中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)近日聯(lián)合CBRE世邦魏理仕共同起草了《2019-2020上半年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》，就購(gòu)物中心的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)提供洞察。

　　通過(guò)對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)的研究以及對(duì)上述參與此次調(diào)研購(gòu)物中心的分析，我們總結(jié)了以下18個(gè)新發(fā)現(xiàn)。

　　2019年中國(guó)零售市場(chǎng)回顧及疫情后零售商業(yè)的表現(xiàn)及恢復(fù)狀況

　　1. 零售市場(chǎng)規(guī)模創(chuàng)新高，網(wǎng)上零售對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。2019年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%，顯著優(yōu)于整體經(jīng)濟(jì)增速。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用持續(xù)顯現(xiàn)。隨著物流配送體系的完善以及網(wǎng)購(gòu)用戶數(shù)量的增多，網(wǎng)上零售繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。網(wǎng)上零售對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。與此同時(shí)，為應(yīng)對(duì)網(wǎng)上零售等新模式對(duì)實(shí)體店零售的沖擊，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快融合發(fā)展。

　　2. 今年一季度受疫情影響，可選擇性消費(fèi)行業(yè)銷售額萎縮明顯。生活日用品、藥品等必要性消費(fèi)受到的影響較小，餐飲行業(yè)銷售額同比下降了44%，珠寶、服飾等品類的零售額下降幅度在30%至40%之間，線上銷售渠道占比一向較高的化妝品行業(yè)的損失也在10%以上。

2020年第一季度分行業(yè)零售額同比變化

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　　3. 基于良好的疫情控制情況，近九成受訪者預(yù)計(jì)在2020年內(nèi)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

　　4. 但大多數(shù)零售商暫緩實(shí)體店擴(kuò)張計(jì)劃。

　　5. 數(shù)字化銷售渠道預(yù)計(jì)將變得日益重要。

　　2019中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力基本情況

　　6. 2019總體發(fā)展力綜合指數(shù)同比小幅度回落，但仍處于積極區(qū)間。2019年全國(guó)綜合指數(shù)錄得56.8，高于榮枯線6.8，表明整體購(gòu)物中心市場(chǎng)處于健康發(fā)展的區(qū)間內(nèi)。2020年初，疫情的爆發(fā)對(duì)零售市場(chǎng)短期內(nèi)產(chǎn)生重大影響，預(yù)期指數(shù)錄得46.8，同比下降21.3，低于榮枯線3.2，表明業(yè)主對(duì)未來(lái)短期市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)持謹(jǐn)慎預(yù)期，市場(chǎng)仍需一定時(shí)間用以恢復(fù)至疫情爆發(fā)前的水平。

全國(guó)購(gòu)物中心綜合指數(shù)情況

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　　7. 宏觀市場(chǎng)和成本控制能力均有所提升。從現(xiàn)狀來(lái)看，宏觀市場(chǎng)指標(biāo)錄得78.9，同比上升3.6，高出榮枯線28.9，大部分業(yè)主對(duì)零售和消費(fèi)市場(chǎng)的運(yùn)行持樂(lè)觀態(tài)度。成本控制指標(biāo)分值錄得43.0，低于榮枯線17.0，成本壓力猶在，但較去年同期顯著提升，表明業(yè)主的把控能力加強(qiáng)。

現(xiàn)狀指數(shù)分項(xiàng)指標(biāo)情況

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　　8. 西北地區(qū)連年提升。區(qū)域間的發(fā)展速度仍然存在較大的差異。西北地區(qū)的指數(shù)連年提升，主要受到西安、渭南區(qū)域中心城市的推動(dòng)。

區(qū)域現(xiàn)狀指數(shù)情況

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　　9.一線城市發(fā)展力小幅下滑，三線城市表現(xiàn)亮眼。分城市能力來(lái)看，一線城市發(fā)展力同比下滑9.2，營(yíng)銷投入和技術(shù)投入上漲成為一線城市指數(shù)下跌的主要因素。二線城市開(kāi)發(fā)量過(guò)大和存量去化仍然是核心問(wèn)題。與此相反，城市、商圈相對(duì)閉合的三線及以下城市，城市綜合發(fā)展力錄得68.3，分別高于2017年和2018年0.3和4.7。

城市能級(jí)現(xiàn)狀指數(shù)情況

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　　10. 奧特萊斯型購(gòu)物中心繼續(xù)領(lǐng)跑，社區(qū)型購(gòu)物中心漲幅居首。社區(qū)型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得65.4，同比上升2.5，漲幅居于四個(gè)購(gòu)物中心類型之首，包括都市型（60.2）、地區(qū)型（64.7）和奧特萊斯型（67.4），主要利好于全渠道零售到家疊加居民的日常生活型消費(fèi)。

購(gòu)物中心類型現(xiàn)狀指數(shù)情況

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　　新消費(fèi)時(shí)代下的消費(fèi)趨勢(shì)

　　11. 雙H消費(fèi)模式興起，隨著崇尚“快樂(lè)(Happiness)”和“健康(Health)”的Z世代逐漸成為消費(fèi)主力，推動(dòng)相關(guān)類別產(chǎn)品消費(fèi)增長(zhǎng)及新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。

不同類別商品銷售額增速預(yù)測(cè)

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　　12. 夜經(jīng)濟(jì)擁抱年輕消費(fèi)者，成為消費(fèi)升級(jí)關(guān)鍵詞，多地出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)政策，經(jīng)歷了從最初的延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間到夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)形態(tài)在不斷創(chuàng)新。

　　13. 種草經(jīng)濟(jì)爆發(fā)。社交媒體對(duì)年輕消費(fèi)者影響巨大，社交平臺(tái)已經(jīng)成為他們生活中不可或缺的一部分。由此，通過(guò)社交媒體“種草”，推薦產(chǎn)品，吸引同好、引發(fā)共鳴，最終引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買商品。打卡網(wǎng)紅餐廳、奶茶、各類化妝品、明星推薦好物，在年輕人中悄然盛行。

　　購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型與投資機(jī)遇

　　14. 實(shí)體店將不再是一個(gè)單純的購(gòu)物渠道，而是體驗(yàn)場(chǎng)所、引流入口、服務(wù)中心、傳播場(chǎng)景等。預(yù)計(jì)未來(lái)實(shí)體店的展示空間設(shè)計(jì)將變得越來(lái)越重要。越來(lái)越多的品牌方熱衷于開(kāi)設(shè)強(qiáng)調(diào)藝術(shù)感和體驗(yàn)感的品牌形象店，打造能夠傳遞品牌精神的沉浸式購(gòu)物場(chǎng)景。產(chǎn)品的試用功能也將被強(qiáng)化。

　　15. 業(yè)主們正加強(qiáng)營(yíng)造更為協(xié)同的消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)，不斷優(yōu)化空間利用和租戶組合，靈活空間布局。為了應(yīng)對(duì)消費(fèi)者習(xí)慣的日新月異和對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)的追求，業(yè)主們正加強(qiáng)營(yíng)造更為靈活和協(xié)同的消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)，不斷優(yōu)化空間利用和租戶組合。例如購(gòu)物中心通過(guò)設(shè)立快閃店專營(yíng)區(qū)域、與入駐品牌共同營(yíng)造主題、開(kāi)設(shè)運(yùn)動(dòng)專區(qū)等形式增強(qiáng)與租戶和消費(fèi)者的互動(dòng)，或以街區(qū)模式規(guī)劃空間，讓餐飲門店有外擺空間和獨(dú)立進(jìn)口，延長(zhǎng)夜間用餐的時(shí)間。

　　16. 購(gòu)物中心主力店的設(shè)置正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。以超市、百貨、大賣場(chǎng)、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)為代表的單純強(qiáng)調(diào)大面積的主力店逐漸被取代，騰出的面積被切分成多個(gè)或幾個(gè)小面積店鋪，分給迎合新的消費(fèi)潮流、租金坪效貢獻(xiàn)率更高的品牌業(yè)態(tài)。地區(qū)首店、品牌概念店、全新概念店尤其受歡迎，承擔(dān)著吸引客流的職責(zé)。大賣場(chǎng)、超市也向“小而精”的方向升級(jí)。

　　17. 業(yè)主方和品牌方的合作關(guān)系也更加多樣化。購(gòu)物中心和品牌方從單純的租賃關(guān)系衍生出更多的商業(yè)合作模式，通過(guò)合作實(shí)現(xiàn)了雙方共贏。此次疫情使得很多品牌商家在資金上陷入困境，有業(yè)主對(duì)品牌商家積極進(jìn)行幫扶。打通銀行與商戶間的信貸通道、設(shè)立專項(xiàng)基金，不僅幫助商家度過(guò)難關(guān)，還進(jìn)一步推動(dòng)其快速發(fā)展。

　　18. 新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心具備中長(zhǎng)期的投資價(jià)值。社區(qū)型商業(yè)貼近日常生活，是解決商品到家的“最后一公里”服務(wù)的關(guān)鍵載體，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｔ诩ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，業(yè)主的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值起著至關(guān)重要的作用。有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，在對(duì)收購(gòu)的項(xiàng)目進(jìn)行品牌更新、位置調(diào)整和空間改造后，可能帶來(lái)明顯的租金提升。

　　來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)

編輯：wangdc