服務(wù)業(yè)一季度表現(xiàn)活躍，律師事務(wù)所延續(xù)著2020年的強(qiáng)勁需求。市場較為關(guān)心在線教育行業(yè)的擴(kuò)張情況，至少從一季度數(shù)據(jù)看，其擴(kuò)張步伐并未停止，光谷繼續(xù)錄得大面積擴(kuò)張案例。
疫情沖擊已過，但租金依然穩(wěn)中有降。截至3月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，環(huán)比下降0.5%。其中甲級凈有效租金為100元每平方米每月，環(huán)比下降0.4%（需要注意，由于部分甲級項(xiàng)目降級調(diào)整，他們對甲級樣本的租金拖累效果有所減弱）。乙級凈有效租金為68元每平方米每月，環(huán)比下降0.6%。
疫情沖擊導(dǎo)致2020年整體租金凌厲下跌，而今年一季度租金回落則歸因于2017年以來的長期邏輯——整體市場供大于求。由于漢口片區(qū)樓宇密集，加之2020年入市的甲級項(xiàng)目全部集中在建設(shè)大道和解放大道，導(dǎo)致漢口租金顯著承壓。相比之下，武昌的價(jià)格戰(zhàn)相對溫和，光谷更是憑借甲級辦公樓的稀缺性以及豐富的產(chǎn)業(yè)儲備，租金甚至有上漲潛力。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：2021年和2022年武漢將迎來多個(gè)大體量優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市，包括綠地中心、武漢天地A1等，市場仍將處于供大于求的激烈競爭期，租金整體承壓態(tài)勢延續(xù)。2022年供應(yīng)高峰之后，新增供應(yīng)有望逐漸減少，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)市場供需關(guān)系將得到改善，租金有望進(jìn)一步企穩(wěn)。
從需求角度看，一季度甲級辦公樓租戶出現(xiàn)新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)公司，這或許是一個(gè)良好開端�！疤贾泻汀笔状螌懭胝ぷ鲌�(bào)告，并成為“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵詞，或催生新能源產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司的租賃需求。因此除了金融、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)及建筑等行業(yè)，未來“碳中和”催生的新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的需求值得重視。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
恒隆廣場開業(yè)，有望重塑武漢高端商業(yè)格局。武漢恒隆廣場于3月25日開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天吸引了眾多市民打卡。多家知名奢侈品牌專賣、首店、旗艦店入駐恒隆廣場，一方面提升了武廣商圈的整體實(shí)力，另一方面也加劇了武廣商圈的內(nèi)部競爭。本季度新魯巷廣場以及凱德新民眾樂園閉店，將分別由居然之家和武漢城市風(fēng)貌資產(chǎn)管理集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)改造。綜合來看，截至2021年3月末，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量共計(jì)735.7萬平方米，環(huán)比上升2.3萬平方米。
武漢優(yōu)質(zhì)零售市場供需概覽
需求主要來自餐飲、時(shí)尚及生活業(yè)態(tài)。仲量聯(lián)行跟蹤的全市購物中心及百貨新開業(yè)或正在圍擋的品牌中，來自餐飲、時(shí)尚、生活相關(guān)業(yè)態(tài)的需求活躍。餐飲方面，茶顏悅色在武漢拓店勢頭強(qiáng)勁，海底撈、U你天然調(diào)味、吼堂老火鍋等正餐品牌拓店趨勢明顯。時(shí)尚方面，艾安琪、UKP、紫涵、伊芙麗、Dr. House、 Anta Kids、Balabala等保持?jǐn)U張勢頭。生活業(yè)態(tài)方面，新能源汽車展廳持續(xù)進(jìn)入購物中心，壹方南館迎來HiPhi高合展廳，LEAPMOTOR 零跑汽車入駐凱德西城。
業(yè)主議價(jià)能力回升，租金小幅上漲。一季度全市凈有效租金環(huán)比上升0.9%，一方面原因是業(yè)主不再提供疫情期間的超長免租政策和折扣優(yōu)惠，使得租金逐漸走出2020年的洼地。另一方面，線下購物重回正軌以及倡導(dǎo)“就地過年”加速了消費(fèi)市場回暖，進(jìn)而對租金形成支撐。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2021年恒隆廣場與武漢國際廣場在高端零售的正面交鋒只是開端。隨著未來兩年武商夢時(shí)代、K11 HK1、龍湖江宸天街等高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，消費(fèi)者在享受更優(yōu)質(zhì)購物體驗(yàn)的同時(shí)，業(yè)主之間的競爭大概率將更加激烈，租金也將在競爭中分化。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
