盡管各城市出現(xiàn)零星暴發(fā)的病例，但內(nèi)外資企業(yè)在中國的業(yè)務(wù)表現(xiàn)整體保持穩(wěn)定并保有增長勢頭。然而，全球疫情的持續(xù)給經(jīng)濟預(yù)期帶來諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業(yè)房地產(chǎn)策略的適應(yīng)性和應(yīng)變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來應(yīng)對未來辦公新常態(tài)。
有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于7月至8月啟動了《2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》，并于近期發(fā)布調(diào)查結(jié)果，總結(jié)了5個目前企業(yè)房地產(chǎn)策略的主要趨勢，并提出相關(guān)的規(guī)劃和租賃建議。
與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善。
盡管各城市出現(xiàn)零星暴發(fā)的病例，但商務(wù)活動整體表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長勢頭。81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務(wù)量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長，該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長28個百分點。
分行業(yè)來看，受疫情以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的影響，科技與生命科學行業(yè)實現(xiàn)高速增長。CBRE租戶調(diào)查結(jié)果顯示，所有來自生命科學行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技受訪企業(yè)表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。
基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務(wù)狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數(shù)量。其中，半數(shù)企業(yè)預(yù)計每年增長10%或更多。從行業(yè)來看，科技企業(yè)的擴員意愿較強。盡管近期市場出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務(wù)調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長空間需求也來源于疫情后企業(yè)對降低辦公室密度的考量。租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區(qū)的平均水平。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預(yù)計在未來三年持續(xù)增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此CBRE預(yù)計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2,000萬平方米左右。
全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。
疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。
內(nèi)外資租戶對樓宇健康的意識及關(guān)注度均有不同程度的提升。其中，外資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業(yè)中的占比由10%上升至36%。
在未來，企業(yè)對辦公室配置的投資也將更集中于健康設(shè)施。調(diào)查結(jié)果顯示，61%和53%的受訪企業(yè)計劃未來三年在辦公場所增加新風循環(huán)/凈水過濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無接觸設(shè)施以防止病毒傳播，如在門和按鈕上。
租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。
疫情的爆發(fā)引發(fā)社會對靈活辦公的廣泛探討。短期來看，越來越多的租戶將靈活辦公模式納入企業(yè)戰(zhàn)略。租戶調(diào)查結(jié)果顯示，約有40%的受訪者已將遠程辦公作為長期的房地產(chǎn)策略。
因此，租戶也期望以更靈活的資產(chǎn)配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業(yè)計劃未來增加共享辦公或商務(wù)中心的使用，另有16%的受訪企業(yè)認為樓宇內(nèi)共享辦公或商務(wù)中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項占比較一年前均有明顯提升。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
租戶對資產(chǎn)組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設(shè)定。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
基于租戶傾向于在租約中增加更多保護性條款，寫字樓投資者及業(yè)主的資產(chǎn)運營能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長和保證出租率之間重新尋求平衡點，評估在樓內(nèi)增設(shè)共享辦公的風險和收益，以及投資樓宇科技來更好地進行租賃管理。
疫情爆發(fā)后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時，辦公空間的使用效率變得更為重要。疫情的爆發(fā)促使遠程辦公被企業(yè)廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價值與功能，并越來越多地關(guān)注辦公室3C（collaboration, connectivity and culture）職能的打造，即協(xié)作，連接與文化。事實表明，個人工作可以在辦公室以外的空間進行，但辦公室對于團隊協(xié)作性的工作更為高效。
數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。
盡管，大多數(shù)在中國的企業(yè)仍沿用著以隔間和會議室為主要格局的傳統(tǒng)辦公空間，但近期的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計劃在部分工區(qū)采用共享工位，同時有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位以適應(yīng)ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活動的辦公模式）。
CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部負責人莫非表示，中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟增長進一步增強了企業(yè)的信心，我們預(yù)期主力行業(yè)的租戶在未來仍將保持較強的擴張意愿。基于當前大部分市場空置率較高，租戶可考慮積極推進房地產(chǎn)策略，鎖定目標區(qū)域或樓宇。同時，在資產(chǎn)組合和租約中增加靈活性以應(yīng)對經(jīng)濟和市場的不確定性，并讓企業(yè)房地產(chǎn)策略與ESG目標保持一致。
CBRE中國區(qū)研究部負責人謝晨表示，市場需求持續(xù)回暖但供應(yīng)壓力猶存，業(yè)主或投資者需要密切關(guān)注租賃市場動向和增長強勁的需求行業(yè)，并抓住租戶對新樓和核心商務(wù)區(qū)的升級需求。基于租戶與日俱增的健康和靈活性訴求，業(yè)主或投資者亦需從供應(yīng)端和服務(wù)商的角度出發(fā)，根據(jù)不同行業(yè)的業(yè)務(wù)特性和房地產(chǎn)策略的關(guān)注點，有針對性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實現(xiàn)長期、穩(wěn)定的收入增長。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
