2020年全國GDP首超100萬億元，下半年經(jīng)濟增速回正，全年同比增長2.3%，消費市場持續(xù)復(fù)蘇。從寫字樓租賃市場來看，在去年下半年疫情基本得到控制、經(jīng)濟逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，截至年底平均日租金為2.70元/㎡·天，空置率受新增供應(yīng)影響微升。從大宗交易市場來看，疫情考驗之下的投資活動較往年趨近冷靜，但市場依舊穩(wěn)健。全年國內(nèi)49個城市共錄得237宗商辦物業(yè)大宗交易，總成交額達(dá)到超兩千億元。

　　宏觀經(jīng)濟

　　2020年全國GDP首超百萬億元

　　2020年，國內(nèi)GDP首超100萬億元，同比增長2.3%，其中第四季度增幅達(dá)6.5%。若按不變價GDP，GDP累計增速為2.2%，下半年經(jīng)濟復(fù)蘇，增速回正，未來經(jīng)濟恢復(fù)信號明顯。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值增速為16.9%，實現(xiàn)兩位數(shù)增長；金融業(yè)增加值增速為7.0%，比2019年提高0.4個百分點。消費市場復(fù)蘇態(tài)勢持續(xù)。

　　土地市場

　　年底商辦土地供應(yīng)、成交量呈井噴式增長

　　2020年全年，20城市商辦用地推出面積大幅增加，推出土地和樓面均價同比上漲。尤其年底供應(yīng)量井噴式增長。成交方面量價齊升；土地出讓金同比增長21.39%，平均溢價率降至2.06%。從企業(yè)拿地情況來看，2020年國內(nèi)82家企業(yè)共競得484宗商辦用地，拿地面積1852.24萬㎡，金額1181.53億元。

　　租賃市場

　　租金持續(xù)回落但降幅顯著收窄

　　2020年，在下半年疫情基本得到控制、經(jīng)濟逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，四季度多城市租金降幅有所收窄。從租金報價來看，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.70元/㎡·天，租金跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應(yīng)影響微升。

　　銷售市場

　　大宗交易市場依舊穩(wěn)健

　　2020年經(jīng)歷疫情考驗，大宗交易較往年趨近冷靜，但市場依舊穩(wěn)健。散售市場方面，截至2020年12月，20城市甲乙級寫字樓平均售價為21059元/㎡，同環(huán)比分別為0.88%和-0.008%。大宗交易方面，全年國內(nèi)49個城市共錄得237宗商辦物業(yè)大宗交易，總成交額達(dá)到2041.02億元，成交面積1288.12萬㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。

　　租戶分析

　　TMT行業(yè)需求占比持續(xù)領(lǐng)先

　　2020年四季度，根據(jù)對上海、廣州、成都、武漢等四個城市寫字樓租賃成交樣本的租戶進行分析，從交易市場來看，季度內(nèi)來自TMT的行業(yè)需求占比持續(xù)領(lǐng)先；從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，其中上海、廣州的新設(shè)立租戶租賃需求旺盛，武漢搬遷租戶數(shù)量超五成。

　　總結(jié)和展望

　　科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求注入新動能

　　在國際形勢復(fù)雜、國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力增加的共同影響下，預(yù)計短期內(nèi)寫字樓租賃需求難以大幅度反彈。不過隨著“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的重磅出臺，“科技創(chuàng)新”被提到了前所未有的高度，數(shù)字經(jīng)濟則是未來十年產(chǎn)業(yè)升級的主線。以此為契機，尤其TMT行業(yè)將持續(xù)釋放辦公需求，成為一線和部分強二線城市寫字樓市場需求的重要支撐。

　　大宗投資市場方面，2020年大宗交易較往年趨近冷靜，但跌幅好于預(yù)期。未來在疫情管控之下，全球經(jīng)濟有所好轉(zhuǎn)后外資買家預(yù)計將重回中國市場，大宗交易市場有望再度活躍。“三道紅線”促使開發(fā)商釋放更多優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分一線核心項目進入法拍市場。

　　來源：中指研究院

編輯：wangdc