TOP200房企及市場表現(xiàn)
2020年上半年的銷售數(shù)據(jù)，特別是6月份的銷售數(shù)據(jù)還是延續(xù)整個市場回暖的的大趨勢。從單月的銷售金額的同比來看，大部分企業(yè)均實現(xiàn)了正增長，除了規(guī)模特別大或者是今年貨量不是很充足的企業(yè)可能有下降，但是我們能夠觀察到的大部分企業(yè)基本上都已經不受疫情的影響了。特別是在6月份全面放開后，絕大部分區(qū)域實現(xiàn)了回暖，在這種情況下，企業(yè)又通過提高供貨量來搶收上半年業(yè)績，整體來看，企業(yè)的增長還是比較扎實的。
6月單月碧桂園實現(xiàn)了800億以上的銷售金額，雖然和去年相比，數(shù)據(jù)略低了一些，但是800億的量在市場環(huán)境下和大家對于三四線市場預期不是特別穩(wěn)定的情況下，6月份單月的銷售業(yè)績已經基本上證明市場已經回到了去年同期的水平。我們也可以看到前10強房企中絕大部分的企業(yè)還是實現(xiàn)了正增長，可能單月的數(shù)據(jù)還存在分化，但絕大部分的企業(yè)半年度銷售金額實現(xiàn)了正增長。
6月銷售榜的兩個主要特征
做高端項目的企業(yè)，單月的銷售數(shù)據(jù)不錯。通過億翰發(fā)布的榜單我們可以發(fā)現(xiàn)，6月份單月做高端項目的企業(yè)增長較迅速，我就不說普遍意義的事，它本來就是做快周轉。我們可以發(fā)現(xiàn)實際上6月份單月增長比較多的這些企業(yè)，特別是一些做的項目偏精品、偏高端一點的企業(yè)，單月的銷售數(shù)據(jù)不錯。中國金茂就是一個例子，金茂的產品做得不錯，這家企業(yè)6月單月的銷售數(shù)據(jù)同比去年的增長也是比較高的。還有仁恒，產品也是偏高端，6月業(yè)績增長也是不錯的。我認為這個點值得我們注意并持續(xù)關注。
6月份單月的銷售占到上半年的銷售比例提高明顯。我們可以看到大部分房企上半年累計銷售數(shù)據(jù)還是上升的，但還是有一部分房企出現(xiàn)一定程度的調整。我覺得特別是前10名企業(yè)的累計銷售金額同比情況并不是特別太好。10-30名的企業(yè)增長還不錯，再往后到50名以下的企業(yè)還在保持正增長，但增長又不是太強勁了。
另外，我又做了一下數(shù)據(jù)的處理，我非常感興趣的是6月份究竟能夠占到上半年的比例是什么樣的。因為大家都非常清楚2月份的銷售基本上是沒有的，3月份也受到了很大的影響。但是我們可以看到，實際上每一年的6月份對于房企來說，它的銷售的速度或者速率還是非常不錯的，每一年6月份的銷售金額占上半年的比重基本上在20%上下。
但是這一次我發(fā)現(xiàn)6月份單月的銷售占到上半年的銷售的情況出現(xiàn)了變化，特別明顯的是在第十幾名到26名之前的這些企業(yè)占比能夠達到30%以上，也就是說一個月賣的量是前面兩個月的和。從這個量上來說的話，只要滿足兩個條件，一是貨量充足，二是貨的去化情況還不錯，你的銷量還是有的，跟市場上的反饋和反應是一樣的。
這里面就牽扯到我們對于全年的企業(yè)的業(yè)績目標的一個判定。我講一講企業(yè)目標，全年的企業(yè)目標一般都是公司最高層的領導和董事會的成員制定的，他們認為全年應該達到什么樣的銷售目標，但銷售目標是如何制定出來的？是基于前一年的基數(shù)和對明年的判斷，測算出來的銷售目標。
那么從總裁和副總裁，再到中間的這些職能部門，他們怎么樣去完成這個目標，它一定是要通過兩個數(shù)完成，一個數(shù)就是供貨量，我相信大家也非常關注全年的銷售目標是不是能夠完成，全年的供貨量是多少，這個是在前一年做銷售的計劃或銷售目標的測算的時候就已經明確了的。
目前來看的話，企業(yè)完成上半年的目標已經完成了40%，現(xiàn)在來看的話，我覺得大概供貨量可能是在30%-40%還不到的這么一個位置，說明整個供貨節(jié)奏有可能受到2-3月份的影響了，但6月份的供貨量追回來的速度比較快。我覺得從供貨量來講，全年企業(yè)受到的影響并不是特別太多。
第二個指標是去化率。現(xiàn)在來看的話，上半年整個市場的去化率并不是特別太差，而且今年的去化率是在去年去化率的基礎上做了一些調整，所以說今年的上半年的去化率情況并沒有出現(xiàn)比較明顯的調整。
上半年主要還是受供貨量的影響，但我覺得這是能夠發(fā)生年內的轉移，房企可能要兩個月的時間來追，所以說在6月份企業(yè)的供貨量上來之后，企業(yè)銷售數(shù)據(jù)也在往上走，這是我們對于全年銷售業(yè)績完成的基本判斷。
無論行業(yè)怎么樣，是實現(xiàn)正的微增長，還是負的微下降，我認為對于企業(yè)的銷售目標來說，至少我們現(xiàn)在能夠觀察到的100強及200強的企業(yè)，特別是銷售業(yè)績排名TOP50或80之前的企業(yè)，全年銷售目標的完成還是值得期待的。我認為90-95%以上的企業(yè)還是能夠完成全年銷售目標的。從上半年的數(shù)據(jù)結構來看，全年的數(shù)據(jù)我們的判斷是沒有特別太多的問題，只要市場保持穩(wěn)定。
那么第二個問題就來了，市場究竟能不能夠保持穩(wěn)定？
這個問題可以從幾個方面來說，第一個方面就是政策，大家討論的第一個問題就是“房住不炒”是不是能夠有所突破。但現(xiàn)在來看的話，我們觀察到所有的政策紅線，只要你碰了，基本上就是一日游政策。但是在人才這一塊能突破，我們發(fā)現(xiàn)按照現(xiàn)在的人才引進的話，有購房能力的基本上都能夠突破，你是非戶籍的人口能夠變?yōu)閼艏丝�，絕大部分都是這樣。這個并不是所有的城市，我覺得絕大部分城市都是能夠突破的。但是我們現(xiàn)在也看到了，所有關于要單純地去突破限購等政策的話，基本上都是一日游的，所以說這條紅線是不能碰的。但可以通過一些人才引進的政策，包括購房補貼、公積金政策的調整。整體上看，地方政府還是做了一些事情的，但就當前的數(shù)據(jù)來講，下半年限購限貸政策再松的可能性我認為是微乎其微的，還是堅持房住不炒。
用“房住不炒”的紅線來劃定政策的邊界，但我們能夠想到現(xiàn)在實現(xiàn)的這個量也是在政策的背景下，我們再看影響這一輪整個市場變化的究竟是什么樣的力量？
我認為也有兩個因素，可以總結為貨幣繁榮下的回暖和經濟下行下的焦慮。這一輪的回暖是顯而易見的情況，五月份比四月份好，六月份比五月份好，整個市場的趨勢是走出來了。主導市場復蘇的原因——貨幣的寬松，這個是毋庸置疑的。核心城市比較有購買能力的人先動了，做的偏高端產品的企業(yè)并沒有過得很痛苦。相反，做偏高端產品的企業(yè)的增長是值得我們去關注的，這一塊是這一輪市場的主要的原因。
我們可以分區(qū)域來看一下。
◢ 長三角：長三角整體都不錯，無論是一線二線，相反可能環(huán)上海差一點，但是其他的三四線城市表現(xiàn)都不錯，整個包郵區(qū)的表現(xiàn)很好。這個跟區(qū)域經濟基礎扎實、對于貨幣寬松敏感度比較高有一定的關系。而且，18年19年下半年的調整都不是太樂觀的情況下，實際上長三角是報團取暖，整個價格體系基本鎖定住了，在這個位置上復蘇也是最及時的。
◢ 珠三角：珠三角不像長三角呈普遍回暖態(tài)勢，是呈點狀的，深圳、東莞、惠州的主城區(qū)表現(xiàn)非常好，但惠州臨深的板塊、廣州表現(xiàn)一般，周邊的中山、肇慶、湛江、茂名表現(xiàn)不是太好，珠海受到偏旅游、外向型、偏風景、偏資源型的購房結構影響，受到的影響是有一些的。灣區(qū)的回暖是一個點狀的，但是這個點很高，深圳的整個的點比較高，但還不是一個散點狀，聚焦于深圳和深圳周邊城市。
◢ 京津冀：京津冀回暖的趨勢，唐山、石家莊表現(xiàn)還可以，河北的三線城市比較穩(wěn)定。環(huán)京區(qū)域受到疫情影響比較大。因為到北京要查健康碼，去的時候還沒感受到，回來的時候一排隊就打消了買房的念頭。
◢ 東北：東北的市場還是不錯的，從19年年中開始，都反饋東北沈陽有量，而且價格也在往上面走。長春不錯，大連從底部走出來了。
◢ 環(huán)渤海：濟南和青島一般，本來濟南市場調整有一年大多快兩年了，本來可能有一些起色，結果受到疫情的沖擊。
◢ 其他區(qū)域：鄭州的市場去化率還是五成多六成，還是在復蘇之中。南昌表現(xiàn)比較平穩(wěn)，人才政策放的還是比較開。長沙市場比較平穩(wěn)。成都很好，土地市場也恢復的比較好。重慶市場在復蘇，但復蘇的速度慢于成都，成都基本面、供貨平衡、產業(yè)比重慶要好一點，所以，重慶復蘇步伐沒有成都快。
這完全體現(xiàn)了越核心的城市，越核心的區(qū)域復蘇的比較快。這個也是符合貨幣比較多的背景下，城市回暖的趨勢。
對于未來判斷的兩個擔憂
▽ 第一個擔憂：經濟下行的背景下房地產市場會不會不好。
這就像股災期間大家探討的的問題：股票效應不好財富效應沒有了，大家是不是就不買房子了。但實際上不是這樣。我一直在講的觀點：房地產市場是一個頭部的市場，價格是由頭部的人群決定的，北京、上�；旧弦荒晔畞砣f套的新房，只要找十來萬戶有支付能力、購買意愿的人來買就可以了。不必按照市場均價、人均的可支配收入來判斷房地產市場是否可持續(xù)。而且，對于購買的決策判斷，大家更多聚焦于財富的積累，或者說資產的儲備情況，而不是根據(jù)當期的收入，未來預期的收入會有一定的決策影響。頭部的核心城市還是比較扎實，但是有一部分城市沒有這么扎實，比如天津、濟南頭部需求不是太充足的城市，這些城市回暖的步伐會慢一些。這些城市看均值化的指標，尋求回暖，實際上經濟上行還是經濟下行對于他們的影響都不是太大。因此，實際上，經濟下行的焦慮可以少一些，這個市場還是偏態(tài)的一個市場，還是頭部的市場。
▽ 第二個擔憂：從整體上來看，比較擔憂三四線的情況。
三四線這一輪不會出現(xiàn)太大的問題，也可以看到市場并沒有很多的供給出來，所以供給與需求的平衡程度，永遠不會到10年11年的情況，不會到惡化的情況，還是處于相對比較合理的，這一塊還是相對比較確定的。我們還是要繼續(xù)關注三四線的情況，這里我就不展開來介紹。
至少從供給需求來看，上半年的表現(xiàn)還是比較均衡的，這一點需要更多的關注。對于逝去的二三月份的購房的需求，可能在弱的、特別是封閉型的三四線很難扭轉過來，不會實現(xiàn)年內的轉移，主要是影響1/4。但是，雖然這1/4受到一定程度的影響，但不是所有三四線城市受到影響。還有一點，每一年的封閉型的三四線，并不是所有封閉型的三四線推出來的量的去化率都是在一個高位，去化率都在60%-70%，現(xiàn)在沒有了的情況下，影響的只有5%-10%。所以，我認為三四線不會有一個很大的波動。我從2017年開始看，可以看5年的時間長度，不會出現(xiàn)三四線的大規(guī)模的失常下跌，而且這個市場極端惡化的情況下，三四線會更有韌性。而且這一輪也證實了，三四線是一次性的疫情沖擊的影響。不用對于三四線非常悲觀，無論是向外的傳導，還是自身需求的韌性都有，我更傾向于自身需求的韌性的占比更大，貨幣的傳導不是太順暢，三四線的中堅力量還是比較穩(wěn)定的，大家不比過于擔心。
市場下半年還是比較平穩(wěn)，多看一點也未嘗不可。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)老實說和直觀感受到的數(shù)據(jù)比較偏差，這個可能有延時的偏差存在，可能也有其他的原因存在。但是從企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，總體來看企業(yè)實現(xiàn)銷售目標并正增長問題不會太大。
今年企業(yè)比較謹慎，政策是偏正面的，特別是在紓困的情況下，企業(yè)的困難不是太多。我比較擔心2021年年中之后，或者是明年的三四季度。我不太清楚資本市場怎么理解，明年下半年受到沖擊，現(xiàn)在企業(yè)應該是什么樣的估值。但是，我認為風險是在明年的下半年，或者在銀根收緊的周期里，因為這一輪還是緩慢復蘇，流動性寬松的市場。大家如果需要比較的話，可以比較一下2013年市場的走勢，我之所以擔心明年，是因為今年跟2013年是很像的，11年12年是驚弓之鳥，這一次疫情的沖擊影響也是很大的，大家也是杯弓蛇影的感覺，所以說13年不差，今年也不會太差，可能13年回暖早一點，今年回暖晚一點。短期不太了解銀根是否會松，我指的銀根松和緊不是針對開發(fā)企業(yè)而言，我認為開發(fā)企業(yè)還是比較穩(wěn)定的，在這幾輪去杠桿的過程中，企業(yè)風險基本都被過濾掉了，原來累計的大量風險可能會在這個階段爆發(fā)，但爆發(fā)的后果不會像之前這么嚴重了。
來源：億翰智庫
編輯：wangdc
