2021上半年，經(jīng)調(diào)研亞太區(qū)22個(gè)市場(chǎng)的主要房地產(chǎn)類別，其中58%的地產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定或增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2021年下半年，高端工業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)保持價(jià)值韌性；2021年上半年，澳大利亞和新西蘭是地產(chǎn)領(lǐng)域保持價(jià)值增長(zhǎng)比例最高的兩個(gè)地區(qū)；預(yù)計(jì)2021年下半年，亞太地區(qū)調(diào)研范圍內(nèi)69%的房地產(chǎn)價(jià)值有望上漲或趨穩(wěn)。
萊坊亞太區(qū)研究部主管李敏雯表示，即便在租金水平經(jīng)歷過(guò)一輪較快速度的下跌后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前瞻性特征仍意味著亞太區(qū)內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值較好地抵御了沖擊。在疫情發(fā)生初期市場(chǎng)所預(yù)計(jì)將會(huì)巨量發(fā)生的不良資產(chǎn)和折扣銷售并未真正兌現(xiàn)。強(qiáng)有力的貨幣政策和財(cái)政政策產(chǎn)生積極效應(yīng)。同樣起效的是銀行對(duì)到期貸款的延期寬限。同時(shí)，資本正在押注于亞太區(qū)長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性基本面。這些因素都給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平起到托底的作用。由于業(yè)主希望能夠介入在新常態(tài)環(huán)境下更有望發(fā)揮防御性作用的產(chǎn)業(yè)，而不是坐等并不確定的市場(chǎng)復(fù)蘇，作為戰(zhàn)略選項(xiàng)之一的資產(chǎn)用途重新定位也將有所加速。
甲級(jí)寫字樓
亞太眾多地區(qū)出現(xiàn)疫情反復(fù)，導(dǎo)致整體收益下降，甚至許多地區(qū)主要寫字樓市場(chǎng)喪失了2021年第一季度的正向收益。盡管目前許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)亞太地區(qū)全年GDP增長(zhǎng)將保持正增長(zhǎng)，但疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)依舊是一次重創(chuàng)，阻礙了市場(chǎng)正�；倪M(jìn)程。
由于投資者對(duì)“居家辦公”趨勢(shì)的持久性持不同觀點(diǎn)，因此亞太地區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)喜憂參半，價(jià)值彈性較大。在疫情發(fā)生之前，靈活辦公已然出現(xiàn)，而疫情發(fā)生之后更是加速了混合辦公模式的趨勢(shì)，盡管如此，實(shí)體辦公空間不太可能完全被取代，因?yàn)樗鼘?duì)促進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作及企業(yè)形象仍起著至關(guān)重要的作用，因此預(yù)計(jì)2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將企穩(wěn)。
高端工業(yè)物流地產(chǎn)
亞太區(qū)高端工業(yè)物流地產(chǎn)尤其是數(shù)據(jù)中心和物流設(shè)施未來(lái)將持續(xù)受益。
2021年上半年，受到疫情持續(xù)影響，消費(fèi)者和企業(yè)繼續(xù)轉(zhuǎn)向線上市場(chǎng)，電子商務(wù)市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)，亞太地區(qū)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的需求保持強(qiáng)勁，整個(gè)亞太地區(qū)的倉(cāng)庫(kù)租金基本保持不變，同比微跌0.1%。
在后疫情時(shí)代，打通物流“最后一公里”成為重中之重，因此市場(chǎng)需要更具彈性的供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)。在此情況下，能滿足需求的工業(yè)物流地產(chǎn)及設(shè)施——如防御性、疫情防控更好的地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)從短期到中期的增長(zhǎng)利好。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
隨著疫苗接種率的不斷提高以及社會(huì)限制的逐步解除，零售業(yè)價(jià)值正快速回升。
中國(guó)大陸地區(qū)的GDP在2021年第一季度以創(chuàng)紀(jì)錄的同比18.3%的速度增長(zhǎng)，其中北京和上海的零售市場(chǎng)表現(xiàn)良好。一方面，北京和上海的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃重點(diǎn)關(guān)注國(guó)內(nèi)需求，使得租賃市場(chǎng)更加活躍，另一方面中國(guó)施工完成率較高，使得整體入住率上升。
中國(guó)的并購(gòu)交易也在增加，比如平安保險(xiǎn)收購(gòu)新加坡凱德集團(tuán)旗下六個(gè)來(lái)福士來(lái)福士資產(chǎn)，布魯克菲爾德收購(gòu)上海悅薈廣場(chǎng)等五處購(gòu)物中心，值得關(guān)注的是，北京和上海都在其投資組合中。
亞太區(qū)豪宅
政府財(cái)政刺激和低利率環(huán)境提升了大多數(shù)門戶城市的住宅價(jià)值。疫情在一定程度上增強(qiáng)了住房的重要性，據(jù)萊坊全球買家調(diào)查，住房升級(jí)是購(gòu)買新房的最常見的因素。然而，在脆弱的經(jīng)濟(jì)背景下，租金普遍保持疲軟，壓縮了亞太區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅的收益率。
但中國(guó)內(nèi)地、香港特別行政區(qū)、澳大利亞、新加坡和新西蘭隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇刺激了國(guó)內(nèi)購(gòu)買，且由于邊境的持續(xù)封鎖，本地買家相比國(guó)際賣家勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。盡管中國(guó)出臺(tái)了一系列降溫措施，但上海、廣州仍在2021年第二季度房?jī)r(jià)錄得亞太地區(qū)同比漲幅最高，在全球主要城市指數(shù)中位列前五。未來(lái)隨著中國(guó)政府倡導(dǎo)“住房不炒”以及收緊住宅市場(chǎng)的政策，預(yù)計(jì)北京、上海和廣州等中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)增速將會(huì)放緩。
整體上看，亞太地區(qū)的背景仍將有利于房地產(chǎn)投資。一方面，亞太優(yōu)質(zhì)可投資股票仍受到強(qiáng)烈追捧，收購(gòu)將持續(xù)增加。另一方面，亞太大部分地區(qū)的融資成本維持或接近歷史低點(diǎn)，資產(chǎn)價(jià)值未來(lái)將繼續(xù)保持堅(jiān)挺。
來(lái)源：萊坊
編輯：wangdc
