回顧2020年，下半年廣州總體經(jīng)濟(jì)已從上半年的疫情影響中走出并持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇。雖然多數(shù)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展在今年受全球新冠疫情和外部經(jīng)濟(jì)影響而放緩，但新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)仍然不斷擴(kuò)張，在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，來自新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的辦公樓租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，大型國(guó)企與金融機(jī)構(gòu)也繼續(xù)成為市場(chǎng)的重要支撐力量。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，廣州消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，全市整體租賃需求穩(wěn)步回升，全年凈吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。奢侈品消費(fèi)回流帶動(dòng)廣州奢侈品銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁反彈，吸引不少國(guó)際奢侈品服飾及一線美妝品牌進(jìn)駐廣州，但服飾零售受疫情影響顯著，線下擴(kuò)張仍較為謹(jǐn)慎。
投資市場(chǎng)方面，雖然受疫情影響全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業(yè)交易市場(chǎng)仍保持一定的活力和韌性，其中機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍。
甲級(jí)辦公樓
受全球新冠疫情和外部經(jīng)濟(jì)影響，2020年多數(shù)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩，嚴(yán)控成本支出成為不少企業(yè)貫穿全年的主要原則，因此對(duì)辦公樓租賃這類高成本決策也持較為保守的態(tài)度。然而新經(jīng)濟(jì)企業(yè)今年在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)與大型國(guó)有企業(yè)也在今年釋放了一定程度的租賃需求。在這三類企業(yè)的支撐下，2020年廣州甲級(jí)辦公樓凈吸納量到達(dá)約32萬平方米，相比去年增長(zhǎng)約6%。
由于疫情防控改變了固有的生活與工作模式，圍繞無接觸、宅生活、線上消費(fèi)等需求被大量激發(fā)。相關(guān)業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張以及員工數(shù)量的增長(zhǎng)支撐新經(jīng)濟(jì)企業(yè)活躍的擴(kuò)租和搬遷需求，其中游戲、電商以及其它數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)的租賃需求尤為突出，在年內(nèi)貢獻(xiàn)了多筆較大面積成交。因此，來自新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的租賃需求全年均保持活躍，來自該行業(yè)的租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，占比較去年同期上升12.8個(gè)百分點(diǎn)。
除新經(jīng)濟(jì)企業(yè)外，大型金融機(jī)構(gòu)也保持相對(duì)穩(wěn)健的租賃需求。為應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊，央行今年連續(xù)降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性并引導(dǎo)利率下行，這些舉措同時(shí)利好資本市場(chǎng)。在此背景下，金融行業(yè)整體較為活躍，仲量聯(lián)行觀察到銀行、保險(xiǎn)以及投資公司在廣州市場(chǎng)新設(shè)立與擴(kuò)租需求較為強(qiáng)勁。值得一提的是，大型國(guó)企作為貨幣政策傳導(dǎo)的重要節(jié)點(diǎn)，疫情后不斷加快項(xiàng)目投資與開工進(jìn)度，其擴(kuò)張現(xiàn)象在四季度尤為明顯，多家大型國(guó)企和金融保險(xiǎn)類企業(yè)在四季度踴躍問詢位于廣州核心片區(qū)的大面積甲級(jí)辦公空間，租賃需求較為積極。
截至2020年12月末，廣州全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較去年上升66%，約為56萬平方米，其中近一半的新竣工項(xiàng)目位于琶洲片區(qū)。在辦公樓需求持續(xù)恢復(fù)的背景下，下半年多數(shù)存量辦公樓空置率趨于穩(wěn)定或能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度的去化，但由于位于新興商務(wù)區(qū)的新竣工項(xiàng)目租賃情況不理想，去化較為緩慢，加上年底竣工的辦公樓項(xiàng)目空置率較高，因此下半年全市整體空置率下降幅度較為有限，截至四季度末全市整體空置率仍處在10.2%的近三年高點(diǎn)，同比上升3.2%。分片區(qū)來看，供應(yīng)壓力最大的琶洲片區(qū)空置率上升頗為明顯，四季度空置率較去年同期上升約4.5個(gè)百分點(diǎn)。
2020年廣州甲級(jí)辦公樓租金在上半年因疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊而降幅明顯，但下半年租金跌幅較上半年有所收窄，截至四季度末全市整體凈有效租金下滑至162.7元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%，同比下降3.6%，但同比跌幅仍為四個(gè)一線城市最緩。降租現(xiàn)象主要集中在還未達(dá)到年底出租率目標(biāo)或樓宇內(nèi)租戶結(jié)構(gòu)以中小型企業(yè)偏多的辦公樓，而各個(gè)片區(qū)內(nèi)高質(zhì)量辦公樓租金表現(xiàn)較為堅(jiān)挺。
市場(chǎng)展望
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗預(yù)計(jì)在未來12個(gè)月內(nèi)，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，租賃需求將持續(xù)得到釋放。在全社會(huì)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮中，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)憑借資源和流量?jī)?yōu)勢(shì)，更擅長(zhǎng)在不同的垂直領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L(zhǎng)空間，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也更加凸顯，因此預(yù)計(jì)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的產(chǎn)業(yè)例如游戲與電商等的未來業(yè)務(wù)將迎來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，相關(guān)企業(yè)在廣州市場(chǎng)的擴(kuò)張勢(shì)頭料將延續(xù)，占廣州租賃成交面積比重也會(huì)不斷增加。同時(shí)，大型國(guó)企與金融機(jī)構(gòu)也將繼續(xù)作為廣州辦公樓租賃市場(chǎng)的重要支撐力量，對(duì)明年的凈吸納量有所助益。
江婧麗預(yù)計(jì)2021年將是供應(yīng)大年，新增辦公面積將接近為今年的兩倍，全年約140萬平方米甲級(jí)辦公空間投入廣州市場(chǎng)，其中近6成新增辦公空間將來自于琶洲。除了一些總部自用項(xiàng)目，琶洲短期放量供應(yīng)將令其租賃市場(chǎng)壓力激增，供求不平衡將迫使該區(qū)域空置率上升，并加劇新項(xiàng)目對(duì)租戶的爭(zhēng)奪。
雖然琶洲大量新增供應(yīng)使明年全市整體空置率上揚(yáng)，但由于廣州各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和租戶結(jié)構(gòu)存在差異，片區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租金走勢(shì)在明年也將大相徑庭。琶洲的租賃需求大部分來自產(chǎn)業(yè)園和非甲級(jí)項(xiàng)目的升級(jí)，預(yù)計(jì)對(duì)珠江新城、天河北等商務(wù)區(qū)的租金影響有限。與此同時(shí)，隨著珠江新城、天河北的供求關(guān)系漸趨平衡，這些片區(qū)的空置率與租金走勢(shì)將保持大致穩(wěn)定，短期內(nèi)波動(dòng)幅度有限。
零售物業(yè)
雖然今年新冠疫情的爆發(fā)給廣州消費(fèi)市場(chǎng)帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但隨著疫情得到有效防控，以及一系列促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇的政策措施出臺(tái)，廣州居民消費(fèi)信心逐漸恢復(fù)，消費(fèi)市場(chǎng)人氣明顯回升。1-10月，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降5.5%，在一線城市中降幅僅高于上海，該降幅的持續(xù)收窄顯示出廣州消費(fèi)市場(chǎng)在經(jīng)受疫情考驗(yàn)后的較強(qiáng)韌性。
自二季度消費(fèi)邁入復(fù)蘇階段以來，頭部連鎖餐飲行業(yè)較早恢復(fù)，其他行業(yè)商家拓展分店信心也逐步增強(qiáng)，全市整體租賃需求穩(wěn)步回升，全年凈吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。值得關(guān)注的是，由于境外疫情尚存在諸多不確定因素，奢侈品消費(fèi)回流帶動(dòng)廣州奢侈品銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁反彈，吸引不少國(guó)際奢侈品服飾及一線美妝品牌進(jìn)駐廣州。與此同時(shí)，由本地孵化的國(guó)產(chǎn)美妝品牌也迅速成長(zhǎng)，憑借著產(chǎn)品的高性價(jià)比以及精準(zhǔn)的社交網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在疫情后逆勢(shì)擴(kuò)張。此外，在促進(jìn)汽車消費(fèi)政策的帶動(dòng)下，汽車市場(chǎng)銷售在下半年呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，資本助推下的多個(gè)新能源汽車品牌紛紛布局進(jìn)入購物中心。
但另一方面，服飾零售受疫情影響顯著，相關(guān)消費(fèi)需求低迷。據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月服裝鞋帽類商品零售額同比下降幅度超過兩位數(shù)。盡管服飾行業(yè)在下半年呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但不少商家更傾向于發(fā)力線上來挖掘銷售新潛力以及引流量到線下，而對(duì)線下擴(kuò)張態(tài)度仍較謹(jǐn)慎，門店選址方面尤為慎重，幾乎只考慮進(jìn)駐客流及銷售額有保證的商場(chǎng)。
仲量聯(lián)行觀察到，各大購物中心在疫情后的回暖程度存在較大差異。定位中高端的商場(chǎng)迎來了更快的客流及銷售額復(fù)蘇，對(duì)于一些具有設(shè)計(jì)感并期望提升自身品牌形象的服飾零售商具有較強(qiáng)吸引力。而運(yùn)營(yíng)欠佳的商場(chǎng)至今仍面臨不少壓力，在不少服飾類商家退租后轉(zhuǎn)而引入更多餐飲與體驗(yàn)類門店提高項(xiàng)目入駐率。
今年全市共迎來4個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)共計(jì)55萬平方米。雖然零售需求逐步恢復(fù)，但疫情給新項(xiàng)目帶來的招商壓力短時(shí)間內(nèi)難以完全消退。其中兩個(gè)新項(xiàng)目因體量較大或周邊商業(yè)氛圍不成熟，至今仍有不少空置面積待租，對(duì)全市空置率造成一定壓力。再加上部分成熟項(xiàng)目在下半年開始大面積調(diào)改，截至四季度末，全市空置率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。
租金方面，盡管疫情對(duì)零售市場(chǎng)的負(fù)面影響逐漸減弱，但不少零售商的租賃需求及承租能力尚未完全恢復(fù)至疫情前水平。雖然市區(qū)核心商圈的部分優(yōu)質(zhì)購物中心的租金已經(jīng)企穩(wěn)，但除此以外的大多數(shù)商場(chǎng)仍延續(xù)租金下跌趨勢(shì)，只是跌幅有所收窄。
市場(chǎng)展望
隨著生產(chǎn)生活回歸正常，未來的消費(fèi)將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。近來廣州加大人才引進(jìn)力度，人才持續(xù)穩(wěn)定流入。截至2020年11月底，廣州城鎮(zhèn)新增就業(yè)25.75萬，提前完成市年度任務(wù)（20萬人）的128.75%，就業(yè)形勢(shì)總體改善帶動(dòng)收入增加并促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)模式下，國(guó)家堅(jiān)持實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，將進(jìn)一步鞏固消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇、持續(xù)回升的良好勢(shì)頭。
受益于消費(fèi)復(fù)蘇，仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理宋超預(yù)計(jì)短期內(nèi)零售租賃需求也將迎來持續(xù)恢復(fù)。在整個(gè)餐飲業(yè)面臨同質(zhì)化問題的情況下，著力實(shí)行差異化運(yùn)營(yíng)、塑造獨(dú)特品牌文化的餐飲商家有望從中突圍，此類商家租賃需求預(yù)計(jì)將會(huì)比較活躍。同時(shí)，隨著“千禧一代”逐漸轉(zhuǎn)變成為零售消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍，更多零售商將努力探索并力求滿足其不斷變化的消費(fèi)需求，例如以盲盒為主流的潮玩經(jīng)濟(jì)將有望為消費(fèi)市場(chǎng)打開更多想象空間。
但與此同時(shí)，消費(fèi)仍須回歸商業(yè)邏輯，即“產(chǎn)品”仍是關(guān)鍵所在�；瘖y品、飲品等熱銷業(yè)態(tài)也將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整洗牌時(shí)期。雖然不少品牌的營(yíng)銷能力助力其在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)高速擴(kuò)張，但事實(shí)上產(chǎn)品本身的研發(fā)、創(chuàng)新才是品牌長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
對(duì)于購物中心而言，業(yè)主瞄準(zhǔn)的也不只是眼前短期的復(fù)蘇，他們還關(guān)注品牌組合、空間場(chǎng)景的未來商業(yè)價(jià)值以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的消費(fèi)者粘性。在后疫情時(shí)代，宋超預(yù)計(jì)更多商場(chǎng)將抓住機(jī)會(huì)優(yōu)化定位、調(diào)整品牌組合、構(gòu)建多維度商業(yè)觸點(diǎn)。
供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2021年廣州全市新增供應(yīng)面積約為60萬平方米，其中大半位于市郊。由于需求尚需時(shí)日才能完全恢復(fù)，不少新項(xiàng)目和尚未成熟項(xiàng)目的去化存在一定壓力，尤其是遠(yuǎn)郊的幾個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)市郊不少業(yè)主仍將采取降低租金策略以實(shí)現(xiàn)快速去化。但市區(qū)核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將維持其對(duì)零售商的較強(qiáng)吸引力，市區(qū)租金預(yù)計(jì)大體保持平穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資市場(chǎng)
仲量聯(lián)行廣州投資部董事張倩表示：“今年的疫情在一定程度上阻礙了上半年投資買家的實(shí)地考察，同時(shí)為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前景帶來了一些不可避免的不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業(yè)交易市場(chǎng)仍保持一定的活力和韌性，除了傳統(tǒng)辦公樓和零售物業(yè)，物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)也備受關(guān)注。”
從投資物業(yè)類型來看，傳統(tǒng)領(lǐng)域仍以辦公樓物業(yè)類別為主，占比超過40%；其次是工業(yè)類別，占比接近40%。另外值得關(guān)注的變化是自用型買家，成交占比接近30%，如廣州近年發(fā)展特別快的TMT和游戲行業(yè)。
從投資區(qū)域分析，傳統(tǒng)物業(yè)類別的成交主要集中在珠江新城CBD、琶洲以及黃埔區(qū)，工業(yè)類別的成交主要在花都空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。辦公樓大宗成交主要是：康美琶洲地塊、鷹仕達(dá)廣場(chǎng)、保利魚珠港、琶洲TCL大廈等，主要集中在琶洲和黃埔區(qū)；工業(yè)大宗成交主要是：富力空港物流園。
從投資者行業(yè)分類可以看出，機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍，占據(jù)總成交額約三分之一，其次是政府/國(guó)企和開發(fā)商，分別占比20%和19%。
市場(chǎng)展望
受今年疫情影響，業(yè)主愿意接受更多的價(jià)格談判空間，為買家?guī)砀叩幕貓?bào)預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度加快，各行業(yè)的租賃需求不斷釋放，投資者對(duì)未來資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的良性預(yù)期逐步增加，張倩預(yù)計(jì)2021年的總體成交量會(huì)有相應(yīng)的回升。
張倩也指出，由于自用型買家比較關(guān)注核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)和未來趨勢(shì)，因此廣州東部的新興發(fā)展區(qū)域?qū)⒏芩麄兦嗖A，這些區(qū)域的物業(yè)價(jià)格沒有成熟區(qū)域高，且未來發(fā)展提升空間更大，她預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多的投資成交發(fā)生在琶洲、金融城、黃埔。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
