戴德梁行近期發(fā)布研究報(bào)告《2021年全球商業(yè)地產(chǎn)投資指南》。報(bào)告顯示，在經(jīng)歷了新冠疫情影響低迷的2020年之后，2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)投資總額（不包括開(kāi)發(fā)用地）預(yù)計(jì)將回歸至1650億美元左右，約為2019年的90%。亞太區(qū)將引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，投資者信心增強(qiáng)，從而推動(dòng)該地區(qū)投資活動(dòng)反彈。此外，該地區(qū)2020年第四季度投資活動(dòng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭。

　　2020年新冠疫情席卷全球，房地產(chǎn)投資者大多數(shù)時(shí)間采取觀望態(tài)度，這導(dǎo)致了全球投資總額（不包括開(kāi)發(fā)用地）同比下降近29%。作為首個(gè)受到疫情影響的地區(qū)，亞太區(qū)投資市場(chǎng)在2020年上半年受到?jīng)_擊，但到了2020年第四季度，在中國(guó)和韓國(guó)投資活動(dòng)的引領(lǐng)下，該地區(qū)的投資勢(shì)頭有所回升。

　　戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)主管李志榮表示： "在國(guó)內(nèi)高科技和電商行業(yè)快速發(fā)展之下，越來(lái)越多的國(guó)際資本關(guān)注中國(guó)的物流、商務(wù)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)。同時(shí)，得益于快速有效的疫情控制，中國(guó)寫字樓和零售物業(yè)市場(chǎng)在全球范圍內(nèi)均表現(xiàn)較佳。盡管近期供應(yīng)量相對(duì)較高，但隨著國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)，就業(yè)增長(zhǎng)和科技行業(yè)的不斷創(chuàng)新，我們十分看好中國(guó)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展。"

　　全球投資情況

　　與2020年一樣，全球經(jīng)濟(jì)、租賃市場(chǎng)和資本市場(chǎng)將繼續(xù)根據(jù)疫情形勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)布局，這會(huì)導(dǎo)致投資市場(chǎng)不同驅(qū)動(dòng)因素之間的高度同步性。對(duì)比之前的全球經(jīng)濟(jì)衰退，得益于穩(wěn)健的全球金融狀況，投資活動(dòng)預(yù)計(jì)將引領(lǐng)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈。

　　戴德梁行全球資本市場(chǎng)研究部主管David Bitner表示："過(guò)去一年全球資本市場(chǎng)受不確定性影響舉步維艱。2021年市場(chǎng)受到的抑制有望逐步減輕，基準(zhǔn)利率降低，債券和股票的資本可用性增加，其他資產(chǎn)類別相關(guān)的估值吸引力上升，這些均意味著復(fù)蘇速度將大大高于此前的低迷期。"

　　在房地產(chǎn)投資類型方面，物流和租賃住宅資產(chǎn)成為疫情期間的"大贏家"，仍將是全球范圍內(nèi)有吸引力的投資選擇。寫字樓和零售跟隨工作、生活和購(gòu)物模式的變化進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)型，這兩個(gè)領(lǐng)域也將呈現(xiàn)投資機(jī)遇。

　　戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究部主管、董事陳妍斐表示："投資者可關(guān)注內(nèi)地一線城市和省會(huì)、科技城市（例如杭州）的核心寫字樓物業(yè)，以及位于一線和衛(wèi)星城市的穩(wěn)定收益型物流資產(chǎn)。對(duì)于資產(chǎn)管理能力突出、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者，可抓住因疫情而出現(xiàn)的核心零售資產(chǎn)機(jī)會(huì)，尤其是位于一線和省會(huì)城市的社區(qū)零售以及優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。就增值類投資而言，國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者可通過(guò)參與投資平臺(tái)或與當(dāng)?shù)赝顿Y人合作參與城市更新或改建類項(xiàng)目，以獲得中長(zhǎng)期回報(bào)。最后，機(jī)會(huì)型投資著可關(guān)注投放于市場(chǎng)上的一些不良資產(chǎn)機(jī)會(huì)，以及疫情后經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)反彈的商務(wù)旅游中心地區(qū)，例如香港。"

　　亞太區(qū)及大中華區(qū)投資情況

　　整個(gè)亞太區(qū)的投資活動(dòng)勢(shì)頭預(yù)計(jì)將不斷增強(qiáng)，但是復(fù)蘇速度因市場(chǎng)而異。

　　中國(guó)大陸和日本在2020年表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁，投資額下降相對(duì)較小。加之2020年第四季度的強(qiáng)勁表現(xiàn)，它們很可能率先恢復(fù)到新冠疫情前的水平。

　　2021年，中國(guó)大陸預(yù)計(jì)將以8.7%的實(shí)際GDP增長(zhǎng)率位居全球20個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體之首。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好兆頭，可能會(huì)繼續(xù)吸引國(guó)際資本。

　　香港2020年下半年出現(xiàn)了類似的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年投資額將上升，但是與2015-2019年的平均210億美元相比，香港的投資規(guī)模可能保持低速增長(zhǎng)。

　　韓國(guó)在2020年取得令人矚目的增長(zhǎng)，發(fā)布了自2015年以來(lái)最高的年度投資額數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)該市場(chǎng)的強(qiáng)勁投資活動(dòng)將持續(xù)，總投資規(guī)模將保持在2019年的水平左右，并有一定的上行潛力。印度在2020年也表現(xiàn)強(qiáng)勁，投資勢(shì)頭預(yù)計(jì)將持續(xù)下去，吸引越來(lái)越多國(guó)際投資者的關(guān)注。

　　新加坡和澳大利亞的投資額在2020年分別下降了73%和45%，2019年對(duì)新加坡來(lái)說(shuō)是投資特別強(qiáng)勁的一年，這也導(dǎo)致2020年的下降規(guī)模。但是，這兩個(gè)市場(chǎng)2020年年底均再次呈現(xiàn)投資活動(dòng)，預(yù)示2021年投資額到將進(jìn)一步上升。

　　從物業(yè)類型來(lái)看，預(yù)計(jì)以下趨勢(shì)將持續(xù)：

　　隨著電子商務(wù)的持續(xù)繁榮和供應(yīng)鏈的發(fā)展，物流仍將是投資重點(diǎn)。亞太區(qū)的物流和工業(yè)行業(yè)有著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，這也得益于相對(duì)較低的成本基礎(chǔ)和不斷增長(zhǎng)的勞動(dòng)年齡人口。特別是中國(guó)大陸，它有望在未來(lái)五年見(jiàn)證電子商務(wù)收入的最高增長(zhǎng)，從2020年的8630億美元增長(zhǎng)到2025年的1.6萬(wàn)億美元。

　　由于云連接的加速，數(shù)據(jù)中心繼續(xù)釋放巨大的增長(zhǎng)潛力。由于技術(shù)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，亞太市場(chǎng)作為數(shù)據(jù)中心目的地將繼續(xù)呈現(xiàn)很好的表現(xiàn)。

　　寫字樓仍將是深受歡迎的投資資產(chǎn)，尤其是黃金地段的寫字樓。隨著企業(yè)開(kāi)始計(jì)算遠(yuǎn)程辦公對(duì)辦公用房需求的影響，同時(shí)基于更長(zhǎng)期的承諾，今年下半年寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。鑒于疫情得到有效控制，2021年大中華區(qū)寫字樓租戶需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)呈現(xiàn)引領(lǐng)態(tài)勢(shì)。

　　正如疫情以來(lái)大家所看到的，便利店/必需品零售以及當(dāng)?shù)厥軞g迎的零售業(yè)將繼續(xù)保持彈性。體驗(yàn)式零售受到疫情限制具有很大的挑戰(zhàn)性，特別是那些依賴國(guó)際旅行的零售商，因此該行業(yè)預(yù)計(jì)需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能恢復(fù)。

　　來(lái)源：戴德梁行

編輯：wangdc