1月13日，第一太平戴維斯主辦“2020年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來(lái)展望”論壇，發(fā)表關(guān)于重慶2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)及展望。
甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)
2020年的重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于一個(gè)供應(yīng)小年，重慶來(lái)福士A座成為全年全市唯一的新增供應(yīng)項(xiàng)目，為市場(chǎng)帶來(lái)了6.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推高甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量至240萬(wàn)平方米。較少的供應(yīng)以及多宗大面積交易扭轉(zhuǎn)了重慶上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受疫情影響的下行局面，市場(chǎng)空置率同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至27.5%，創(chuàng)十年新低。租金方面，重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)前幾年一直面臨較高空置率及租金下行的壓力，加之受到疫情的巨大沖擊，為留住優(yōu)質(zhì)租戶(hù)以及吸引新的租戶(hù)入住，除推出特價(jià)帶裝修房源外，部分業(yè)主愿意在租金方面做出適量讓步，下調(diào)租金或通過(guò)贈(zèng)送以及擴(kuò)大免租期等較為靈活的租賃政策給予租戶(hù)一定的優(yōu)惠，以避免租戶(hù)流失。全年重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)人民幣85.5元每平方米每月，同比下降0.9%。
全年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為13.1萬(wàn)平方米，同比下降16%，與往年相比，市場(chǎng)凈吸納量處于較低水平，其原因可歸結(jié)為上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)因疫情受到了一定的影響和壓制，凈吸納量均為負(fù)數(shù)，拉低全年全市吸納水平。從區(qū)域上來(lái)看，江北嘴成為年度最為活躍的區(qū)域，年度新增成交和凈吸納量占比均為32%，位居榜首；解放碑因錄得多個(gè)教育類(lèi)企業(yè)大面積進(jìn)駐帶動(dòng)區(qū)域有效去化，凈吸納量貢獻(xiàn)率達(dá)23%，位居第三。值得一提的是，大石化區(qū)域盡管租賃需求不及江北嘴和解放碑，但年內(nèi)錄得多個(gè)不同行業(yè)的大面積交易，凈吸納量占比高達(dá)26%，僅次于江北嘴。
從行業(yè)需求端來(lái)看，消費(fèi)者服務(wù)和金融 “兩駕馬車(chē)”并駕齊驅(qū)，為寫(xiě)字樓租賃需求端加足馬力。消費(fèi)者服務(wù)全年保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，以17.7%的新增租賃成交占比直接躍升2020年行業(yè)榜首，其中教育服務(wù)類(lèi)子行業(yè)占消費(fèi)者服務(wù)77%。縱觀全年，教育服務(wù)成為重慶市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力的原因有以下兩點(diǎn)：一是疫情加速線上教育發(fā)展，在線教育受到疫情正面刺激正逐步釋放巨大潛力；二是現(xiàn)階段教育服務(wù)企業(yè)正由沿海一線城市向內(nèi)陸新一線城市擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)的教師資源、合理的薪資水平以及較低的租金可以有效的降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。全年錄得猿輔導(dǎo)、學(xué)而思、作業(yè)幫等多宗大面積交易，涉及職業(yè)培訓(xùn)、高等教育、K12等，覆蓋成人、青少年及兒童市場(chǎng)。
隨著全國(guó)整體金融監(jiān)管環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)，金融業(yè)在行業(yè)調(diào)整中穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年投資管理、保險(xiǎn)及證券等優(yōu)質(zhì)金融占比逐步擴(kuò)大，成為寫(xiě)字樓需求的核心動(dòng)力之一，推動(dòng)金融類(lèi)占比至17.4%。全年錄得大地保險(xiǎn)、農(nóng)銀人壽、中國(guó)太平洋人壽、申萬(wàn)宏源證券、中國(guó)銀行金融租賃業(yè)務(wù)全球性總部中銀金融租賃，以及全國(guó)農(nóng)商行首家理財(cái)子公司渝農(nóng)商理財(cái)?shù)榷嗉覂?yōu)質(zhì)金融租戶(hù)，為重慶建設(shè)內(nèi)陸國(guó)際金融中心提供了有力的支撐和保障，推動(dòng)金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
信息技術(shù)以總租賃面積15%的占比位居所有行業(yè)辦公租賃需求的第三位。近年，重慶出臺(tái)多項(xiàng)政策扶持科技型企業(yè)，同時(shí)致力于“智慧名城”的建設(shè)，重點(diǎn)開(kāi)展以智博會(huì)為主的多個(gè)科技博覽會(huì)，全力支持招商引資工作，吸引了眾多科技行業(yè)龍頭企業(yè)以及中小微企業(yè)落地重慶，聚集效應(yīng)日漸明顯。全年錄得重慶毛毛蟲(chóng)信息技術(shù)有限公司、通聯(lián)支付網(wǎng)絡(luò)服務(wù)股份有限公司以及區(qū)政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目秀商時(shí)代等多家企業(yè)，帶動(dòng)科技類(lèi)公司需求迅速增長(zhǎng)。
展望未來(lái)，當(dāng)前重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大，預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)將迎來(lái)一波供應(yīng)高峰。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的如期入市，將逐步拉高寫(xiě)字樓空置率，業(yè)主需要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)權(quán)，不排除將會(huì)采取更加靈活的租賃政策以應(yīng)對(duì)大量的新增供應(yīng)。伴隨著中央對(duì)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的目標(biāo)定位為“建設(shè)具有全國(guó)影響力的兩中心兩地”，重慶將在金融、科技、地產(chǎn)以及基建等多個(gè)領(lǐng)域迎來(lái)高質(zhì)量的發(fā)展機(jī)遇，寫(xiě)字樓的租賃需求將會(huì)進(jìn)一步釋放。
零售物業(yè)市場(chǎng)
2020年重慶零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)約36.2萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市零售市場(chǎng)總存量突破670萬(wàn)平方米。受到疫情影響，市場(chǎng)租賃需求整體走弱，全年購(gòu)物中心凈吸納量偏低，年末市場(chǎng)整體空置率較去年同期上漲4.3個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。相較于其他區(qū)域市場(chǎng)，核心商圈品牌變動(dòng)更為頻繁，掉鋪現(xiàn)象更為明顯，致使空置率上漲至20.5%。全市購(gòu)物中心首層平均租金較去年同期下降0.4%，報(bào)人民幣377.3元每平方米每月。
全年市場(chǎng)上共計(jì)有3個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。分區(qū)域來(lái)看，核心商圈解放碑區(qū)域迎來(lái)ONE MALL入市，項(xiàng)目以打造年輕潮流聚集地為目標(biāo)，力圖為消費(fèi)者帶來(lái)全新的潮流藝術(shù)新體驗(yàn)。傳統(tǒng)老牌商圈沙坪壩于年內(nèi)也迎來(lái)金沙天街的入市，作為全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD項(xiàng)目，金沙天街集高鐵、軌道、公交于一體，在滿(mǎn)足周邊區(qū)域龐大消費(fèi)需求的同時(shí)，也可以為過(guò)站旅客提供一站式消費(fèi)場(chǎng)所。位于渝北區(qū)域的禮嘉天街，不僅帶來(lái)重慶首家山姆會(huì)員店，也一定程度上填補(bǔ)了禮嘉區(qū)域集中式商業(yè)的空白。
需求端方面，盡管市場(chǎng)全年整體租賃需求走弱，新成交門(mén)店數(shù)量比去年減少24.3%，但仍有部分品類(lèi)的品牌表現(xiàn)活躍。與2019年相比，國(guó)際知名品牌同樣在渝表現(xiàn)活躍。奢侈品牌方面，美國(guó)知名珠寶品牌Tiffany和法國(guó)護(hù)膚品牌Sisley紛紛在萬(wàn)象城開(kāi)出重慶第二家門(mén)店，美國(guó)高端鞋履品牌Stuart Weitzman和英國(guó)知名奢侈品牌Burberry分別在星光68廣場(chǎng)布局第二家和第三家門(mén)店，瑞士著名腕表制造商Rolex和法國(guó)時(shí)尚品牌BALENCIAGA均在國(guó)金中心布局第二家門(mén)店。輕奢品牌方面，來(lái)自美國(guó)的服飾品牌Tory Burch和高端商務(wù)品牌Brooks Brothers均在國(guó)金中心布局第二家門(mén)店，加拿大知名運(yùn)動(dòng)品牌Lululemon重慶二店落戶(hù)北城天街。得益于國(guó)家政策支持，新能源汽車(chē)品牌作為零售類(lèi)品牌中新增租賃需求較去年同期漲幅較大的品類(lèi)，相比于去年頭部新能源汽車(chē)品牌TESLA和NIO的快速拓張，今年涌現(xiàn)出更多的國(guó)產(chǎn)新興品牌進(jìn)駐購(gòu)物中心，如重慶小康工業(yè)集團(tuán)旗下的SERES進(jìn)駐源著天街，江西愛(ài)馳億維實(shí)業(yè)旗下的愛(ài)馳汽車(chē)落戶(hù)愛(ài)琴海購(gòu)物公園。
從項(xiàng)目層面來(lái)看，受到疫情影響的重慶零售市場(chǎng)整體租賃需求走弱，部分零售商業(yè)項(xiàng)目或進(jìn)行硬件升級(jí)、或進(jìn)行品牌與業(yè)態(tài)調(diào)整以尋求差異化經(jīng)營(yíng)。在硬件升級(jí)方面，位于觀音橋商圈核心位置的蘇寧易購(gòu)?fù)饬⒚嬗谀陜?nèi)完成3D視覺(jué)效果LED屏幕改造。業(yè)態(tài)方面，近日金科美鄰匯發(fā)布公告宣布項(xiàng)目更名為金科樂(lè)方，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，預(yù)計(jì)將于2021年亮相。品牌方面，解放碑協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)于年內(nèi)主動(dòng)求變，將70%的品牌鋪位進(jìn)行了調(diào)整，引入眾多時(shí)尚品牌，將項(xiàng)目打造為“時(shí)尚商務(wù)中心”進(jìn)行升級(jí)煥新。
展望未來(lái)，2021年預(yù)計(jì)將有超過(guò)50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入重慶零售物業(yè)市場(chǎng)。分區(qū)域來(lái)看，約有八成新項(xiàng)目落戶(hù)渝北區(qū)域，隨著大悅城、光環(huán)購(gòu)物公園和大融城的相繼入市，在釋放渝北周邊區(qū)域龐大消費(fèi)需求的同時(shí)，也將進(jìn)一步提升渝北區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目聚合度；另外，位于解放碑的文旅型商業(yè)項(xiàng)目十八梯也將開(kāi)街，屆時(shí)將為核心商圈零售商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)新意。未來(lái)三年隨著中央公園新項(xiàng)目陸續(xù)建成，將有助于形成新的區(qū)域市場(chǎng)，不斷豐富周邊人群的購(gòu)物需求。
來(lái)源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
