2021年第三季度市場錄得6個新項(xiàng)目入市，環(huán)比增長158.7%。凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢并創(chuàng)下單季歷史新高，達(dá)44.9萬平方米。搬遷擴(kuò)租態(tài)勢的進(jìn)一步擴(kuò)大，19個子市場約九成實(shí)現(xiàn)正增長。同時，政府政策的推動作用下，濱江板塊整體表現(xiàn)持續(xù)凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率環(huán)比下調(diào)0.7百分點(diǎn)，至17.1%。
行業(yè)需求方面，TMT類包括游戲、電商等在核心拓展區(qū)升級擴(kuò)張持續(xù)；傳統(tǒng)金融如銀行、基金、證券、私募需求活躍度再度提升，而醫(yī)藥及生命科學(xué)類更是迎來新一輪擴(kuò)張布局，其中不乏擴(kuò)租的大型藥企和新進(jìn)如疫苗研發(fā)等企業(yè)。此外，隨著對外開放政策落地，相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)類高水準(zhǔn)律所等需求季內(nèi)增多，而全市外資需求也錄得疫情以來的首次增長。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比高達(dá)70%，其中區(qū)位或品質(zhì)升級的搬遷需求占近六成。前灘和南京西路等市場出現(xiàn)一房難求的局面，尤其是來自內(nèi)外資醫(yī)藥類企業(yè)擴(kuò)張需求，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘；隨著主力需求活躍度的演變，除陸家嘴主要吸引金融類內(nèi)部擴(kuò)張選址外，人民廣場、北外灘等納入亦增多；而位于核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目，憑借前期預(yù)租的激勵策略仍持續(xù)錄得如TMT類租戶區(qū)位和品質(zhì)提升的目的地，不乏來自于商務(wù)園區(qū)及其他次級樓宇的選址案例。租金表現(xiàn)上，受租賃活動全面回暖的帶動，全市租金止跌企穩(wěn)，報(bào)價和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%，其中以前灘和南京西路回暖最為明顯。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆?021年寫字樓需求持續(xù)升溫的表現(xiàn)顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟(jì)基本面。在優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)放量和戰(zhàn)略新興資本加持的背景下，各類企業(yè)在今年加速戰(zhàn)略性發(fā)展與房地產(chǎn)布局，如科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，而頭部金融、醫(yī)藥企業(yè)布局也明顯加速，進(jìn)一步助力寫字樓去化。此外，浦東‘引領(lǐng)區(qū)’新政落地已逐步為區(qū)域市場吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東各板塊齊發(fā)力，需求實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。未來6個月，寫字樓市場預(yù)計(jì)將有69萬左右新增體量入市，包括期待已久的靜安合生項(xiàng)目MOHO和前灘信德中心，隨著即將開通的14號線帶動寫字樓板塊間通達(dá)性再升級，全市全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。
第三季度市場共錄得三個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，分別是北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮以及前灘太古里，共計(jì)43.2萬平方米。由于新項(xiàng)目均由成熟開發(fā)商精心打造，加上零售、娛樂、餐飲等各類品牌首店占比頗高，因此整體開業(yè)率普超70%。
餐飲依舊是當(dāng)前主力需求，占比39%。從餐飲類細(xì)分品牌上看，半數(shù)來自于中式餐飲，如馬記永、松鶴樓蘇式湯面以及添好運(yùn)等類擴(kuò)張較快。其次，咖啡茶飲以及烘焙甜品品牌積極布點(diǎn)，本季多家國潮糕點(diǎn)品牌首進(jìn)上海，如“山海茶點(diǎn)”與“虎頭局渣打餅行”。此外，“CITY MART 城市集市”這類新興美食集市持續(xù)為新項(xiàng)目打造熱點(diǎn)、增加線上流量。從北外灘來福士的城市集市·里弄到太陽宮的城市集市·江湖，鮮明的主題和極具特色的場景設(shè)計(jì)克服了傳統(tǒng)美食城的同質(zhì)化缺陷，豐富消費(fèi)者場景化體驗(yàn)，爭相成為打卡圣地。時尚品類占比24%，其中女裝與運(yùn)動品牌需求較為亮眼，如專業(yè)戶外運(yùn)動品牌HOKA ONE ONE中國首店進(jìn)駐靜安嘉里中心。截至季末，全市空置率環(huán)比小幅上升0.1百分點(diǎn)至7.0%，全市購物中心首層租金環(huán)比增長1.0%至人民幣每天每平方米34.9元。
值得一提的是，雙減政策催化教育行業(yè)洗牌，素質(zhì)教育賽道迎來新機(jī)遇，線下需求較之前有所擴(kuò)張。其中，需求主要集中在舞蹈、美術(shù)以及傳統(tǒng)國學(xué)等領(lǐng)域。雙減之下，校外培訓(xùn)監(jiān)管體系逐步完善，從學(xué)科教育中釋放的學(xué)生精力以及家庭教育資金或?qū)⒊掷m(xù)推動素質(zhì)教育發(fā)展。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開業(yè)為市場注入新活力，各異的主題彰顯項(xiàng)目特色，太陽宮緊扣‘都市綠洲’概念實(shí)現(xiàn)都市與生態(tài)場景的融合，前灘太古里以‘Double Parks雙層開放空間’概念打造，聚焦傳遞Wellness理念。未來6個月，市場預(yù)計(jì)迎來逾83萬平方米的新增供應(yīng)，逾九成項(xiàng)目位于非核心商圈，精準(zhǔn)定位且因地制宜的新項(xiàng)目將激發(fā)寶山、大寧和蘇州河等子市場的活力。此外，將綠色自然生態(tài)場景融入都市商業(yè)的模式已受到消費(fèi)者青睞，未來將積極推動綠色商業(yè)模式發(fā)展，加強(qiáng)城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)。
第三季度上海物流市場無新增供應(yīng)。第三方物流持續(xù)引領(lǐng)市場需求，松江、奉賢與金山分別錄得若干第三方物流公司的新租擴(kuò)租需求。隨著制造業(yè)與零售業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，第三方物流也不斷打破地域限制，打造跨區(qū)域，多網(wǎng)點(diǎn)的縱深業(yè)務(wù)布局，成為倉儲物流強(qiáng)有力的支撐。同時隨著購物消費(fèi)節(jié)日的臨近，大型電商的需求增速回升，部分區(qū)域錄得短租成交。從區(qū)域來看，金山、奉賢季內(nèi)迎來大面積去化，季末全市空置率環(huán)比下降3.4個百分點(diǎn)至5.8%。在供不應(yīng)求且多個子市場長期保持滿租的狀態(tài)下，全市平均租金環(huán)比增長至每月每平方米48.2元。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，預(yù)計(jì)未來6個月將有近126萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，供應(yīng)相對集中的金山與青浦兩個子市場在短期內(nèi)空置率與租金將呈現(xiàn)不同程度的波動，而整體租賃需求繼續(xù)放量。高標(biāo)庫業(yè)主可以適當(dāng)針對第三方物流企業(yè)的特殊需求加以優(yōu)化調(diào)整，以迎合其未來快速增長的倉儲需求，幫助項(xiàng)目提前鎖定大面積客戶。同時也可將目光投向新興領(lǐng)域，包括食品、生物醫(yī)藥、冷鏈和新能源汽車或其他具有本地特性的需求等。未來，物流地產(chǎn)業(yè)主如何通過更加精準(zhǔn)的租戶定位來進(jìn)行更加有效的資產(chǎn)管理將變得愈加重要。隨著長期性資本的進(jìn)入，倉儲物流將真正進(jìn)入長跑的資管時代。
2021年第三季度，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場錄得兩個新增供應(yīng)交付，共計(jì)10.9萬平方米。租賃市場活躍度進(jìn)一步提升，單季凈吸納量達(dá)36.5萬平方米，推升年內(nèi)累計(jì)去化量僅次于2015年峰值，整體市場空置率持續(xù)下行至14.2%，環(huán)比下降2.6個百分點(diǎn)。
TMT (33%)、醫(yī)藥及生命科學(xué) (24%) 及3C電子產(chǎn)品 (21%) 為季內(nèi)租賃需求的主要來源。科技企業(yè)在商務(wù)園區(qū)各子板塊中多點(diǎn)開花，正值高速發(fā)展階段的游戲公司在漕河涇保持強(qiáng)勁擴(kuò)張態(tài)勢，電商運(yùn)營與直播類租戶分別選址臨空與金橋板塊，云計(jì)算與區(qū)塊鏈企業(yè)分別在張江和市北錄得大面積成交；醫(yī)藥研發(fā)租戶選擇在張江板塊內(nèi)實(shí)現(xiàn)升級搬遷，而具備性價比優(yōu)勢的浦江與外高橋板塊亦吸引部分相關(guān)企業(yè)；電子產(chǎn)品租戶中，半導(dǎo)體與手機(jī)類企業(yè)在張江與金橋完成擴(kuò)租。此外，新能源汽車為主導(dǎo)的消費(fèi)品制造業(yè)以及各類能源化工企業(yè)亦錄得新租或搬遷成交。擴(kuò)張與新設(shè)仍為本季度主要成交類型，持續(xù)釋放的旺盛需求致各板塊空置率呈現(xiàn)不同程度的下降。租金方面，區(qū)別于上半年張江與漕河涇領(lǐng)漲全市租金的情況，三季度各子市場租金水平均實(shí)現(xiàn)正增長，推動全市平均租金報(bào)價與有效租金較上季分別上漲1.0%與1.3%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，年內(nèi)頒布的關(guān)于新能源汽車、生物醫(yī)藥等行業(yè)利好政策扶持下，商務(wù)園區(qū)各類主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)交出亮眼答卷。在近期出臺的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展‘十四五’規(guī)劃中，再次明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，亦對特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)提出新要求以推動產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)加速實(shí)現(xiàn)。未來6個月，我們預(yù)計(jì)將有逾70萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，除張江、金橋、漕河涇等核心板塊將迎來高品質(zhì)項(xiàng)目外，浦江與外高橋也將錄得生物醫(yī)藥相關(guān)園區(qū)的入市。強(qiáng)勁的租賃需求與多元的物業(yè)供應(yīng)有望持續(xù)激發(fā)市場動能。
2021年第三季度，上海大宗交易市場繼續(xù)領(lǐng)跑全國，共錄得25筆交易，成交總額共計(jì)218.7億元。盡管單季金額環(huán)比下降，但年內(nèi)累計(jì)成交金額達(dá)678.0億元，已然接近去年全年交易水平，投資活躍度穩(wěn)中有升。
寫字樓物業(yè)仍居投資物業(yè)類型的主導(dǎo)地位，占比48%，其中近六成為商務(wù)園區(qū)物業(yè)。自用買家需求旺盛，傳統(tǒng)寫字樓新興板塊的物業(yè)備受科技與制造業(yè)公司之青睞，如前程無憂與雅戈?duì)柤瘓F(tuán)分別在晶耀前灘及虹橋匯購置總部樓宇；另一方面，得益于國內(nèi)高科技行業(yè)的蓬勃發(fā)展，商務(wù)園區(qū)市場的租賃表現(xiàn)在疫情中率先反彈，使得其對于投資者的吸引力正在持續(xù)增強(qiáng)，位于漕河涇板塊的凱科國際大廈季內(nèi)由內(nèi)資基金完成收購。伴隨穩(wěn)定的消費(fèi)復(fù)蘇，酒店及零售類物業(yè)的成交也愈發(fā)活躍，分別占比16%與12%。此外，綜合體項(xiàng)目領(lǐng)航社與世紀(jì)盛薈廣場相繼由地產(chǎn)公司完成交易；作為另類資產(chǎn)的數(shù)據(jù)中心錄得本季度單筆最高成交金額，普洛斯60億收購松江互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心50.1%股權(quán)。投資策略方面，投資者依舊偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，季內(nèi)交易仍以核心增值型為主，占比69%；而在城市更新的加速進(jìn)程下，增值型投資位居第二，占比23%。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，市場基本面的長期走強(qiáng)有望帶動上海大宗交易市場的投資活躍度與資產(chǎn)多樣化水平同步提升。TMT、醫(yī)藥及制造業(yè)企業(yè)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好，自用買家比例或?qū)⒍虝r間內(nèi)保持高位，而寫字樓租賃市場強(qiáng)勁且持續(xù)的復(fù)蘇反彈也有望進(jìn)一步提升投資者對于上海寫字樓物業(yè)的投資熱度。另外，公募REITS的發(fā)行推動了投資市場的流動性增強(qiáng)，我們將見證更多投資者布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流及數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類型。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
