戴德梁行公布的2020年上半中國內(nèi)地與亞太區(qū)大宗交易的數(shù)據(jù)顯示，亞太區(qū)投資總額較去年同比下降27%，并根據(jù)各種跡象分析認(rèn)為，2020下半年投資市場的交易活動預(yù)計(jì)將有所改善，但會保持低位走勢。
內(nèi)地降幅三成 北上強(qiáng)者恒強(qiáng)
根據(jù)戴德梁行資本市場部統(tǒng)計(jì)，中國內(nèi)地2020上半年大宗交易市場成交金額約884億元，較2019下半年減少30%；其中北京上海合計(jì)占到總成交額的80%，約700億人民幣，而廣州深圳區(qū)域成交額雖超過100億，但是與去年下半年相比，下降比較明顯。
談及2020下半年投資市場的展望，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平認(rèn)為恐慌情緒已過，市場信心正逐步重建。隨著國內(nèi)疫情的緩解，投資者信心正逐步恢復(fù)，尤其在國內(nèi)已設(shè)有分公司的外資機(jī)構(gòu)開始頻頻安排考察項(xiàng)目。同時(shí)，業(yè)主對售價(jià)的預(yù)期也更加理性，買賣雙方在價(jià)格上的差距也逐步縮小。
放眼全球投資市場，葉國平認(rèn)為，“雖疫情在中國得到緩解，全球的疫情形勢依然十分嚴(yán)峻，一定程度上延緩了外資進(jìn)入中國的步伐，預(yù)計(jì)下半年內(nèi)資機(jī)構(gòu)將借機(jī)繼續(xù)擴(kuò)大市場份額。”
此外，對于資本化率與融資環(huán)境，葉國平先生也提出了自己的見解。他表示，整體來看，預(yù)計(jì)下半年資本化率將保持平穩(wěn)，而非核心區(qū)物業(yè)資本化率會輕微上升。投資者最喜歡的依然是核心地區(qū)帶穩(wěn)定租金的寫字樓；同時(shí)，在融資環(huán)境方面，租金收入預(yù)期下降，銷售回款速度放緩導(dǎo)致還款來源受到影響，抵押物價(jià)值下降，銀行等金融機(jī)構(gòu)調(diào)高地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水平，預(yù)計(jì)下半年融資難度會加大。
戴德梁行資本市場部亞太區(qū)區(qū)域董事Gordon Marsden表示，2020上半年投資者基本上沒有很多的投資交易，投資總額較去年同比下降27%。隨著經(jīng)濟(jì)重啟，預(yù)計(jì)投資活動將有所增加。物流資產(chǎn)的投資意向?qū)⒗^續(xù)保持熱度，投資者對另類資產(chǎn)的興趣也在驟增。同時(shí)，寫字樓仍是投資者繼續(xù)關(guān)注的投資領(lǐng)域，尤其是位于核心區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)相對較低的成熟物業(yè)。
亞太區(qū)有所回升 中國率先復(fù)蘇
2020年第一季度亞太區(qū)投資總額較去年同比下降近40%，回落到1,190億美元。但2020年第2季度投資總額有所上升，超過了2,000億美元。
上半年投資活動集中于上海、北京、首爾和東京等主要城市，下半年投資活動預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。
從投資領(lǐng)域來看，2020年上半年所有資產(chǎn)類別的投資均低于環(huán)比平均值，零售物業(yè)和酒店的投資更遭受到較嚴(yán)重的打擊，較去年同比分別下降52%和41%。投資者對零售或酒店資產(chǎn)的投資意向非常有限，但社區(qū)型零售物業(yè)仍受到投資人關(guān)注。此外，可改造或者價(jià)格上有明顯下調(diào)的零售或酒店物業(yè)仍將會吸引資本注入。
寫字樓投資也有明顯減少，下降了43%至270億美元。相比之下，物流資產(chǎn)繼續(xù)收益于電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，投資意向保持活躍。盡管2020年上半年，工業(yè)物流領(lǐng)域投資額同比也有所下降，但降幅較其他領(lǐng)域較為緩和，僅為3%，且可能是供應(yīng)短缺所致，而非需求回落。
市場上的資本布局依然充裕，雖然同時(shí)也面臨一些挑戰(zhàn)，很多投資者選擇通過合資或合伙的方式，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)尋求合適的投資機(jī)會。這其中也包括有一些后續(xù)投資，投資管理人和運(yùn)營方的業(yè)務(wù)關(guān)系在新冠疫情前已經(jīng)建立，不需要通過商務(wù)差旅進(jìn)一步鞏固業(yè)務(wù)合作。
中國率先呈現(xiàn)出快速復(fù)蘇的跡象，亞太區(qū)其他市場將在今年年底或明年年初緊隨其后，吸引來自全球的資本，尤其在主流領(lǐng)域，如寫字樓和物流地產(chǎn)；以及新興領(lǐng)域，如數(shù)據(jù)中心和養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管全面復(fù)蘇仍尚待時(shí)日，全年成交量可能會出現(xiàn)下跌，但在經(jīng)歷了上半年的低谷后，下半年成交量預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)反彈勢頭。
來源：戴德梁行
